Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1858/2016 от 14.06.2016

                                    Дело № 2 -1858/2016

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2016 года Кировский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи         Л.Л.Аплиной

при секретаре                 К.А.Параскева, с

с участием

истца                         И.П.Кузнецовой,

представителя истца                Н.Н.Сапуновой,

ответчика                     И.А.Рахматуллина,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по исковому заявлению Кузнецовой И.П. к Рахматуллину И.А. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

    Кузнецова И.П. обратилась с иском к Рахматуллину И.А. о признании сделки купли-продажи доли в праве собственности на квартиру недействительной, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование исковых требований с учетом дополнения от /________/, /________/ указала, что по договору дарения от /________/ за ней зарегистрировано право собственности на /________/ доли в праве собственности на кв. № /________/ по /________/. При этом, в нарушение положений ст.572 ГК РФ, определяющей принцип безвозмездности сделки дарения, Кузнецова И.П. оплатила Рахматуллину И.А. 800 000 руб. Ранее, до подписания и регистрации договора дарения сторонами был заключен договор купли-продажи указанной доли в квартире. Несмотря на то, что регистрация сделки купли-продажи не состоялась по независящим от нее причинам, расчет по договору был произведен в полном объеме.

Таким образом, сделка дарения является притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. При этом, состоявшийся между сторонами договор купли-продажи является недействительным, поскольку ответчиком не было обеспечено преимущественное право на приобретение доли иными сособственниками квартиры.

Кроме того, истец исходя из своих финансовых возможностей, желала приобрести небольшое жилое помещение с отдельным санузлом, кухней и прихожей («гостинку»). Именно такое жилое помещение ей было предложено приобрести ответчиком. Между сторонами было достигнуто соглашение по этим существенным для истца условиям. Однако, при подписании предварительного договора купли-продажи и получении задатка ответчик не разъяснил ей особенности заключения договора по отчуждению доли жилого помещения (факт приобретения доли в квартире, а не «гостинки»), эти факты стали известны истцу только после сдачи документов в регистрирующий орган. Поскольку ответчик заявил о невозможности возврата уплаченных денежных средств, истец вынуждена была согласиться на оформление договора дарения. При этом, Рахматуллин И.А. скрыл от истца, что в кв. /________/ по /________/, была произведена незаконная перепланировка, в ходе которой квартира была разделена на изолированные жилые помещения, которые эксплуатировались как «гостинки».

Скрыв данную информацию от истца, а также не получив согласия других сособственников квартиры на продажу доли, ответчик действовал недобросовестно. Пользуясь незаконно выделенной долей квартиры в виде изолированного жилого помещения, а также распоряжаясь данной долей с нарушением требований ст.250 ГК РФ, он нарушил права как сособственников жилого помещения, так и истца.

В связи с этим, Кузнецова И.П. просит признать договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от /________/ недействительным, взыскать неосновательное обогащение в размере 780 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 47 675,63 руб.

В судебном заседании Кузнецова И.П., при участии ее представителя Н.Н.Сапуновой, действующей на основании устного ходатайства, исковые требования поддержала, на удовлетворении иска настаивала. Дополнительно пояснила, что после продажи своей квартиры хотела приобрести жилье – типа «гостинка» за 800 000 руб., для чего обратилась к риэлторам, проводившим сделку купли-продажи ее прежней квартиры. Предложенный ответчиком вариант ее устраивал. Приобретаемое ею жилье имело отдельный вход, комнату, кухню и санузел. /________/ после подписания договора купли-продажи и передачи всех документов в регистрирующий орган, она произвела полный расчет с ответчиком, а он, в свою очередь, передал ей ключи от квартиры. В этот же день она въехала в квартиру и стала в ней проживать. В /________/ года она узнала о приостановлении регистрации права собственности на приобретенное жилье ввиду отсутствия согласия иных сособственников квартиры, долю в праве на которую она приобретала. Поскольку ответчик заверил ее о наличии согласия указанных лиц на продажу доли, она не стала расторгать договор купли-продажи, боясь потерять и деньги, и жилье.

/________/ на встрече с представителем сособственников квартиры по адресу: /________/, она (Кузнецова) узнала, что приобретенное ею жилое помещение не является отдельным жилым помещением, а является результатом проведенной в квартире незаконной перепланировки, что в Ленинском районном суде г.Томска имеется гражданское дело по иску сособственников квартиры о признании перепланировки законной и по встречному иску администрации о приведении помещения в первоначальное состояние.

На следующий день ответчик для регистрации права собственности истца на квартиру предложил заключить договор дарения, она согласилась, поскольку срочно нуждалась в регистрации по месту жительства. На основании данного договора было зарегистрировано ее право собственности на спорное жилое помещение.

В дальнейшем, по решению Ленинского районного суда г.Томска истец и другие собственники квартиры привели квартиру в первоначальное состояние.

Представитель истца указала, что сделка купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от /________/, которую прикрывала сделка дарения от /________/, является недействительной, поскольку было несоблюдение требований ст.250 ГК РФ. Полагала, что имело место недобросовестное поведение ответчика, которые выразилось в сокрытии информации, являющейся существенным условием договора, а именно, что перепланировка не является узаконенной, и приобретаемое истицей жилое помещение является фактически незаконно выделенной долей истца в праве собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: /________/.

Ответчик Рахматуллин И.А. исковые требования не признал. Представил письменные объяснения на иск, которые поддержал. Пояснил, что долю в квартире по адресу: /________/, он приобрел в том виде, в каком он продал ее истцу. О том, что истец приобретает долю в праве собственности на квартиру, а не квартиру, она (Кузнецова) знала, поскольку об этом он сообщал в объявлении о продаже, а также в ходе разговора с риэлтором при осмотре квартиры в присутствии истца. Не отрицал, что сделка по дарению фактически прикрывала собой сделку купли-продажи. Указал, что о продаже доли им были уведомлены все сособственники квартиры устно, а также путем направления соответствующего извещения по почте. Одна из собственников Евдокимова Л.А. на уведомлении письменно отказалась от покупки доли.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика: Евдокимова Л.А., Ильин Д.А., Ильина С.С., Саврадым Н.П., будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные доказательства, определив на основании ч. 3 ст.167 ГПК РФ о рассмотрении дела в отсутствие третьих лиц, находит иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

    Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ( ст.153 ГК РФ)

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (ст.420 ГК РФ).

    В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    В судебном заседании установлено, что /________/ Рахматуллиным И.А. и Кузнецовой И.П. был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества на заключение до /________/ договора купли-продажи /________/ долей в праве собственности на трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: /________/.

/________/ истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи, согласно которому Рахматуллин И.А. обязуется передать в общую долевую собственность Кузнецовой И.П. /________/ долей в праве собственности на трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: /________/. Согласно передаточному акту от /________/ продавец передал покупателю указанное имущество в том виде, в котором оно было на день подписания передаточного акта. В этот же день истец оплатила купленное имущество, передав ответчику 780 000 руб., что подтверждается соответствующей распиской.

Из пояснений сторон судом установлено, что регистрация договора купли-продажи указанного имущества и право собственности истца не была произведена по причине не предоставления в регистрирующий орган согласия на продажу других собственников квартиры.

В связи с этим для регистрации права собственности истца на оплаченное ею имущество /________/ Рахматуллин И.А. и Кузнецова И.П. заключили договор дарения, согласно которому даритель обязуется безвозмездно передать в общую долевую собственность одаряемого /________/ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: /________/. На основании данного договора /________/ право собственности истца на указанное имущество было зарегистрировано, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от /________/.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что сделка дарения от /________/ является ничтожной по основанию притворности, поскольку она фактически прикрывала возмездную прикрываемую сделку купли-продажи от /________/. При этом, истец просит признать недействительной сделку купли-продажи от /________/ по основанию нарушения при ее заключении ст. 250 ГК РФ.

Оценивая данные доводы, суд исходит из следующего.

Согласно ст.160 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п.87 постановления
от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

В силу изложенных норм, принимая во внимание установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд находит обоснованным утверждение стороны истца, не оспариваемое стороной ответчика, что сделка дарения от /________/ доли в праве собственности на квартиру по адресу: /________/, является притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи, поскольку действительная воля сторон была направлена на иное: у Рахматуллина И.А. - на продажу имущества, у Кузнецовой И.А. - на его покупку. Данные обстоятельства следуют из пояснений истца и подтверждаются фактом оплаты истцом приобретаемого жилья, а также подписанием договора от /________/.

Вместе с тем, ничтожность данной сделки не влечет за собой недействительность прикрываемой сделки.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в п.88 вышеуказанного Постановления от 23.06.2015 № 25 прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Истец утверждает, что прикрываемая сделка купли-продажи, которая состоялась /________/, является недействительной, поскольку на ее совершение не было получено согласия других сособственников квартиры, доли в праве собственности на которую приобрела истец, указанные лица не смогли реализовать свое право на преимущественную покупку доли, чем были нарушены положения ст.250 ГК РФ.

Действительно, согласно п.п.1-3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает возможности признания сделки купли-продажи доли в общем имуществе недействительной по причине отсутствия согласия на это других собственников.

Согласно ст.173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Как следует из п.90-91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской федерации» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

В силу изложенного, сделка купли-продажи доли в праве собственности на квартиру по адресу: /________/, не может быть признана недействительной по основанию отсутствия согласия сособственников на ее продажу, а истец не является лицом, правомочным заявлять такое требование, поскольку указанное бездействие не влечет за собой нарушение ее прав и законных интересов.

Иные доводы истца (нарушение существенных условий договора, недобросовестность ответчика), представленные им в подтверждение своей позиции, не являются основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку доказательствами не подтверждены.

Как следует из текста предварительного договора купли-продажи от /________/, договора купли-продажи от /________/, предметом договора являлись доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру. Следовательно, истец знала о том, что она приобретает не изолированное жилое помещение. Кроме того, /________/, как следует из пояснений истца, она узнала, что доля в квартире не была выделена на законных основаниях. Не смотря на это, она заключила договор дарения на спорное жилье и зарегистрировала на него свое право собственности. Указанные факты свидетельствуют об осведомленности истца о предмете договора и отсутствии со стороны ответчика недобросовестного поведения.

При данных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Кузнецовой И.П. о признании сделки договора купли-продажи недействительной, не имеется. Поскольку требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, производны от первого требования, они также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

    исковые требования Кузнецовой И.П. к Рахматуллину И.А. о признании сделки купли - продажи доли в праве собственности на квартиру по адресу: /________/, от /________/ недействительной, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья             подпись            Л.Л.Аплина

ВЕРНО

Судья                             Л.Л.Аплина

Секретарь                            Д.Ю.Калиниченко