Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-27612/2014 от 10.12.2014

Судья Киндт С.А. Дело № 33-27612/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«18» декабря 2014 года город Краснодар

судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Шакитько Р.В., Кудинова А.В.

при секретаре Казаковой Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Пучихиной Н.Г. на решение Анапского районного суда от 09 октября 2014 года.

заслушав доклад судьи Краснодарского краевого суда Поповой Е.И.,

У С Т А Н О В И Л А:

Пучихина Н.Г. обратилась в суд иском к Андросовой Е.С., Михайлову В.О. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на недвижимое имущество.

Впоследствии Пучихина Н.Г. уточнила исковые требования, обратившись в суд с иском к Андросовой Е.С., Михайлову В.О., Пушнову С.А о признании недействительными (ничтожными): договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 25.11.2013 года, заключенного между Пучихиной Н.Г. и Андросовой Е.С. в отношении земельного участка площадью 757 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен " и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 228,8 кв.м. литер А, под А, кадастровый номер " номер обезличен " по адресу: " адре собезличен "; договора купли-продажи земельного участка от 25.11.2013 года, заключенного между Пучихиной Н.Г. и Андросовой Е.С. в отношении земельного участка площадью 400 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен " договора купли-продажи земельного участка от "дата обезличена " года, заключенного между Пучихиной Н.Г. и Андросовой Е.С. в отношении земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен " применении последствий недействительности ничтожных сделок; признании отсутствующим зарегистрированное за Михайловым В.О. право собственности на основании определения Анапского городского суда от 23.12.2013 года об утверждении мирового соглашения; прекращении производства по гражданскому делу по иску Михайлова В.О. к Андросовой Е.С. о взыскании долга, признании права собственности в отношении земельного участка площадью 757 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен " и расположенного на нем жилого дома общей площадью 228,8 кв.м. литер А, под А, кадастровый номер по адресу: " адре собезличен "; земельного участка, расположенного по адресу: " адре собезличен " земельного участка площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: " адре собезличен " применении последствий недействительности ничтожных сделок, связанных с переходом права собственности в отношении 1/2 доли земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен ", секция 6, контуры 255,826 от Михайлова В.О. к Пушнову С.А. на основании договора купли-продажи от 16.05.2014 года; признании за Пучихиной Надеждой Григорьевной право собственности в отношении: земельного участка площадью 757 кв.м., и расположенного на нем жилого дома общей площадью 228,8 кв.м. литер А, под А, по адресу: " адре собезличен "; земельного участка площадью 400 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен "; земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен ",

Михайлов В.А. обратился в суд со встречным иском к Пучихиной Н.Г. о признании добросовестным приобретателем земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 800 кв.м., кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен ", местоположение: " адре собезличен ", стоимостью 500000 руб.; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 400 кв.м., кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен ", местоположение: " адре собезличен " стоимостью 2000000 руб.; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 757кв.м., кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен ", местоположение: " адре собезличен " стоимостью 3000000 руб.; жилого дома, назначение: жилое, площадью 228,8кв.м., инвентарный номер: " номер обезличен ", литер: А, под А, этажность: 2, кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен ", местоположение: " адре собезличен " стоимостью 3500000 руб. в счет выполнения своих обязательств по расписке от 24.06.2013 года.

В судебном заседании представитель Пучихиной Н.Г. - Ткачева Ю.В. поддержала уточнённые исковые требования полностью по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречных исковых требований Михайлова В.О. просила отказать.

Андросова Е.С. в судебное заседание не явилась. О дне слушания дела была извещена надлежащим образом.

Судом в качестве представителя ответчика Андросовой Е.С. привлечен в соответствии со ст. 50 ГПК РФ адвокат Анапской юридической консультации № 1.

Представитель ответчика Андросовой Е.С. адвокат Русак А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Пучихиной Н.Г., просил удовлетворить встречные исковые требования Михайлова В.О..

Михайлов В.О. в судебное заседание не явился. О дне слушания дела был извещен надлежащим образом.

Представитель Михайлова В.О. по доверенности Магульян А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Пучихиной Н.Г., просил удовлетворить встречные исковые требования.

Пучихина Н.Г., Андросова Е.С., Михайлов В.О., Пушнов С.А. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Третьи лица Пучихин А.В., Пучихин Д.А., действующие в своих интересах и интересах Пучихина В.Д., Пучихина Я.Д., Пучихиной С.Д., Зубарева И.А., действующая в своих интересах и интересах Самохваловой В.Р., Зубаревой В.В., представитель Управления по делам семьи и детей администрации муниципального образования город-курорт Анапа, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Решением Анапского районного суда от 09 октября 2014 года исковое заявление Пучихиной Надежды Григорьевны к Андросовой Елене Семеновне, Михайлову Виталию Олеговичу, Пушнову Станиславу Алексеевичу о признании сделок с объектами недвижимости недействительными применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании права, аннулировании записей в ЕГРП о регистрации перехода права собственности оставлено без удовлетворения.

Иск Михайлова Виталия Олеговича к Пучихиной Надежде Григорьевне, Андросовой Елене Семеновне, Пушнову Станиславу Алексеевичу о признании добросовестным приобретателем удовлетворен.

Михайлов Виталий Олегович признан добросовестным приобретателем: земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 800 кв.м., кадастровый (или условный) номер " номер обезличен ", местоположение: " адре собезличен " стоимостью 500 000 рублей; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 400 кв. м., кадастровый (или условный) номер " номер обезличен " местоположение: " адре собезличен " стоимостью 2 000 000 рублей; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 757 кв. м., кадастровый (или условный) номер " номер обезличен ", местоположение: " адре собезличен " стоимостью 3 000 000 рублей; жилого дома, назначение: жилое, площадью 228,8 кв. м., инвентарный номер: 13518, литер: А, под А, этажность:2, кадастровый (или условный) номер " номер обезличен ", местоположение: " адре собезличен " стоимостью 3 500 000 рублей в счет выполнения своих обязательств по расписке от 24.06.2013 года.

Отменены меры обеспечения иска Пучихиной Надежды Григорьевны к Андросовой Елене Семеновне, Михайлову Виталию Олеговичу о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты недвижимости, наложенные определением Анапского районного суда Краснодарского края от 24 июня 2014 года.

В апелляционной жалобе Пучихина Н.Г. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового судебного акта по делу – об удовлетворении заявленного ею иска и отказе в удовлетворении встречного иска Михайлова В.О., ссылаясь на то, что судом неверно определены юридически значимые по делу обстоятельства; не применен закон, подлежащий применению, дана ошибочная оценка, представленным по делу доказательствам.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Пучихиной Н.Г. по доверенности Ткачеву Ю.В., судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда и принятии нового решения по делу по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Пучихиной Н.Г. на праве собственности принадлежали жилой дом литер «А», «под А» общей площадью 228,8 кв. м. и земельный участок площадью 757 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером " номер обезличен ", расположенные по адресу: " адре собезличен ".

Кроме того, Пучихиной Н.Г. на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 400 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адре собезличен " и земельный участок площадью 800 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адре собезличен ".

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество (статья 130).

На основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом 25.11.2013 г., заключённого между Пучихиной Н.Г. и Андросовой Е.С., в собственность последней перешли жилой дом литер «А», «под А» общей площадью 228,8 кв.м. и земельный участок площадью 757 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером " номер обезличен " расположенные по адресу: " адре собезличен ".

По условиям п. 4 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 25.11.2013 года сумма сделки составила 700 000 рублей.

Пункт 7 договора предусматривает, что жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.

Согласно пункту 9 продавец передал, а покупатель принял земельный участок с жилым домом, а также ключи и соответствующие технические документы.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось ответчиками, что земельный участок, жилой дом, ключи от него, техническая документация от Пучихиной Н.Г. к Андросовой Е.С. не передавались; акт приема-передачи имущества не составлялся; денежные средства по договору также не передавались, расписки о получении денежных средств либо акт приема-передачи денежных средств отсутствуют.

Недвижимое имущество по " адре собезличен " не выбывало из владения семьи Пучихиных - в жилом доме по " адре собезличен " постоянно проживают до настоящего времени, оплачивают коммунальные платежи: Пучихина Н.Г., ее муж Пучихин А.В., сын Пучихин Д.А., его жена Пучихина А.Н., их несовершеннолетние дети - Пучихин В.Д., "дата обезличена " Пучихин Я.Д., "дата обезличена " рождения, Пучихина С.Д., "дата обезличена " рождения, дочь Зубарева И.А. и ее несовершеннолетние дети Самохвалова В.Р., "дата обезличена " рождения и Зубарева В.В., "дата обезличена " рождения.

Указанные обстоятельства подтверждаются копиями паспортов Пучихиной Н.Г., Пучихина А.В., Зубаревой И.А. с отметкой о регистрации указанных лиц по месту жительства, домовой книгой, платежными документами на оплату коммунальных услуг.

Фактическое проживание сына Пучихина Д.А. и его семьи - жены и троих детей в данном доме, подтверждается справкой о составе семьи, выданной администрацией Супсехского сельского округа " номер обезличен " от 07.08.2014 года.

В соответствии с ч.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как следует из договора купли-продажи, вопрос о жилищных правах, о порядке освобождения указанных лиц из жилого дома, в том числе пятерых несовершеннолетних детей, имеющих право пользования им, не разрешен. Напротив, в договоре указано, что жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии законом право пользования данным жилым помещением.

При этом, как следует из имеющегося в деле отзыва на исковое заявление органа опеки и попечительства, совершенными сделками нарушаются жилищные права несовершеннолетних.

Более того, согласно отчету ООО «Бизнес Про Групп» об оценке рыночной стоимости, рыночная стоимость жилого дома площадью 228,8 кв.м. и земельного участка площадью 757 кв.м., расположенных по адресу: " адре собезличен " по состоянию на 21.05.2014 года составляет 9 006 000 рублей.

Таким образом, цена проданного имущества, указанного в договоре занижена более чем в 10 раз.

При этом, Пучихина Н.Г. и члены ее семьи иного пригодного для проживания жилого помещения не имеют.

25.11.2013 года между Пучихиной Н.Г. и покупателем Андросовой Е.С. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 400 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адре собезличен ".

В пункте 1 договора установлено, что объектов недвижимости на земельном участке нет.

Пунктом 3 договора определено, что цена проданного земельного участка определенная по договоренности составляет 100 000 рублей, которые покупатель передал продавцу в полном объеме до подписания договора, расчет произведен полностью, материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют. Передача земельного участка осуществлена до подписания настоящего договора.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось ответчиками, что земельный участок от Пучихиной Н.Г. к Андросовой Е.С. также не передавался; акт приема-передачи имущества не составлялся; денежные средства по договору не передавались, расписки о получении денежных средств либо акт приема-передачи денежных средств отсутствуют. Недвижимое имущество по " адре собезличен " не выбывало из владения семьи Пучихиных.

Более того, на земельном участке площадью 400 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен " по адресу: " адре собезличен " находится возведенный на основании разрешения на строительство " номер обезличен " от 15.05.2012 года, градостроительной документации, незавершенный строительством объект - двухэтажный жилой дом с мансардой общей площадью 228,5 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, выданным 27.03.2014 года. Право собственности в отношении данного строения не зарегистрировано.

Таким образом, на переданном в собственность Андросовой Е.С. земельном участке находится двухэтажное незавершенное строительством строение, однако, как следует из договора купли-продажи земельного участка, о данном строении никаких условий не содержится, в то время как судьба земельного участка и расположенного на нем строения неразрывно связаны исходя из принципов земельного законодательства (ст.1 Земельного кодекса РФ) и их отдельная продажа в силу закона не допускается.

Однако из договора следует, что объекты недвижимости на земельном участке не указаны.

Согласно отчету ООО «Бизнес Про Групп» об оценке, рыночная стоимость земельного участка площадью 400 кв.м. составляет 2 030 000 рублей.

Исходя из изложенного, цена проданного имущества в договоре занижена 20,3 раза.

При этом, стоимость расположенного на данном земельном участке возведенного двухэтажного жилого дома с мансардой, обшей площадью 228,5 кв.м., который в настоящее время является незавершенным строительством объектом, так как не введен в эксплуатацию, согласно оценке БТИ составляет в ценах 2013 года - 1 004 586 рублей.

Таким образом, в собственность Андросовой Е.С. за 100 000 рублей, то есть по цене заниженной примерно в 50 раз, перешли земельный участок и незавершенный строительством жилой дом рыночной стоимостью, превышающей 5 000 000 рублей.

25.11.2013 года между продавцом Пучихиной Н.Г. и покупателем Андросовой Е.С. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адре собезличен ".

Пунктом 3 договора установлено, что цена проданного земельного участка определенная по договоренности составляет 100 000 рублей, которые покупатель передал продавцу в полном объеме до подписания договора, расчет произведен полностью, материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют. Передача земельного участка осуществлена до подписания настоящего договора.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось ответчиками, что земельный участок от Пучихиной Н.Г. к Андросовой Е.С. не передавался. Акт приема-передачи имущества не составлялся. Денежные средства по договору также не передавались, расписки в получении денежных средств либо акт приема-передачи денежных средств- отсутствуют. Указанный земельный участок не выбывал из владения семьи Пучихиных.

Согласно отчету об оценке ООО «Бизнес Про Групп», рыночная стоимость земельного участка составляет 819000 рублей.

Таким образом, цена проданного имущества в договоре занижена в 8,2 раза по отношению к рыночной.

Принимая во внимание изложенное, исходя из договоров, Андросова Е.С. купила, а Пучихина Н.Г. продала все недвижимое имущество, которое у нее было, а именно: три земельных участка и два жилых дома в Анапском районе за 900 000 рублей.

При этом, ни денежные средства, ни имущество фактически не выбывало из владения Пучихиной Н.Г. и ее семьи, тогда как из дела следует, что в отношении указанного имущества сменилось два собственника.

Указанные обстоятельства сами по себе свидетельствуют о ничтожности совершенных сделок и на недобросовестность действий ответчиков.

Суд не принял во внимание обстоятельства, связанные с заключением оспариваемых договоров купли-продажи от 25.11.2013 года, не дал никакой правовой оценки представленным доказательствам относительно притворности совершенных сделок.

Материалами дела подтверждается, что совершенные между Пучихиной Н.Г. и Андросовой Е.С. сделки купли-продажи от 25.11.2014 года являются ничтожными по основаниям их притворности, поскольку фактически данные договоры прикрывали собой договор залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между Пучихиным Д.А. и Симоновым И.В. договору " номер обезличен " об отступном от 11.02.2014 года. Фактически между не являющимися сторонами по договору об отступном Пучихиной Н.Г. и Андросовой Е.С. возникли правоотношения, вытекающие из залоговых обязательств.

Доказательств того, что Андросова Е.С. реально передала Пучихиной Н.Г. денежные средства по трем договорам в сумме 900000 рублей, не имеется, как и отсутствуют доказательства того, что Пучихина Н.Г. передала в собственность Андросовой Е.С. объекты недвижимости, являющиеся предметами договоров.

При этом, воля Пучихиной Н.Г. была направлена не на продажу всего принадлежащего ей на праве собственности имущества, а на обеспечение заключения сделки об отступном между ее сыном Пучихиным Д.А. и Симоновым И.В.

Обстоятельства, послужившие поводом к совершению Пучихиной Н.Г. сделок купли-продажи от 25.11.2013 года подтверждаются: постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества, которые до настоящего времени обжалуются Пучихиной Н.Г., копией договора дарения недвижимости Андросовой Е.С. в пользу Пучихина Д.А. части двухэтажного с мансардным этажом жилого дома " номер обезличен " по " адре собезличен " и 426/473 доли земельного участка по указанному адресу от 28.09.2010 года, копией решения Ленинского районного суда г.Краснодара от 16.09.2013 года по делу по иску ЗАО Банк «Первомайский» (ЗАО) к Пучихину Д.А., Пучихину А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, договором об отступном, от 11.02.2014 года, заключенным между Пучихиным Д.А. и Симоновым И.В..

При этом, как следует из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела, Андросова Е.С. по вызовам не являлась, пояснения давать отказывалась, в связи с чем не представилось возможным установить ее умысел на совершение мошеннических действий и указано на наличие гражданско-правовых отношений.

Определением Анапского городского суда Краснодарского края от 23.12.2013 года прекращено производство по гражданскому делу по иску Михайлова В.О. к Андросовой Е.С. о взыскании долга в связи с утверждением судом заключенного сторонами мирового соглашения, по условиям которого Андросова Е.С. передала в собственность Михайлову В.О. следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", местоположение: " адре собезличен ", стоимостью 500 000 рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов- индивидуальное жилищной строительство, площадью 400 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ",местоположение: " адре собезличен ", стоимостью 2 000 000 рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 757 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", местоположении: " адре собезличен ", стоимостью 3 000 000 рублей; жилой дом, назначение жилое, общей площадью 228,8 кв.м., инвентарный номер: 13518, литер А, под А, кадастровый номер " номер обезличен " местоположение: " адре собезличен ", стоимостью 3 500 000 рублей, в счет выполнения своих обязательств по расписке от 24.06.2013 года.

Михайлов В.О. в свою очередь отказался от исковых требований к ответчику Андросовой Е.С. по расписке от 24.06.2013 года, в том числе процентов, убытков, неустоек, расходов и все обязательства ответчика перед истцом по расписке от 24.06.2013 года прекращены исполнением.

Суд не принял во внимание хронологию и последовательность действий сторон, связанных с совершением оспариваемых сделок, необоснованно заниженный размер стоимости имущества и отсутствие фактической передачи имущества, находящегося до настоящего времени в пользовании истца и ее семьи.

После совершения оспариваемых сделок от 25.11.2013 года, служивших обеспечением прохождения сделки между Пучихиным Д.А. и Симоновым И.В., Андросова Е.С., воспользовавшись тем, что у нее имеются свидетельства о государственной регистрации права, еще до совершения сделки между Пучихиным и Симоновым, которая состоялась в феврале 2014 года, уже 23 декабря 2013 года по мировому соглашению передала все имущество Пучихиной Н.Г. в собственность Михайлова В.О. в погашение своих долговых обязательств.

Усматривается, что Пучихина Н.Г., узнав о том, что Андросова Е.С. передала все имущество в собственность Михайлова В.О., сразу же обратилась в полицию, а потом в суд с настоящим исковым заявлением.

При этом в период производства по делу Михайлов В.О. обратился в суд с иском о выселении Пучихиной Н.Г. и членов ее семьи из жилого дома и продаже 1/2 части земельного участка сельхозназначения в " адре собезличен " Пушнову С.А..

Таким образом, не является добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ лицо, которое приобрело спорное имущество непосредственно у собственника, например по недействительной сделке, а также лицо, заключившее договор по поводу спорной вещи, но фактически не владеющее ею. Добросовестным приобретателем может быть признано только лицо, которое фактически владеет имуществом.

Таким образом, Михайлов В.О. по смыслу закона не является и не может быть признан добросовестным приобретателем.

Тот факт, что за Михайловым В.О. на основании определения суда зарегистрировано право собственности, и он получил свидетельство, подтверждающее его титульное право, не означает, что он становится добросовестным приобретателем.

Определением суда об утверждении мирового соглашения не устанавливались какие-либо обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, а суд лишь утвердил условия мирового соглашения на предмет соответствия их закону.

