Решение от 22.11.2013 по делу № 2-3926/2013 от 17.07.2013

Решение

Именем Российской федерации

22 ноября 2013 года

Раменский городской суд Московской области

В составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.

При секретаре Поляковой Е.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№ 2-3926 по иску Васева А. Ю. к ООО «<...>» о признании недействительными условий договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, обязании передать квартиру,

У с т а н о в и л:

Васев А.Ю. обратился в суд с уточненным иском, которым просит признать недействительным абзац 2 п.2.1 Договора долевого участия в строительстве от <дата> <номер> в части указания в нем площади объекта <...> кв.м и установлении площади объекта долевого строительства на момент заключения договора, равную <...> кв.м; признать недействительным п.3.1 договора в части цены договора равной <...>. и установить стоимость объекта долевого строительства на момент заключения договора <...>.; взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры в размере <...>., обязать ответчика выплачивать неустойку за просрочку квартиры до момента ее фактической передачи; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>.; взыскать компенсацию морального вреда в сумме <...>. и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной суммы; обязать ООО «<...>» в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу передать ему объект долевого строительства по договору от <дата> <номер>, а именно: трехкомнатную квартиру <адрес> (уточненный иск л.д. ).

В обоснование требований указывает, что <дата> между ним и ООО «<...>» был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым он должен был уплатить обусловленную договором сумму <...>., а застройщик построить и передать ему в собственность квартиру общей площадью <...> кв.м. Свои обязательства по договору он исполнил полностью. Согласно п.п.1.1,2.2 договора застройщик был обязан передать дольщику объект долевого строительства во <дата>, предварительно получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Однако до настоящего времени передача квартиры не состоялась. Поэтому он вправе взыскать неустойку с ответчика. <дата>. ответчик направил ему письменное уведомление об увеличении площади Объекта долевого участия и необходимости доплаты, после чего он перечислил на банковский счет ООО «<...>» денежные средства в сумме <...>. в счет оплаты по Договору. Сумма указанной доплаты превышает сумму переплаты за лишнюю площадь в размере <...>., которую он осуществил в <дата>. под влиянием заблуждения, вызванного внесением застройщиком в Договор заведомо недостоверной информации относительно проектной площади квартиры (<...> кв.м. вместо <...> кв.м.). При таких обстоятельствах он считает необходимым отказаться от требования о взыскании с ответчика в пользу истца данной переплаты (<...>.), с целью зачета этой суммы в счет оплаты своих обязательств по Договору. Полагает, что он осуществил оплату «виртуальных» на тот момент 1,1 квадратного метра <дата>., хотя должен был это сделать только в период с <дата>. по <дата>. Таким образом, на сумму переплаты он фактически беспроцентно прокредитовал Застройщика, который безосновательно пользовался этими деньгами в течение 1813 (одна тысяча восемьсот тринадцать) дней - с <дата>. по <дата>. Действиями ответчика ему причинен моральный вред.

В судебном заседании истец Васев А.Ю. отсутствовал. О слушании дела извещен. Его представитель по доверенности Ефимов Н.В. (л.д.7) поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить.

Ответчик ООО «<...>» по доверенности Ламухин И.А. (л.д.76) возражал в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.60-61, 73-75). Просил применить к требованиям истца срок исковой давности (л.д.64-65).

Суд, заслушав стороны, проверив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> между ООО «<...>» и Васевым А.Ю. был заключен договор участия в долевом строительстве <номер> по условиям которого объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира <номер> общей площадью <...> кв.м в жилом доме <номер>, расположенная по адресу: <адрес>. Цена договора составляет <...>. (л.д.30-34).

<дата> между сторонами было подписано соглашение о зачете денежных средств в сумме <...>. в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата> (л.д.35).

<дата> ООО «<...>» направило в адрес истца уведомление об увеличении по обмерам БТИ фактической площади квартиры и необходимости произвести доплату в сумме <...>. (л.д.77-80).

<дата> истец произвел доплату указанной суммы по платежному поручению <номер> (л.д.72).

Требования истца о признании недействительными абзаца 2 п.2.1 Договора долевого участия в строительстве от <дата> <номер> в части указания в нем площади объекта <...> кв.м и установлении площади объекта долевого строительства на момент заключения договора, равную <...> кв.м; о признании недействительным п.3.1 договора в части цены договора равной <...>. и установлении стоимости объекта долевого строительства на момент заключения договора <...>. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2.1 договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата> года, площадь квартиры, указанная в настоящем пункте (<...> кв.м), является ориентировочной, фактическая площадь квартиры определяется после сдачи многоквартирного дома и получения данных по результатам обмеров БТИ.

Согласно п. 3.2 сумма инвестиционного взноса является окончательной и изменению не подлежит, за исключением случаев, установленных п.3.4 и п. 3.5 настоящего договора.

В названных пунктах 3.4 и 3.5 договора содержатся условия о необходимости доплаты участником долевого строительства денежных средств в случае увеличения площади квартиры, а также соразмерного уменьшения стоимости квартиры застройщиком в случае уменьшения площади квартиры.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что при толковании понятия «фактическая площадь», по правилам ст.431 ГК РФ нужно исходить из буквального значения слова «фактическая», т.е. реальная, объективно отражающая действительность, полученная на основании измерений и т.д. Использованное в договоре словосочетание «общая площадь» подлежит толкованию как суммарная площадь помещений квартиры, определенных на основании измерений БТИ, при этом понятия «фактическая площадь» квартиры и «общая площадь» квартиры в рассматриваемом договоре являются синонимами.

По условиям договора «фактическая площадь» подлежит определению на основании результатов измерений БТИ, внесенных в экспликацию или поэтажный план (п.6.1 договора).

Таким образом, суд полагает, что оспариваемые истцом пункты договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов соответствуют требованиям ст. ст. 421, 424 ГК РФ, а также ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон). Учитывая, что действующим законодательством не установлен порядок определения цены объекта недвижимости в качестве обязательного требования к договору участия в долевом строительстве, то суд приходит к выводу о том, что между сторонами договора было достигнуто соглашение по условиям расчета за площадь квартиры, как в случае ее уменьшения, так и в случае увеличения.

Как указывалось выше, после получения уведомления ООО «<...>» о необходимости доплаты в счет стоимости квартиры в связи с увеличением ее площади, истец Васев А.Ю. во исполнение п.3.4 договора произвел доплату в сумме <...>.

Таким образом, суд полагает, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав оспариваемыми пунктами договора и их противоречия закону или правовому акту. Истец перед заключением договора с ответчиком не был лишен возможности ознакомиться с проектной документацией. Принимая во внимание положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора, а также отсутствие доказательств понуждения истца к заключению договора на оспариваемых условиях, оснований для удовлетворения иска Васева А.Ю. по указанным выше требованиям не имеется.

В исковом заявлении Васев А.Ю. ссылается на то, что п.2.1 договора в части указания площади объекта долевого строительства равной <...> кв.м является ничтожным, т.к. противоречит разрешению на строительство от <дата> <номер>, выданного администрацией Раменского муниципального района, где указано, что в доме должно быть 32 трехкомнатных квартир площадью <...> кв.м каждая. Этот пункт согласован им под влиянием заблуждения. Таким образом, он уплатил за квартиру лишние <...>. В то время как названную сумму за увеличение площади квартиры он должен был оплатить после получения уведомления от ответчика, т.е. в период с <дата> по <дата> (10 рабочих дней). Поэтому в данном случае имеет место пользование чужими денежными средствами и на основании ч.2 ст.9 Закона с ответчика подлежат взысканию проценты в сумме <...>.

В соответствии с ч.7 ст.19 Закона, в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Между тем, как указывалось выше, возможность увеличения стоимости квартиры, являющейся предметом договора о долевом участии, предусмотрена пунктом 3.4 договора. Перечисление истцом денежных средств на сумму 197400 руб. (л.д.72) в адрес ответчика ООО «<...>» в счет оплаты превышения площади квартиры свидетельствуют о том, что истец согласился с принятыми на себя обязательствами по п.3.4 договора.

Таким образом, заключив договор, включая размер увеличения стоимости строительства квартиры, подписав соглашение о зачете денежных средств по договору долевого участия (л.д.35), истец тем самым принял все его условия.

Кроме того, обстоятельства подписания договора под влиянием заблуждения являются основанием к признанию сделки недействительной, однако такие требования заявлены не были, как не предоставлены доказательства, подтверждающие заблуждение по условиям договора при его подписании.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ООО «<...>» процентов в сумме <...>. не имеется.

Истец Васев А.Ю. заявил также требования о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры в размере <...>. и об обязании ответчика выплачивать неустойку за просрочку квартиры до момента ее фактической передачи. Ответчик, возражая против данных требований, ссылался на пропуск истцом срока исковой давности. Суд соглашается с данными возражениями по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из п.2 ст.200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п.1 ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Как усматривается из договора участия в долевом строительстве, заключенном между сторонами, ориентировочный срок передачи застройщиком объекта долевого участия <дата>, т.е. до <дата> (п.2.2 договора). Следовательно, течение срока исковой давности по взысканию неустойки начинается с <дата>, т.е. с даты нарушения условий договора и истекает <дата>. Исковое заявление подано Васевым А.Ю. <дата> (л.д.17). Следовательно, на день подачи иска 3-х летний срок исковой давности для взыскания неустойки за нарушение обязательств по договору истцом пропущен. Ходатайств о его восстановлении не заявлялось.

Требования истца об обязании ответчика передать объект долевого строительства по договору от <дата> <номер>, а именно: трехкомнатную квартиру <адрес> суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что квартира истцу до настоящего времени не передана. Однако суд не соглашается с формулировкой истца об обязании передать квартиру в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда и при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при условии отсутствия таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Как усматривается из п.4.1.4 договора, заключенного между сторонами, участник долевого строительства принимает на себя обязательство после получения от застройщика соответствующего письменного уведомления прибыть для принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи объекта в срок не позднее 10 рабочих дней с момента получения уведомления.

Согласно п.4.2.2 договора, застройщик обязан получить в установленном порядке разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и письменно уведомить участника долевого строительства о необходимости прибыть для принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Данные положения договора согласуются с требованиями ст. 8 Закона.

Согласно ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей продавец (изготовитель, исполнитель) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" необходимо иметь в виду, что по общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 6 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").

В соответствии со ст.12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Вместе с тем, судом установлено, что свои обязательства по полной оплате объекта долевого строительства истцом исполнены только <дата>. О необходимости произвести доплату истцу сообщалось письмом, направленным <дата> и полученным им <дата> (л.д.77-79).

<дата> Ефимов Н.В., действующий на основании доверенности, выданной Васевым А.Ю., обращался с заявлением к ответчику о рассрочке производства доплаты за увеличение площади квартиры сроком на шесть месяцев (л.д.71). Таким образом, процедура передачи квартиры Васеву А.Ю. могла быть осуществлена после <дата>. После указанной даты истец с претензией по вопросу передачи квартиры не обращался (л.д.6,9-13).

Жилой дом сдан в эксплуатацию <дата> (л.д.8).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик не направлял истцу уведомление о необходимости принять объект долевого строительства. Поэтому в случае удовлетворения требований истца об обязании ответчика передать квартиру в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда, решение будет противоречить требованиям ст.8 Закона и в последующем может привести к новым спорам. Поэтому, удовлетворяя исковые требования истца об обязании передать объект долевого строительства, суд считает возможным возложить данную обязанность на ООО «<...>» без указания конкретного срока, но с соблюдением требований ст.8 Закона.

Пунктом 6 ст.13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено правило, согласно которому при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", указанный штраф в пользу потребителя (или иных лиц, уполномоченных на его получение) взыскивается судом вне зависимости от того заявлялось ли в суде такое требование. Применение этой меры ответственности, в соответствии с позицией Пленума Верховного суда РФ, поставлено в зависимость только от того, было или не было исполнено законное требование потребителя в добровольном порядке.

Суд не находит оснований для взыскания штрафа с ответчика, т.к. истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств обращения к ответчику с требованиями о передаче квартиры после полной оплаты ее стоимости, т.е. после <дата>.

В силу статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как указывается в п.45 Постановления Пленума ВС РФ при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

По изложенным выше основаниям суд полагает, что вина ответчика в нарушении сроков передачи квартиры после полной ее оплаты имеется, поэтому требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

Однако суд не соглашается с размером компенсации <...>. и с учетом требований разумности и справедливости (ст.1101 ГК РФ) полагает возможным взыскать компенсацию морального вреда в сумме <...>.

На основании изложенного, руководствуясь ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Законом РФ «О защите прав потребителей», ст.ст.196, 199, 200, 207, 309, 310, 421, 424, 431 ГК РФ, ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░ «<...>» ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ <░░░░> <░░░░░>, ░ ░░░░░░: <...> ░░░░░░░░ <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «<...>» ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ <...>.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 2 ░.2.1 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░> <░░░░░> ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ <...> ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░ <...> ░░.░; ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.3.1 ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ <...>. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <...>.; ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <...>., ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░; ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <...> ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ <...>., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 50 % ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░