Решение по делу № 2-1043/2017 ~ М-328/2017 от 24.01.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2017 года г.Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Прокосовой М.М., при секретаре судебного заседания Хаташкееве А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Колмакова Д. А. к ООО ПСК "Тамир" о признании расторжения договора в одностороннем порядке незаконным, признании действующим договор долевого участия в строительстве, аннулировании записи о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец Колмаков Д.А. просит признать незаконным расторжение в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Колмаковым Д.А. и ООО ПСК «Тамир», предметом которого является строительство малоэтажного жилого дома, по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка №. Исковые требования мотивированы тем, что в ДД.ММ.ГГГГ он получил предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, а также уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве. При этом, вся корреспонденция направлялась по адресу: <адрес>, хотя во время судебных тяжб ДД.ММ.ГГГГ он уведомлял ответчика о своем адресе по <адрес>. Колмаков получил уведомление и предупреждение лишь в после ДД.ММ.ГГГГ, то есть у застройщика не имелось оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. У истца имелась задолженность по оплате о договору в размере <данные изъяты>. При этом была устная договоренность о зачете указанной суммы в счет оплаты неустойки за несвоевременную сдачу объекта. При рассмотрении иного гражданского дела, ответчик ООО ПСК «Тамир» не возражал против того, что истцом Колмаковым исполнено обязательство в полном объеме. Требование о взыскании сумму <данные изъяты>. к Колмакову не предъявлял. Более того ООО ПСК «Тамир» допустило просрочку сдачи объекта, так как объект должен был быть сдан в ДД.ММ.ГГГГ. Неустойка за несвоевременную сдачу объекта составляет <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ Более того, при расторжении договора, застройщик обязан возвратить уплаченные денежные средства дольщику.

В ходе судебного разбирательства истцом исковые требования были увеличены. Просит признать действующим договор участия в долевом строительств № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Колмаковым Д.А. и ООО ПСК «Тамир»., аннулировать запись о расторжении договора. Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, истец, в силу положения ст. 328 ГК РФ имеет право приостановить исполнение встречных обязательств по договору. Так как в процентом соотношении готовность спорного объекта недвижимости составляет 50 %, сумма неоплаты истцом составляет 6,5 % от цены договора, полагает, что истец имел право приостановить исполнение обязательств по договору. Также указывает на то, что предупреждение о необходимости погасить долг, поданное ответчиком в Управление Росреестра по РБ, и то предупреждение, которое получено истцом имеет один номер, но по содержанию разнится. Получив предупреждение, истец пытался уведомить о своем решении ответчика, однако по указанным адресам представители ответчика отсутствовали.

В судебном заседании истец Колмаков Д.А. исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом их уточнения.

Представитель истца адвокат Колесникова Е.А., действующая на основании доверенности исковые требования поддержала. Дала пояснения так, как они указаны с иске и заявлении об увеличении исковых требований. Полагает, что исковые требования должны быть удовлетворены, так как ответчик при расторжении договора в одностороннем порядке злоупотребило своим правом. Фактически по месту государственной регистрации и по месту фактического нахождения, представители ответчика не располагаются, что сделало невозможным истцу обратиться для разрешения вопроса во внесудебном порядке. Более того, истец имеет право не исполнять обязательства по договору ввиду неисполнения противоположной стороной встречных обязательств. Более 90 % от стоимости договора истцом Колмаковым было оплачено, вместе с тем, со стороны ответчика готовность объекта произведена лишь на 50 %, что не отрицается стороной ответчика. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Хатуев А.А., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований, так как истцом Колмаковым Д.А. ненадлежащим образом исполнены обязательства по оплате по договору долевого участия. Сумма задолженности на момент расторжения договора составила <данные изъяты>. Неоднократно в адрес истца направлялись требования о необходимости доплатить сумму, однако оплата не поступала. В Управление Росреестра по РБ были поданы все необходимые документы, и, в силу закона, ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору, застройщик имеет право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. Официально истец не уведомлял застройщика о смене места жительства. Денежные средства, оплаченные по договору истцом Колмаковым, не были ему возвращены, так как у ОО СПК «Тамир» отсутствуют денежные средства для возврата, исполнение обязательств в этой части невозможно. Однако данный факт не влияет на законность расторжения договора в одностороннем порядке. На сегодняшний день, все документы ООО СПК «Тамир» находятся в правоохранительных органах, в связи с проверкой. С иным дольщиком на спорный объект долевого строительства, договор не заключался. Просит в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Росреестра по РБ Логинова Л.Б., действующая на основании доверенности, представила копии материалов регистрационного дела. Суду пояснила, что представителем ООО СПК «Тамир» были представлены все необходимые документы для расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве, в связи с чем, по результатам правовой проверки, были внесены сведения о погашении записи о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Колмаковым Д.А. и ООО ПСК «Тамир», предметом которого является строительство малоэтажного жилого дома, по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка №. Вместе с тем, в случае, если будет установлено, что на регистрацию были предоставлены ненадлежащие документы, не будет возражать против удовлетворения требований. При этом, требования об аннулировании записи истцом заявлены некорректно, так как в случае признания одностороннего расторжения договора незаконным, запись о погашении регистрации договора будет отменена, и на основании вступившего в законную силу решения суда, запись о регистрации договора будет восстановлена.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частью 4 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

При наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частью 4 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. между Колмаковым Д.А. и ООО ПСК “Тамир” заключен договор участия в долевом строительстве № многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, № <адрес> по условиям которого, застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 3.1.6 застройщик обязуется в течение двух календарных месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику.