Из изложенного следует, что все сделки со спорным имуществом заключены формально в виде переоформления ответчиками титульного права, не связанного с фактическим владением имуществом, то есть реальным переходом права собственности, поскольку все спорное имущество никогда не выбывало из фактического владения Пучихиной Н.Г..

Воля Пучихиной Н.Г. при совершении сделок с Андросовой Е.С. не была направлена на продажу принадлежащего ей недвижимого имущества, передачу имущества в собственность Андросовой Е.С., а совершенные сделки являются безденежными.

Ни Андросова Е.С., ни Михайлов В.О., ни Пушнов С.А. никогда не видели имущество, в отношении которого за ними зарегистрировано право собственности и не обладали им.

При этом, в судебном заседании представитель Михайлова В.О. по доверенности Магульян А.А. не оспаривал тот факт, что все имущество, перешедшее в собственность к Михайлову В.О. на основании мирового соглашения, находится в фактическом владении семьи Пучихиных.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Собранные по делу доказательства достоверно подтверждают, что сделки купли-продажи от 25.11.2013 года совершены с пороком воли обеих сторон, являются безденежными, носят формальный характер, фактически не исполнены и не породили тех правовых результатов, которые в данных договорах указаны.

Недействительной является и сделка, которую Пучихина Н.Г. и Андросова Е.С., как стороны по договорам купли-продажи, фактически имели в виду - договор залога недвижимости в обеспечение исполнения обязательств Пучихина Д.А., поскольку она не соответствует требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102- ФЗ от 16 июля 1998 года.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В силу ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку заключенный между Пучихиной и Андросовой Е.С. договор залога не был зарегистрирован в Едином государственном реестре в качестве договора залога спорной недвижимости, то такой договор залога является ничтожным, а соответственно не порождающим правовых последствий, так как обязанности Пучихиной Н.Г. не могли возникнуть на основании незаключенной сделки.

Обстоятельства продажи недвижимости свидетельствуют о недобросовестном поведении покупателя Андросовой Е.С., которая, заведомо зная о том, что в договорах купли- продажи от 25.11.2013 года указаны цены явно не соответствующие рыночной стоимости данной недвижимости, действовала явно в ущерб Пучихиной Н.Г..

Из представленных истцом доказательств следует, что цена, указанная в договорах купли-продажи занижена в десятки раз, является для Пучихиной Н.Г. убыточной, в том числе как для лица, продавшего все принадлежащее ей недвижимое имущество, включающее в себя единственное пригодное для проживания ее и ее семьи жилье.

При разрешении спора, связанного с признанием сделки недействительной также ввиду занижения стоимости реализованного недвижимого имущества, установление реальной рыночной стоимости имущества, являющегося предметом оспариваемого договора, является юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению.

Явное (заведомое) занижение стоимости продаваемого имущества с учетом обстоятельств конкретного дела является основанием для признания сделки недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ как совершенной в ходе злоупотребления правом со стороны приобретателя.

Представленные доказательства подтверждают, что стоимость имущества, указанная в договорах купли-продажи является явно заниженной. Со стороны покупателя Андросовой Е.С. было допущено злоупотребление правом, что свидетельствует о ничтожности сделок на основании ст. 10 и ст. ст. 166, 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ.

Под ними понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В пункте 52 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку сделки купли-продажи от 25.11.2013 года, совершенные между Пучихиной Н.Г. и Андросовой Е.С. являются ничтожными независимо от признания их таковыми судом и не влекут никаких правовых последствий, связанных с их совершением, передача в собственность имущества, приобретенного по ничтожной сделке, не влечет возникновения права собственности у Михайлова В.О.

Однако, принимая во внимание, что право собственности возникло у Михайлова В.О. не на основании сделок, а на основании определения суда об утверждении мирового соглашения, то зарегистрированное право собственности Михайлова В.О. подлежит признанию его отсутствующим.

При этом, истцом в данном случае избран правильный способ защиты нарушенного права, поскольку в ином порядке защитить ее нарушенное право не представляется возможным.

В связи с ничтожностью изначально совершенных сделок от 25.11.2013 года, переход от Михайлова В.О. права собственности в отношении 1/2 доли земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен " в пользу Пушнова С.А. также подлежат применению последствия недействительности ничтожных сделок.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение Анапского районного суда от 09 октября 2014 года подлежит отмене.

Отменяя обжалуемое решение суда, судебная коллегия приходит к выводу о принятии нового судебного акта по делу – об удовлетворении искового заявления Пучихиной Надежды Григорьевны к Андросовой Елене Семеновне, Михайлову Виталию Олеговичу, Пушнову Станиславу Алексеевичу о признании сделок с объектами недвижимости недействительными применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании права, аннулировании записей в ЕГРП о регистрации перехода права собственности и отказе в удовлетворении встречного искового заявления Михайлова В.А. к Пучихиной Н.Г. о признании добросовестным приобретателем.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу Пучихиной Н.Г. удовлетворить.

Решение Анапского районного суда от 09 октября 2014 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление Пучихиной Надежды Григорьевны к Андросовой Елене Семеновне, Михайлову Виталию Олеговичу, Пушнову Станиславу Алексеевичу о признании сделок с объектами недвижимости недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании права, аннулировании записей в ЕГРП о регистрации перехода права собственности - удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку - договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 25.11.2013 года, заключенный между Пучихиной Надеждой Григорьевной и Андросовой Еленой Семеновной в отношении земельного участка площадью 757 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен " и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 228,8 кв.м. литер А, под А, кадастровый номер " номер обезличен " по адресу: " адре собезличен ".

Признать недействительной (ничтожной) сделку – договор купли-продажи земельного участка от 25.11.2013 года, заключенный между Пучихиной Надеждой Григорьевной и Андросовой Еленой Семеновной в отношении земельного участка, площадью 400 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен "

Признать недействительной (ничтожной) сделку - договор купли-продажи земельного участка от 25.11.2013 года, заключенный между Пучихиной Надеждой Григорьевной и Андросовой Еленой Семеновной в отношении земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен ".

Применить последствия недействительности ничтожных сделок путем возврата сторон по сделкам в первоначальное положение.

Признать за Пучихиной Надеждой Григорьевной право собственности на земельный участок, площадью 757 кв.м., кадастровый " номер обезличен " и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 228,8 кв.м. литер А, под А, кадастровый номер " номер обезличен " по адресу: " адре собезличен ".

Признать за Пучихиной Надеждой Григорьевной право собственности на земельный участок, площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адре собезличен ".

Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по городу-курорту Анапа произвести государственную регистрацию права собственности за Пучихиной Надеждой Григорьевной на указанное имущество.

Признать отсутствующим зарегистрированное за Михайловым Виталием Олеговичем на основании определения Анапского городского суда от 23.12.2013 года об утверждении мирового соглашения, прекращении производства по гражданскому делу по иску Михайлова Виталия Олеговича к Андросовой Елене Семеновне о взыскании дола право собственности в отношении земельного участка площадью 757 кв.м., кадастровый " номер обезличен ", и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 228,8 кв.м. литер А, под А, кадастровый номер " номер обезличен " по адресу: " адре собезличен " и на земельный участок, площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адре собезличен ".

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, связанных с переходом права собственности в отношении 1/2 доли земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый номер " номер обезличен ", расположенного по адресу: " адре собезличен " от Михайлова Виталия Олеговича к Пушнову Станиславу Алексеевичу на основании договора купли-продажи от 16.05.2014 года.

Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по городу-курорту Анапа аннулировать свидетельства и записи о государственной регистрации права на указанное недвижимое имущество в отношении Михайлова Виталия Олеговича, Пушнова Станислава Алексеевича.

Встречное исковое заявление Михайлова Виталия Олеговича к Пучихиной Надежде Григорьевне о признании добросовестным приобретателем - оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: