Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2262/2013 ~ М-1545/2013 от 31.05.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2013 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

Председательствующего: судьи Дудусова Д.А.

при секретаре: Какаевой Т.С.,

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Погодаев С.М. о взыскании суммы задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»(далее по тексту- Агентство) обратилось с исковыми требованиями к Погодаев С.М. с исковыми требованиями о взыскании суммы задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением суда от 12 июля 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора был привлечен Красноярский краевой фонд жилищного строительства(далее по тексту- Фонд).

В судебное заседание представитель истца не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, свои требования истец в исковом заявлении мотивировал следующим. 21.11.08г. между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и заемщиком Погодаев С.М. был заключен договор займа №. Согласно договору займа от 21.11.08г. заемщик получил заем в сумме 1 897 106 рублей на целевое использование: приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Кредит был предоставлен на 180 месяцев с выплатой процентов в размере 15, 09 % годовых; сумма займа была перечислена на счет ответчика Погодаев С.М. платежным поручением № 2837 от 21.11.08г.. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа был заключен договор залога (ипотеки), оформленный закладной, составленной залогодателем и выданной 25.11.08г.; запись об ипотеке в пользу Красноярского краевого фонда жилищного строительства была произведена в ЕГРП 25.11.08г.. Предметом договора ипотеки явилась приобретенная ответчиком квартира; согласно закладной денежная оценка предмета ипотеки составила 2401400 рублей. По договору купли- продажи закладных от 29.12.08г. права Фонда по закладной перешли к истцу; согласно закладной, последняя удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному закладной. Начиная с декабря 2011г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов, в нарушение условий договора займа и закладной и требований статьи 309 ГК РФ. В связи с нарушением ответчиком условий договоров, Агентством, в соответствии с пунктом 5.1 закладной и пунктом 4.4.1. договора займа, 06.10.11г. и 13.01.12г. ответчику были направлены требования о погашении просроченной задолженности по договору займа. Указанные требования ответчик не исполнил, ответа на требование не представил. В соответствии со статьей 334 ГК РФ, статьей 50 Закона РФ «Об ипотеке», условиями пункта 7.1 закладной и пункта 4.4.3. договора займа указанные обстоятельства являются основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество. Задолженность ответчика по состоянию на 04.09.12г. составляет 2071208 рублей 13 копеек; в том числе: остаток неисполненных обязательств по возврату займа- 1771004 рубля 13 копеек, сумма невыплаченных процентов за пользование займом- 223528 рублей 39 копеек, пени- 76675 рублей 61 копейка. Учитывая изложенное истец полагает необходимым взыскать сумму задолженности ответчика по договору в полном объеме, в том числе- путем обращения взыскания на заложенное имущество. Заложенное имущество подлежит продаже с публичных торгов с установлением начальной продажной цены квартиры в сумме, указанной в отчете об оценке- в размере 1921120 рублей. Учитывая вышеизложенное, истец просит взыскать с ответчика долг по договору займа от 21.11.08г. в размере 2071208 рублей 13 копеек и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 22 586 рублей 04 копейки, в том числе- путем обращения взыскания на заложенное имущество- квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной цены продажи заложенного имущества в сумме 1921120 рублей. Также просит определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15,09 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по договору- на 1771004 рубля 13 копеек, начиная с 05.09.12г. по день вступления в законную силу решения суда; снизить размер пени до 50000 рублей и расторгнуть договор займа от 21.11.08г. №. Также просит взыскать сумму уплаченной государственной пошлины по делу.

