Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2714/2013 от 30.04.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.о. Самара ДД.ММ.ГГГГ

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Булыгина Р.В.,

при секретаре фф

с участием представителя истца – ф,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ф к ООО «Сфинкс» о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ф обратилась в суд с иском к ООО «Сфинкс» о сохранении в перепланированном состоянии нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, №н, ф, и признании на него права собственности, мотивируя свои требования тем, что данное помещение истица приобрела на основании договора переуступки доли в строительстве жилого <адрес> б/н, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ф В целях удобства пользования нежилым помещением в помещении была произведена перепланировка. Строительно-монтажные работы по данному дому выполнены в полном объеме, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №э. ДД.ММ.ГГГГ общество передано по акту приема-передачи истице офисное помещение, однако до настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости по независящим от него обстоятельствам, поскольку ООО «Сфинкс» было отказано в проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Произведенная перепланировка помещения не нарушает права и законные интересы иных граждан, не создает угрозу для их жизни и здоровья.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ф просила суд признать за ней право собственности на офисное помещение, номер помещения №н, ф, этаж 2, общей площадью 141,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, сохранив его в перепланированном состоянии.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ф были удовлетворить и за ней признано право собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства – офис №н, расположенный на 2 этаже, ф <адрес> общей площадью 141,5 кв.м.. Указанное нежилое помещение было сохранено в перепланированном состоянии.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ф, вступившей в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по находящемуся в производстве Советского районного суда <адрес> гражданскому делу № по иску ф к ф о признании договора переуступки доли в строительстве жилого дома.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено в удовлетворении исковых требований ф к ф о признании недействительным договора переуступки доли в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Определением судьи Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по настоящему делу было возобновлено, так как отпали основания для его приостановления.

В судебном заседании представитель истца полностью поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

В судебное заседание представители ответчика ООО «Сфинкс», третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по <адрес>, Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара, не явились, о дне слушания извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и об отложении судебного разбирательства не просили.

ф, вступившая в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не вилась, просила об отложении судебного разбирательства, однако ее ходатайство было отклонено, так как не были представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о невозможности ее участия в деле. Кроме того, из материалов гражданского дела усматривается, что ф имеет представителя.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявленными требованиями. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права и присуждения к исполнению обязательств в натуре.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ф и ООО «<адрес>» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, предметом которого является долевое участие в строительстве 14-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, в <адрес>. Общество передает по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность дольщику оплаченное им нежилое помещение во 2 секции на 2 этаже, общей проектной площадью 162,75 кв.м.

Согласно п. 2.1. договора общий объем финансирования дольщиком строительства нежилого помещения на момент заключения договора – 2475000 рублей. Цена договора является фиксированной.

В соответствии с п. 8.4. договора, проектный срок ввода дома в эксплуатацию (подписания Акта Госкомиссии) – 4 квартал 2004г.

ДД.ММ.ГГГГ ф указанное нежилое помещение по договору переуступки доли в строительстве жилого <адрес> была переуступлена ф

Согласно п. 3. данного договора, стоимость переуступаемой доли определена в размере 2475000 рублей, является фиксированной и в дальнейшем изменению не подлежит. Новый дольщик производит оплату суммы в момент подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 6 договора новый дольщик приобретает все права и обязанности, вытекающие из договора о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между обществом и дольщиком, в части касающейся уступаемой доли.

Пунктом 13 договора переуступки предусмотрено, что ООО «Сфинкс» уведомлено о переуступке доли и не возражает против нее, что подтверждается печатью и подписью должностного лица ф

Вышеназванным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, поименованным как договор о долевом участии в строительстве <адрес> следует, что он заключен ООО «Сфинкс» и ООО «<адрес>», предмет договора: совместное строительство жилого дома по адресу (две секции 12-14 жилого дома) <адрес>, угол <адрес> и <адрес> сторонами распределены обязанности – ООО «Сфинкс», как организация, получившая разрешение на строительство, на которую оформлена вся разрешительная документация, осуществляет взаимодействие с соответствующими органами в части разрешительной документации, выделения мощностей, а ООО «<адрес>» - осуществляет ведение строительства, отделку, обустройство коммуникаций. Именно ООО «Сфинкс» вводило дом в эксплуатацию и осуществляло передачу помещений по актам дольщикам.

Свои обязательства по оплате стоимости указанного помещения как первоначальным дольщиком, так и истцом выполнены в полном объеме. Других правообладателей в отношении спорного помещения не имеется, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому обязательства по договору выполнены полностью, взаимных претензий не имеется, квитанциями к приходным кассовым ордерам, справкой ТСЖ «Универсал» от ДД.ММ.ГГГГ о том, что задолженности по оплате за коммунальные услуги на ДД.ММ.ГГГГ за офис отсутствуют.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома осуществлялось на основании Постановления Главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «Сфинкс» было разрешено проектирование жилого дома со встроенными помещениями и предоставлен в аренду земельный участок по <адрес>.

Согласно Постановлению Главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден проект границ земельного участка, расположенного по <адрес>; указанный земельный участок 3316,20кв.м. передан в аренду ООО «Сфинкс»; разрешено строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

В соответствии с п. 3 указанного Постановления №№ ООО «Сфинкс» Управлением главного архитектора Департамента строительства и архитектуры администрации города выдан акт об отводе границ земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

В рамках п. 6 Постановления № Инспекцией Госархстройнадзора Департамента строительства и архитектуры администрации города ООО «Сфинкс» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ на 1 и 2 секции дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 4 Постановления № между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «Сфинкс» был заключен договор аренды земельного участка №з, в соответствии с условиями которого ООО «Сфинкс» (арендатору) для строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями был предоставлен на праве аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, угл. <адрес>, площадью 3316,20 кв.м.

В настоящее время строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес> завершены, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №э от ДД.ММ.ГГГГ

Распоряжением <адрес> № от
ДД.ММ.ГГГГ указанному жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>,
<адрес>.

В судебном заседании установлено, что ф произвела перепланировку данного нежилого помещения, в результате которой были выполнены следующие работы:

-          в пом.51 площадью 40.4м2 (в осях «1-3», между осями «А-Б») смонтирована перегородка из гипсокартонных листов на каркасе из тонкостенного профиля, образованы пом.51 площадью 21.8м2 и пом.64 площадью 17.3м2,

-          в проеме в кирпичной стене по оси «3» у оси «Б» установлен дверной блок,

- в проеме в кирпичной стене по оси «4» между осями «Б-В» установлен дверной блок,

-        в пом.50 площадью 22.8м2 (в осях «3-4», между осями «А-Б») смонтирована перегородка из гипсокартонных листов на каркасе из тонкостенного профиля, образованы пом.50 площадью 6.2м2 и пом.65 площадью 16.0м2, в перегородке установлен дверной блок,

-          в пом.27 площадью 7.6м2 (в осях «3-4», между осями «Б-В») смонтированы перегородки санузлов из влагостойкого гипсокартона на металлическом каркасе, образованы пом.27 площадью 1.6м2, пом.63 площадью 1.7м2 и пом.62 площадью 4.2м2,

-        в пом.29 площадью 19.8м2 (в осях «4-5», между осями «В-Г») смонтированы перегородки из гипсокартонных листов на каркасе из тонкостенного профиля, образованы пом.29 площадью 11.1м2, пом.60 площадью 3.8м2 и пом.61 площадью 4.1м2, в перегородках установлены дверные блоки,

-         в кирпичной стене по оси «В» у оси «4» заложен дверной проем кладкой из керамического кирпича на цементном растворе,

-        в проеме в кирпичной стене по оси «4» у оси «В» установлен дверной блок,

-         в кирпичной стене по оси «4» у оси «Г» прорезан дверной проем шириной 90см, над проемом установлена стальная перемычка из двух прокатных швеллеров № длиной 170см, стянутых между собой ботами Ml6 через 500мм по длине перемычки,

- в санузлах (пом.27 и пом.63) выполнена усиленная двухслойная гидроизоляция с заведением гидроизоляционного ковра на стены по периметру помещения не менее 10см с последующей настилкой керамической плитки пола,

-                все вновь установленное сантехническое оборудование подсоединено к существующим инженерным системам жилого дома без нарушения и переноса стояков водоснабжения, канализации, отопления,

-        санузлы обеспечены естественной вытяжной вентиляцией через существующие вентканалы в кирпичной стене по оси «В»,

-       в нежилом помещении выполнен ремонт внутренней отделки с применением пожаро и экологически безопасных отделочных материалов.

После проведенной перепланировки общая площадь офисного помещения истца №н, на 2 этаже, ф составила 141,5 кв.м., основная – 107,5 кв.м., вспомогательная – 34,0 кв.м. и находится по адресу: <адрес>.

В соответствии с техническим заключением ф от 2012 г. при составлении технического заключения на проведенную перепланировку нежилого помещения, с учетом проведенного технического обследования установлено следующее:

-        прорезка дверного проема шириной 90см в стене по оси «4» у оси «Г» не снижает прочность и устойчивость кирпичной стены,

-        ликвидация дверного проема в стене по оси «4» у оси «В» с заполнением его кирпичной кладкой не влияет на прочность стены,

-         устройство новых перегородок из гипсокартонных листов не снижает несущую способность плит перекрытия на<адрес> этажом,

-               устройство санузлов (пом.27 и пом.63) не нарушает строительные нормы по планировке жилых зданий - в нижерасположенной квартире в этом месте располагается, вентканалы в кирпичной стене обеспечивают естественную вентиляцию санузлов.

Пространственная жесткость и устойчивость здания в целом обеспечена.

Основные несущие конструкции - наружные и внутренние кирпичные стены, ж/бетонные плиты перекрытия находятся в удовлетворительном состоянии и при перепланировке не затронуты.

Выполненные при перепланировке нежилого помещения строительные мероприятия не нарушают действующие строительные нормы, не затрагивают характеристики конструкций здания, обеспечивающие его прочность, устойчивость и безопасность.

Перепланировка нежилого помещения соответствует требованиям СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы).

Перепланировка нежилого помещения не нарушает предписаний Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон № 123-ФЗ).

Дальнейшая эксплуатация нежилого помещения 2 этажа в кирпичном жилом <адрес> с учетом выполненной перепланировки по своему назначению возможна.

На основании экспертного заключения по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта технической документации от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержденного главным врачом ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>», проведенная перепланировка нежилого помещения соответствует государственным санитарным нормам и правилам: СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест».

Согласно заключению ООО «НПО Пожэксперт-Самара» № от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений офисного помещения требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации. Нежилое помещение пригодно для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, на момент рассмотрения исключена возможность превышения значений допустимого пожарного риска, при условии соблюдения в процессе эксплуатации обязательных требований «Правил пожарной безопасности в Российской Федерации» (ППБ 01-03 Утверждены приказом МЧС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированы в Минюсте РФ ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № и введены в действие с ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно письму Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ, строительные мероприятия в указанном нежилом помещении не нарушают действующие строительные нормы, не затрагивают конструктивные и другие характеристик надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом. В соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется.

Оценивая предоставленные доказательства и, учитывая, что произведенная перепланировка соответствует санитарным, противопожарным, строительно-техническим нормам, суд приходит к выводу о том, что требования ф о сохранении помещения в перепланированном состоянии подлежат удовлетворению.

Неполное выполнение требований действующего законодательства РФ со стороны ответчика ООО «Сфинкс» лишает истца возможности надлежащим образом реализовать свои права, представленные ей, как участнику долевого строительства, а также на проведение государственной регистрации указанного объекта недвижимого имущества в регистрирующем органе (ст. 131 ГК РФ).

В данном случае истцом, как участником долевого строительства, законодательные требования полностью соблюдены.

На основании п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Судом также установлено, что строительно-монтажные работы по возведению жилого дома завершены, помещение передано истцу по акту приема-передачи, где она произвела внутренний ремонт и перепланировку, однако, в настоящее время указанный объект в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес> не зарегистрирован по причине того, что не зарегистрирован договора аренды земельного участка.

Таким образом, при отсутствии необходимого пакета документов для регистрации права собственности в установленном законом порядке, нарушаются конституционные права истца на владение, пользование и распоряжение указанным недвижимым имуществом.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании права собственности на нежилое помещение в перепланированном виде являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать за ф, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства – офис № н8, расположенный на 2 этаже, ф <адрес> общей площадью 141,5 кв.м.

Сохранить нежилое помещение – офис № н8, расположенный на 2 этаже, ф <адрес> в перепланированном состоянии.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Судья Р.В. Булыгин