Решение по делу № 2-829/2019 (2-7774/2018;) ~ М-6647/2018 от 10.12.2018

Дело № 2- 829/2019

Решение

Именем Российской Федерации

07 мая 2019года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Двухжиловой Т.К.

при секретаре Митрохиной А.Е.,    

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шишкина Александра Сергеевича, Булановой Валентины Ивановны к Администрации городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ" об обязании произвести выкуп недвижимого имущества и установлении выкупной стоимости,

у с т а н о в и л:

Истцы Шишкин А.С., Буланова В.И. обратились в суд с иском к ответчикам, в котором с учетом уточненных требований, просят:

- Обязать ответчиков в соответствии с постановлением Администрации городского округа Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты> "Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных по адресу: Московская область, г.Балашиха, Первомайский проезд, д.3, принадлежащих им на праве собственности" изъять у Шишкина А.С., принадлежащие ему 30/100 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> путем выкупа по трех стороннему соглашению, заключенному между Шишкиным А.С., Администрацией г.о. Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ", по цене выкупа, равной 3200219 рублей.

- Обязать ответчиков в соответствии с постановлением Администрации городского округа Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты> изъятии у граждан жилых помещений, расположенных по адресу: Московская область, г. Балашиха, Первомайский проезд, д.3, принадлежащих им на праве собственности" изъять у Булановой В.И., принадлежащие ей 15/100 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> путем выкупа по трех стороннему соглашению, заключенному между Булановой В.И., Администрацией г.о. Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ", по цене выкупа, равной 1 657 157 рублей.

В обоснование иска, истцы ссылаются на то, что они являются сособственниками <данные изъяты> соответственно в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Из ответов Администрации городского округа Балашиха и прокуратуры истцам стало известно, что их многоквартирный жилой дом по адресу: Московская <адрес> числится в списках ветхого жилого фонда городского округа, планируемого к расселению в рамках реализации инвестиционного контракта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, а также в соответствии с утвержденным проектом планировки территории микрорайона <адрес>. Застройщиком является ООО "ФЛИНКБАУ".

Администрацией городского округа Балашиха было вынесено постановление от <данные изъяты>Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных в домах <адрес>, принадлежащих им на праве собственности". Граждан, проживающих в доме <адрес> планировалось переселить во вновь построенный ООО "ФЛИНКБАУ" многоквартирный жилой дом корпус <адрес> которому присвоен почтовый адрес: <адрес>, <адрес> Ранее им в устной форме предлагалось заключить договор мены, в соответствии с которым им предоставят в новом доме комнату в коммунальной квартире. В настоящее время, они получили Уведомления, датированные ДД.ММ.ГГГГ года, из которых следует, что Администрация городского округа Балашиха уведомляет их о том, что принято решение об изъятии жилого помещения в виде принадлежащих им долей в праве собственности на основании указанного выше постановления путем выкупа по трехстороннему соглашению, заключаемому между ними (в отдельности), администрацией городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ". К уведомлению приложены экземпляры проекта Соглашения об изъятии недвижимости (далее Соглашение), которое им предложено подписать и направить в Администрацию городского округа. В проекте Соглашения указан размер возмещения за жилое помещение, который определен якобы в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и составляет за <данные изъяты> долей в праве собственности Булановой В.И. в размере 576 000 рублей и за 30/100 долей в праве собственности Шишкину А.С. в размере 1 128 000руб.

Истцы считают действия ответчиков по определению размера возмещения за жилое помещение незаконными, нарушающими их права.

В судебном заседании представитель истцов поддержал предъявленный иск с учетом уточненных требований.

Представители ответчиков - Администрации городского округа Балашиха, ООО «Флинкбау» исковые требования не признали, представили письменные возражения.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно подпункта "и" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Судом установлено, что Шишкин А.С. является собственником №, а Бцланов В.И. собственником № долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Администрацией городского округа Балашиха было вынесено постановление от <данные изъяты> "Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных в домах <адрес> <адрес>, принадлежащих им на праве собственности".

Граждан, проживающих в доме <адрес>, планировалось переселить во вновь построенный ООО "ФЛИНКБАУ" многоквартирный жилой дом корпус <адрес>, которому присвоен почтовый адрес: <адрес>

Истцы ссылаются на то, что ранее им в устной форме предлагалось заключить договор мены, в соответствии с которым им предоставят в новом доме комнату в коммунальной квартире.

В настоящее время истцы получили Уведомления, датированные ДД.ММ.ГГГГ года, из которых следует, что Администрация городского округа Балашиха уведомляет их о том, что принято решение об изъятии жилого помещения в виде принадлежащих им долей в праве собственности на основании указанного выше постановления путем выкупа по трехстороннему соглашению, заключаемому между ними (в отдельности), администрацией городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ".

К уведомлению приложены экземпляры проекта Соглашения об изъятии недвижимости, которое им предложено подписать и направить в Администрацию городского округа. В проекте Соглашения указан размер возмещения за жилое помещение, который определен в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и составляет за <данные изъяты> долей в праве собственности Булановой В.И. в размере 576 000 рублей и за <данные изъяты> долей в праве собственности Шишкину А.С. в размере 1 128 000руб.

Согласно проекту Соглашения денежные средства выплачиваются Инвестором-Застройщиком, то есть ООО "ФЛИНКБАУ".

В силу закона истцы являются собственниками долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: Московская область, г. Балашиха, Первомайский проезд, дом 3, а также собственниками долей на общее имущество в многоквартирном доме, что ответчиками при определении размера возмещения совершенно не учтено.

При этом ответчиками не учтено, что в выкупную цену должна быть включена и компенсация за невыполненный капитальный ремонт и иные убытки.

Согласно подпункту "а" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

На основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пп. "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

Подпунктом "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, необходимо относить суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Суд соглашается с доводами истцов о том, что для определения выкупной цены должны быть учтены все обстоятельства, которые указаны выше.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 года (ответ на вопрос N 5) разъяснено, что из норм ст. 16 Закона от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения - сохраняется до исполнения данного обязательства.

Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, а также ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающие на собственника помещения в многоквартирном доме обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, исходя из системного толкования ст. 16 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", в совокупности устанавливают, что только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений многоквартирного дома, у нового собственника, приватизировавшего жилое помещение, возникает обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

Таким образом, из указанных норм закона и правовой позиции Верховного суда РФ следует, что обязанность по выполнению капитального ремонта установлена за бывшим наймодателем, в данном случае ответчиком, и сохраняется после приватизации жилых помещений в многоквартирном доме до исполнения данного обязательства.

Однако обязанность ответчика по проведению капитального ремонта не исполнена до настоящего времени.

Судом установлено, что истцы ранее неоднократно обращались в Администрацию городского округа Балашиха о выкупе принадлежащих им прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и просили определить реальную (равноценную) выкупную стоимость. Однако Администрацией городского округа требования истцов фактически проигнорированы, что подтверждается и проектом Соглашения.

Под оценочной деятельностью в соответствии с Законом понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности. Единственными субъектами оценочной деятельности согласно ст. 4 Закона являются оценщики. Результатом работы оценщика является отчет об оценке конкретного объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями Закона.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В ходе рассмотрения настоящего дела рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определялась неоднократно.

Так, в материалы дела было представлено заключение судебной экспертизы, составленное ООО «НормаВэст», согласно заключению которой выкупная стоимость <данные изъяты> долей квартиры, принадлежащей Шишкину составляет 2837700руб., выкупная стоимость <данные изъяты> долей принадлежащих Булановой составляет 143290руб.

При анализе данного заключения, и даче пояснений экспертом ООО «НормаВэст» Пашковой И.А. выяснилось, что эксперт не выходил на место, экспертом не проведен анализ рынка объекта оценки, не учел все данные о площади земельного участка.

В связи с чем, по ходатайству ответчиков ООО «ФЛИНКБАУ» по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ИП Никитиной Н.А., согласно заключению которой выкупная стоимость <данные изъяты> доли трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: <адрес>, с учетом долей в праве в собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка под многоквартирным домом, по состоянию на настоящее время, а так же с учетом рыночной величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риелтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, а так же занимается оформлением документов и получение права собственности на жилое помещение составляет 3200219руб;

выкупная стоимость <данные изъяты> доли трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: <адрес> с учетом долей в праве в собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и земельного участка под многоквартирным домом, по состоянию на настоящее время, а так же с учетом рыночной величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риелтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, а так же занимается оформлением документов и получение права собственности на жилое помещение 1657157руб.

