Решения по делу № 2-4874/2016 ~ М-4020/2016 от 26.07.2016

Дело № 2 - 4874/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 06 октября 2016 г.

Индустриальный районный суд г.Перми в составе:

федерального судьи Еловикова А.С

при секретаре Мелентьевой Т.Н.,

с участием представителя истца – Валиевой В.Р по доверенности,

представителя ответчика Колесова И.М – Медведева С.Н по доверенности

представителя ответчика ООО « РИЭЛ - Эстейт » - Захаровой Е.А по доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Змеевой Л. К. к ООО « РИЭЛ - Эстейт », Колесову И. М. о признании договоров купли- продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Змеева Л.К обратилась в суд с иском к ООО « РИЭЛ - Эстейт », Колесову И. М. о признании договоров купли- продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки,

В обоснование иска указано, что с ДД.ММ.ГГГГ Змеева Л. К. является собственником 4-х комнатной жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанная квартира перешла в собственность Истцу по договору безвозмездной передачи квартир № от ДД.ММ.ГГГГ.

Совместно со Змеевой Л. К., в квартире зарегистрированы и проживают следующие лица: гр.Б., гр.А..

ДД.ММ.ГГГГ, в связи с финансовыми трудностями, истцом было принято решение о взятии в заем денежной суммы в размере 400 000 рублей. Выдачу займа согласовал Колесов И. М., предложив истцу заключить договор займа под залог недвижимого имущества. При этом Ответчик указал на необходимость регистрации договора - "в целях обеспечения возврата суммы займа".

ДД.ММ.ГГГГ между Колесовым И. М. (Покупатель) и Змеевой Л. К. (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец передал ответчику принадлежащее ей жилое помещение - 4-х комнатную квартиру, общей площадью 79,2 кв.м., по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1. Договора, цена отчуждаемой недвижимости определена сторонами в сумме 400 000 рублей, которые, как указано в Договоре, получены Продавцом в момент подписания Договора в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ, указанный Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, между Колесовым И.М. и Змеевой Л.К. был заключен договор купли-продажи этой же квартиры с правом обратного выкупа, в котором Змеева J1.K. выступала уже в качестве Покупателем, а Колесов И.М. - Продавца, покупная цена в размере 688 000 рублей была указана с учетом процентов.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, истцом исправно вносились платежи в счет заключенного между сторонами договора, до момента пока истец не узнал о наличии права собственности ООО «РИЭЛ-Эстейт» на спорную квартиру, из предъявленного к нему искового заявления с требованием"овыселении".

Как выяснилось из содержания искового заявления ответчика, квартира истца была отчуждена Колесовым И.М. ООО «РИЭЛ-Эстейт» по договору купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о чем истцу известно не было.

Считает, что заключенный между Змеевой JI.K. и Колесовым И.М. договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой ввиду следующего.

Из существа притворной сделки купли-продажи вытекает, что исполнять ее стороны не собирались уже при самом совершении сделки, не имели намерений создать соответствующие правовые последствия.

Фактически, действительная воля сторон была направлена не на заключение договора купли-продажи, а на обеспечение возврата истцом денежных средств ответчику по договору займа, путем передачи недвижимого имущества в залог.

О том, что стороны не имели намерений заключать сделку купли-продажи, а заключили договор займа, свидетельствуют их фактические действия, поскольку ни Колесов И.М. ни Змеева JI.K. к исполнению договора купли-продажи не приступали, а именно: истец проживает в спорной квартире до настоящего времени, состоит в ней на регистрационном учете, несет бремя ее содержания и оплачивает коммунальные платежи, ответчики в свою очередь требования об освобождении спорной квартиры не заявляли, в спорную квартиру Колесов И.М. не вселялся, фактически квартира ответчикам по акту приема-передачи не передавалась и не осматривалась ими, совершение регистрационных действий стороны не обговаривали, доступ к квартире у ответчиков отсутствует.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что как у истца, так и у ответчика отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи.

Спорная квартира является единственным жильем истца, что подтверждает довод о том, что заключая договор купли-продажи, она рассчитывала на сохранение своего права собственности на жилое помещение, намерения на отчуждение совей квартиры у нее отсутствовали.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.

Таким образом, при заключении спорного договора стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, имели целью обеспечить исполнение обязательств истца, как заемщика, путем передачи принадлежащей ему квартиры в залог ответчику на общий срок договора займа. Таким образом, совершенная между сторонами сделка прикрывала договор займа, и соответственно, является ничтожной в силу своей притворности и не порождает для сторон этого договора никаких правовых последствий.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным по причине его притворности.

Следовательно, является недействительным и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Колесовым И. М. и ООО «РИЭЛ-Эстейт», поскольку первый не приобрел право собственности на спорную квартиру и не мог передать ее иному лицу в силу ст. ст. 209, 168 ГК РФ.

Кроме того, статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом,

которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В пункте 37 названного Постановления Пленума разъяснено, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя; приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

То обстоятельство, что договоры купли-продажи недвижимого имущества между Колесовым И.М. и Змеевой Л.К. были подписаны в один день — ДД.ММ.ГГГГ, на одну и ту же сумму - 400 000 рублей, безусловно, свидетельствуют о том, что Змеева Л.К. не имела правового интереса в отчуждении единственного жилого помещения за цену, ниже рыночной стоимости квартиры (учитывая данные, публикуемые в открытых и общедоступных источниках информации), а также о том, что их воля при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была направлена не на переход права собственности на спорную квартиру от Змеевой Л.К. к Колесову И.М., а на обеспечение обязательства Змеевой Л.К. по возврату денежных средств по договору.

Кроме того, приобретая спорное жилое помещение, Ответчик - ООО «РИЭЛ-Эстейт» должен был действовать разумно, добросовестно и осмотрительно, учитывать стоимость квартиры, указанную в договоре в период нахождения ее в собственности Продавца - Колесова И.М. (400 000 рублей), также учитывать регистрацию и проживание бывших собственников (необходимо и достаточно было просто побывать в спорной квартире, которой продолжают пользоваться Истцы, для того, чтобы убедиться в правомерности отчуждения квартиры Продавцом - Колесовым И.А.).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «РИЭЛ- Эстейт» не действовал добросовестно, в связи с чем, учитывая, что спорная квартира выбыла из владения Истицы помимо ее воли, указанное недвижимое имущество подлежит истребованию из незаконного владения Ответчика - ООО «РИЭЛ-Эстейт».

На основании изложенного, в уточненном иске Змеева Л.К. просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Колесовым И. М. и Змеевой Л. К.;

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «РИЭЛ-Трейд» и Колесовым И. М.;

Аннулировать (исключить) запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО «РИЭЛ-Эстейт» на 4-комнатную квартиру, общей площадью 79,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ и осуществить государственную регистрацию

перехода права собственности на 4- комнатную квартиру, общей площадью 79,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, путем внесения соответствующей записи.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на 4-комнатную квартиру, общей площадью 79,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, путем внесения записи.

    Истец Змеева Л.К извещена о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца настаивает на удовлетворении иска, по изложенным в заявлении основаниям, пояснила, что заключая спорный договор купли - продажи квартиры, Змеева Л.К не намеревалась продавать квартиру, заключала исключительно договор займа.

    Колесов И.М извещен о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело без его участия.

    Представитель ответчика Колесова И.М с исковыми требованиями не согласен, поддерживает доводы, изложенные в письменном возражении на иск.

    Представитель ответчика ООО «РИЭЛ-Эстейт» с исковыми требованиями не согласен, поддерживает доводы, изложенные в письменном возражении на иск.

    Выслушав представителя истца, представителей ответчиков, свидетеля, изучив материалы дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно положений статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Колесовым И. М. (Покупатель) и Змеевой Л. К. (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец передал ответчику принадлежащее ей жилое помещение - 4-х комнатную квартиру, общей площадью 79,2 кв.м., по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1. Договора, цена отчуждаемой недвижимости определена сторонами в сумме 400 000 рублей, которые, как указано в Договоре, получены Продавцом в момент подписания Договора в полном объеме. ( л.д.16 ).

ДД.ММ.ГГГГ, указанный Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, между Колесовым И.М. и Змеевой Л.К. был заключен договор купли-продажи этой же квартиры № с правом обратного выкупа, в котором Змеева J1.K. выступала уже в качестве Покупателем, а Колесов И.М. - Продавца, покупная цена в размере 688 000 руб. была указана с учетом выплаты процентов ( л.д. 12,13).

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, Змеевой Л.К на счет Колесова И.М в ОАО<данные изъяты> вносились платежи в счет исполнения договора купли-продажи квартиры № ( л.д. 14,15 ).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Колесовым И.М. спорная квартира была продана ООО « РИЭЛ – Эстейт ». В настоящее время собственником данной квартиры является ООО « РИЭЛ – Эстейт ».

Из анализа представленных договоров купли-продажи недвижимого имущества между Колесовым И.М. и Змеевой Л.К. № и №, при том, что оба договора были подписаны в один день — ДД.ММ.ГГГГ, на одну и ту же сумму - 400 000 руб., свидетельствуют о том, что Змеева Л.К. не имела как правового интереса в отчуждении единственного жилого помещения, так и финансового интереса, за цену, ниже рыночной стоимости квартиры, поскольку фактически, воля сторон, была направлена не на переход права собственности на спорную квартиру от Змеевой Л.К. к Колесову И.М., а на обеспечение обязательства Змеевой Л.К. по возврату денежных средств по договору.

Согласно справке ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, ориентировочная стоимость 4-х комнатной квартиры по адресу: <адрес> по состоянию ДД.ММ.ГГГГ составляет - 4 300 000 руб.

Представленные представителем ответчика ООО « РИЭЛ – Эстейт » квитанции об оплате коммунальных платежей ( с даты возникновения права собственности на квартиру ), договора найма жилого помещения с Колесовым И.М, правового значения не имеют, поскольку в судебном заседании установлено, что Колесов И.М в спорной

квартире не проживал. Данные обстоятельства подтверждаются справкой ООО УК <данные изъяты> о том, что Колесов И.М с гр.В. являются собственниками квартиры по адресу: <адрес>., зарегистрирован и проживает с семьей. По данному адресу получает судебную корреспонденцию.

Допрошенный в судебном заседании свидетель гр.Г. пояснила, что проживет по адресу <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ знакома со Змеевой Л.К которая проживает в спорной квартире с сыном, снохой и двумя внучками, из квартиры никогда не выезжала. С Колесовым И.М не знакома.

Также нельзя признать действия ООО « РИЭЛ – Эстейт », при покупке спорной квартиры, добросовестными. В Акте приема – передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указано, что имущество покупателем осмотрено, претензий не имеется. ( л.д. 20 ). При этом у ответчика не возникло сомнений в связи с чем, в спорной квартире проживают и зарегистрированы посторонние люди. В договоре купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ данное обстоятельство никак не отражено. А также в отношении цены квартиры, по которой она была приобретена Колесовым И.М.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, материалами дела, бесспорно, подтверждается, что после подписания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира Колесову И.М не передавалась, в его владение не поступало, в квартиру ответчик не вселялся, бремя его содержания не нес. При этом, Змеева Л.К и члены ее семьи до настоящего времени продолжает пользоваться жилым помещением как своим собственным, ключи от квартиры Колесову И.М не передавала, несет бремя содержания принадлежащего ей имущества. Вышеуказанное объективно свидетельствует об отсутствии у сторон воли для наступления последствий совершения

сделки купли-продажи спорного объекта, в соответствии со смыслом статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, договор купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с одновременным заключением купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ где Змеева Л.К выступает уже в качестве покупателя, суд может квалифицировать как притворный на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировав решение тем, что в действительности стороны не подразумевали переход права собственности за плату или безвозмездно.

При таких обстоятельствах, договор купли - продажи квартиры <адрес>, заключенный между Змеевой Л.К и Колесовым И.М ДД.ММ.ГГГГ., следует признать недействительным, применив последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в собственность продавца.

Поскольку первоначальный договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., признан недействительным, последующие сделки, совершенные с указанной квартирой, также являются недействительными.

Таким образом, договор купли- продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Колесовым И.М и ООО «РИЭЛ – Эстейт », также является недействительным.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования Змеевой Л.К о признании договоров купли - продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Признать недействительным договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Змеевой Л. К. и Колесовым И. М..

    Признать недействительным договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Колесовым И. М. и ООО « РИЭЛ - Эстейт ».

Применить последствия недействительности сделки, возвратить квартиру <адрес>, в собственность Змеевой Л. К..

Признать отсутствующим право собственности ООО « РИЭЛ - Эстейт » на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним записи о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> к Колесову И. М., а также основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним записи о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> к ООО « РИЭЛ - Эстейт ».

    Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: А.С Еловиков