Решение по делу № 2-372/2019 ~ М-318/2019 от 12.07.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Балтийск 30 сентября 2019 г.

Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи Чолий Л.Л.,

при секретаре Берестовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №<...> по иску Прокофьева Михаила Валентиновича к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Прокофьев М.В. обратился в суд с вышеуказанными требованиями и мотивирует их тем, что на основании постановления Главы Балтийского городского округа от 13.06.2006 №<...> ему был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенный на землях поселений в <...> для строительства индивидуального жилого дома, фактическое использование земельного участка - под проектирование и строительство индивидуального жилого дома по <...>. На основании указанного постановления между администрацией МО ГП «Город Балтийск» и Прокофьевым Михаилом Валентиновичем был заключен соответствующий договор аренды земельного участка №<...> от 13.06.2006 со сроком его действия по 30 мая 2009 г., а также на основании постановления Главы Балтийского городского округа от 17.09.2007 №<...> истцом было получено разрешение на строительство №<...> от 17.09.2007 индивидуального жилого дома.

В дальнейшем, на основании заключенного соглашения от 10.04.2009 о внесении изменений в договор №<...> аренды земельного участка от 13.06.2006 срок аренды земельного участка был продлен до 30.05.2014. Вместе с тем, администрация принимала арендные платежи от истца вплоть по 2018 год, а арендатор, соответвенно, от несения такой обязанности не отказывался.

В период действия вышеуказанного договора аренды земельного участка истцом был возведен объект незавершенного строительства, степенью готовности 32%.

Между тем, срок договора аренды истек, а истцом строительство объекта не было завершено, в связи с чем, он был вынужден обратиться к ответчику с заявлением о продлении в соответствии с п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации этого срока аренды земельного участка на три года для завершения строительства объекта, однако, истцу ответчиком было отказано в заключении договора аренды земельного участка на три года с мотивацией такого отказа- отсутствием оформленного в установленном законом порядке права собственности на объект незавершенного строительства в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Истец полагает такой отказ незаконным, так как само по себе отсутствие регистрации права на объект незавершенного строительства не влечет последствий в виде отказа в заключении договора аренды сроком на три года для завершения строительства, в связи с чем полагает подлежащими удовлетворению его требования о понуждении ответчика к заключению с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м сроком на три года.

Истец и его представитель в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме, при этом истец указал, что своевременно окончить строительство индивидуального жилого дома он не смог в силу финансовых затруднений, однако помимо наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства имеется построенная им баня, которой он пользуется, а сейчас, при наличии в семье троих детей появилась необходимость в окончании ранее начатого строительства индивидуального жилого дома, для чего в настоящее время он взял в банке кредит.

Представитель администрации муниципального образования «Балтийский городской округ»(Далее «администрация» или администрация МО «БГО») с исковыми требованиями не согласен, полагает, что основания для заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка с истцом на три года не имеется, поскольку объект незавершенного строительства не оформлен на праве собственности за Прокофьевым М.В., при этом не отрицает, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, администрация в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов не обращалась. Доказательств того, что возведенный объект фактически строился не истцом, а иным лицом, который и является его владельцем на законных основаниях, представитель ответчика не представил.

Заслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что постановлением Главы Балтийского городского округа от 13.06.2006 №<...> истцу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенный на землях поселений в <...> для строительства индивидуального жилого дома, фактическое использование земельного участка - под проектирование и строительство индивидуального жилого дома по <...>. На основании указанного постановления между администрацией МО ГП «Город Балтийск» и Прокофьевым Михаилом Валентиновичем был заключен соответствующий договор аренды земельного участка №<...> от 13.06.2006 со сроком его действия по 30 мая 2009 г. (договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 13.10.2006), а также на основании постановления Главы Балтийского городского округа от 17.09.2007 №<...>, истцом было получено разрешение на строительство №<...> от 17.09.2007 индивидуального жилого дома.

В дальнейшем, на основании заключенного администрацией МО ГП «Город Балтийск» и истцом соглашения от 10.04.2009 о внесении изменений в договор №<...> аренды земельного участка от 13.06.2006, срок аренды земельного участка был продлен до 30.05.2014 (соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 20.12.2009).

Истец в ноябре 2018 года обратился в администрацию МО ГП «Город Балтийск» с просьбой заключить с ним договор аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства ранее возводимого им объекта- индивидуального жилого дома, однако ему было отказано в заключении такого договора со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих право собственности на объект.

В июне 2019 года, после ликвидации администрации МО ГП «Город Балтийск», он с подобным заявлением обратился к ответчику, однако получил отказ в заключении договора аренды по тем же основанием, что и ранее ему было отказано администрацией МО ГП «Город Балтийск».

В тоже время, судом установлено, что на земельном участке с КН №<...> площадью <...> кв.м, расположенный на землях поселений в <...>, в настоящее время находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 32%, что подтверждается разрешением на строительство, выданным истцу, технической документацией на дом, топографической съемкой, фотографиями и проектным эскизом индивидуального жилого дома (2007 года), заказанным Прокофьевым М.В. в ЗАО «Строительная экспертиза». Оснований сомневаться в том, что объект незавершенного строительства возводился не Прокофьевым М.В., нет, и ответчиком каких-либо доказательств, подвергающих сомнению позицию истца в этой части, не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 1 пункта 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктам 5 настоящей статьи.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По окончании срока договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не направил требование об освобождении земельного участка либо об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов(п. 5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), принимал арендные платежи, таким образом, истец реализовал свое право на возобновление договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и как следствие, указанные обстоятельства не препятствовали истцу в дальнейшем, обратиться к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок по основаниям указанным в пп.6 п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод представителя администрации об отсутствии у истца права на продление договора аренды земельного участка, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в установленном порядке, суд находит несостоятельным, поскольку предусмотренная законодателем возможность владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляет право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах совокупность условий для заключения с истцом договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов на срок три года имеется, и, следовательно, имеются основания для удовлетворения исковых требований Прокофьева М.В. о понуждении ответчика заключить с ним договор аренды сроком на три года, при этом суд полагает, что указанный договор должен быть в силу статьи 206 Гражданско- процессуального кодекса Российской Федерации, заключен администрацией с истцом в течение одного месяца после вступления решения в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Прокофьева Михаила Валентиновича к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования «Балтийский городской округ» в течение одного месяца после вступления в законную силу решения суда заключить с Прокофьевым Михаилом Валентиновичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства объекта "индивидуальный жилой дом" сроком на три года.

Решение может быть обжаловано сторонами в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд Калининградской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья Л.Л.Чолий

Мотивированное решение изготовлено 07.10.2019