Ответчик Погодаев С.М. в судебном заседании исковые требования признал частично; не признал требования об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 15,09 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по договору- на 1771004 рубля 13 копеек, начиная с 05.09.12г. по день вступления в законную силу решения суда, со снижением размера пени до 50000 рублей. Также полагал необходимым установить начальную продажную цену квартиры в размере 2401400 рублей. В остальной части исковые требования признал, о чем представил суду письменное заявление.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора- Красноярского краевого фонда жилищного строительства в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав ответчика и исследовав материалы гражданского дела, установил, что изложенные истцом обстоятельства соответствуют действительности в полном объеме.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами: договором займа от 21.11.08г.; закладной от 21.11.08г.; договором купли- продажи квартиры от 21.11.08г.; расчетом ежемесячных платежей; платежным поручением от 21.11.08г.; претензиями Фонда; выписками из ЕГРП от 19.01.09г., от 22.07.13г.; отчет о рыночной оценке от 07.11.08г.; расчетом взыскиваемых сумм; выпиской из лицевого счета Погодаев С.М..

Оценивая доводы сторон по делу, суд приходит к следующим выводам.

Истцом заявлены два требования- о взыскании с ответчика Погодаев С.М. всей суммы долга по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику Погодаев С.М..

Ответчик исковые требования признал частично, суд принимает признание иска ответчиком, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав третьих лиц.

Согласно требованиям статьи 810 ГК РФ заемщик обязан вернуть займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, предусмотренные договором; согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 348 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые должник отвечает, в целях удовлетворения требований кредитора может быть обращено взыскание на заложенное имущество. Согласно статье 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке; общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Согласно статье 50 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: « Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.». Согласно статье 3 указанного закона: «Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.».

Суд полагает, что первое требование истца о взыскании с ответчика Погодаев С.М. задолженности по договору займа основано на требованиях действующего законодательства- статьях 309, 810 ГК РФ и положениях кредитного договора- пункте 4.4.1. (подпункты «б» и «г») кредитного договора. Заемщиком допущены следующие нарушения кредитного договора: с декабря 2011 года гашение основного долга и процентов по договору не производится, что согласно подпунктам «б» и «г» пункта 4.4.1. договора является основанием для реализации банком своего права на предъявление требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Таким образом, по мнению суда, требование о взыскании суммы долга по кредитному договору подлежит удовлетворению; в силу пункта 4.4.1. кредитного договора и вышеперечисленных норм гражданского законодательства РФ.

Суд полностью соглашается с расчетом, представленным истцом; указанный расчет является точным и соответствующим условиям договора займа.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки, заключенному в обеспечение указанного кредитного договора, суд исходит из следующего.

Согласно статье 339 ГК РФ: «В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.». Аналогичные требования содержатся в статьях 9- 11 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке(залоге недвижимости)».

Суд не усматривает в представленном договоре ипотеки(закладной) нарушений требований статьи 339 ГК РФ и статей 9-11 Закона об ипотеке; полагает данный договор соответствующим требованиям закона о форме и регистрации договора и о существенных условиях договора.

В соответствии со статьей 337 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.». Аналогичные требования содержатся в статье 3 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке(залоге недвижимости)».

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ: «Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.». Аналогичные требования содержатся в пункте 3 статьи 50 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 2 статьи 348 ГК РФ: «Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.».

Согласно пункту 3 статьи 348 ГК РФ: «Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.».

Согласно пункту 1 статьи 54.1. Закона об ипотеке в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Таким образом, при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, в обращении взыскания на предмет ипотеки не может быть отказано, что и имеет место в настоящем деле.

Оценивая характер нарушения обеспеченного ипотекой обязательства, суд полагает, что оно является существенным, так как, начиная с 01.12.11г. заемщик не осуществлял платежей по договору, общая сумма просрочки на момент рассмотрения дела составила 26748,50 х 20 = 534970 рублей. Суд полагает, что не уплата платежей по договору займа в указанной сумме является для кредитора существенным нарушением обязательства; в связи с чем, в обращении взыскания на заложенное имущество не может быть отказано.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК РФ: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.».

Следовательно, данное положение закона также не является препятствием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Истец приобрел права по закладной на основании договора купли- продажи закладных от 29.12.08г.(л.д. 45).

Согласно требованиям статьи 13 Закона об ипотеке: «Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.».