В п. 2.1 Договора сторонами установлено, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты>

Пунктом 2.2 Договора установлен график внесения платежей в следующем порядке: <данные изъяты>. в течение 5 дней с момента государственной регистрации договора, <данные изъяты> - в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Истцом в материалы дела представлена квитанция об оплате дольщиком Колмаковым Д.А. по договору долевого участия в строительстве согласно графика денежных средств в размере <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается штампом регистрирующего органа, материалами регистрационного дела.

Установленная Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" процедура одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона, не соблюдена.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 3 ст. 9 названного Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 140 Гражданского кодекса Российской Федерации платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.

Как следует из представленной суду квитанции, а также пояснений истца и представителя ответчика, оплата по договора долевого участия в строительстве внесено не в полном объеме, оплачено <данные изъяты>., то есть недоплата составила <данные изъяты>

Как следует из пояснений истца, указанная сумма не была внесена по причине неисполнения застройщиком своих встречных обязательств по строительству объекта долевого участия.

В соответствии с представленной справкой, по результатам проведенной Госстройжилнадзором проверки на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ. № в отношении застройщика ООО ПСК “Тамир”, степень готовности <адрес>, в котором находится квартира со строительным номером № составляет 50 %.

Истцом же оплачено более 93,6 % стоимости объекта долевого участия в строительстве объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку имели место обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства участнику не будет передан, то у дольщика Колмакова Д.А. имелись основания приостановить исполнение обязательства по договору со своей стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 3 указанной выше статьи в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (часть 1.1).

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 2).

Как установлено в судебном заседании, и не отрицается представителем ответчика, ответчик ООО ПСК “Тамир” надлежащим образом не исполнил свои обязательства по передаче объекта недвижимости участник долевого строительства, в установленный срок объект не был передан.

Вместе с тем, как следует из уведомления о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. №, договор расторгнут на основании заявления, поступившего от ООО Производственная строительная компания “Тамир” в лице представителя <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ

Как указано выше, в соответствии с п.4 ст. 9 закона, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Вместе с тем, до настоящего времени денежные средства в размере <данные изъяты>. истцу не возвращены, что также подтверждается противоположной стороной. При этом, как следует из пояснений представителя ответчика, ответчик находится в тяжелом финансовом положении, и возвращать денежные средства дольщику не намерен.

Судом проверен довод истца о том, что в Управление Росреестра по РБ ответчиком представлено предупреждение о необходимости погашения суммы задолженности и о последствиях неоплаты отличного содержания от предупреждения, которое истец получил посредством почтовой связи.

Установлено, что Колмаков Д.А. получил предупреждение № от ДД.ММ.ГГГГ. о необходимости внести оплату в размере <данные изъяты> руб., также данное предупреждение содержит приглашение дольщика на собрание дольщиков <адрес>, датированное ДД.ММ.ГГГГ

В материалы регистрационного дела, ООО ПСК «Тамир» представлено предупреждение № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым застройщик предупреждает дольщика о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. погасить имеющуюся задолженность в размере <данные изъяты> руб., датированное ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, суд приходит к выводу о несоответствии представленных предупреждений, направленных в адрес дольщика Колмакова Д.А. и Управление Росреестра по РБ, в результате чего, представленные на регистрацию расторжения договора долевого участия в строительстве являются ненадлежащими, формально не соответствующими действительности.

При этом, суд исходит из принципа добросовестности участников гражданских правоотношений. Иного документа, направленного застройщиком ООО ПСК «Тамир» истец Колмаков Д.А. представить не может, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии не соответствия документов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Заявляя о невозможности уведомить застройщика о своем намерении внести оплату, либо расторгнуть договор долевого участия в строительстве, истец действует добросовестно, так как судом установлено неполучение корреспонденции по адресу государственной регистрации, а также по фактическому месту нахождения.

О данном факте свидетельствуют конверты, с судебной корреспонденцией, направленной по адресам государственной регистрации и фактического места нахождения ответчика.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 1, 3, 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из принципа социальной справедливости.

Основная цель социального государства - обеспечить социальную ориентацию государственной политики, направленной на достижение социальной справедливости, социальной защищенности, социального партнерства и социальной солидарности внутри общества, на улучшение или стабильное обеспечение граждан достойным уровнем жизни, защиту их прав и свобод. Закрепление принципа социальной направленности обусловливает основную цель обеспечения финансовой устойчивости, а именно гарантирование фундаментальной ценности - реализации основных прав и свобод человека, закрепленных в Конституции.

В этой связи, с учетом позиции ответчика, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворения.

При этом требования о признании договора участия в долевом строительстве действующим, удовлетворению не подлежат, так как признание расторжения договора в одностороннем порядке незаконным, влечет восстановление действия договора долевого участия в строительстве.

Рассматривая спор, судом установлено, что ООО ПСК “Тамир" нарушена процедура одностороннего расторжения Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в Управление Росреестра по РБ представлены не соответствующие действительности документы, застройщик не исполнил свои обязательства в установленный срок, на момент обращения в суд с исковым заявлением степень готовности дома составила 50 %, и истец был вправе приостановить исполнение встречных обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве.

Поскольку суд пришел к выводу о незаконности одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Колмаковым Д.А. и ООО ПСК “Тамир”, подлежит аннулированию запись о расторжении вышеуказанного договора.

При таких обстоятельствах, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования о признании расторжения договора в одностороннем порядке незаконным, признании действующим договор долевого участия в строительстве, аннулировании записи о расторжении договора удовлетворить частично.

Признать расторжение договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в одностороннем порядке незаконным.

Аннулировать запись о расторжении Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Колмаковым Д.А. и ООО ПСК «Тамир» в Управление Росреестра по РБ.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, т.е. путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.М.Прокосова