Решение по делу № 33-340/2017 (33-16937/2016;) от 13.12.2016

Судья Мень О.А. Дело № 33 – 340

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь «18» января 2017 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Кириенко Е.В. и Стрельцова А.С.,

при секретаре Ощепковой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Межрайонного территориального управления № 4 Министерства социального развития Пермского края на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 10 октября 2016 года, которым постановлено: «Исковые требования Лужбиной В.Н. удовлетворить. Вынести решение о государственной регистрации договора купли – продажи от 29 августа 2013 года, заключенного между Лужбиной В.Н. и Минияновой Г.Ф., М1., М2., М3., М4., Шартдиновым Р.Э., Минияновым М.И., части жилого дома, состоящего из квартиры, с пристроем, навесом, баней, предбанником, конюшней, уборной, назначение жилое, общей площадью 29 кв.м., по адресу: ****. В удовлетворении исковых требований Авлияровой Г.Ф., действующей от имени несовершеннолетних детей: М1., М2., М3., М4., по встречному иску о признании договора купли – продажи недействительным – отказать. Решение является основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество.».

Заслушав доклад судьи Стрельцова А.С., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В Чернушинский районный суд Пермского края обратилась Лужбина В.Н. с исковым заявлением (с учётом последующих изменений) к Минияновой Г.Ф., М1., М2., М3., М4., Шартдинову Р.Э. и Миниянову М.И. о возложении обязанности проведения регистрации договора купли – продажи домовладение (с жилым помещением), расположенным по адресу: ****. В обоснование исковых требований Истец указала, что в августе 2013 года она приобрела по договору купли – продажи у Минияновой Г.Ф. и Миниянова М.И., действующими также в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей, в свою собственность жилое помещение в виде части жилого дома и вспомогательных сооружений, расположенных по адресу: ****. Обязанность по передаче денежных средств продавцам были исполнены Истцом надлежащим образом, Ответчик Миниянова Г.Ф. передала Истцу ключи от жилого помещения и представила возможность для проживания в квартире. Данный объект недвижимости Истец использовала и владела в течение всего периода времени, но регистрация договора в установленном законом порядке не произведена. Считает, что в данном случае нарушаются её права как собственника, поскольку она не может полноценно реализовать свои в отношении данного объекта недвижимости в связи с отсутствием документа, подтверждающего право собственности.

Не согласившись с исковыми требованиями Авлиярова Г.Ф., действующая как законный представитель несовершеннолетних М1., М4., М2. и М3., обратилась со встречным иском к Лужбиной В.Н. и Минияновой Г.Ф. о признании недействительным договора купли – продажи от 29.08.2013. В обоснование исковых требований указала, что назначена официальным опекуном несовершеннолетних детей, поскольку их отец умер и мать лишена родительских прав. Указанная часть жилого дома фактически является квартирой в многоквартирном доме и приобреталась в 2012 году, в том числе за счёт получения средств государственной поддержки (материнского капитала), с оформлением права собственности по 1/7 доли жилого помещения каждому из детей. Считает, что в соответствии с требованиями закона в данном случае для осуществления сделки купли – продажи необходимо получение разрешение органа опеки и попечительства, но данное требование закона не было соблюдено. Указывает на то, что объект купли – продажи являлся единственным местом жительства детей и его отчуждение нарушает их права и законные интересы, поэтому влечёт недействительность договора в силу прямого указания закона.

В судебном заседании Истец по первоначальному иску Лужбина В.Н. исковые требования поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, настаивая на законности сделки купли – продажи и выполнении ей условий договора по оплате объекта недвижимости.

Представитель Ответчиков по первоначальному иску Авлиярова Г.Ф. и представитель Третьего лица Трясцина С.Б. в судебном заседании с исковыми требованиями Лужбиной В.Н. не согласились, настаивая на удовлетворении встречного иска по указанным основаниям.

Судом постановлено указанное выше решение, в апелляционной жалобе Третье лицо МТУ Минсоцразвития Пермского края № 4 с решением суда не соглашается, просит отменить решение Чернушинского районного суда Пермского края от 10.10.2016. и вынести новое решение по делу об отказе в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску и удовлетворении встречного иска. Свои требования Третье лицо мотивирует тем, что судом первой инстанции неправильно применён материальный закон и неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Считает, что судом первой инстанции необоснованно отклонены доводы представителей несовершеннолетних детей о необходимости получения разрешение органа опеки и попечительства на продажу долей детей в праве собственности на жилое помещение. Настаивает на том, что заключение сделки купли – продажи без разрешения Третьего лица влечёт её недействительность в силу прямого указания закона. Указывает на нарушение прав несовершеннолетних детей и злоупотреблении своими права их матерью при заключении договора, поскольку отчуждаемый ей объект недвижимости приобретался в том числе за счёт средств государственной поддержки (материнского капитала).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещались по адресам, указанным в материалах дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, по правилам гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы частично обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску и удовлетворении встречных исковых требований.

Судом первой инстанции правильно установлено, что 29.08.2013. между Лужбиной В.Н. и Минияновой Г.Ф. с Минияновым М.И., действующими также в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей, был заключён договор купли – продажи о передаче в собственность Истца по первоначальному иску жилого помещения в виде части жилого дома и вспомогательных сооружений, расположенных по адресу: ****. Указанная часть жилого дома фактически является квартирой в двухквартирном доме и приобреталась Минияновыми в 2012 году, в том числе за счёт получения средств государственной поддержки (материнского капитала), с оформлением права собственности по 1/7 доли жилого помещения каждому из детей. Обязанность по передаче денежных средств продавцам была исполнена Истцом по первоначальному иску надлежащим образом, Ответчик по первоначальному иску передала покупателю ключи от жилого помещения и представила возможность для проживания в квартире Истца по первоначальному иску. При заключении указанного договора не было получено разрешения органа опеки и попечительства МТУ Минсоцразвития Пермского края № 4. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспаривались сторонами в ходе судебного разбирательства.

По смыслу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли – продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, в соответствии ч. 2 ст. 218 ГК РФ.

По смыслу ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). По договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), в соответствии ч. 1 ст. 549 ГК РФ.

По смыслу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, в соответствии ч. 2 ст. 165 ГК РФ.

По смыслу ч. 1 ст. 173.1. ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечёт правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Законный представитель несовершеннолетнего ребёнка не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного, по смыслу ч. 2 ст. 37 ГК РФ.

Исходя из толкования закона, судебная коллегия приходит к выводу, что при заявленных встречных исковых требованиях об оспаривании договора купли – продажи для разрешения доводов Лужбиной В.Н. о наличии оснований для регистрации перехода к ней права собственности на объекты недвижимости в данном случае необходимо установить законность указанной сделки и возникновении у Истца по первоначальному иску соответствующего права. По мнению судебной коллегии, данные требования не были выполнены судом первой инстанции, поскольку выводы судебного решения основаны на возникновении у Лужбиной В.Н. права претендовать на регистрацию за собой права собственности на жилое помещение с иными объектами без установления взаимосвязи данных требований с обстоятельствами заключения договора о приобретении права собственности на возмездной основе. В силу прямого указания ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом с соблюдением прав и законных интересов третьих лиц, в данном случае происходило отчуждение объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности нескольких лиц. Таким образом, Миниянова Г.Ф. участвовала в сделки не только как собственник части имущества, но и как законный представитель несовершеннолетних детей, интересы которых безусловно затрагиваются выбытием из их собственности права на долю в общем имуществе. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении сделки Миниянова Г.Ф. должна действовать в интересах своих детей, а заключение договора должно выполняться с определением возникновения конкретных обязанностей сторон и действий подлежащих выполнению с соблюдением требований закона о получении одобрения на заключение сделки специализированным государственным органом.

Удовлетворяя исковые требования Лужбиной В.Н., суд первой инстанции пришёл к выводу, что фактически к Истцу по первоначальному иску перешло право собственности на объект недвижимости на основании возмездной сделки. Однако, суд первой инстанции не принял во внимание, что в силу прямого указания закона в данном случае требовалось разрешение органа опеки на заключение сделки, поскольку данная сделка влечёт отчуждение имущества несовершеннолетних детей и при отчуждении объекта недвижимости фактически использовались средства государственной поддержки, которые были затрачены ранее на приобретение долей в праве собственности на жилое помещение. Как следует из материалов дела, данного согласия в установленном законом порядке законным представителем несовершеннолетних детей не было получено, поэтому она не обладала правом на заключение сделки купли – продажи в связи с прямым запретом, установленным законом. В данном случае Минияновой Г.Ф. было известно об использовании материнского капитала при покупке жилого помещения и прекращении всех прав детей в отношении жилого помещения в случае заключения договора купли – продажи, поэтому при разумной реализации своих прав она была обязана обладать информацией о необходимости получения соответствующего разрешения специализированного органа. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу требований ч. 2 ст. 173.1. ГК РФ сделка по отчуждению имущества, входящего в объект жилого фонда, находящегося в том числе в долевой собственности несовершеннолетних детей, оформленная договором купли – продажи от 29.08.2013., – недействительна. В данном случае само по себе исполнение покупателем обязанности по передаче денежных средств в качестве выкупной цены одному из дольщиков и предоставление Истцу по первоначальному иску возможности использования объекта недвижимости не свидетельствует о законности сделки и соблюдении сторонами договора требований закона при его заключении. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении в полном объёме встречных исковых требований М1., М4., М2. и М3., действующих через своего законного представителя Авлиярову Г.Ф.

Исходя из установленных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования по первоначальному иску удовлетворению не подлежат в связи с недействительностью сделки о переходе права собственности на домовладение к Лужбиной В.Н. Более того, в силу требований ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение в пределах заявленных исковых требований, буквальное толкование исковых требований по первоначальному иску указывает на их направленность на регистрацию сделки купли – продажи. Однако, на момент предъявления иска требованиями закона не предусмотрено регистрации непосредственно договора купли – продажи, поскольку в силу требований закона регистрации подлежит переход права собственности – возникновение данного у конкретного лица права в отношении определённого объекта недвижимости по установленным законом основаниям. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части удовлетворения первоначальных исковых требований подлежит отмене с вынесением нового решения обоставлении исковых требований Лужбиной В.Н. без удовлетворения в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чернушинского районного суда Пермского края от 10.10.2016. отменить, вынести новое решение по делу.

Исковые требования Лужбиной В.Н. к Минияновой Г.Ф., М1., М2., М3., М4., Шартдинову Р.Э. и Миниянову М.И. оставить без удовлетворения в полном объёме.

Исковые требования несовершеннолетних М1., М2., М3. и М4., действующих через своего законного представителя Авлиярову Г.Ф., к Минияровой Г.Ф. и Лужбиной В.Н. удовлетворить в полном объёме.

Признать недействительной сделку, оформленную договором купли – продажи от 29.08.2013., заключённого между Лужбиной В.Н. с Минияновой Г.Ф., М1., М2., М3., М4., Шартдиновым Р.Э., Минияновым М.И. о купле – продажи части жилого дома, состоящего из квартиры общей площадью 29 кв.м., расположенного по адресу: ****.

Председательствующий

Судьи: