Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-58/2016 (2-3856/2015;) ~ М-3255/2015 от 12.08.2015

Дело №2-58/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 апреля 2016 года г.Красноярск                        г.Красноярск

Кировский районный суд г.Красноярска,

в составе председательствующего судьи Байсариевой С.Е.,

с участием истца Тушмакова В.С. и ее представителя Россинская-Андреева Н.А.

представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска Нестеренко О.Л.

при секретаре Плехановой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тушмакова В.С. к Администрации г.Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о признании условий договора аренды земельного участка недействительными, встречному исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к Тушмакова В.С. о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Тушмакова В.С. обратилась в суд с иском к Администрации г.Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (с учетом последующих уточнений) о признании условий договора аренды земельного участка недействительными. Свои требования мотивировала тем, что решением Кировского районного суда г.Красноярска от 12.08.2013 года за нею было признано право аренды земельного участка площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <данные изъяты>, для размещения временного сооружения – вольера, а также возложена обязанность на Департамент градостроительства администрации г.Красноярска заключить с нею договор аренды указанного земельного участка. Однако, с учетом оформления землеустроительных документов на земельный участок, без который ей было отказано в заключении договора аренды, а также процедуры согласования разногласий условий договора аренды земельного участка, многократных обращений в разные инстанции для урегулирования спора по поводу размера арендных платежей и сроков действия договора, оспариваемый договор аренды вышеуказанного земельного участка от 19.01.2015 года фактически был подписан и заключен между нею и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска только 21.05.2015 года. Несмотря на ее несогласие с условиями п.п. 2.1, 2.3 договора аренды земельного участка, предусматривающими распространение действия договора аренды на период времени до заключения договора с 20.11.2013 года, в связи с отказом Департамента заключать с ней договор аренды в иной редакции, она была вынуждена подписать оспариваемый договор аренды на крайне для нее невыгодных условиях со сроком действия договора с 20.11.2013 года, что привело к начислению ей суммы задолженности по арендной плате за период с 20.11.2013 года по день фактического заключения договора. В связи с чем, с учетом уточнений исковых требований, Тушмакова В.С. просит суд признать недействительными условия пунктов 2.1, 2.3 договора аренды земельного участка от 19.01.2015 года.

В свою очередь, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска обратился в суд со встречным иском к Тушмакова В.С. о взыскании задолженности по арендной плате. Свои требования мотивировал тем, что по вышеуказанному договору аренды земельного участка от 19.01.2015 года, с учетом срока действия договора аренды с 20.11.2013 года, у Тушмакова В.С. образовалась задолженность по арендным платежам. В связи с чем, просил суд взыскать с Тушмакова В.С. сумму задолженности по арендной плате с 20.11.2013 года по 30.09.2015 года в размере <данные изъяты>., а также пени за несвоевременную оплату арендных платежей с 09.06.2015 года по 31.08.2015 года в размере <данные изъяты>

На судебном заседании истец Тушмакова В.С. и ее представитель Россинская-Андреева Н.А. исковые требования о признании недействительными условий п.2.1, 2.3 договора аренды поддержали, суду пояснили, что фактически оспариваемый договор аренды подписан сторонами 21.05.2015 года, до подписания договора Тушмакова В.С.. не имела законных оснований пользования земельным участком для размещения вольера, с ноября 2013 года по 21.05.2015 года Тушмакова В.С. неоднократно обращалась с различные инстанции с жалобами и заявлениями о не заключении с нею договора аренды, была вынуждена подписать договор аренды на условиях Департамента со сроком действия договора аренды с 20.11.2013 года, что привело к начислению суммы задолженности за период времени, в течение которого Тушмакова В.С. не имела законных оснований пользования землей. Кроме того, не согласны с расчетами арендной платы за земельный участок, полагая неправильным применение Департаментом при расчете коэффициентов Кс и К1. Просили учесть материальное положение истца, благотворительные цели, для которых Тушмакова В.С. взяла в аренду земельный участок, а именно для содержания бездомных животных, в связи с чем, полагают стоимость арендной платы завышенной.

Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска Нестеренко О.Л. на судебном заседании встречные исковые требования поддержала в полном объеме, с исковые требованиями Тушмакова В.С. не согласилась, поскольку при заключении договора, стороны самостоятельно оговорили условия, устанавливающие срок действия договора с 20.11.2013 года, а именно с даты получения Тушмакова В.С. разрешения на размещение вольера для животных.

Представитель ответчика по первоначальному иску Администрации г.Красноярска, а также третьи лица в суд не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковые требования Тушмакова В.С. подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как установлено в судебном заседании, заочным решением Кировского районного суда г.Красноярска от 12.08.2013 года удовлетворены исковые требования Тушмакова В.С. о признании за нею права аренды земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>, для размещения временного сооружения - вольера.

Во исполнение данного решения суда, 20.11.2013 года между Департаментом градостроительства администрации г.Красноярска и Тушмакова В.С. заключен договор на размещение временного сооружения: вольера на указанном земельном участке (том 1, л.д. 25-27).

В свою очередь, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и Тушмакова В.С. заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: г<данные изъяты>, датированный 19 января 2015 года, фактически подписанный сторонами 21.05.2015 года (том 1, л.д.18-24).

Согласно условиям п.2.1 договора аренды, срок аренды земельного участка установлен с 20.11.2013 года по 19.10.2014 года. Дополнительным соглашением <данные изъяты> от 19.01.2015 года срок действия договора аренды продлен до 19.09.2015 года. Дополнительным соглашением <данные изъяты> срок действия договора аренды продлен до 19.08.2016 года.

Кроме того, в п.2.3 договора аренды указано, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 20.11.2013 года – даты вступления в силу договора на размещение временного сооружения от 20.11.2013 года <данные изъяты>, заключенного с Департаментом градостроительства администрации г.Красноярска.

Также, из указанного договора аренды от 19.01.2015 года следует, что вышеуказанный земельный участок предоставлен Тушмакова В.С. в аренду в целях временного размещения сооружения: вольера в границах, указанных в плане участка.

При этом, в соответствии с ответом Администрации г.Красноярска на обращение Тушмакова В.С. от 22.10.2015 года, фактически договор аренды был заключен и подписан сторонами 21.05.2015 года (том 2, л.д.81-83).

Признавая недействительными условия п.2.1, 2.3 договора аренды земельного участка от 19.01.2015 года в силу их оспоримости, суд исходит из того, что фактически договор аренды земельного участка для размещения вольера от 19.01.2015 года, подписан сторонами только 21.05.2015 года. При этом, данный договор аренды земельного участка носит целевой характер, существенные условия договора сторонами определены исходя из разрешенного использования земельного участка под размещение вольера, в том числе от вида использования земельного участка определена стоимость арендной платы, которая напрямую зависит от разрешенного использования земельного участка.

При этом, как следует из многочисленных жалоб, обращений, заявлений Тушмакова В.С. в муниципальные органы, с 20.11.2013 года договор аренды земельного участка для размещения вольера с последней длительное время не заключался, согласно ответу Департамента муниципальных и земельных отношений администрации г.Красноярска от 20.02.2014 года Тушмакова В.С. было отказано в заключении с ней договоры аренды спорного земельного участка.

Также суд учитывает, что ранее вид разрешенного использования земельного участка Тушмакова В.С. был определен для размещения автостоянки. Исходя из решения суда от 12.08.2013 года Тушмакова В.С. обращалась в суд, оспаривая незаконное выделение части вышеуказанного земельного участка третьему лицу. Во исполнение решения суда, 20.11.2013 года с Тушмакова В.С. заключен договор на размещение временного сооружения – вольера. При этом, изменение 20.11.2013 года вида разрешенного использования земельного участка с автостоянки на вольер, повлекло изменение существенного условия договора аренды земельного участка, такого как стоимость аренды земельного участка. После длительного не заключения с Тушмакова В.С. договора аренды земельного участка для размещения вольера до 21.05.2015 года, в том числе наличия отказа в заключении договора аренды для размещения вольера от 20.02.2014 года, фактически стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в том числе стоимость аренды исходя из разрешенного использования вольера только 21.05.2015 года, которая существенно отличается в сторону увеличения. Кроме того, согласно договору аренды земельного участка вольер должен быть установлен в границах, указанных в плане земельного участка, тогда как землеустроительные документы, в том числе план земельного участка были оформлены только в 2014 году.

В свою очередь, Тушмакова В.С. неоднократно обращалась к ответчикам с протоколами разногласий, в том числе с несогласием по срокам действия договора аренды для размещения вольера в период до заключения договора аренды, поскольку при отказе в заключении договора, а также отсутствием землеустроительных документов, в том числе плана земельного участка, в границах которого было необходимо установить временное сооружение, не могла приступить к установлению вольера.

Таким образом, с учетом невозможности использования земельного участка до 21.05.2015 года для размещения вольера, прямой зависимости цены договора аренды земельного участка от разрешенного вида использования земельного участка, суд считает условия п.2.1, 2.3 договора аренды земельного участка с учетом вышеизложенных обстоятельств недействительными, поскольку нарушают права или охраняемые законом интересы Тушмакова В.С. в том числе при указанных условиях распространения действия договора на период с 20.11.2013 года по 21.05.2015 года, повлекли неблагоприятные для нее последствия в виде начисления задолженности по арендной плате исходя из разрешенного использования - вольера.

При частичном удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о взыскании задолженности по арендным платежам, суд исходит из периода задолженности с 22.05.2015 года (с даты, следующей за датой фактического подписания договора аренды) по 30.09.2015 года (дата окончания периода, заявленная истцом).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение вышеуказанных норм земельного законодательства 04.12.2008 года за N7-2542 Законодательным собранием Красноярского края принят Закон "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае". В статье 12 Закона Красноярского края №7-2542 утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В целях реализации Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542, на основании статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьей 28 Устава города Красноярска, решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 "Об утверждено Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1), категорию арендатора (К2), срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (КЗ), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена". Согласно указанного положения установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (далее также - арендная плата за землю), а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю.

Согласно п. 2.3 размер годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности определяется по формуле: А = Кс х Kl x K2, где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. Значения К1 признаются равными значениям коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (К1), утвержденного решением Красноярского городского Совета депутатов и применяемого при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Значения К2 признаются равными значениям коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К2), утвержденного решением Красноярского городского Совета депутатов и применяемого при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011г. №708-П были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края, согласно приложению 2, таблице №48 №п/п 1248, земельный участок в кадастровом квартале 24:50:06 00114, в соответствии с группой №17 имеет удельный показатель кадастровой стоимости <данные изъяты>

Согласно приложения №2 п/п 8 Решения Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 (ред. от 31.03.2015) "Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1), категорию арендатора (К2), срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (КЗ), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" коэффициент арендной платы для прочих земельных участков составляет 0,015.

Таким образом, размер арендной платы за квартал равен (8930 кв.м. х <данные изъяты> х 0,015 х 3/4) <данные изъяты> С учетом периода задолженности с 22.05.2015 года по 30.09.2015 года, размер задолженности равен (1 квартал + 40 дней = <данные изъяты>. + (<данные изъяты>/90 дн. х 40 дн.) <данные изъяты>

Доводы истца Тушмакова В.С. о том, что при расчете коэффициента КС, необходимо применять вместо группы 17, группу 9 среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов г.Красноярска, суд находит необоснованными, поскольку согласно Типовому перечню видов разрешенного использования Министерства экономического развития и торговли РФ, вид разрешенного использования – земельные участки ветеринарных лечебниц относится к наименованию вида разрешенного использования – земельных участков, предназначенных для административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии. В соответствии с письмом Министерства экономического развития РФ от 31.12.2014 года, Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» установлен вид разрешенного использования с наименованием «Ветеринарное обслуживание», которому соответствует описание: «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания ветеринарных услуг, временного содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека», что соответствует виду разрешенного использования земельного участка Тушмакова В.С. для размещения вольера, то есть содержания животных, и соответствует группе 17 среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов г.Красноярска (том 2, л.д.75-76, том 1, л.д.156-157).

Позицию истца Тушмакова В.С. о том, что при расчете коэффициента К1, необходимо применять пункты 3 либо 4.2 Приложения №2 к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 г. №В-43, суд находит необоснованной, поскольку п.3 предусматривает земельные участки, на которых размещены гаражи, автостоянки и т.п., что не соответствует разрешенному использованию Тушмакова В.С.. земельного участка под размещение вольера. Положения п.4.2 также не применимо, поскольку согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), земельный участок Тушмакова В.С. находится в двух территориальных зонах: в зоне инженерных объектов (И) и коммунально-складской зоне (П-3), тогда как в соответствии с нормами Градостроительного кодека РФ, Градостроительного регламента, Решения Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 N В-306, действующими до 07.07.2015 года и действующего в настоящее время Решения Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 N В-122, питомники (код - 1.17) относятся к коммунально-складским зонам (П-3), соответственно к инженерным зонам (И) не относятся, в связи с чем, пункт 4.2 (иные объекты инженерной инфраструктуры) к коэффициенту К1 при расчете арендной платы не может быть применим, при этом, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска верно применен п.8 (прочие земельные участки) с коэффициентом 0,015.

В соответствии с условиями договора аренды, ответчик обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России за каждый день просрочки. С учетом периода просрочки (за 2 квартал арендной платы с 10.06.2015 года, за 3 квартал с 10.07.2015 года и по 30.09.2015 года), исходя из задолженности за 2 квартал в размере <данные изъяты>., за 3 квартал - <данные изъяты>. с применением 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, сумма пени составила <данные изъяты> Однако, суд считает размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушенного обязательства и с учетом всех обстоятельств по делу, семейного и материального положения Тушмакова В.С. в соответствии со ст. 330, 333 ГК РФ, считает необходимым снизить неустойку до <данные изъяты>

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с Тушмакова В.С. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, рассчитанная пропорциональной удовлетворенным исковым требованиям в сумме <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Тушмакова В.С. к Администрации г.Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о признании условий договора аренды земельного участка недействительными, удовлетворить.

Признать недействительными условия п.2.1, п.2.3 договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 19.01.2015 года, заключенного между Тушмакова В.С. и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска.

Встречные исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к Тушмакова В.С. о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить частично.

Взыскать с Тушмакова В.С. в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> пени в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>

Взыскать с Тушмакова В.С. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г.Красноярска в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме (11.04 2016 года).    

Председательствующий: