Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-583/2017 (2-8332/2016;) ~ М-6890/2016 от 24.10.2016

                                                                                   ДЕЛО № 2-583/17

    Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2017 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Ятленко В.В.,

при секретаре Назаровой И.А.,

с участием истца Волкова Н.В., представителя истца Спицыной М.А., ответчика Гордеева Д.Г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Волкова Н.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» о соразмерном уменьшении цены договора, о взыскании денежной суммы, штрафа,

у с т а н о в и л:

    Волков Н.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Выбор» о соразмерном уменьшении цены договора (№) участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 29.06.2015 года, заключенного между Волковым Н.В. и ООО «Выбор» на 67 500 рублей; взыскании с ООО «Выбор» в пользу Волкова Н.В. разницы в отклонении проектной площади от фактической в размере 67500 рублей; взыскании с ООО «Выбор» в пользу Волкова Н.В. штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

    Требования мотивированы тем, что 29.06.2015 года между застройщиком ООО «Выбор» и инвестором Волковым Н.В. заключен договор (№) участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

    В соответствии с условиями договора (п.2.2) ответчик обязался в предусмотренный договором срок передать в собственность истца объект (помещение) со следующими характеристиками: подъезд (секция (№)), проектный этаж – 1, строительный номер помещения -12, проектная площадь – 20,2 кв.м. Отделочные работы и оборудование подлежат выполнению и установке в соответствии с проектом и выполняются в соответствии с настоящим договором, действующими строительными нормами и правилами и определяются сторонами договора в технической характеристике (Приложение (№)).

    Согласно п.2.2 договора ответчик обязался передать истцу помещение площадью 20,2 кв.м., а в соответствии с кадастровым паспортом (№) от 23.03.2016 года и выпиской из ЕГПР от 28.09.2016 года фактическая площадь нежилого помещения составляет 18,7 кв.м., то есть меньше проектной на 1,5 кв.м. (отклонение составляет 7,43%).

    Согласно п.4.1 договора цена договора составляла 909 000 рублей и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается финансовой справкой №б/н от 01.07.2016 года.

    Стоимость 1 кв.м. площади по пункту 4.2 договора определена в сумме 45000 рублей.

    Согласно п.2.3 договора стороны допускают отклонение общей площади по результатам технической инвентаризации органами БТИ передаваемого инвестору объекта от общей проектной площади объекта, в пределах 5% (пяти процентов), а равно отклонение общей площади передаваемого инвестору объекта от общей проектной площади объекта в указанных пределах.

    Если фактическая общая площадь объекта окажется меньше общей проектной площади объекта, а равно общая проектная площадь передаваемого объекта окажется меньше общей фактической площади передаваемого объекта более чем на 5%, то застройщик обязан возвратить инвестору разницу такого превышения по цене за квадратным метр общей площади объекта, указанной в п.4.2 договора (45000 рублей) в течение 30 банковских дней с момента получения письменного заявления инвестора.

    26.08.2016 истец обратился к ответчику с претензией о возврате части уплаченных по договору участия в долевом строительстве (№) от 29.06.2015 года денежных средств за недостающие 1,5 кв.м. в сумме 67500 рублей в течение 30 дней с момента получения заявления.

    19.09.2016 года истцом получен ответ на претензию, в котором ответчик сослался на то, что 5% по договору является допустимым отклонением фактической площади от проектной, что составляет 1,01 кв.м. Ответчик готов вернуть только разницу превышения этих 5% - 0,49 кв.м. в сумме 22 050 рублей.

    Однако истец считает данную трактовку договора незаконной, так как следует принимать во внимание, что проектированием и строительством многоквартирного дома занимается ответчик, свои обязательства он долен выполнять надлежащим образом. Действуя добросовестно и надлежащим образом, ответчик обязан просчитывать возможные риски при осуществлении своей коммерческой деятельности, в том числе и риск расхождения между проектной и фактической площадью.

    В судебном заседании Волков Н.В. и его представитель Спицына М.А. поддержали заявленные исковые требования и настаивали на их удовлетворении.

    Представитель ответчика Гордеев Д.Г., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражения на иск. Считает, что истцу должно быть выплачено 22050 рублей. В удовлетворении требований о взыскании штрафа просит отказать истцу, так как ответчик предпринимал действия для выплаты денежной суммы, но истец уклонился от ее получения и не предоставил свои реквизиты. Договором предусмотрено отклонение в площади в пределах 5%. Оплачивается разница, сверх 5%.

    Суд, выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

    В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 4 указанной нормы Закона устанавливает, что договор должен содержать в том числе: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

    Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства. А в силу пункта 5 части 1 статьи 21 этого Закона информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации. Такая информация должна содержать в том числе сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.

Из приведенных норм следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации.

Частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, при передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, общая площадь которой меньше предусмотренной условиями договора и проектной документации, у участника долевого строительства возникают предусмотренные частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года права.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как усматривается из материалов дела, 29.06.2015 года между ООО «Выбор» (застройщик) и Волковым Н.В. (инвестор) был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости (№), согласно которому застройщик обязался в предусмотрены настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, при условии надлежащего выполнения инвестором своих обязательств по настоящему договору и полной оплаты цены объекта долевого строительства передать инвестору соответствующий объект долевого строительства, а инвестор обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (жилого дома).

В соответствии с п.2.2 договора застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать инвестору объект (помещение) со следующими характеристиками: подъезд (секция (№)), проектный этаж – 1, строительный номер помещения -12, проектная площадь – 20,2 кв.м. Отделочные работы и оборудование подлежат выполнению и установке в соответствии с проектом и выполняются в соответствии с настоящим договором, действующими строительными нормами и правилами и определяются сторонами договора в технической характеристике.

Пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что стороны допускают отклонение общей площади (без учета площади балконом и лоджий) по результатам технической инвентаризации органами БТИ передаваемого инвестору объекта от общей проектной площади объекта, в пределах 5% (пяти процентов), а равно отклонение общей площади передаваемого инвестору объекта от общей проектной площади объекта в указанных пределах.

Если фактическая общая площадь объекта окажется меньше общей проектной площади объекта, а равно общая проектная площадь передаваемого объекта окажется меньше общей фактической площади передаваемого объекта более чем на 5%, то застройщик обязан возвратить инвестору разницу такого превышения по цене за квадратным метр общей площади объекта, указанной в п.4.2 договора (45000 рублей) в течение 30 банковских дней с момента получения письменного заявления инвестора.

Согласно п.4.1 договора цена договора составляла 909 000 рублей и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается финансовой справкой №б/н от 01.07.2016 года.

    Стоимость 1 кв.м. площади по пункту 4.2 договора определена в сумме 45000 рублей.

То обстоятельство, что истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме, судом установлено и ответчиком не оспаривается.

Судом также установлено, что 21.07.2016 года ответчик передал истцу предусмотренное договором одно нежилое помещение (№) на 1 этаже, расположенное в <адрес> по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи, 22.03.2016 года за Волковым Н.В. было зарегистрировано право собственности на данное нежилое помещение.

В соответствии с кадастровым паспортом (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) и выпиской из ЕГПР от (ДД.ММ.ГГГГ) фактическая площадь нежилого помещения составляет 18,7 кв.м., то есть меньше проектной на 1,5 кв.м. (отклонение составляет 7,43%).

Разрешая спор о соразмерной уменьшении цены договора и взыскании разницы в отклонении проектной площади от фактической, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении данных требований истца, с учетом того, что в соответствии с договором общая проектная площадь объекта определена в размере 20,2 кв.м. Допустимым в рамках договора является отклонения площади в пределах 5%, что составляет 1,01 кв.м. Фактическая площадь нежилого помещения составила 18,7 кв.м., разница превышения, подлежащая возврату инвестору, составила 0,49 кв.м. – 20050 рублей.

     В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

    26.08.2016 истец обратился к ответчику с претензией о возврате части уплаченных по договору участия в долевом строительстве (№) от 29.06.2015 года денежных средств за недостающие 1,5 кв.м. в сумме 67500 рублей в течение 30 дней с момента получения заявления.

    19.09.2016 года истцом получен ответ на претензию, в котором ответчик сослался на то, что 5% по договору является допустимым отклонением фактической площади от проектной, что составляет 1,01 кв.м. Ответчик готов вернуть только разницу превышения этих 5% - 0,49 кв.м. в сумме 22 050 рублей. ООО «Выбор», руководствуясь п.2.3 договора изъявило готовность возвратить истцу стоимость 0,49 кв.м. разницы превышения фактической площади в размере 22050 рублей и просит предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. Данный ответ истцом был получен, однако реквизиты для перечисления денежных средств ответчику не были предоставлены. Таким образом, ответчик готов был удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке, но не смог в связи с нежеланием истца предоставить реквизиты для перечисления денег. При таких обстоятельствах требования о взыскании штрафа удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 861 рубль.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Соразмерно уменьшить цену договора (№) участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 29.06.2015 года, заключенного между Волковым Н.В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Выбор» на 22 050 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Выбор» в пользу Волкова Н.В. разницу в отклонении проектной площади от фактической в размере 22 050 рублей.

В удовлетворении исковых требований Волкову Н.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» о взыскании штрафа, отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Выбор» в доход бюджета государственную пошлину в размере 861 рубль.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                          В.В. Ятленко