Решение по делу № 2-4613/2015 ~ М-2859/2015 от 14.05.2015

                                                    Гражданское дело №2-4613/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ       РОССИЙСКОЙ     ФЕДЕРАЦИИ

02 ноября 2015 года                                                                              г. Красноярск

Центральный районный суд г. Красноярска в составе:

    председательствующего судьи           Поляковой ТП

при секретаре                          Газенкамф ЭВ

при участии представителя ответчика Мартыненко ОС – Леоненко ЮМ

при участии представителя ответчика Купцова АН – Екимова АВ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мартыненко НВ к Мартыненко ОС, Купцову АН о переводе прав и обязанностей покупателя, признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Мартыненко НВ обратился в суд с иском к Мартыненко ОС, КУпцову АН с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности. Свои требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи квартиры от 02.03.2006г. истцом и ответчиком в равных долях была приобретена квартира по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. 13.03.2014г. от ответчика истцом было получено заявление о продаже своей доли в указанном жилом помещении за 2 500 000 руб. 31.03.2014г. истцом в адрес ответчика направлено согласие на приобретение ее доли, которое было получено ответчиком 13.04.2014г. С апреля 2014г. между истцом и ответчиком велись переговоры в отношении существенных условий договора, истец неоднократно предлагал подписать договор купли-продажи на предложенных ответчиком условиях, однако ответчик либо уклонялся от подписания, либо в последний момент менял порядок оплаты. 17.02.2015г. истцом повторно направлено согласие на приобретение доли. К согласию был приложен, подписан со стороны истца проект договора купли-продажи. До настоящего времени договор со стороны ответчика не подписан. В последствии истцу стало известно, что 31.03.2015г. ответчик заключил с Купцовым АН договор купли-продажи доли квартиры по <адрес>. Ответчиком была нарушена ст. 250 ГК РФ. Просит суд перевести на истца права и обязанности покупателя доли в указанной квартире, принадлежащей ранее Мартыненко ОС.

В ходе рассмотрения дела (15.05.2015г.) истец уточнил заявленные требования, а именно просит суд перевести на истца права и обязанности покупателя доли в указанной квартире, принадлежащей ранее Мартыненко ОС. Признать недействительным договор купли-продажи доли в квартире по адресу: <адрес>, принадлежащей Мартыненко ОС, Купцову АН.

Истец Мартыненко НВ в зал суда не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомил.

В судебном заседании представитель ответчика Мартыненко ОС – Леоненко ЮМ (доверенность в деле) возражала против удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку не имеется оснований, предусмотренных законом для их удовлетворения.

Представитель ответчика Купцова АН – Екимов АВ (доверенность в деле) просит отказать в удовлетворении заявленных требований, т.к. они не являются законными.

Представитель Управления Росреестра по КК в зал суда не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд считает требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено в судебном заседании, квартира №, расположенная по адресу: <адрес> находилась в общей долевой собственности у Мартыненко НВ и Мартыненко ОС по ? доли у каждого, на основании договора купли-продажи от 02.03.2006г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.06.2009г. серия №, №.

От ответчика истцом было получено заявление о продаже своей доли в указанном жилом помещении за 2 260 000 руб. 11.12.2013г. Мартыненко НВ направил Мартыненко ОС согласие на преимущественную покупку доли за 2 260 000 руб.

06.02.2015г. Мартыненко ОС направила повторное заявление о продаже части квартиры по <адрес> за 2 500 000 руб. 16.02.2015г. Мартыненко НВ сообщил ответчику о согласии на приобретение ее доли, и предложил подписать проект договора от 16.02.2015г. в соответствии с п. 2.2 которого часть стоимости доли в сумме 800 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя в момент выдачи расписки о принятии настоящего договора Управление Росреестра по КК. Оставшаяся часть стоимости доли в квартире в размере 1 700 000 руб. оплачивается посредствам кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю (Мартыненко НВ) ОАО «С». Условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором. Передача денежных средств в сумме выдаваемого кредита Продавцу в счет оплаты доли осуществляется в течение двух календарных дней после регистрации перехода права собственности на Долю в Управление Росреестра по КК перехода прав к Покупателю.

