Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-989/2018 ~ М-527/2018 от 13.03.2018

Дело № 2-989/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2018 года г.Лесосибирск

Лесосибирский городской суд Красноярского края в составе: председательствующего: судьи Рыжовой Т.В.

при секретаре Вороновой Д.А.

с участием представителя истца Калининой Л.С.,

ответчика Шевляковой Л.А.,

представителя ответчика Безродного Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска к Шевляковой Л.А. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска (далее - КУМС) обратился в суд с иском к Шевляковой Л.А. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием г. Лесосибирск и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор аренды земельного участка №, относящегося к категории земель «земли поселений» с кадастровым №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - жилой дом, участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, общая площадь участка 1429 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для размещения нежилого здания торгового назначения. 02 сентября 2013 года ООО «<данные изъяты>» передало свои обязанности по договору аренды ООО «<данные изъяты>», которое в 2015 году закончило строительство нежилого здания торгового назначения. Шевляковой Л.А. на праве собственности принадлежат с 12 августа 2015 года помещение №, площадью 477 кв.м, а с 21 июля 2017 года помещение №, площадью 383,80 кв.м, расположенные в указанном нежилом здании, расположенном на спорном земельном участке, то есть Шевлякова Л.А. осуществляет пользование земельным участком. Обязанность по внесению арендной платы за фактическое пользование землей возникла у Шевляковой Л.А. с момента государственной регистрации права собственности на и объекты недвижимого имущества, а именно с 12 августа 2015 года и 21 июля 2017 года. Сумма неосновательного обогащения (арендная плата за счет муниципального образования г.Лесосибирск) составляет 128 560,26 руб. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11 204,52 руб. Просил взыскать с Шевляковой Л.А. денежную сумму в виде арендной платы в размере 128 560,26 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11 204,52 руб.

В судебном заседании представитель истца КУМС Калинина Л.С. заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердила.

Ответчик Шевлякова Л.А., ее представитель Безродный Д.А. в возражениях показали, что невозможно взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами как неосновательного обогащения. Кроме того, арендатор по договору аренды ООО «Мега Полис» являлся управляющей компанией, осуществлял управление зданием в целом, в том числе и деятельностью по сбору небходимых платежей с собственников помещений и представлению и защите интересов собственников в органах государственной власти и управления, местного самоуправления. Исходя из характера правоотношений между собственником помещения и управляющей компанией, возникших в силу договора управлением зданием, учитывая, что право аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание, реализуется в общих интересах всех собственников помещений в нежилом здании, с учетом обычно предъявляемых требований к исполнению договоров управления зданием, а также факта наличия действующего договора аренды между КУМС г. Лесосибирска и ООО «<данные изъяты>», обязанность по уплате арендной платы должна быть возложена на ООО «<данные изъяты>».

Представитель третьего лица ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, судом надлежаще уведомлен о времени и месте слушания дела, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, суд находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Согласно представленному отзыву 02 сентября 2013 года между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен догов передачи прав и обязанностей по договору аренды №, регистрация сделки прошла 27 сентября 2013 года. В 2015 году ООО «<данные изъяты>» закончило строительство здания по адресу: <адрес> и передало нежилые помещения по указанному адресу в собственность индивидуальных предпринимателей и юридического лица. В связи с чем обязательства ООО «<данные изъяты>» по договору аренды № от 26 сентября 2012 года прекращены с момента передачи нежилых помещений по адресу: <адрес> в собственность иным лицам.

Представитель третьего лица Администрации г. Лесосибирска в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «Стройтехсервис» в судебное заседание не явился, судом надлежаще извещен о времени и месте слушания дела, об уважительных причинах неявки суду не сообщил. Суд находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое здание приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ст. 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ, действующей с 01 августа 2016 года) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Как установлено в судебном заседании и сторонами не оспаривается, 26 сентября 2012 года между муниципальным образованием город Лесосибирск как арендодателем и ООО «<данные изъяты>» как арендатором заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 5-9), согласно которому арендодателем предоставлен, а арендатором принят в аренду земельный участок из земель, относящихся к категории земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым №, общей площадью 1429 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, для размещения нежилого здания торгового назначения. Срок аренды установлен с 10 августа 2012 года по 10 июля 2017 года. Размер арендной платы за участок в 2012 году определен как 45 103,39 руб. Указано (п.3.1), что рассчитан на основании Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края, решения Лесосибирского городского Совета Красноярского края от 30 июня 2009 года № 455 «Об утверждении положения об арендной плате за землю в городе Лесосибирске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». П. 3.5.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором при аренде более одного года - ежегодно двумя равными частями от указанной в п. 3.1 договора суммы или суммы, исчисленной исходя из предусмотренных п. 6.3 договора изменений в текущем году не позднее 15 сентября и 15 ноября. Согласно п. 6.3 договора в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически, в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. При этом в приложении № к договору аренды (л.д.7 на обороте) удельный показатель кадастровой стоимости земель определен как 1339,14 руб. / кв.м, кадастровая стоимость земельного участка КС - 1913631,06 руб., коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка К1 – 0,0128, коэффициент, учитывающий категорию арендатора К2 – 4,7. Соответственно арендная плата = КС х К1 х К2 = 1 913 631,06 х 0,0128 х 4,7 = 115 124,04 руб.

