Решение по делу № 2-43/2014 (2-3891/2013;) ~ М-1761/2013 от 20.03.2013

Дело № 2-43/14 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

24 февраля 2014 года г. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Дубовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алимханова А. М. к Суслову С. В., ООО КБ «Интеркоммерц» о признании договора об ипотеке ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на жилой дом, земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Алимханов А.М. обратился в суд с иском к Суслову С.В., ООО КБ «Интеркоммерц», которым с учетом его уточнения просил суд:

- признать за Алимхановым А.М. право собственности на жилой дом, общей площадью 463,20 кв.м., условный номер №, инвентарный номер: № а, назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, мкр-н «Ивановское», <адрес>;

- признать за Алимхановым А.М. право собственности на земельный участок, кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв. м., адрес объекта: <адрес> по генплану застройки;

- признать за Алимхановым А.М. право собственности на земельный участок, кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес> по генплану застройки;

- признать ничтожным договор № от /дата/ года, заключенный между ООО КБ «Интеркоммерц» и Сусловым С.В., применить последствия недействительности ничтожной сделки, посредством
возвращения сторон в положение, существовавшее до ее заключения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что /дата/ между Алимхановым А.М. и Сусловым С.В. был заключен договор аренды недвижимого имущества с условием о выкупе № СА-01/07.

В соответствии с п. 1.3. вышеуказанного договора Стороны пришли к соглашению, что Арендатор имеет право выкупить у Арендодателя нижеследующее недвижимое имущество – жилой дом и два земельных участка, являющиеся предметом настоящего спора, по цене 31 574 730,42 руб. 42 коп., путем заключения с Арендодателем соответствующего договора купли-продажи. В указанном случае, в зачет оплаты стоимости имущества будут приняты ежемесячные взносы по арендной плате, осуществляемые Арендатором по настоящему Договору. На дату подачи иска указные ежемесячные взносы погашены в полном объеме. Вместе с тем, до настоящего времени Ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи описанного в п. 1.3 вышеуказанного договора. По мнению истца, исполнив вышеописанные обязательства, он приобрел право собственности недвижимое имущество. До настоящего времени недвижимое имущество не передано в собственность истцу, что нарушает его права. В ходе слушания по делу было установлено, что указанное имущество находится в залоге у ООО КБ «Интеркоммерц» на основании Договора № от /дата/ года, ввиду вышеизложенного, истец полагал, что на момент заключения указанного договора у Суслова С.В. отсутствовало право на его заключение.

В судебном заседании представитель истца АлимхановаА.М. по доверенности Хмелев В.В. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Суслова С.В. по доверенности Мажурин П.В. исковые требования истца признал в полном объеме, о чем представил письменное заявление.

Представитель ответчика ООО КБ «Интеркоммерц» по доверенности Татаринцева О.И., не признавая по существу заявленные требования, представила письменный отзыв, которым просила суд в иске отказать как заявленном необоснованно.

Третье лицо – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Дело с учетом мнения участников процесса рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд находит исковые требования Алимханова А.М. необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям:

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В судебном заседании установлено:

Предметом настоящего спора является недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Суслову С.В. на основании определения Химкинского городского суда Московской области от /дата/ г., вступившего в законную силу /дата/ г., и актов приема-передачи недвижимого имущества от /дата/ г.:

- жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., условный номер №, инвентарный номер: № а, назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок, кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв. м., адрес объекта: <адрес> по генплану застройки;

- земельный участок, кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес> по генплану застройки.

/дата/ между Сусловым С.В. и Алимхановым А.М. в простой письменной форме был заключен договор аренды вышеуказанного недвижимого имущества с условием о выкупе № СА-01/07, которым стороны пришли к соглашению, что Алимханов А.М. имеет право выкупить у Суслова С.В. спорное недвижимое имущество по цене 31574730,42 руб., путем заключения соответствующего договора купли-продажи. В указанном случае в зачет оплаты стоимости имущества будут приняты ежемесячные взносы по арендной плате, осуществляемые арендатором, истцом по настоящему делу (п.1.3 договора).

В этот же день недвижимое имущество было передано истцу во временное владение и пользование, что подтверждается актом приема-передачи.

Согласно акту сверки взаимных расчетов от /дата/ г., на дату подписания настоящего акта Алимханов А.М. выплатил Суслову С.В. сумму в размере 31574730,42 руб. П.2 акта установлено, что стороны никаких претензий, в том числе и финансовых, друг к другу не имеют.

/дата/ Алимханов А.М. направил в адрес Суслова С.В. письмо с просьбой подать документы на регистрацию в связи с переменой собственника по договору аренды недвижимого имущества с условием о выкупе № СА-01/07 от /дата/

/дата/ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была на месяц приостановлена государственная регистрация сделки в связи с наличием в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним обременения на спорное недвижимое имущество (объекты недвижимости находятся в залоге у банка-залогодержателя).

/дата/ между Коммерческим Банком «Интеркоммерц» (общество с ограниченной ответственностью) и гр. Сусловым С.В. (ответчиком по настоящему делу) заключён Договор ипотеки (залога недвижимости) №14-556/10-31, согласно которому залогодатель (Суслов СВ.) передал в залог залогодержателю (ООО КБ «Интеркоммерц») принадлежащее залогодателю (Суслову СВ.) на праве собственности спорное недвижимое имущество: жилой дом и два земельных участка. Договор прошел государственную регистрацию /дата/ г.

Предметом залога по Договору обеспечивается исполнение обязательств Заемщика (Общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» ИНН №. КПП №, ОГРН №, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица: <адрес> возникших на основании заключенного между КБ «Интеркоммерц» (ООО) и ООО «ЖилСтройИнвест» Кредитного договора от /дата/ № 14-556/10-К.

В связи с неисполнением заёмщиком (ООО «ЖилСтройИнвест» обязательств по Кредитному договору КБ «Интеркоммерц» (ООО) /дата/ обратился в Смольнинский районный суд <адрес> с заявлением о привлечении его в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования к залогодателю (Суслову С.В.), который являлся одним из ответчиков по делу, рассматриваемому в указанном суде и является ответчиком в настоящем деле, в деле по иску ЗАО «Вэйнеп Трэдинг» к ответчикам, включая Суслова С.В., об обращении взыскания на заложенное залогодержателю (КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО)) имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что договор аренды недвижимого имущества с условием о выкупе № СА-01/07 от /дата/ г., подписанный сторонами на неопределенный срок, на основании которого истец просит за ним признать право собственности не объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего спора, не прошел государственную регистрацию, следовательно, являются незаключенным.

При этом суд отмечает, что на момент подписания вышеуказанного договора собственником спорного недвижимого имущества являлся сам истец, что подтверждается определением Химкинского городского суда Московской области от /дата/ г., вступившим в законную силу /дата/ г., поскольку акты приема-передачи недвижимого имущества были подписаны сторонами только /дата/ г., а зарегистрировано право собственности Суслова С.В. на жилой дом и два земельных участка в органах госрегистрации только в августе 2007 г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, в связи с чем, у Суслова С.В. еще не возникло право собственности на данное имущество, соответственно и полномочий на заключение договора аренды.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части признания за ним права собственности на объекте недвижимости, являющиеся предметом настоящего спора.

Истцом также заявлено требование о ничтожности договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от /дата/ года, заключенного между КБ «Интеркоммерц» (ООО) и Сусловым С.В., в связи с отсутствием у Суслова С.В. права на его заключение.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Обращение в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки является в соответствии с положениями статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной только в случаях, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, реализуется принцип добросовестности, содержащийся в ст. 1 ГК РФ.

При предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы нарушены оспариваемой сделкой и будут восстановлены в результате приведения сторон в первоначальное положение.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от /дата/ года, заключенный между КБ «Интеркоммерц» (ООО) и Сусловым С.В., не противоречит действующему законодательству, нарушений при государственной регистрации договора судом не установлено. На момент его заключения Суслов С.В. являлся законным правообладателем недвижимого имущества, иного не доказано.

Также суд отмечает, что права самого истца оспариваемым им договором об ипотеке не нарушены. Стороной данной сделки он не является. Суслов С.В., являясь собственником спорных объектов недвижимости и передав их в залог банку в обеспечение финансовых обязательств в 2010 году, реализовал свои права, предоставленные ему ст. 209 ГК РФ.

Исходя из изложенного, истец выбрал не надлежащий способ защиты своих прав и законных интересов. Он не лишен права, в случае нарушения своих прав и законных интересов защищать их в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

У суда отсутствуют основания к удовлетворению исковых требований Алимханова А.М. даже с учетом их признания ответчиком Сусловым С.В.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Алимханова А. М. к Суслову С. В., ООО КБ «Интеркоммерц» о признании договора об ипотеке ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на жилой дом, земельные участки, - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Химкинский городской суд.

Судья: Н.Н. Тягай

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2014 г.

Судья: Н.Н. Тягай