Давая оценку имеющимся в деле заключениям специалистов по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения суда заключение судебной экспертизы ИП Никитина Н.А. за <данные изъяты>., определившей размер возмещения в денежной форме (выкупную цену) в указанном выше размере.

Признавая указанное заключение судебной экспертизы допустимым и достоверным доказательством, отвечающим требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", как выполненное лицом, компетентным в указанной сфере деятельности и имеющим длительный опыт экспертной работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, - суд полагает, что выводы эксперта достаточно мотивированы, основаны на тщательном исследовании представленных на экспертизу материалов, не противоречат материалам дела, оснований сомневаться в правильности заключения не имеется.

С целью устранить возможные сомнения в полноте, правильности и обоснованности данного заключения, судом по ходатайству ответчиков были допрошены судебные эксперты Никитина Н.А. и Климова Е.В., которые полностью подтвердили свое заключение и пояснили, что земельный участок оценивался как условно свободный, никаких строений на нем, методом сравнения продажи, при определении рыночной стоимости объекта оценки используется метод сравнительного подхода, иные методы не используются.

Как следует из заключения судебной экспертизы, площадь земельного участка под домом составляет <данные изъяты>.м., рыночная стоимость <данные изъяты> долей спорной квартиры составляет 1 124 682 руб., стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет 389083руб., доля стоимости земельного участка 1353721 руб., а также рыночная величина компенсации за не произведенный капремонт 218628,41руб., стоимость переезда 6945руб., стоимость услуг риэлтора 107150,45руб. ;

Рыночная стоимость <данные изъяты> долей спорной квартиры составляет 562341 руб., стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет 194541руб., доля стоимости земельного участка 676860 руб., а также рыночная величина компенсации за не произведенный капремонт 109319,21руб., стоимость переезда 6945руб., стоимость услуг риэлтора 107150,45руб.

При этом, вопрос об определении стоимости земельного участка отдельно от стоимости жилого помещения был поставлен судом перед экспертом по ходатайству ответчиков, и эксперт при составлении заключении дал ответ на данный вопрос, определив в том числе стоимость земельного участка отдельно.

В связи с чем, судом не принимается довод представителя ответчика Администрации г.о.Балашиха о том, что поскольку земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, стоимость за долю в праве на земельный участок не может быть включена в выкупную стоимость.

Данный довод правового значения по данному делу не имеет.

В рыночную стоимость квартиры в МКД уже заложена стоимость земельного участка, на котором расположен МКД, поэтому стоимость земельного участка в МКД отдельно никогда не определяется, так как доля земельного участка по отношению к каждому из собственников в МКД незначительна.

Также судом учитывается, что при выборе объектов - аналогов экспертом учтены физические характеристики объектов, передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, вид использования и (или) зонирование, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.11.2017 г. N 2969-О, в котором дано толкование норм права, а именно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, конкретизирующей положения ч. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе, доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.

Довод ответчиков о нарушение экспертом пп. "б", "е" п. 22 Федеральных стандартов оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвити России от 25.09.2014 года N 611, согласно которому обязательным элементом оценки является месторасположение объекта оценки физические и технические характеристики, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, чего экспертом сделано не было, ничем не подтвержден.

Более того, согласно положению п. 25 ФСО N 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке приведено описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Кроме того, согласно положениям п. 14 ФСО N 1 в рамках сравнительного подхода экспертом - оценщиком применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. А пп. "б" п. 11 ФСО N 7 установлено, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Таким образом, эксперт правомерно расширил территорию исследования, самостоятельно определив методику оценки и методологию расчетов в рамках выбранного подхода, логично описал выбранную методологию. После пояснений эксперта в судебном заседании, были устранены все сомнения в правильности выводов эксперта, стала понятна логика процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что все требования законодательства об оценке экспертом соблюдены, исследование и выбранный экспертом подход к исследованию основаны на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Представленное ответчиком ООО «ФЛИНКБАУ» заключение специалиста <данные изъяты> составленное АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса» судом не принимается, поскольку оно составлено по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., по заявлению заинтересованной в деле стороной, специалист не предупреждался об уголовной ответственности при составлении заключения.