12.02.2015г. Мартыненко НВ получил от Мартыненко ОС заявление о продаже доли за 5 000 000 руб. 02.03.2015г. Мартыненко НВ выразил согласие приобрети спорную долю за 5 000 000 руб. В заявлении просил указать существенные условия договора купли-продажи, а именно: порядок передачи денежных средств; предусмотрены ли условия о рассрочке или отсрочки оплаты доли; срок передачи доли в квартире, а также иные условия договора. Также просил предоставить для рассмотрения и ознакомления проект договора купли-продажи с лицом намеренным приобрести долю. Мартыненко ОС получила согласие 06.03.2015г., что подтверждается почтовым уведомлением на л.д. 79.

31.03.2015г. между Мартыненко ОС и Купцовым АН был заключен договор о купле - продаже доли в квартире, согласно которого Мартыненко ОС продала Купцову АН ? долю в квартире по <адрес> за 5 000 000 руб.

Как разъясняется в п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю в квартире, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Однако, на момент вынесения решения суда доказательств подтверждающих внесения на счет Управления Судебного Департамента уплаченные Купцовым АН 5 000 000 руб., суду Мартыненко НВ не представлено.

Оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из указанных выше доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности суд приходит к выводу о том, что Мартыненко ОС продала принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на квратиру № по <адрес> в <адрес> – Купцову АН с соблюдением ч. 3 ст. 250 ГК РФ. Поскольку Мартыненко НВ был ею уведомлен надлежащим образом о ее намерении продать, свою долю в праве собственности.

В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.

Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.п.

Участник общей собственности, желающий воспользоваться своим преимущественным правом, должен принимать договор в целом, со всеми его условиями.

Как было указано выше Мартыненко НВ в своих согласиях от 16.02.2015г. от 02.03.2015г. согласился с ценой, за которую Мартыненко ОС продавала данную долю, но на других условиях, чем она предлагала, а именно в рассрочку, что недопустимо в силу закона. Основной особенностью механизма преимущественного права покупки является то, что договор продажи доли третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением преимущественного права покупки или нет, является действительным. Таким образом, само преимущественное право состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в этот действующий договор на стороне покупателя. Мартыненко НВ на момент направления согласий от 16.02.2015г. и от 02.03.2015г. о желании приобрести долю фактически не был готов ее приобрести, поскольку у него отсутствовали денежные средства в размере 5 000 000 руб. Доказательств обратного Мартыненко НВ суду не представлено. В согласии от 02.03.2015г. он спрашивал, предусмотрено ли условия договора о рассрочке или отсрочке оплаты доли. Кроме того, и на момент вынесения судом решения денежные средства не были перечислены Мартыненко НВ в размере 5 000 000 руб. на счет Управления Судебного Департамента.

Согласно договора о купле-продаже от 31.03.2015г. Мартыненко ОС продала, а Купцов АН купил ? долю в <адрес> по цене 5 000 000 руб., которые были переданы Мартыненко ОС до передачи договора на регистрацию в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (подтверждается распиской) п.2.2 договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 251 ГК РФ момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

14.04.2015г. Управлением Росреестра по КК была внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности Купцова АН на ? долю квартиры № по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. на основании договора о купле-продаже доли в квартире от 31.03.2015г. заключенного между Мартыненко ОС и Купцовым АН, №.

В случае, если продажа совладельцем доли с нарушением преимущественного права покупки обнаруживается уже после того, как договор исполнен и покупатель стал собственником, тем более что по общему правилу право собственности на долю возникает с момента государственной регистрации (ст. 251 ГК). То в этом случае уже невозможен перевод прав и обязанностей покупателя, так как покупатель уже стал собственником и договорное обязательство прекратилось исполнением (ст. 408 ГК). А перевод права собственности с одного лица на другое ни в силу ст. 250 ГК РФ, ни по другим основаниям не предусмотрен.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований предусмотренных, законом для удовлетворения требований Мартыненко НВ о переводе на него права и обязанности покупателя по договору о купле-продаже ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру № расположенную по адресу: <адрес> в <адрес>, заключенному 31.03.2015г. между Мартыненко ОС и Купцовым АН. Равно как не подлежат удовлетворению требования Мартыненко НВ о признании недействительным договора о купле-продаже доли в квартире по адресу: <адрес>, принадлежащей Мартыненко ОС, Купцову АН.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Мартыненко НВ к Мартыненко ОС, Купцову АН о переводе прав и обязанностей покупателя, признании договора недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца, в апелляционном порядке, через Центральный районный суд г. Красноярска.

Председательствующий: /подпись/                                    Т. П. Полякова

Копия верна. Судья.