Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-846/2021 ~ М-708/2021 от 22.03.2021

Дело № 2-846/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2021 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Макаренко Н.О.,

при секретаре Рудер Я.А.,

помощник судьи Андросюк Н.С.,

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Деренг К.А., представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Толмачевой К.Е., представителя третьего лица Роменского Д.Ю. Имерели Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению Пониматкина С.К. к Рогозину В.А. об обязании передать недвижимое имущество по договору купли-продажи, регистрации права собственности, взыскании штрафа, по встречному исковому заявлению Рогозина В.А. к Пониматкину С.К. о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным,

установил:

Пониматкин С.К. обратился в суд с иском к Рогозину В.А., в котором в окончательном варианте заявленных требований просит обязать ответчика во исполнение договора купли-продажи б/н от 18.03.2021 передать ему (истцу) недвижимое имущество – нежилое помещение, общая площадь 134 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, адрес объекта: <адрес обезличен>; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества нежилое помещение, общая площадь 134 кв.м., кадастровый номер <адрес обезличен>, адрес объекта: <адрес обезличен> – к нему (Пониматкину С.К.); взыскать с ответчика в свою пользу штраф, предусмотренный договором купли-продажи, в размере 5% от цены имущества в размере 225000 руб.; взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. и 5450 руб., в общей сумме 5750 руб.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 18.03.2021 между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязался передать в его (истца) собственность в течение одного дня после получения оплаты выкупной стоимости по акту приема-передачи следующий объект недвижимого имущества: нежилое помещение, общая площадь 134 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, адрес объекта: <адрес обезличен>, принадлежащий ответчику на праве собственности, а он (истец) обязался принять данный объект и оплатить его стоимость. Стоимость объекта он (истец) уплатил ответчику, расчеты по договору произведены в полном объеме. Таким образом, полагает, что договор купли-продажи совершен в надлежащей форме, содержит все существенные условия и с его (истца) стороны исполнен. Ответчик в свою очередь уклоняется от обязанности по передаче имущества. На неоднократные его (истца) устные и письменные требования передать имущество с оформлением акта приема-передачи и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенное им (истцом) имущество ответчик ответил отказом, указав, что продал имущество другому лицу. Считает, что ответчик необоснованно уклоняется от передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик Рогозин В.А. обратился в суд со встречным иском к Пониматкину С.К., в котором просит признать договор купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2021, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 134 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, незаключенным; взыскать с ответчика по встречному иску Пониматкина С.К. в свою пользу расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 300 руб.

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указывает, что 18.03.2021 Фролов Е.А., с которым он (Рогозин В.А.) ранее был знаком как с сотрудником <данные изъяты>, являющегося арендатором помещений в здании, где расположено спорное нежилое помещение, обратился к нему с предложением приобрести принадлежащее ему (истцу по встречному иску) нежилое помещение и заключить соответствующий договор купли-продажи. Фроловым Е.А. подготовлен проект договора, который он (Рогозин В.А.) подписал. Однако при подписании договора он обратил внимание, что в представленном ему на подпись документе в качестве покупателя указан Пониматкин С.К., которого он (истец по встречному иску) никогда не видел и который при подписании договора не присутствовал. Фролов Е.А. заверил, что действует по доверенности от Пониматкина С.К., и собственноручно путем подражания подписи Пониматкина С.К. подписал подготовленный им договор. При последующем детальном изучении договора он (Рогозин В.А.) обнаружил, что в нем отсутствует какое-либо указание на доверенность и положения о том, что Фролов Е.А. действует от имени Пониматкина С.К., в связи с чем им (истцом по встречному иску) принято решение отказаться от реализации нежилого помещения по вышеуказанному договору. Письма с отказом от сделки направлены им 19.03.2021 Пониматкину С.К. транспортной компанией ООО «Сталкер», 22.03.2021 Фролову Е.А. посредством мессенджера WhatsApp, а также представителю Деренг К.А. по электронной почте. 19.03.2021 поступившие на его (Рогозина В.А.) счет денежные средств в качестве оплаты стоимости нежилого помещения возвращены им на тот же счет, с которого они поступили. 23.03.2021 им (Рогозиным В.А.) вновь был осуществлен возврат денежных средств в связи с повторным их перечислением. Полагает, что вести речь о заключенности договора купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2021 не представляется возможным, поскольку договор стороной сделки – непосредственно Пониматкиным С.К. не подписан, а также в нем отсутствует какое-либо указание на доверенность и положения о том, что Фролов Е.А. действует от имени Пониматкина С.К.

Определением суда от 12.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Фролов Е.А. и Роменский Д.Ю..

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Пониматкин С.К., надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, об отложении дела не ходатайствовал.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Деренг К.А., действующая на основании доверенности от 01.02.2021 сроком на 3 года, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала с учетом их уточнения по изложенным в иске основаниям, встречный иск не признала. В письменных возражениях на встречное исковое заявление просила в удовлетворении встречного иска отказать, пояснив, что указание в договоре купли-продажи Фролова Е.А. как лица, действующего по доверенности, не является обязательным и, соответственно, не ведет к признанию такого договора незаключенным, учитывая, что доверенность от Пониматкина С.К. на момент заключения договора у Фролова Е.А. имелась. Однако последний, не обладая специальными юридическими познаниями, данные о доверенности в договор не внес, при этом представлял ее для ознакомления Рогозину В.А. Также указала, что уведомление о необходимости подтверждения сделки по спорному имуществу от Рогозина В.А. Пониматкину С.К. не поступало. Со слов Фролова Е.А. Пониматкину С.К. стало известно, что Рогозин В.А. по телефону пояснил, что в МФЦ на регистрацию права собственности не явится, поскольку решил продать спорное имущество по более высокой цене, что он и сделал 20.03.2021. Полагает, что дважды совершенным переводом Рогозину В.А. денежных средств по договору купли-продажи Пониматкин С.К. предельно ясно выразил свое волеизъявление на совершение сделки купли-продажи от 18.03.2021. Кроме того, ею (представителем истца по первоначальному иску Деренг К.А.) в адрес Рогозина В.А. направлялись по электронной почте уведомления о необходимости передачи объекта по акту приема-передачи и о явке для регистрации права собственности, однако лишь в ночное время 22.03.2021 Рогозин В.А. сообщил о необходимости предоставления ему доверенности на имя Фролова Е.А. Уведомление Пониматкину С.К. от 19.03.2021, направленное Рогозиным В.А. транспортной компанией ООО «Сталкер» по накладной № 051792, не соответствует действительности, поскольку при производстве контрольных отправлений 13.05.2021 сформирована транспортная накладная № 051803, то есть разница в номерах между транспортными накладными спустя почти 2 месяца составляет 10 накладных, а направленное 31.05.2021 отправление по номеру транспортной накладной 051880 имеет разницу с транспортной накладной от 13.05.2021 спустя 2 недели более чем в 70 транспортных накладных. Кроме того, полученное Пониматкиным С.К. уведомление по тексту не совпадает с уведомлением, представленным в материалы дела. Таким образом, мотивом отказа от сделки у Рогозина В.А. послужила продажа спорного имущества по более высокой стоимости, поскольку до 22.03.2021 он ни разу не высказал повторного желания ознакомиться с доверенностью на имя Фролова Е.А., которая предъявлялась ему при заключении сделки. Помимо этого, Пониматкин С.К. поданным исковым заявлением, повторным перечислением Рогозину В.А. денежных средств по договору купли-продажи своим поведением очевидно одобрил данную сделку, в связи с чем полагает, что даже если бы у Фролова Е.А. не было доверенности, сделка бы считалась заключенной. В представленную в материалы дела нотариальную доверенность от 11.01.2019, которой Пониматкин С.К. уполномочивает, в том числе, Фролова Е.А., расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения, изменения внесены задолго до заключения договора купли-продажи с Рогозиным В.А. Поскольку ранее не была предусмотрена обязанность вносить в реестр нотариальных действий сведения о внесенных в доверенность изменениях, оспаривание легитимности внесенных изменений и сомнения в дате внесения таких изменений никак не умаляют подлинности самой доверенности. Дополнительно в судебном заседании пояснила, что Фролов Е.А. поставил свою личную подпись в договоре купли-продажи, поскольку не обладал специальными юридическими познаниями, подобный договор составлял впервые и посчитал, что при наличии у него доверенности он может расписаться за Пониматкина С.К. Между Пониматкиным С.К. и Фроловым Е.А. сложились дружеские отношения, в связи с частым нахождением за пределами г. Томска истец выдал последнему доверенность. При обсуждении условий договора купли-продажи Фролов Е.А. звонил Пониматкину С.К. посредством мессенджера «WhatsApp».

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Рогозин В.А., будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, об отложении дела не ходатайствовал.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Толмачева К.Е., действующая на основании доверенности от 12.05.2021 сроком на 3 года, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, встречный иск поддержала по основаниям, в нем изложенным. В письменном отзыве на исковое заявление указала на незаключенность договора купли-продажи от 18.03.2021, приведя аналогичные обстоятельства, указанные во встречном иске. Также указала, что спорное нежилое помещение выбыло из владения Рогозина В.А., поскольку между ним и Роменским Д.Ю. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности Роменского Д.Ю. на спорное помещение зарегистрировано Росреестром 31.03.2021, в связи с чем исковые требования истца не могут быть исполнены. Дополнительно в судебном заседании по обстоятельствам подписания договора купли-продажи пояснила, что Рогозин В.А. никогда не видел Пониматкина С.К., придя на встречу с Фроловым Е.А., предполагал, что покупателем будет Фролов Е.А. При обсуждении условий договора Рогозин В.А. разговаривал по громкой связи с Пониматкиным С.К., которому со своего телефона позвонил Фролов Е.А. С содержанием договора купли-продажи Рогозин В.А. ознакомился перед его подписанием, первым подписал договор, после чего передал его для подписания Фролову Е.А., который, поставив подпись за Пониматкина С.К., сообщил Рогозину В.А. о наличии доверенность от имени Пониматкина С.К. и пообещал ее предоставить. Вместе с тем, доверенность ни при подписании договора, ни в последующем не была представлена, в связи с чем Рогозин В.А. 19.03.2021 направил транспортной компанией в адрес Пониматкина С.К. почтовое отправление с уведомлением об отказе от сделки. Рогозин В.А. избрал именно такой способ уведомления об отказе от сделки, обязанности звонить Пониматкину С.К. у него не имелось. После несостоявшейся сделки Рогозин В.А. позвонил ФИО1 с предложением приобрести спорное нежилое помещение и 20.03.2021 заключил договор купли-продажи спорного нежилого помещения с Роменским Д.Ю. в лице представителя ФИО1 Также представитель ответчика по первоначальному иску просила исключить из числа доказательств уведомление об отказе от сделки, представленное ими в материалы дела, и при принятии решения руководствоваться уведомлением об отказе от сделки, представленным стороной истца по первоначальному иску.

Третье лицо Фролов Е.А. в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении судебного заседания не просил. Ранее участвуя в судебном заседании, пояснил, что знаком с Пониматкиным С.К. около 6 лет, между ними сложились дружеские отношения. Пониматкин С.К. часто отсутствует в городе, находится в командировках, в связи с чем попросил его принять участие в общем собрании 15.03.2021 и предоставить документы на помещение, в тот день он познакомился с Рогозиным В.А. Пониматкин С.К. является директором <данные изъяты>, которое осуществляет деятельность в помещениях на основании договора аренды с администрацией Город Томска на втором этаже здания по адресу: <адрес обезличен>, где также расположено спорное нежилое помещение. 18.03.2021 около 10-30 часов ему (Фролову Е.А.) позвонил Рогозин В.А. с предложением приобрести спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, а также сообщил, что данное помещение он также предложил приобрести ФИО1, которая обдумывает его предложение. Поскольку у него (Фролова Е.А.) не было возможности приобрести спорное помещение, он позвонил Пониматкину С.К. и сообщил о предложении Рогозина В.А., они обсудили стоимость, после чего он (Фролов Е.А.) позвонил Рогозину В.А. и предложил встретиться в его офисе по адресу: <адрес обезличен> Рогозин В.А. подошел около 12-00 часов, они обсудили стоимость покупки помещения, а также то обстоятельство, что его будет приобретать Пониматкин С.К. Рогозин В.А. выдвинул свое условие о том, что данное помещение останется у него в пользовании до конца 2021 года на праве аренды без внесения арендной платы с оплатой коммунальных услуг. Пониматкин С.К. в телефонном разговоре с ним (Фроловым Е.А.) на данные условия согласился. Около 15-00 часов 18.03.2021 он (Фролов Е.А.) снова позвонил Рогозину В.А. и предложил встретиться для составления договора купли-продажи между ним и Пониматкиным С.К., в течение часа Рогозин В.А. снова подъехал в офис, предоставил паспорт. Договор купли-продажи составлял он (Фролов Е.А.) по имеющемуся у него образцу, внес данные паспорта, реквизиты Рогозина В.А. для перечисления оплаты. После составления договора он распечатал один экземпляр и передал его для ознакомления Рогозину В.А. вместе с доверенностью от 11.01.2019, выданной ему Пониматкиным С.К. для представления его интересов. Перед подписанием договора он позвонил посредством мессенджера «WhatsApp» Пониматкину С.К., чтобы он поговорил с Рогозиным В.А. относительно условий договора. После этого (Фролов Е.А.) распечатал 3 экземпляра договора и передал их на подписание Рогозину В.А. Пониматкин С.К. прислал посредством мессенджера «WhatsApp» платежное поручение о перечислении денежных средств в размере <данные изъяты> на счет Рогозина В.А., который позвонил ФИО1 и сообщил о заключении сделки с Пониматкиным С.К. После подписания договора они (Фролов Е.А. и Рогозин В.А.) договорились о встрече в многофункциональном центре в 12-00 часов 20.03.2021 для подписания акта приема-передачи нежилого помещения и регистрации права собственности. Однако 19.03.2021 около 10-30 часов Рогозин В.А. позвонил ему (Фролову Е.А.) и сообщил, что в МФЦ не придет, поскольку продал помещение ФИО1 по более высокой стоимости и выгодным условиям, 22.03.2021 об этом ему (Фролову Е.А.) пришло уведомление. Также пояснил, что при подписании договора в торговом зале рядом с его офисом находились три человека, среди которых ФИО2, они сидели за столом и разговаривали между собой. Относительно внесения изменений в доверенность от 11.01.2019 указал, что таковые вносились в 2019 году. Пониматкин С.К. примерно 2 раза в год обращается к нему (Фролову Е.А.) для представления его интересов при заключении договоров от его имени.

Третье лицо Роменский Д.Ю., надлежащим образом уведомленный о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении судебного заседания не просил.

Представитель третьего лица Роменского Д.Ю. Имерели Е.Г., действующая на основании доверенности от 25.05.2021 сроком на 5 лет, в судебном заседании против удовлетворения первоначальных исковых требований возражала, встречный иск полагала подлежащим удовлетворению. Дополнительно суду пояснила, что между Роменским Д.Ю. и Рогозиным В.А. 20.03.2021 заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, 30.03.2021 зарегистрировано право собственного на него за Роменским Д.Ю. При заключении договора третьему лицу не было известно о существовании договора купли-продажи между Пониматкиным С.К. и Рогозиным В.А.

На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Как предусмотрено п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При таких данных, в качестве реквизита заключенности договора законодатель подразумевает не только достижение соглашения по всем его существенным условиям, но также и достижение этого соглашения в требуемой в подлежащих случаях форме. В этой связи, учитывая, что договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами – лицами, совершающими сделку либо уполномоченными ими лицами, при несоблюдении формы такого договора, в частности, его подписание неуполномоченным лицом, он не может считаться заключенным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.03.2021 составлен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. В договоре купли-продажи недвижимости отражены все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора, в качестве продавца указан Рогозин В.А., покупателя – Пониматкин С.К.

В разделе договора «Подписи сторон» проставлены подписи рядом с фамилиями и инициалами сторон.

Платежным поручением № 19 от 18.03.2021 подтверждается внесение Пониматкиным С.К. оплаты по договору купли-продажи от 18.03.2021 в размере <данные изъяты>

Обращаясь в суд с иском об обязании передать имущество по договору купли-продажи и зарегистрировать его право собственности на объект недвижимости, Пониматкин С.К. указывает, что продавец Рогозин В.А. уклоняется от передачи имущества, ссылаясь на его реализацию иному лицу по договору купли-продажи.

Так, 19.03.2021 Пониматкиным С.К. посредством почтовой связи и по электронной почте направлены уведомления Рогозину В.А. о необходимости передать имущество по акту приема передачи и совершить регистрационные действия, кроме того, представителем истца Деренг К.А. направлена телефонограмма Рогозину В.А. аналогичного содержания, при этом, Рогозиным В.А. сообщено о продаже помещения другим покупателям.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2021, Рогозин В.А. (продавец) обязуется передать в собственность (продать) ИП Роменскому Д.Ю. (покупатель) в лице представителя по доверенности ФИО1 нежилое помещение общей площадью 134 кв.м., расположенное по адресу: <адрес обезличен>, а покупатель принять и оплатить (купить) указанное нежилое помещение. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 30.04.2021, право собственности Роменского Д.Ю. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 31.03.2021.

Обращаясь со встречным иском о признании договора купли-продажи от 18.03.2021 незаключенным, Рогозин В.А. указывает, что договор со стороны покупателя Пониматкина С.К. не подписан, поскольку подписан Фроловым Е.А., полномочия которого на момент подписания договора не были подтверждены, в связи с чем у него возникли сомнения в легитимности договора купли-продажи, что явилось основанием для возврата денежных средств, уплаченных Пониматкиным С.К. дважды, а также направления соответствующего уведомления последнему об отказе от заключения договора.

Как следует из пояснений третьего лица Фролова Е.А., данных в судебном заседании, договор купли-продажи от 18.03.2021 заключался в его офисе в присутствии Рогозина В.А., Пониматкин С.К. при заключении договора не присутствовал. Он (Фролов Е.А.) действовал от имени покупателя Пониматкина С.К. на основании доверенности, оформленной нотариально на бланке <данные изъяты> от 11.01.2019, которая предъявлялась Рогозину В.А. для ознакомления при подписании договора. Договор купли-продажи подписан им (Фроловым Е.А.) не посредством подражания подписи Пониматкина С.К., а путем проставления своей подписи около фамилии и инициалов Пониматкина С.К. в соответствующем разделе договора.

В опровержение данных пояснений стороной ответчика по первоначальному иску указано, что доверенность от имени Пониматкина С.К. на имя Фролова Е.А. не предоставлялась последним ни в момент подписания договора Рогозиным Е.А., подписавшего договор первым, ни в последующем.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО2 пояснил, что работает с Фроловым Е.А. <данные изъяты>, офис которого расположен по адресу: <адрес обезличен>, кабинет Фролова Е.А. отграничен от торгового зала перегородками. 18.03.2021 он (свидетель) находился в торговом зале и видел, как Фролов Е.А. и Рогозин А.В., с которым он (свидетель) не был знаком, в кабинете Фролова Е.А. обсуждали договор купли-продажи недвижимости, общаясь при этом по громкой связи с Пониматкиным С.К., которого он (свидетель) узнал по голосу. Фролов Е.А. и Рогозин А.В. подписывали какой-то документ. Кроме того, Фролов Е.А. выходил на улицу и брал какой-то документ, похожий на доверенность.