Согласно ч.9 ст.32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Из анализа приведенных норм и разъяснений следует, что законодатель установил преимущественную защиту прав и интересов собственников при изъятии у них жилых помещений для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем в случае недостижения с собственником жилого помещения соглашения о выкупной цене и непредъявления уполномоченными органами исковых требований о выкупе жилых помещений собственник такого жилого помещения не лишен права обратиться в суд с иском об изъятии у него аварийного жилого помещения по рыночной цене, устанавливаемой на основании заключения эксперта. Закон не содержит запретов и ограничений, связанных с реализацией собственниками изымаемых аварийных жилых помещений прав на судебную защиту. Такой способ защиты права, как оспаривание выкупной цены, установленной органом местного самоуправления, не противоречит ст.12 ГК РФ и общим положениям ст.32 ЖК РФ.

Суд приходит к выводу, что в данном случае имело место длительное бездействие Администрации городского округа Балашиха, которое выразилось в непринятии своевременных мер по изъятию принадлежащего истцам жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, который фактически в 2001 году был признан аварийным и подлежащим сносу, тогда как с уведомлением об изъятии и проектом Соглашения о стоимости изымаемого помещения истцы ознакомились только в июне 2017 года. В настоящее время ввиду наличия спора о выкупной цене квартиры мер к изъятию непригодного для проживания жилого помещения администрацией не предпринято, что свидетельствует о безусловном нарушении прав истцов.

Таким образом, возражения ответчиков о том, что истцами избран ненадлежащий способ защиты своего права, судом не принимается, так как возражения в этой части не соответствуют закону.

Согласно ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Ранее представитель Администрации городского округа ссылался на то, что не была соблюдена процедура, предусмотренная ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Однако ДД.ММ.ГГГГ года Постановлением Администрации городского округа Балашиха <данные изъяты> многоквартирный дом <адрес> проезду все-таки признан аварийным и подлежащим сносу, при том что этот дом числится в списках ветхого жилого фонда городского округа, планируемого к расселению в рамках реализации инвестиционного контракта <данные изъяты> года, а также в соответствии с утвержденным проектом планировки территории микрорайона <адрес>. Застройщиком является ООО "ФЛИНКБАУ".

Данные обстоятельства свидетельствуют только о длительном бездействии администрации городского округа Балашиха, выразившегося в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ и взыскание выкупной цены непригодного для проживания жилого помещения является способом защиты нарушенного права истцов.

При таких обстоятельствах суд находит иск подлежащим удовлетворению в полном объеме предъявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.193-199 ГПК РФ,

Р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ" в соответствии с постановлением Администрации городского округа Балашиха от <данные изъяты>ПА "Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> принадлежащих им на праве собственности" изъять у Шишкина Александра Сергеевича, принадлежащие ему <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты> путем выкупа по трех стороннему соглашению, заключенному между Шишкиным А.С., Администрацией г.о. Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ", по цене выкупа, с учетом долей в праве в собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка под многоквартирным домом, а так же с учетом рыночной величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риелтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, и занимается оформлением документов, получение права собственности на жилое помещение, равной 3200219 рублей.

Обязать Администрацию городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ" в соответствии с постановлением Администрации городского округа Балашиха от <данные изъяты>Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> принадлежащих им на праве собственности" изъять у Булановой Валентины Ивановны, принадлежащие ей <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, путем выкупа по трех стороннему соглашению, заключенному между Булановой В.И., Администрацией г.о. Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ", по цене выкупа, с учетом долей в праве в собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка под многоквартирным домом, а так же с учетом рыночной величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риелтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, и занимается оформлением документов, получение права собственности на жилое помещение, равной 1 657 157 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.К.Двухжилова

Решение изготовлено в окончательной форме 31.05.2019г.

    Судья                                Т.К.Двухжилова