Согласно требований статьи 48 того же Закона: «При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.».

На закладной от 21.11.08г. имеется соответствующая отметка от 30.01.09г. о переходе прав владельца к истцу; следовательно, исковые требования заявлены надлежащим лицом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, является основанным на законе.

Согласно пункту 2 статьи 54 Закона об ипотеке: «Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.».

Оценивая требование истца об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 15,09 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки(а всего с учетом уменьшения размера пенив сумме 50000 рублей), на сумму остатка неисполненных обязательств по договору- на 1771004 рубля 13 копеек, начиная с 05.09.12г. по день вступления решения суда в законную силу, с учетом названных требований статьи 54 Закона об ипотеке, суд полагает следующее.

Согласно требований статьи 809 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.».

В договоре займа между сторонами(пункт 3.2. договора) также оговорено, что проценты начисляются кредитором на остаток суммы займа(ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня следующего за днем фактического предоставления займа и по день окончательного возврата займа включительно.

Таким образом, данное требование истца подлежит удовлетворению, с учетом следующего. Проценты за пользование кредитом в размере 15,09 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, подлежат взысканию с ответчика ежемесячно, начиная с 05.09.12г. по день вступления решения суда в законную силу( с учетом требования о расторжении договора займа). Пени подлежит взысканию в сумме 50000 рублей.

С учетом положений статей 56- 59 Закона об ипотеке и статей 447- 449 ГК РФ, суд полагает определить способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона.

Согласно тексту закладной(л.д. 46) стоимость заложенного имущества признается равной 2401 400 рублей; истец просит установить начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 1921120 рублей, ответчик просит установить указанную в закладной цену в качестве начальной продажной цены недвижимого имущества.

Разрешая вопрос о начальной цене продажи заложенного имущества, суд исходит из указанной в закладной стоимости недвижимого имущества, полагая, что такую стоимость избрали стороны в договорном порядке, пописав закладную. Доказательств иной стоимости данного имущества в суд не представлено.

В связи с этим, суд полагает, что требования истца в части установления начальной цены продажи заложенного имущества, подлежат удовлетворению частично, начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению в размере 2401400 рублей.

Суд учитывает также и требование части 5 статьи 350 ГК РФ: «Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.».

Согласно требований части 2 статьи 450 ГК РФ: «По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.».

Суд полагает, что требование истца о расторжении договора займа является основанным на законе и подлежит удовлетворению

В связи с удовлетворением исковых требований, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика Погодаев С.М. в пользу истца в сумме 22 586 рублей 04 копейки.

Таким образом, суд полагает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Погодаев С.М. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» денежную сумму в размере 2093794(два миллиона девяносто три тысячи семьсот девяносто четыре) рубля 17(семнадцать) копеек; в том числе: остаток неисполненных обязательств по возврату займа- 1771004 рубля 13 копеек, сумму невыплаченных процентов за пользование займом- 223528 рублей 39 копеек, пени- 76675 рублей 61 копейка и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 22 586 рублей 04 копейки.

В случае отсутствия у ответчика Погодаев С.М. денежных средств обратить взыскание путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона на заложенное имущество: квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2401400(два миллиона четыреста одна тысяча четыреста) рублей.

Определить, что после реализации с публичных торгов квартиры из стоимости заложенного имущества требования залогодержателя удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения таких требований, включая в себя в том числе: основной долг по кредитному договору, начисленные проценты за пользование кредитом, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств; проценты за пользование кредитом в размере 15,09 % годовых, начисляемые ежемесячно, начиная с 05.09.12г. по день вступления в законную силу настоящего решения суда, на сумму остатка неисполненных обязательств по договору займа(на 04 сентября 2012 года- на сумму 1771004 рубля 13 копеек), пени в сумме 50000 рублей; расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств залогодателем по договору ипотеки и по кредитному договору, процедурой обращения взыскания на квартиру.

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения.

Председательствующий: