Решение по делу № 2-4432/2014 ~ М-4506/2014 от 20.10.2014

Дело № 2-4432/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2014 года г.Ачинск Красноярский край

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Матушевской Е.П.,

с участием истца Зориной В.Б., представителя истца Сафарян А.Р., представителя ответчика Деминой О.П., представителя третьего лица Кирилловой О.Н. действующих на основании доверенностей

при секретаре Усковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зориной к Язенок о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, прекращения записи об ипотеке, восстановлении ранее зарегистрированного права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца Зориной В.Б. Сафарян А.Р. обратился в суд с исковым заявлением к Язёнок Н.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: п.Тарутино, прекращении права собственности ответчицы на данный объект недвижимости, прекращения записи об ипотеке в отношении указанного объекта недвижимости, восстановлении ранее зарегистрированного права собственности истца. Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, которые оценены сторонами в 600000 руб. Согласно договору сумма 200591,50 рубль за земельный участок подлежала передаче до 15.05.2014 года. Согласно расписок долг по договору составляет 271000,00 руб. Истцом направлялось в адрес ответчика требование об оплате платы за товар, однако, ответчик требования проигнорировал, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи(л.д. 3-5).

Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по аналогичным основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец дополнительно суду пояснила, что фактически получила от ответчика сумму 339000,00 руб., из них 329000 руб. по расписке, а 10000 руб. без составления расписки. Ответчица имеет денежные средства, однако обязательства по договору не исполняет. При этом дом ответчице передан, но она сама не заселяется в него. В настоящее время денежных средств для возврата ответчице у истца нет. Возможно после того, как решением суда будет восстановлено ее право собственности, она продаст дом и тогда обязуется вернуть ответчице сумму 339000 руб.

Представитель истца дополнительно пояснил, что истцу принадлежит право выбора способы защиты: обратиться в суд с таким иском или с иском о взыскании долга. Истец выбрала такой способ защиты, что не противоречит законодательству. Полагает, что в связи с неоплатой по договору были существенно нарушены права истца, т.к. она не получила всю сумму по договору, в связи с чем договор подлежит расторжению.

Представитель третьего лица ООО «Кредитно-финансовый консультант» Кириллова О.Н. в судебном заседании против расторжения договора и прекращения записи об ипотеке возражала. Пояснила, что в таком случае будут нарушены права ООО «Кредитно-финансовый консультант» как залогодержателя. Есть решение суда о взыскании с ответчика суммы долга по договору займа в пользу ООО «Кредитно-финансовый консультант», при рассмотрении иска они с заявлением об обращении взыскания на имущество не обращались, т.к. полагали, что ответчик погасит долг. Однако в связи с отсутствием платежей по решению суда, а также настоящим иском, они намерены обратиться в суд. В случае возврата им суммы долга готовы незамедлительно снять обременение.

Ответчик Язёнок Н.В. извещена о дате судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя Деминой О.П..

Представитель ответчика Демина О.П. в судебном заседании против удовлетворения требований возражала. Пояснила, что по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: п.Тарутино, <адрес> ответчик произвела оплату за жилой дом в полном объеме - 399408,50 рублей, что подтверждается договором, подписанным сторонами. Оплата происходила частями, при этом на часть полученной суммы была составлена расписка, а на остальную сумму расписка не составлялась. Расписка об обязательстве Язёнок Н.В. вернуть 260000,00 руб. Зориной В.Б. не должна приниматься судом, т.к. этот долг отсутствует, подлинник расписки находится у Язёнок Н.В. Долг в сумме 200591,50 рубль за земельный участок ответчик признает. В связи с финансовыми трудностями она не смогла оплатить в срок указанную сумму. Ответчик согласна на добровольное расторжение договора купли-продажи, но при условии возврата истцом суммы 399408,50 рублей, в противном случае против требований возражает. Представитель полагает, что существенное нарушение договора в данном случае отсутствует, т.к. ответчиком оплачено более 50% стоимости имущества. Истец, в случае отсутствия у нее денежных средств для возврата ответчику, может восстановить свои права путем взыскания с ответчика долга в размере 200591,50 рубль.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года, судам разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

По правилам п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В судебном заседании установлено, что 26 марта 2014 года между Зориной В.Б. и Язёнок Н.В. был заключен договор купли-продажи, по которому Зорина В.Б. передала Язёнок Н.В. жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: Ачинский район, пос.Тарутино, (л.д.8).

Право собственности ответчика на указанное жилое помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке 31.03.2014 года.

При этом также зарегистрировано обременение права – ипотека в пользу ООО «Кредитно-финансовый консультант» и в пользу Зориной В.Б.(л.д.19,20).

26 марта 2014 года по договору займа Язёнок Н.В. получила от ООО «Кредитно-финансовый консультант» денежные средства в сумме 399408 рублей 50 копеек для приобретения жилого дома, находящегося по адресу: Ачинский район, пос.Тарутино, (л.д.27).

Согласно п.1.2 Договора займа обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору займа является ипотека в силу закона в пользу ООО «Кредитно-финансовый консультант» на приобретаемый объект недвижимости по адресу: Ачинский район,.

Согласно п.2 Договора купли-продажи жилой дом продан за 399408 рублей 50 копеек, земельный участок за 200591 рубль 50 копеек, всего цена – 600000,00 рублей.

Покупатель передала Продавцу, а Продавец получила полностью 399408 рублей 50 копеек до подписания Договора за жилой дом за счет средств ООО «Кредитно-финансовый консультант» согласно договору займа от 26.03.2014 года.

Сумму в размере 200591 рубль 50 копеек за земельный участок Покупатель обязуется передать продавцу в срок до 15 мая 2014 года(л.д.8).

Согласно расписке от 26.03.2014г. Зорина В.Б. получила от Язёнок Н.В. 329000,00 руб. в качестве оплаты за продаваемый объект недвижимости(л.д.9).

В судебном заседании истец также пояснила, что получала от Язёнок Н.В. в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости сумму 10000,00 руб. без составления расписки. Всего получила 339000,00 рублей.

Однако, доводы истца о том, что фактически она получила по сделке от ответчика только 339000,00 рублей, не могут быть приняты судом.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

В силу требований статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из буквального толкования пункта 2 договора купли-продажи от 26.03.2014 года, суд пришел к выводу о том, что денежные средства в сумме 399408 рублей 50 копеек за жилой дом продавцу переданы и им получены в полном объеме.

При этом, учитывая наличие договора купли-продажи от 26.03.2014 года, подписанного истцом, копии расписок о получении Зориной В.Б. от Язёнок Н.В. 329000,00 руб., а также об обязанности Язёнок Н.В. вернуть Зориной В.Б. сумму 260000,00 руб. в срок до 10.05.2014 года не могут быть приняты судом в качестве достаточных и достоверных доказательств задолженности Язёнок Н.В. перед Зориной В.Б. в сумме 271000,00 руб.

Расписка об обязанности Язёнок Н.В. вернуть Зориной В.Б. сумму 260000,00 руб. в срок до 10.05.2014 года не содержит указаний на обязательство по договору купли-продажи от 26 марта 2014 года, срок возврата по расписке и договору купли-продажи не совпадает, также подлинник расписки находится у Язёнок Н.В.

По смыслу ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации нахождение долгового документа (расписки) у заемщика подтверждает исполнение денежного обязательства и прекращение обязанности ответчика вернуть долг.

Таким образом, нахождение долгового документа на сумму 260000,00 руб. у Язёнок Н.В. исключает возможность достоверного подтверждения наличия у нее долга перед Зориной В.Б. в указанном размере. Иных доказательств истцом не представлено.

Таким образом, судом было установлено, что покупатель Язёнок Н.В. исполнила обязательства по договору купли-продажи частично в сумме 399408 рублей 50 копеек, что составляет 66 % от общей суммы – 600000,00 руб. Обязанность по оплате стоимости земельного участка в сумме 200591 рубль 50 копеек в установленные договором сроки ответчик не исполнил,

Разрешая спор, суд исходит из того, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка совершен в установленной законом письменной форме, при заключении договора стороны согласовали все предусмотренные законом для договоров данного вида существенные условия, в том числе цену земельного участка, а также определили конкретную дату оплаты. Также договор содержит условие о залоге жилого дома с земельным участком в залоге у ООО «Кредитно-финансовый консультант» до выполнения покупателем всех обязательств по договору займа от 26.03.2014 года. Договор купли-продажи Зорина В.Б. заключила по своей воле, действуя в своих интересах на тех условиях, которые ею и ответчиком были определены, истица понимала значение сделки и ее правовые последствия, подписав договор, согласилась с ними.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

При этом, в силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора купли-продажи от 26.03.2014 года, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате. Указанным договором купли-продажи предусмотрена оплата товара в рассрочку – до 15 мая 2014 года. В связи с чем, к нему применимы положения ч. 2 ст. 489 ГК РФ, согласно которой нарушение сроков платежа за проданный в рассрочку и переданный товар, если иное не предусмотрено договором, дает продавцу право, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, для расторжения договора купли-продажи товара в рассрочку необходимо наличие совокупности условий: нарушение покупателем установленных сроков оплаты за полученный товар, сумма произведенной оплаты за полученный товар должна составлять менее половины его стоимости, волеизъявление продавца на возврат имущества.

Учитывая, что ответчиком произведена оплата за жилой дом и земельный участок в сумме, составляющей более половины его стоимости, суд находит требования истца о расторжении договора купли-продажи не подлежащими удовлетворению.

Суд также исходит из того, что заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения при неуплате покупателем денег за квартиру, при этом в Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 70 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время, в пункте 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что истцу не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданного имущества в случае просрочки его оплаты.

Довод представителя истца о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры и земельного участка продавцу, основан на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за земельный участок ответчиком. Факт невыплаты в срок ответчиком денег истцу за проданное имущество, сам по себе нельзя признать существенным нарушением договора купли-продажи.

В гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Ссылка представителя истца на п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что в случае расторжения договора купли- продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в данном случае не может быть принята во внимание, поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи суду не представлено.

Исходя из приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате недвижимого имущества не является существенным нарушением, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, влекущим за собой расторжение договоров купли-продажи и у продавца есть право требовать оплаты по договорам и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке" если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.

В судебном заседании установлено, что решением Ачинского городского суда от 15.09.2014г. с Язёнок Н.В. в пользу ООО «Кредитно-финансовый консультант» взыскана сумма долга по договору займа от 26 марта 2014г. в суме 436902,59 рубля(л.д.57-58). Обязательства заемщика, обеспеченные залогом недвижимости, в настоящее время не исполнены. Иных оснований для вынесения решения о прекращении ипотеки истцом не представлено.

Учитывая, что право залога у ООО «Кредитно-финансовый консультант» возникло в соответствии с требованиями закона, обязательства по договору займа ответчиком Язёнок Н.В. не исполнены, процедура, предусмотренная ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сторонами соблюдена не была, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи отсутствует, прекращение записи об ипотеке нарушит права третьего лица ООО «Кредитно-финансовый консультант», суд приходит к выводу об отсутствии оснований для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке и удовлетворении исковых требований в данной части.

Ссылка представителя истца на ст. 42 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" согласно которой в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается, не может быть принята судом.

В данном случае речь идет о таких сделках, когда запись о праве собственности залогодателя на переданную в залог недвижимую вещь была внесена в ЕГРП в результате сделки, совершенной помимо воли собственника, т.к. такой собственник должен быть защищен и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.

Договор купли-продажи от 23 марта 2014 года не признан недействительным, в связи с чем Язёнок Н.В. являлась надлежащим собственником имущества, переданного в залог.

На основании изложенного, учитывая установленные в суде обстоятельства, а также требования закона, суд полагает необходимым отказать истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Зориной к Язёнок о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, прекращения записи об ипотеке, восстановлении ранее зарегистрированного права собственности отказать в полном объеме.

Решение Ачинского городского суда может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированной части решения.

Судья подпись Е.П. Матушевская

Согласовано к размещению на сайт 30.12.2014 г.

Судья Матушевская Е.П.