Дело № 2-2890/2012
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Улан-Удэ 15 ноября 2012 года
Судья Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Н.Л. Гармаева, при секретаре Цыдыповой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2008-1" к Королевой <данные изъяты> об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с иском к Королевой А.Н., истец ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2008-1" просил обратить взыскание на дом и земельный участок, принадлежащие Королевой <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, участок № в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 819 843 рубля 65 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 152346 рублей 15 копеек, пени в размере 144870 рублей, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации дома и земельного участка (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12 % годовых от суммы основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Определить способ реализации дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость дома и земельного участка в размере, исходя из стоимости, определенной в Закладной. Взыскать с Королевой <данные изъяты> в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2008-1" расходы по оплате госпошлины при подаче иска в размере 13785, 30 руб.
В дальнейшем истец уточнил свои требования и просил определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 819 843 рубля 65 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 8 512 рублей 77 копеек, пени в размере 246 864 рубля 13 копеек, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации дома и земельного участка (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12 % годовых от суммы основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Определить способ реализации дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость дома и земельного участка в размере 1 177 608 рублей и 423 192 рубля соответственно, исходя из стоимости, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в Отчете оценщика.
Представитель истца по доверенности Маланов М.В. иск поддержал с учетом уточненных требований. Пояснил, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщице Королевой <данные изъяты>, ФИО7 предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1 000 000 рублей на срок 120 месяцев для приобретения в собственность Ответчицы дома и земельного участка, расположенной по адресу: <адрес> (далее - Дом и земельный участок). Кредит в сумме 1 000 000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика № в ЗАО «Русь-банк», что подтверждается мемориальным ордером №. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок были оценены в размере 1 000 000 рублей и 450 000 рублей соответственно, что подтверждается отчетом независимого оценщика ФИО8, и указано в Закладной. Государственная регистрация права собственности ответчицы на дом и земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ за № и № соответственно. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, Ответчицей не производятся.
В связи с неисполнением Ответчицей обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, Истцом, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование было вручено ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время Ответчица частично оплатила сумму долга, однако на день подачи иска указанное требование истца выполнено не было, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенные дом и земельный участок.
С учетом внесенных после подачи иска в суд сумм, остаток неисполненных обязательств по кредиту составляют: (основному долгу) - 819 843 рубля 65 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 8 512 рублей 77 копеек, пени в размере 246 864 рубля 13 копеек. Возражает против отсрочки исполнения решения суда и снижения размера неустойки, т.к. она является договорной, т.е. стороны согласовали её размер.
Ответчик Королева А.Н. иск признала частично, пояснила, что задолженность по кредиту образовалась после смерти её супруга, она сама не работает и не может трудоустроиться из-за своего возраста. Оплатила 100000 рублей весной 2012 г. и 100000 руб. ДД.ММ.ГГГГ Просит снизить размер неустойки до 2000 руб. и отсрочить исполнение решения суда на 1 год, т.к. намеревается добровольно его исполнить, войти в график и погашать кредит.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению частично.
В соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщице Королевой <данные изъяты>, ФИО9 предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1 000 000 рублей на срок 120 месяцев для приобретения в собственность Ответчицы дома и земельного участка, расположенной по адресу: <адрес>.
Кредит в сумме 1 000 000 (один миллион) рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика № в ЗАО «Русь-банк», что подтверждается мемориальным ордером № (копия прилагается).
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок были оценены в размере 1 000 000 (один миллион) рублей и 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей соответственно, что подтверждается отчетом независимого оценщика ФИО10, и указано в Закладной.
Государственная регистрация права собственности ответчицы на дом и земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой дома и земельного участка, были удостоверены Закладной, составленной ответчицей как должником-залогодателем и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № и № соответственно.
Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1».
В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных № 06-08/491 от 21.08.2008 г.) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО «АИЖК».
Начиная с «01» октября 2010 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, Ответчицей не производятся.
В связи с неисполнением Ответчицей обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, Истцом, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требования были неоднократно вручены ответчику лично под роспись ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ
До настоящего времени Ответчица не выполнила указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенные дом и земельный участок.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 348 ГК РФ, Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Аналогично решен вопрос в Законе «Об ипотеке».
Как явно усматривается из Выписки из лицевого счета и иное не доказано ответчиком, она не вносила платежи с ДД.ММ.ГГГГ г. Внесла 200000 руб. уже после подачи иска в суд. Таким образом, у суда не имеется оснований для признания неисполнения обязательства незначительным в силу прямого указания закона.
В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном
отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в
соответствии с условиями такого соглашения
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые
необходимы.
Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости предмета залога по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 819 843 рубля 65 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 8 512 рублей 77 копеек, пени в размере 246 864 рубля 13 копеек.
По заключению судебной оценочной экспертизе, проведенной СГУ «Фонд имущества РБ», рыночная стоимость имущества составляет 2001000 рублей: жилого дома – 1472010 руб., земельного участка – 528990 руб.
Таким образом, на основании ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд определяет начальную продажную стоимость дома и земельного участка в размере 1 177 608 рублей и 423 192 рубля соответственно, исходя из стоимости, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в Отчете оценщика.
Доводы ответчика, изложенные в письменном возражении от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии оснований для обращения взыскания на предмет залога являются необоснованными и недоказанными. Напротив, материалами дела подтверждается длительность и значительность нарушения взятого на себя Королевой обязательства по своевременному возврату кредита и процентов по нему.
При этом, разрешая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 14 марта 2001 г. № 80-0 и от 21 декабря 2000 г. № 263-О указывает: «Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК Российской Федерации вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободною определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в част первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного о правонарушения.»
По расчетам истца, предъявляемая к взысканию неустойка рассчитана исходя из ее размера 0,2 % за каждый день просрочки, что составляет 73% годовых. Такой размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства.
В связи с несвоевременным возвратом основного долга у банка убытки в виде реального ущерба или упущенной выгоды, отсутствуют, т.к. в соответствии с условиями кредитного договора на всю сумму невозвращенного кредита продолжают начисляться проценты за пользование кредитом по ставке 12 % годовых. То есть банк на протяжении всего времени продолжает зарабатывать деньги путем взимания процентов с суммы основного долга.
Предъявляемая к взысканию неустойка в размере 73 % за просрочку уплаты процентов как минимум в шесть раз превышает возможные убытки, а также более чем в 9 раз превышает размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ, размер которой в период просрочки составлял от 8 до 13 % годовых. Ставка рефинансирования Банка России отражает размер платы, за которую Банк России кредитует коммерческие банки (статья 40 федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ: под рефинансированием понимается кредитование Банком России кредитных организаций.)
Согласно пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 № 7, при рассмотрении вопроса о снижении неустойки должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика.
Таким образом, суд, с учетом материального и семейного положения ответчика (не работает, вдова), считает разумным и соразмерным уменьшить размер неустойки до 120000 рублей.
По этим же основаниям, суд считает возможным отсрочить исполнение решения суда на три месяца со дня вступления решения в законную силу. При этом, также суд учитывает, что ответчик предприняла меры к погашению задолженности и погасила 200000 руб.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
При подаче иска истец оплатил госпошлину в размере 13785, 30 руб. И, хотя, размер задолженности по кредиту был уменьшен истцом, суд считает необходимым взыскать расходы по уплате государственной пошлины в полном размере на основании ст.101 ГК РФ, которая предусматривает, что «в случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика».
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, судья
РЕШИЛА:
Исковые требования ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2008-1" к Королевой <данные изъяты> об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Обратить взыскание на дом и земельный участок, принадлежащие Королевой <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, участок № в том числе:
определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 819 843 рубля 65 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 8 512 рублей 77 копеек, пени в размере 120000 рублей, всего: 948356, 42 руб., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации дома и земельного участка (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12 % годовых от суммы основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.
- определить способ реализации дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов;
- определить начальную продажную стоимость дома и земельного участка в размере 1 177 608 (один миллион сто семьдесят семь тысяч шестьсот восемь) рублей и 423 192 (четыреста двадцать три тысячи сто девяносто два) рубля соответственно, исходя из стоимости, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в Отчете оценщика.
Предоставить Королевой <данные изъяты> отсрочку исполнения решения суда на три месяца со дня вступления решения в законную силу.
Взыскать с Королевой <данные изъяты> в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2008-1" расходы по оплате госпошлины при подаче иска в размере 13785, 30 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения в Верховный суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.
Судья: Н.Л. Гармаева