Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-810/2016 ~ М-774/2016 от 14.09.2016

Гражданское дело № 2-810/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября    2016 года                                  ст. Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего - судьи М.П. Останина,

при секретаре судебного заседания – Р.Х. Батчаеве,

с участием истца Бугриёва С.В.,

представителя ответчика администрации Зеленчукского муниципального района Добровольской Н.А., действующей на основании доверенности № 01-17 от 11.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению Бугриёва С.В. к администрации Зеленчукского муниципального района о признании договора купли-продажи полевого стана бригады действительной сделкой, регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

                УСТАНОВИЛ:

Бугриев С.В. обратился в суд иском к администрации Зеленчукского муниципального района, в котором просит признать договор № купли-продажи полевого стана бригады № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Бугриёвым С.В. и СПК «Зеленчук» в лице конкурсного управляющего Шмитда С.В., действующего на основании решения Арбитражного суда КЧР по делу № от ДД.ММ.ГГГГ действительной сделкой. Зарегистрировать переход права собственности к Бугриёву С.В. от СПК «Зеленчук» на объекты недвижимости: здание конторы, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; здание кузницы, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; помещение для скота, общей площадью <данные изъяты> кв.м., навесы для техники, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> по заявлению Бугриёва С.В..

В обоснование исковых требований истец Бугриёв С.В. указал, что ДД.ММ.ГГГГ им, по договору купли-продажи № заключённому с СПК «Зеленчук» в лице конкурсного управляющего ФИО1, действующего на основании решения Арбитражного суда КЧР по делу № от ДД.ММ.ГГГГ приобретено недвижимое имущество, а именно полевой стан бригады № с подсобными помещениями.

Принятые на себя обязательства он исполнил своевременно и в полном объеме - <данные изъяты> рублей он оплатил в кассу.

Согласно акту приёма передачи полевого стана бригады №, согласно договору № купли-продажи полевого стана бригады № с подсобными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное имущество, полевой стан бригады № с подсобными помещениями (контора, кузница, помещения для скота, навесы для техники) находящиеся на территории Бригады № СПК «Зеленчук» было передано ему. В силу п. 3.1 Договора - договор вступает в силу с момента его подписания, право собственности на объект недвижимости переходит в момент оплаты. Для регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управление Федеральной службы государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, необходимо участие второй стороны СПК «Зеленчук», однако СПК «Зеленчук» в настоящее время ликвидирован на основании решения Арбитражного суда КЧР ДД.ММ.ГГГГ, что препятствует ему зарегистрировать право собственности на приобретённые им по договору купли-продажи объекты недвижимости.

Он как добросовестный покупатель приобрел данные объекты недвижимости для ведения личного подсобного хозяйства, несет бремя по содержанию зданий, однако оформить право собственности на данное спорное имущество не может в связи с тем, что на основании требований ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для проведения регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходима подача заявления на проведение государственной регистрации сделки от всех сторон сделки.

Ввиду того, что Решением Арбитражного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Зеленчук» ликвидировано, оформить право собственности в ином порядке не представляется возможным он, как добросовестный приобретатель вынужден обратиться в суд с данным иском. Право собственности СПК «Зеленчук» на спорное имущество возникло до введения в действие ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 100 ГК РСФСР от 11 июня 1964 года, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости, регистрации недвижимое имущество колхозов не подлежало, в связи с чем, таких данных в БТИ не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Кроме того, в силу ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, Переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое по договору, возникает с момента государственной регистрации перехода права (ст. 223 ГК РФ).

Ст. 5 и 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариального удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость предусмотрены, в числе прочих оснований регистрации прав собственности, вступившие в законную силу судебные акты.

Принимая во внимание, что на сегодняшний день СПК «Зеленчук» ликвидирован, представить необходимый пакет документов, в соответствии со ст. 6 и 16 вышеназванного закона не представляется возможным, он был вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании истец Бугриёв С.В. поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Зеленчукского муниципального района Добровольская Н.А. в судебном заседании исковые требования признала, не возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что со стороны администрации Зеленчукского муниципального района на указанное имущество каких-либо притязаний не имеется.

Представитель Межмуниципального отдела по Зеленчукскому и Урупскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в суд не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в судебном заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и СПК «Зеленчук» в лице конкурсного управляющего ФИО1 был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества здание конторы, общей площадью <данные изъяты> кв. м; здание кузницы, общей площадью <данные изъяты> кв. м, помещения для скота, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

навесы для техники общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Между ним и администрацией Зеленчукского района заключен договор аренды в отношении данного земельного участка. Спорное имущество передано от продавца к покупателю по акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Все обязательства по вышеуказанным договорам сторонами выполнены полностью, в том числе покупателем полностью выполнены обязательства по оплате стоимости спорного имущества в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли - продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава - исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако, продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора. Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника - СПК «Зеленчук» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют.

    Администрация Зеленчукского муниципального района КЧР, на территории которого расположены спорные объекты недвижимого имущества, заявила об отсутствии притязаний на заявленное недвижимое имущество.

Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Суд считает, что приведенная в настоящем постановлении позиция не противоречит разъяснениям, содержащимся в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, но данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

    Так, право собственности СПК "Зеленчук» на отчужденное имущество является ранее возникшим правом в смысле пункта 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный вывод не противоречит установленным судом фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Кроме того, действующим законодательством не установлен порядок регистрации перехода прав на недвижимость после утраты отчуждателем недвижимости правоспособности.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты.

Кроме того, иной подход нарушает единообразие в толковании и применении арбитражным судом норм права, так как противоречит принципу правовой определенности.

    На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

                                                  РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░    ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ ░░ ░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ «░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░:

- ░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░    <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░;

- ░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░,

-░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░.;

-░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░.,

░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░: ░░░, <░░░░░>, ░░░ «░░░░░░░░», ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░..

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                                        ░.░.░░░░░░░