Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-150/2019 ~ М-123/2019 от 21.03.2019

Дело № 2-150/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Новобурейский «20» мая 2019 года

Бурейский районный суд Амурской области

в составе:

председательствующего судьи Чигаревой Т.Ю.

при секретаре ФИО13 О.В.,

с участием

представителя истца ФИО5,

ответчика ФИО10,

представителя ответчика – адвоката ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи гражданское дело по иску

Акционерного общества «Буреягэсстрой» к ФИО10 о взыскании задолженности по договору № 04-2/1-265 от 10 мая 2016 года аренды недвижимого имущества за период с 10.06.2016 года по 09.03.2019 года в сумме 389 400 рублей 00 копеек,

УСТАНОВИЛ:

19.03.2019 года истец Акционерное общество «Буреягэсстрой» (далее - АО «Буреягэссстрой») обратился в суд с иском к ответчику ФИО10 о взыскании задолженности по договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества за период с 10.06.2016 по 09.03.2019 в сумме 389 400 рублей 00 копеек. В обоснование в иске указав, что между истцом АО «Буреягэссстрой» и ответчиком ФИО10 был заключен договор № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества. В силу п. 1 Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование производственную базу, расположенную по адресу: Амурская область, Бурейский район, п. Талакан, состоящую из следующих производственных объектов недвижимости:

1.1. Нежилое здание (гаражи, склады) - площадь 480,00 кв. м;

1.2. Гараж на двое ворот – площадь 180,00 кв. м;

1.3. Столярная – площадь 240 кв. м;

1.5. Нежилое здание (гараж, склады, кузница) - площадь 349,00 кв. м;

1.6. Гараж на семь ворот - площадь 720, 00 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 22.02.2019 № 28-00-4001/5001/2-19-0546, переданные в аренду ответчику объекты недвижимости принадлежат истцу на праве собственности. Согласно п. 2 указанного договора, передаваемые в аренду объекты недвижимости передаются Арендатору для производственных нужд и использованию по назначению. Арендатор имеет право пользования прилегающей территорией. Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 13 910 кв. м. с кадастровым № 28:11:010201:243, разрешенным использованием: под участок энергосервиса. Во исполнение п. 3 договора между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи к договору. Объекты недвижимости были переданы ответчику 10.05.2016 года. Пунктом 4.1 договора установлено, что размер арендной платы в месяц по настоящему договору составляет 11 800 рублей, в том числе НДС. Оплата за первый месяц аренды начисляется со дня подписания акта приема-передачи (п. 4.1.1 договора). Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя денежную сумму, установленную п. 4.1 настоящего договора до 15 числа текущего месяца (п. 4.3 договора). В пункте 8.1 договора указано, что настоящий договор вступает в силу с 10.05.2016 и действует по 09.04.2017. За все время действия договора ответчик вносил оплату только один раз согласно приходному кассовому ордеру от 12.07.2016 № О0000298 в размере 11 800 рублей 00 копеек. По истечению срока действия договора переданные в аренду объекты недвижимости ответчиком возвращены не были, несмотря на неоднократные предупреждения. Ответчик продолжает пользоваться указанными объектами недвижимости. По состоянию на 15.03.2019 задолженность ответчика перед истцом по договору составляет 389 400 рублей 00 копеек. Расчет задолженности:

периоды аренды арендная плата оплата сумма долга

(в мес. руб. с НДС)

1. 10.05.2016-09.05.2017 11 800,00 11 800,00 129 800,00

(12 месс.)

2. 10.05.2017-09.05.2018 11 800,00 - 141 600,00

(12 мес.)

3. 10.05.2018-09.03.2019 11 800,00 - 118 000,00

(10 мес.)

Итого: сумма долга за период с 10.05.2016 по 09.03.2019 составляет 389 400,00 рублей. В адрес ответчика заказным письмом с уведомлением была направлена претензия от 24.09.2018 исх. № 01-132 с требованием оплаты имеющейся задолженности, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.09.2018. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 67500427162756, которым была направлена претензия с требованием об оплате имеющейся задолженности, почтовое отправление не было получено ответчиком. В договоре адрес (место нахождения) ответчика указан: 676730, <адрес>, по которому была направлена претензия. В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ претензия считается доставленной, так как об изменении адреса места регистрации, фактического места жительства или ином адресе для направления корреспонденции ответчик истца не уведомлял. Согласно ст. 309, п. 1 ст. 310, ст. ст. 606, 609, п. 1 ст. 614, ст. ст. 650 ГК РФ, истец просил суд, взыскать с ответчика ФИО10 в пользу АО «Буреягэссстрой» задолженность по договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества за период с 10.06.2016 по 09.03.2019 в сумме 389 400 рублей 00 копеек, и взыскать с ответчика ФИО10 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7094 рубля.

18.04.2019 года определением Бурейского районного суда требование истца АО «Буреягэссстрой» к ответчику ФИО10 в части, о взыскании с ответчика ФИО10 в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 7094 рубля, оставлено без рассмотрения.

Представитель истца ФИО5 в суде иск поддержала. В обоснование привела те же доводы, что и в иске. Дополнительно пояснив, что земельный участок площадью 13 910 кв.м. с кадастровым № 28:11:010201:243, с учетом положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, с 01.01.2005 года по настоящее время находится у истца в аренде на основании договора аренды от 01.01.2005 № 28 на земельные участки, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (далее – КУМИ Бурейского района), как арендодателем, и ОАО «Буреягэсстрой», как арендатором. Поэтому на момент заключения договора № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества между АО «Буреягэсстрой» и ФИО10, истец владел указанным земельным участком на законных основаниях. В п. 1.2 указанного договора аренды № 28 от 01.01.2005 года указано, что на участке имеются объекты недвижимости согласно Приложения к договору купли-продажи от 20.03.2003 № 15. Сторонами указанного договора купли-продажи от 20.03.2003 № 15 являлись ООО «Знак», как продавец, и ООО «Велес - В», как покупатель, который договором комиссии от 06.03.2003 года, как комиссионер,был уполномочен истцом, как комитентом, приобрести на торгах для истца от своего имени, но за счет истца недвижимое и иное имущество. В силу пункта 1.3 договора комиссии от 06.03.2003 года имущество, которое будет приобретено комиссионером для комитента в соответствии с п. 1 ст. 996 ГК РФ будет являться собственностью комитента. Регистрация перехода права собственности на приобретенное на торгах имущество, производится непосредственно на имя комитента без его предварительной регистрации на имя комиссионера. Поэтому объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым № 28:11:010201:243 не являются самовольной постройкой. Истец, будучи законным владельцем переданного в аренду имущества согласно указанных договора комиссии от 06.03.2003 и договора купли-продажи от 20.03.2003 № 15, вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе, сдавать это имущество аренду. Договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. С учетом положений п. 3 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», действия ответчика, который без возражений принял от истца имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования предмета договора аренды, являются недобросовестным поведением с целью избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы. Передача в аренду объектов недвижимости (имущества) на арендуемом земельном участке не противоречило условиям пользования этим участком и не нарушало прав собственника земельного участка, а потому отсутствие согласия собственника земельного участка на передачу в аренду находящегося на арендуемом земельном участке имущества, с учетом положений пунктов 1 и 3 ст. 652 ГК РФ, не может являться основанием для признания указанного договора № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества незаключенным или недействительным. Ответчик не предпринимал действий для расторжения договора № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, фактически продолжал пользоваться переданным имуществом после истечения срока действия договора. Пунктом 4.5 договора установлено, что оказание услуг по настоящему договору оформляется двусторонним актом, подписываемым сторонами ежемесячно, до 15 числа месяца, следующего за отчетным. Истец направлял ответчику акты оказанных услуг, счета-фактуры, счета на оплату, что подтверждается письмами от 08.08.2016 исх. № 26-3051, 06.09.2016 исх. № 26-3349, 04.10.2016 исх. № 26-3613, 11.11.2016 исх. № 26-3895, 14.02.2017 исх. № 26-313, 22.03.2017 исх. №09-614. В доказательство отправки указанных писем истец предоставил почтовую квитанцию на имя ФИО10 с почтовым идентификатором 67500408303451, которое было отправлено 16.02.2017 и было получено ответчиком 28.02.2017, что подтверждается отчетом об отслеживании указанного отправления. Ответчик, получив направленные истцом документы, проигнорировал их и не сообщил истцу письмом в надлежащей форме о своем намерении расторгнуть договор или о том факте, что переданным имуществом уже не пользуется. Письмами от 13.04.2017 исх. № 26-755, 01.06.2017 исх. № 26-909, 10.08.2017 исх. № 26-1122 истец извещал ответчика о наличии задолженности по договору, просил сначала подписать дополнительное соглашение о продлении срока действия договора, а впоследствии требовал передать имущество по акту приема-передачи по причине неоплаты задолженности. На одно из указанных писем имеется почтовая квитанция об отправке на имя ФИО10 почтовый идентификатор 6750041429252 от 11.08.2017. Ответа от ФИО10. также не последовало. Заявленные истцом АО «Буреягэсстрой» ко взысканию суммы по настоящее время ответчиком ФИО10 истцу не возмещены. Просит суд, удовлетворить исковые требования АО «Буреягэсстрой», как законные и обоснованные, и взыскать с ответчика в пользу АО «Буреягэсстрой» задолженность по договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества за период с 10.06.2016 года по 09.03.2019 года в сумме 389 400 рублей 00 копеек.

Ответчик ФИО10 в суде иск не признала. В возражения пояснив, что 10.05.2016 года она подписала указанный договор № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества с АО «Буреягэсстрой», как арендодателем, по которому ей в аренду предоставлялись несколько объектов недвижимого имущества, состоящих из нежилых зданий, находящихся указанном на земельном участке в п. Талакан Бурейского района, которые она планировала использовать для открытия пейнтбольного клуба. Она в течение одного месяца вывозила мусор из нежилого здания (гараж, склады) площадь 480 кв. м. Начала оформлять документы для открытия пейнтбольного клуба. Потребовала от истца копии документов, подтверждающие право собственности истца на предоставленное ей в аренду имущество. Данные документы ей истец не предоставил, а в КУМИ Бурейского района не подписали ей согласование для разрешения открытия указанного клуба, пояснив, что земельный участок, на котором расположено арендованное имущество, находится в аренде у АО «Буреягэсстрой» со строгим целевым использованием – под участок энергосервиса. Тогда она лично сообщила сотруднику АО «Буреягэсстрой» ФИО6, через которого происходило заключение указанного договора аренды и поддерживалась связь с истцом, находившимся уже в то время в г. Благовещенске Амурской области, что она не может пользоваться указанным арендованным имуществом, отказывается от пользования им и передает имущество обратно арендатору. ФИО6 сообщил, что оплату за месяц по договору нужно произвести, и он оформит акт приема-передачи и предоставит его ей на подпись. В указанные в договоре здания ФИО6 пустил иных лиц, которые пользовались ими. Около двух лет и по настоящее время указанными зданиями пользуются ФИО7 и его зять ФИО18 Она произвела оплату по указанному договору за один месяц. Никаких документов, в том числе актов, уведомлений, извещений ей от истца не поступало и не вручалось, в том числе и почтовой связью, поэтому считала и считает, что с 10.06.2016 года она не имеет никакого отношения к указанным объектам недвижимости, и заявленной ко взысканию задолженности перед истцом не имеет. Просит суд, в удовлетворении иска АО «Буреягэссстрой» отказать за недоказанностью.

Представитель ответчика - адвокат ФИО8 в суде иск не признала. В возражения привела те же доводы, что и ответчик ФИО10 Дополнительно пояснив, что, как следует из представленных истцом документов, а именно, кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 28:11:010201:243, разрешенное его использование: участок энергослужбы энергосервиса. Согласно плана данного участка, на нем не имеется никаких построек. Указанный земельный участок находится у истца в аренде с 2005 года с тем же разрешенным целевым использованием. Следовательно, истец не вправе был распоряжаться земельным участком, расположенным под арендованным имуществом, не имел право сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка, без изменения его целевого использования. Право собственности на указанные в договоре № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в установленном законном порядке, сведений об собственнике не имеется. Поскольку недвижимое имущество отсутствует в плане земельного участка, можно сделать вывод о том, что указанные строения являются самовольными постройками. Учитывая изложенное, договор аренды № 04-2/1-265 от 10.05.2016, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожным в соответствии со ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, так как истец не является собственником указанных объектов имущества - зданий. Договор аренды в отношении самовольной постройки является ничтожным, поскольку нарушает запрет, предусмотренный в п. 2 ст. 222 ГК РФ. Просит суд, в удовлетворении иска АО «Буреягэссстрой» к ответчику ФИО10 отказать за недоказанностью.

Заслушав представителя истца ФИО5, ответчика ФИО10, представителя ответчика - адвоката ФИО8, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 11 ГК РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его совершения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, которые порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров, а также, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Права и свободы человека являются непосредственно действующими и определяют смысл содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права в своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований, объем которых истец должен четко обозначить в тексте искового заявления. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (часть 1).

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (часть 3).

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аналогичные положения закреплены и в статье 650 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора аренды здания и сооружения предусмотрена и ст. 651 ГК РФ.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ч. 1 ст. 650 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 314 ГК РФ предусмотрено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшей с 31.01.1998 года до 01.01.2017 года) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичное положение закреплено в ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017 года, предусматривающей, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При оценке действительности возникших в связи с изданием указанного Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ прав необходимо учитывать так же, что в соответствии с п. 2 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 01.01.2000 года. При этом, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав и сделок с ним начало действовать в Амурской области с 02.08.1999 года.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 14.03.2019, резолютивной части решения Арбитражного суда Амурской области от 07.12.2016 по делу № А04-3531/2016, определения Арбитражного суда Амурской области от 08.10.2018 по делу № А04-3531/2016, истец АО «Буреягэсстрой» решением Арбитражного суда Амурской области от 07.12.2016 по делу № А04-3531/2016 признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, и определением Арбитражного суда Амурской области от 08.10.2018 по делу № А04-3531/2016 утвержден конкурсный управляющий АО «Буреягэсстрой» ФИО1.

Договором № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, доверенностью от 08.04.2016 № 82, актом приема–передачи от 10.05.2016 к договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года, листом согласования дополнительного соглашения, показаниями сторон и их представителей в суде подтверждено, что 10.05.2016 года между истцом АО «Буреягэсстрой», как арендодателем, в лице финансового директора ФИО9, действующего на основании доверенности от 08.04.2016 № 82 и Устава, с одной стороны, и ФИО10, как арендатором, с другой стороны, заключен договор аренды о нижеследующем: Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование производственную базу, расположенную по адресу: Амурская область, Бурейский район, п. Талакан, состоящую из следующих объектов недвижимости:

1.1. Нежилое здание (гаражи, склады) - площадью 480,00 кв.м.;

1.2. Гараж на двое ворот - площадью 180,00 кв. м.;

1.3. Столярная - площадью 240 кв. м.;

1.5. Нежилое здание (гараж, склады, кузница) - 349,00 кв. м.;

1.6. Гараж на семь ворот -720, 00 кв. м. (п. 1. договора);

передаваемые в аренду объекты недвижимости передаются Арендатору для производственных нужд и использованию по назначению. Арендатор имеет право пользоваться прилегающей территорией. Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 13 910 кв. м. с кадастровым № 28:11:010201:243, размещенным использованием: под участок энергосервиса (п. 2 договора);

передача арендатору объектов недвижимости осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами (п. 3 договора);

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектами недвижимости в соответствии с условиями настоящего договора (п. 3.1.1 договора);

не передавать объекты недвижимости в субаренду без письменного согласия Арендодателя (п. 3.1.4 договора);

по окончанию срока действия договора вернуть объекты недвижимости Арендодателю в том состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа, по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами (п. 3.1.5 договора);

размер арендной платы в месяц по настоящему договору составляет 11 800,00 рублей, в том числе НДС (п. 4.1 договора);

оплата за первый месяц аренды начисляется со дня подписания акта приема-передачи (п. 4.1.1. договора);

в арендную плату включена оплата за пользование частью земельного участка (п. 4.2 договора);

Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя денежную сумму, установленную п. 4.1 настоящего договора, до 15 числа текущего месяца (п. 4.3 договора);

оказание услуг по настоящему договору оформляется двусторонним актом, подписываемым сторонами ежемесячно, до 15 числа месяца, следующего за отчетным (п. 4.5 договора);

за нарушение сроков оплаты Арендатор оплачивает Арендодателю 0,1 % от непогашенной суммы платежа за каждый день просрочки (п. 4.6.договора);

изменение условий договора, допускается по соглашению сторон, и оформляется путем подписания соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (п. 6.1 договора);

настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке одной из сторон в любое время, при условии письменного уведомления второй стороны за 30 календарных дней до планируемой даты прекращения договора (п. 6.2 договора);

настоящий договор вступает в силу с 10.05.2016 года и действует по 09.04.2017 года (п. 8.1 договора); договор сторонами составлен и подписан в двух подлинных экземплярах, идентичных по содержанию, по одному для каждой из сторон (п. 9.1. договора);

неотъемлемой частью настоящего договора является акт приема-передачи объектов недвижимости (п. 9.2 договора). Договор сторонами подписан 10.05.2016 года без замечаний и дополнений.

Из акта приема-передачи от 10.05.2016 года к договору аренды недвижимого имущества № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года следует, что 10.05.2016 года Арендодатель АО «Буреягэсстрой», в лице финансового директора ФИО9, действующего на основании доверенности от 08.04.2016 № 82 и Устава, с одной стороны, и передал Арендатору ФИО10, а Арендатор ФИО10 приняла во временное владение и пользование производственную базу, расположенную по адресу: Амурская область, Бурейский район, п. Талакан, состоящую из следующих объектов:

1.1. Нежилое здание (гаражи, склады) - площадью 480,00 кв. м.;

1.2. Гараж на двое ворот - площадью 180,00 кв. м.;

1.3. Столярная - площадью 240 кв. м.;

1.5. Нежилое здание (гараж, склады, кузница) - 349,00 кв. м.;

1.6. Гараж на семь ворот - 720, 00 кв. м. (п. 1 акта);

что переданные по настоящему акту объекты недвижимости находятся в пригодном для эксплуатации состоянии. Арендатор претензий не имеет. Акт приема-передачи сторонами подписан.

Из Листа согласования дополнительного соглашения за период с 10.05.2016 по 20.05.2016 следует, что в указанный период прошло согласование указанного договора аренды № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года руководителями подразделений АО «Буреягэсстрой» без замечаний; что инициатором договора аренды со стороны ОАО «Буреягэсстрой» являлся ОУНИ ФИО6, контрагентом являлась ФИО10; наименование работ – аренда производственной базы СМУ ПГС в п. Талакан; сумма договора 11800,00 рублей в т.ч. НДС 1800,00 рублей в месяц.

Из постановления Главы администрации Бурейского района от 27.12.2004 № 1083 «О предоставлении земельных участков в аренду ОАО «Буреягэсстрой» следует, что Главой администрации Бурейского района 27.1ё2.2004 года вынесено постановление № 1083 о предоставлении ОАО «Буреягэсстрой» в аренду земельных участков, в том числе, и площадью 13910 кв. м., кадастровый № 28:11:010201:0243, с разрешенным использованием под участок энергосервиса.

Договором аренды № 28 на земельные участки от 01.01.2005 доказано, что 01.01.2005 года на основании указанного постановления Главы администрации Бурейского района от 27.12.2004 № 1083, между КУМИ Бурейского район, как арендодателем, и ОАО «Буреягэсстрой», как арендатором, заключен договор аренды на земельные участки, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель – земли промышленности, в том числе и площадью 13910 кв. м., кадастровый № 28:11:010201:0243, с разрешенным использованием под участок энергосервиса (п. 1.1 договора); что на земельном участке имеются объекты недвижимости: согласно приложения к договору купли-продажи от 20.03.2003 № 15 (п. 1.2 договора); что срок аренды участка устанавливается с 01.01.2005 по 31.12.2012 года (п. 2.1.); что Арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором (п. 4.3.1); что Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет (п. 4.3.2 договора); что Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.2 договора); что указанный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Амурской области, дата регистрации 29.07.2005, номер регистрации 28-28-03/007/2005-150.

Из изложенного договора аренды № 28 на земельные участки от 01.01.2005 следует, что указанный земельный участок имеет строгое разрешенное использование – под участок энергосервиса, и Арендатор не управомочен без согласия Арендатора КУМИ Бурейского района сдавать участок в субаренду или передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

Передаточным актом от 01.01.2005 доказано, что в соответствии с договором аренды № 28 на земельные участки от 01.01.2005 года Арендодатель передает, а Арендатор принимает земельные участки, относящиеся к категории земель - земли промышленности, в том числе площадью 13910 кв. м., кадастровый № 28:11:010201:0243, с разрешенным использованием под участок энергосервиса (п. 1 акта); что передаточный акт подтверждает отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемых земельных участков и подтверждает факт его передачи по договору (п. 2 акта).

Кадастровым паспортом земельного участка от 05.04.2013 № 28/13-41064, справочной информацией Росреестра по объектам недвижимости в режиме online доказано, что земельный участок с кадастровым номером 28:11:010201:243, расположен по адресу: Амурская область, Бурейский район,, площадь участка 13910 кв. м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для размещения объектов энергетики – участок энергослужбы энергосервиса; что кадастровый номер участка 28:11:010201:243 равнозначен кадастровому номеру 28:11:010201:0243; что право на земельный участок ограничено договором аренды, зарегистрированным 29.07.2005, регистрационная запись № 28-28-03/007/2005-150.

Из договора комиссии от 06.03.2003 года следует, что 06.03.2003 года между ОАО «Буреягэсстрой», как Комитента, и ООО «Велес-В», как Комиссионера, заключен договор комиссии, по которому Комиссионер обязуется приобрести на торгах для Комитента от своего имени, но за его счет недвижимое и движимое имущество (далее – имущество), наименование, ассортимент и количество которого согласован сторонами в Приложениях к настоящему договору, являющихся его неотъемлемыми частями (п. 1.1 договора); что Комиссионер обязан приобрести для Комитента имущество, предусмотренное настоящим договором, по цене 20000000 рублей или на более выгодных условиях (по более низкой цене) (п. 2.1.1 договора).

Из договора № 15 купли-продажи от 20.03.2003 и Приложения к указанному договору следует, что 20.03.2003 года между Российским Фондом федерального имущества, как продавцом, и ООО «Велес-В», как покупателем, заключен договор купли-продажи, по условиям которого организатор торгов, действующий от имени и по поручению Продавца, передает в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: согласно перечня в Приложении к договору (п. 1.1. договора); общая стоимость имущества составляет 9494000 рублей (п. 2.1 договора); имущество, оговоренное в п. 1.1 протокола торгов, приобретено Покупателем в рамках исполнения договора комиссии от 06.03.2003 года для и за счет Комитента ОАО «Буреягэсстрой» (п. 4.1 договора); в соответствии с п. 1 ст. 996 ГК РФ имущество, приобретенное Комиссионером Покупателем за счет Комитента (ОАО «Буреягэсстрой»), является собственностью последнего (п. 4.2 договора); что в Приложении к указанному договору № 15 купли-продажи от 20.03.2003 года объекты недвижимости, указанные в договоре № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, заключенном между АО «Буреягэсстрой» и ФИО10, отсутствуют.

Выпиской из ЕГРН от 22.02.2019 № 28-00-4001/5001/2019-0546 доказано, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах истца АО «Буреягэсстрой» на объекты недвижимости, указанные в договоре № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, заключенном между АО «Буреягэсстрой» и ФИО10, поскольку наименование и площадь, указанных в выписке объектов недвижимости, не соответствует наименованию и площади объектов недвижимости, указанных в договоре № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, заключенном между АО «Буреягэсстрой» и ФИО10

Истцом АО «Буреягэсстрой» в суд не предоставлено достоверных доказательств, подтверждающих право собственности АО «Буреягэсстрой» на объекты недвижимого имущества, переданные арендатору ФИО10 по договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, расположенные на земельном участке площадью 13 910 кв. м. с кадастровым № 28:11:010201:243, как на момент заключения указанного договора аренды № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года и на момент передачи указанного имущества арендодателю ФИО10 10.05.2016 года, так и в спорный период с 10.06.2016 года по 09.03.2019 года, отсутствуют они и в материалах дела, и, соответственно, не доказано право собственности истца АО «Буреягэсстрой» на объекты недвижимого имущества:

1.1. Нежилое здание (гаражи, склады) - площадью 480,00 кв. м.;

1.2. Гараж на двое ворот – площадью 180,00 кв. м.;

1.3. Столярная – площадью 240 кв. м.;

1.5. Нежилое здание (гараж, склады, кузница) - 349,00 кв. м.;

1.6. Гараж на семь ворот - 720, 00 кв. м.,

как на момент заключения указанного договора аренды № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года и на момент передачи указанного имущества арендодателю ФИО10 10.05.2016 года, так и в спорный период с 10.06.2016 года по 09.03.2019 года, и не доказано, что указанные объекты недвижимого имущества фактически имелись на земельном участке площадью 13910 кв. м. с кадастровым номером 28:11:010201:0243 на момент заключения указанного договора аренды № 28 не земельные участки от 01.01.2005 года и на момент передачи указанного земельного участка от 01.01.2005 арендатору, и, соответственно, необоснованна ссылка представителем истца ФИО5 при обосновании заявленных истцом требований на п. 1 ст. 996 ГК РФ.

Из изложенного следует, что истец АО «Буреягэсстрой» не являлся собственником объектов недвижимого имущества:

1.1. Нежилое здание (гаражи, склады) - площадью 480,00 кв. м.;

1.2. Гараж на двое ворот – площадью 180,00 кв. м.;

1.3. Столярная – площадью 240 кв. м.;

1.5. Нежилое здание (гараж, склады, кузница) - 349,00 кв. м.;

1.6. Гараж на семь ворот - 720, 00 кв. м.,

как на момент заключения указанного договора аренды № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года и на момент передачи указанного имущества арендодателю ФИО10 10.05.2016 года, так и в спорный период с 10.06.2016 года по 09.03.2019 года.

Сопроводительными письмами АО «Буреягэсстрой» о направлении акта, счета - фактуры от 08.08.2016 года № 26-3051, от 06.09.2016 года № 26-3349, от 04.10.2016 года № 26-3613, от 11.11.2016 года № 26-3895, от 14.02.2017 года № 26-313, от 22.03.2017 года № 09-614, от 13.04.2017 года № 26-755 доказано, что истцом АО «Буреягэсстрой» были оформлены указанные сопроводительные письма в адрес ответчика ФИО10 по месту её жительства в п. Талакан Бурейского района Амурской области, о направлении в её адрес подписанных и скрепленных печатью арендодателя актов оказанных услуг к договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, счета-фактуры от 30.06.2016, от 31.07.2016, от 31.08.2016, от 30.09.2016, от 31.10.2016, от 31.01.2017, за февраль 2017, от 31.03.2017, квитанции к приходному кассовому ордеру и кассового чека на оплату на сумму 11 800,00 рублей, акт сверки за период с 01.01.2016 по 14.02.2017, уведомления об изменении банковских реквизитов.

Достоверных доказательств, подтверждающих, что указанные акты, счета-фактуры, акт сверки за период с 01.01.2016 по 14.02.2017, уведомление об изменении банковских реквизитов, дополнительное соглашение № 1 от 10.04.2017 к договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества были истцом составлены, направлены ответчику ФИО10 и фактически получены ею, истцом в суд не предоставлено, отсутствуют они и в материалах дела.

Уведомлениями от 01.06.2017 № 26-909, от 10.08.2017 № 26-1122 доказано, что истцом АО «Буреягэсстрой» были оформлены указанные письменные уведомления в адрес ответчика ФИО10 по месту её жительства в п. Талакан Бурейского района Амурской области, о нарушении ею сроков оплаты по договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, о наличии задолженности по оплате на сумму 149974,08 рублей, об истечении срока договора 10.04.2017, о необходимости погашения задолженности по оплате, продления срока договора, либо о передаче арендодателю объектов недвижимости 31.08.2017 в 14-00.

Письменными претензиями АО «Буреягэсстрой» от 30.01.2017 № 150185, от 24.09.2018 № 01-132 доказано, что истцом АО «Буреягэсстрой» были оформлены указанные претензии в адрес ответчика ФИО10 по месту её жительства в п. Талакан Бурейского района Амурской области, о необходимости погашения имеющейся задолженности по оплате по договору № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества в сумме соответственно 67374,08 рублей и 306800,00 рублей не позднее 10 календарных дней с момента получения претензии.

Достоверных доказательств, подтверждающих, что указанные уведомления и письменные претензии были истцом направлены ответчику ФИО10 и фактически получены ею, истцом в суд не предоставлено, отсутствуют они и в материалах дела.

Суд признал несостоятельными доводы представителя истца ФИО5 о том, что, исходя из кассового чека ФГУП «Почта России» от 16.02.2017 и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 67500408303451, сопроводительное письмо от 14.02.2017 № 26-313 было ответчиком ФИО10 получено 28.02.2017; что, исходя из кассового чека ФГУП «Почта России» от 11.08.2017, уведомление от 10.08.2017 № 26-1122 направлено по адресу ответчика заказным письмом с уведомлением; что, исходя из кассового чека ФГУП «Почта России» от 26.09.2018 и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 67500427162756, претензия от 24.09.2018 № 01-132 была направлена по адресу ответчика заказным письмом с уведомлением, - так как ответчик ФИО10 отрицает получение ею в спорный период и по настоящее время почтовой корреспонденции от истца АО «Буреягэсстрой», а истцом не предоставлено в суд достоверных доказательств, подтверждающих, что по указанным кассовым чекам и отчетам об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором истцом ответчику ФИО10 были направлены именно указанные сопроводительное письмо от 14.02.2017 № 26-313, уведомление от 10.08.2017 № 26-1122 и претензия от 24.09.2018 № 01-132, и факт вручения указанного сопроводительного письма от 14.02.2017 № 26-313 ответчику ФИО10 не подтвержден её подписью, либо подписью её представителя об их получении в почтовом уведомлении о вручении, а в указанном отчете об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 67500408303451 могут содержаться неверные сведения.

Истцом и представителем истца ФИО5 суду не предоставлено достоверных доказательств, подтверждающих правомочия истца на заключение указанного договора № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, так и на передачу с 10.05.2016 года и на весь спорный период арендатору ФИО10 объектов недвижимого имущества: нежилое здание (гаражи, склады) - площадью 480,00 кв. м.; гараж на двое ворот - площадью 180,00 кв. м.; столярная - площадью 240 кв. м.; нежилое здание (гараж, склады, кузница) - 349,00 кв. м.; гараж на семь ворот - 720, 00 кв. м., расположенных по адресу: Амурская область, Бурейский район, п. Талакан, как и не предоставлено доказательств, что истец является лицом, уполномоченным на то законом или собственником, отсутствуют такие доказательства и в материалах дела.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из разъяснения п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Таким образом, истец АО «Буреягэсстрой» в нарушение положений ст. 608 ГК РФ заключил договор № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества и передал 10.05.2016 года арендатору ФИО10 указанные в договоре аренды объекты недвижимого имущества, не являясь собственником данного недвижимого имущества, либо лицом управомоченным на то законом или собственником.

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании изложенного, заслуживает внимание довод ответчика и её представителя о том, что указанный договор № 04-2/1-265 от 10.05.2016 года аренды недвижимого имущества, заключенный между АО «Буреягэсстрой» и ФИО10, является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожным, поскольку не соответствует ст. 608 ГК РФ.

Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения требований истца не имеется, и истцу АО «Буреягэсстрой» в удовлетворении исковых требований к ответчику ФИО10, о взыскании задолженности по договору № 04-2/1-265 от 10 мая 2016 года аренды недвижимого имущества за период с 10.06.2016 года по 09.03.2019 года в сумме 389 400 рублей 00 копеек, надлежит отказать за необоснованностью.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Акционерному обществу «Буреягэсстрой» к ФИО10 о взыскании задолженности по договору № 04-2/1-265 от 10 мая 2016 года аренды недвижимого имущества за период с 10.06.2016 года по 09.03.2019 года в сумме 389 400 рублей 00 копеек, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения в Амурский областной суд через Бурейский районный суд.

Председательствующий: (подпись)

Мотивированное решение составлено 24 мая 2019 года.

Копия верна:

Судья Бурейского районного суда Т.Ю. Чигарева