Однако суд не принимает во внимание показания свидетеля в части предоставления Рогозину В.А. для ознакомления вышеуказанной доверенности, поскольку свидетелем указано, что документы, которые обсуждали и подписывали Рогозин В.А. и Фролов Е.А., он видел издалека, находясь в торгом зале, с содержанием документов он (свидетель) лично не знакомился. В связи с изложенным не принимаются в качестве доказательств пояснения третьего лица Фролова Е.А. о предоставлении Рогозину В.А. указанной доверенности от 11.01.2019 для ознакомления при подписании договора как неподкрепленные достаточными доказательствами и противоречащие иным имеющимся в деле доказательствам, учитывая ссылку Рогозина В.А. об обратном.

Кроме того, из содержания вышеуказанной доверенности от 11.01.2019 усматривается, она выдана Пониматкиным С.К. ФИО3 и Фролову Е.А. для осуществления ряда действий, в ней перечисленных, в частности, данной доверенностью Пониматкин С.К. уполномочивает, в том числе Фролова Е.А., быть его представителем в любых компетентных органах, организациях, учреждениях, перед любыми третьими лицами по вопросам оформления документов и регистрации права аренды и (или) собственности) и (или) иного права в отношении любых объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, для чего уполномочивает подписывать договоры аренды, договор купли-продажи (выкупа) земельного участка, а также совершать иные действия, перечисленные в доверенности. Доверенность выдана сроком на 3 года. При выдаче доверенности полномочия на заключение договора купли-продажи недвижимости не были предоставлены.

Согласно ответам на запрос от 16.06.2021 и от 18.06.2021 нотариус ФИО4 подтвердила внесение изменений в доверенность от 11.01.2019 (бланк <данные изъяты>), заключающихся в указании на бланке документа дополнительных слов: «покупки» и «договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества». Как указала нотариус, изменения вносились по просьбе доверителя Пониматкина С.К., подписаны последним и замещавшим на момент внесения изменений врио нотариуса ФИО5 с проставлением печати нотариуса. Дата доверенности и реестровый номер не менялись. Точную дату внесения изменений сообщить не представляется возможным.

При таких данных, учитывая, что дату внесения изменений в доверенность от 11.01.2019, согласно которым Фролову Е.А. предоставлены полномочия по подписанию договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, определить не представляется возможным, каких-либо доказательств внесения изменений в доверенность до подписания договора купли-продажи от 18.03.2021 в материалы дела не представлено, как и не представлено достаточных и бесспорных доказательств предоставления Рогозину В.А. указанной доверенности для ознакомления при подписании договора либо впоследствии, полномочия Фролова Е.А. на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от имени и в интересах Пониматкина С.К. на момент его подписания 18.03.2021 не могут считаться подтвержденными.

Доводы первоначального иска о юридической неграмотности Фролова Е.А. относительно неуказания в договоре купли-продажи при его составлении на то обстоятельство, что Фролов Е.А. действует от имени Пониматкина С.К. на основании доверенности, не принимаются судом во внимание, исходя из следующего.

На основании п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Пунктами 1, 4 статьи 185 ГК РФ предусмотрено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Таким образом, представительство - это такое совершение юридических действий представителем, при котором все правовые последствия возникают не у представителя, а у представляемого. При этом, основанием возникновения прав и обязанностей у доверителя по отношению к третьему лицу служит сделка, которую заключает представитель от имени доверителя. В силу представительства правовые последствия возникают для представляемого только из сделок, заключенных представителем в силу и в пределах предоставленных ему полномочий. Полномочия представителя могут возникать на основании доверенности, договора (добровольное или договорное представительство), указания закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (обязательное, законное представительство). Из правовой природы представительства и смысла приведенных норм следует, что для третьих лиц, перед которыми представитель выступает от имени представляемого, значимой является доверенность, подтверждающая круг полномочий.

При таких данных, правовая конструкция заключения представителем по доверенности сделки от имени представляемого с третьим лицом предполагает указание об этом в тексте договора во избежание введения в заблуждение другой стороны сделки относительно лица, ее заключающего, учитывая, что в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий. Поскольку в тексте договора купли-продажи от 18.03.2021 не имеется указания на документ, позволяющий Фролову Е.А. действовать от имени Пониматкина С.К., в этой связи отсутствие подписи самого Пониматкина С.К. в договоре свидетельствует об отсутствии его волеизъявления на его заключение. При этом сам договор не является основанием для возникновения между Рогозиным В.А. и Пониматкиным С.К. правоотношений из договора по продаже и приобретению спорного недвижимого имущества, а следовательно, договор купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2021 нельзя признать заключенным.

Ссылка представителя истца по первоначальному иску на последующее одобрение сделки Пониматкиным С.К. путем перечисления денежных средств Рогозину В.А. в счет оплаты по договору купли-продажи и последующее обращение с иском в суд не принимается судом во внимание ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

По смыслу данной нормы сделка считается заключенной от имени лица, ее совершившей (подписавшей), пока представляемое им лицо не одобрит данную сделку. Между тем, как видно из текста договора, покупателем в нем указан не Фролов Е.А., подписавший договор, а Пониматкин С.К., при этом, согласно пояснениям самого Фролова Е.А. он не имел намерения заключать договор купли-продажи от своего имени, а действовал в интересах Пониматкина С.К., в связи с чем ст. 183 ГК РФ не применима к данному спору.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что Рогозин В.А. 19.03.2021 посредством почтового отправления транспортной компанией «Сталкер» направил в адрес Пониматкина С.К. уведомление об отказе от договора купли-продажи ввиду подделки подписи Пониматкина С.К. Фроловым Е.А., отсутствия у последнего на момент заключения договора доверенности на представление интересов Пониматкина С.К., а также отсутствия в договоре ссылки на тот факт, что Фролов Е.А. действует от имени Пониматкина С.К. по договоренности и подписи Фролова Е.А. как представителя Пониматкина С.К. Уведомление аналогичного содержания направлено Рогозиным В.А. 19.03.2021 Фролову Е.А. посредством мессенджера «WhatsApp», а также 22.03.2021 Деренг К.А. по электронной почте.

Рассматривая заявление стороны истца по первоначальному иску о подложности представленных стороной ответчика по первоначальному иску доказательств (транспортной накладной компании «Сталкер», уведомления от 19.03.2021), суд приходит к следующему.

Так, представитель истца по первоначальному иску ссылается, что почтовое отправление с уведомлением получено Пониматкиным С.К. спустя два месяца после его отправки, при этом, полученное уведомление по своему содержанию отличается от представленного Рогозиным В.А. в материалы дела уведомления. Между тем, сторона ответчика по первоначальному иску исключила из числа доказательств представленное ими в материалы дела уведомление Пониматкину С.К. от 19.03.2021 и просила при принятии решения руководствоваться полученным истцом уведомлением. При этом суд также учитывает, что данные уведомления сходны по содержанию, имеют незначительные отличия в тексте, и в любом случае позволяют определить волю Рогозина В.А. на отказ от договора.

Указание представителя истца по первоначальному иску на подложность направленного Рогозиным В.А. уведомления, транспортной накладной ООО «Сталкер» ввиду проведенного эксперимента по направлению корреспонденции транспортной компанией ООО «Сталкер» со ссылкой на малочисленность порядковых номеров транспортных накладных по прошествии длительного времени (2 месяца) также не принимается судом во внимание, поскольку не представляется возможным с достоверностью определить количество лиц, обратившихся в ООО «Сталкер», как и в любую другую транспортную компанию, для оформления почтового отправления в определенный промежуток времени, поскольку оно может разниться в силу тех или иных обстоятельств и по независящим ни от кого причинам.

Помимо прочего, транспортная накладная № 051792 на почтовом отправлении, полученном Пониматкиным С.К. в транспортной компании ООО «Сталкер», полностью идентична представленной Рогозиным В.А. в материалы дела транспортной накладной. Как следует из ответа на судебный запрос от 25.08.2021, транспортная компания ООО «Сталкер» подтвердила принятие от Рогозина В.А. 19.03.2021 экспресс-отправления в адрес Пониматкина С.К., а также указала на обстоятельства нескольких предпринятых курьером неудачных попыток вручения корреспонденции Пониматкину С.К., что в свою очередь обосновывает позднее получение им уведомления. При этом, в силу ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного суда РФ, данных в п.п. 63, 64 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Пониматкин С.К. несет риск последствий неполучения корреспонденции, доставленной по адресу, указанному в договоре.

Таким образом, истцом допустимых доказательств объективно свидетельствующих о подложности указанного документа, не представлено.

Довод представителя истца по первоначальному иску о том, что Рогозин В.А., которому был известен номер телефона Пониматкина С.К., не направил ему уведомление посредством телефонной связи, не имеет юридического значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку исключительный способ для отправки юридически значимых сообщений в договоре не был установлен, в связи с чем Рогозин В.А. при направлении уведомления об отказе от договора имел возможность использовать любые доступные для него средства связи.

При таких данных, учитывая, что доверенность, выданная Пониматкиным С.К. Фролову Е.А., в тексте оспариваемого договора не поименована, а доказательств того, что таковая была представлена для обозрения Рогозину В.А. при подписании договора, в деле не имеется, ответчик по первоначальному иску Рогозин В.А. в связи с возникновением сомнений в наличии у Фролова Е.А. полномочий действовать от имени Пониматкина С.К. воспользовался своим правом и отказался от заключения договора купли-продажи, возвратив уплаченные Пониматкиным С.К. денежные средства.

Обстоятельства возврата Рогозиным В.А. Пониматкину С.К. денежных средств, дважды перечисленных Рогозину В.А. в размере <данные изъяты> в счет оплаты по договору купли-продажи от 18.03.2021, подтверждаются представленными в материалы дела заявлениями Рогозина В.А. о переводе в рублях на территории Российской Федерации от 19.03.2021 и от 23.03.2021, а также платежными поручениями на сумму <данные изъяты> №000700 от 19.03.2021 и № 000162 от 23.03.2021, в которых назначением платежа указан возврат денежных средств по договору купли-продажи нежилого помещения.

Таким образом, представленные в дело доказательства и последовательные действия Рогозина В.А. по направлению уведомления об отказе от сделки и возврату денежных средств подтверждают обоснованность позиции Рогозина В.А. относительно возникших у него сомнений в полномочиях Фролова Е.А. заключать договор купли-продажи спорного нежилого помещения от имени Пониматкина С.К. При этом, действия Пониматкина С.К. по одобрению сделки сами по себе не свидетельствуют о заключенности договора в отсутствие его подписи в договоре и с учетом неуказания в нем на полномочия подписавшего договор Фролова Е.А. действовать по доверенности от имени покупателя Пониматкина С.К.

В связи с указанным, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска Рогозина В.А. о признании договора купли-продажи от 18.03.2021 незаключенным.

При таких данных, с учетом обстоятельств того, что денежные средства, перечисленные Пониматкиным С.К. Рогозину В.А. во исполнение договора последним возвращены, спорное нежилое помещение в собственности Рогозина В.А. не находится, поскольку реализовано им по договору купли-продажи от 20.03.2021 Роменскому Д.Ю., право собственности которого на спорный объект зарегистрировано 31.03.2021, а также учитывая незаключенность договора купли-продажи от 18.03.2021, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований об обязании передать имущество по договору купли-продажи, регистрации права собственности и взыскании штрафа у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

С учетом отказа в удовлетворении первоначального иска Пониматкина С.К. и удовлетворения встречного иска Рогозина В.А. суд полагает необходимым взыскать с ответчика по встречному иску Пониматкина С.К. в пользу истца по встречному иску Рогозина В.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., уплата которой подтверждается чеком-ордером от 09.08.2021 на сумму 300 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Пониматкина С.К. к Рогозину В.А. об обязании передать недвижимое имущество по договору купли-продажи, регистрации права собственности, взыскании штрафа оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Рогозина В.А. к Пониматкину С.К. о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2021, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 134 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, незаключенным.

Взыскать с Пониматкина С.К. в пользу Рогозина В.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий: Н.О. Макаренко

Мотивированный текст решения суда изготовлен 02.09.2021.

УИД 70RS0002-01-2021-001069-63.