Договором передачи прав и обязанностей по договору № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 02 сентября 2013 года все условия, права и обязанности по вышеуказанному договору аренды перешли к ООО «Мега Полис» (л.д.10).

В суде также установлено и никем не оспаривается, что ООО «Мега Полис» на вышеуказанном земельном участке, находящемся в аренде у последнего, произведено строительство нежилого здания торгового назначения. Помещения этого здания переданы в собственность иных лиц, в том числе и Шевляковой Л.А.

Так, Шевляковой Л.А. на праве собственности принадлежат нежилое помещение № по адресу: <адрес>, площадью 383,8 кв.м (с 20 июля 2017 года) (л.д.11 – 13), нежилое помещение №, площадью 477 кв.м (с 12 августа 2015 года), по этому же адресу (л.д. 14-15).

С учетом вышеизложенного, поскольку собственником помещений № и № здания по адресу: <адрес> с 20 июля 2017 года и 12 августа 2015 года соответственно является Шевлякова Л.А., она приобрела право пользования земельным участком, данное право ею реализовано, пользование земельным участком фактически осуществлено, с обозначенных дат у ответчика возникла обязанность уплачивать платежи за пользование этим земельным участком в виде арендной платы в силу прямого указания закона.

Ссылка стороны ответчика на договор по управлению зданием от 14 июля 2015 года, согласно которому ООО «<данные изъяты>» представляет законные интересы собственников помещений в нежилом здании в договорных отношениях с МУП «<адрес>», ОАО «<данные изъяты>» и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде, как на основание для освобождения Шевляковой Л.А. от исполнения заявленных гражданских обязательств, признания надлежащим ответчиком ООО «Мега Полис», суд находит совершенно несостоятельной.

Бремя несения арендных платежей лежит на лице, пользующемся земельным участком, то есть на Шевляковой Л.Е.

По помещению №:

Площадь земельного участка 1 429 кв.м, площадь нежилого здания (состоит из трех этажей, в том числе подземных) 2215,9 кв.м, площадь помещения, находящегося в собственности Шевляковой Л.А., 383,8 кв.м.

При этом по данному помещению на долю Шевляковой Л.А. приходится 247,51 кв.м земельного участка (383,8 кв.м х 1429 кв.м / 2215,9 кв.м = 247,51 кв.м).

В расчетах истца имеется ошибка (описка). Истцом в расчетах используется размер доли земельного участка, приходящийся на помещение № Шевляковой Л.А., как 274,51 кв.м, что опровергается вышеприведенными расчетами суда.

Арендная плата за земельный участок площадью 247,51 кв.м составляет 16 658,83 руб.:

1339,14 руб./кв.м (удельный показатель кадастровой стоимости земель) х 247,51 кв.м = 331 450,54 руб. – кадастровая стоимость земельного участка.

331 450,54 руб. (КС) х 0,0238 (К1-коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, установлен как 0,0238 решением Лесосибирского городского Совета от 05 декабря 2013 года № 407 (л.д.35)) х 4,7 (К2) = 37 076,06 руб. – такова арендная плата в год.

Поскольку доказательств оплаты арендных платежей за период с 21 июля 2017 года по 31 декабря 2017 года (данные даты определены истцом, что является его правом) ответчиком с учетом правил ст. 56 ГПК РФ в суд не представлено, суд пришел к выводу об их взыскании исходя из следующего расчета:

С 21.07.2017 по 31.12.2017 - 164 дня.

37 076,06 руб. / 365 х 164 = 16 658,83 руб.

Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

По помещению №:

Площадь земельного участка 1 429 кв.м, площадь нежилого здания 2215,9 кв.м, площадь помещения, находящегося в собственности Шевляковой Л.А., 477 кв.м.

При этом по данному помещению на долю Шевляковой Л.А. приходится 247,51 кв.м земельного участка (477 кв.м х 1429 кв.м / 2215,9 кв.м = 307,61 кв.м).

Арендная плата за земельный участок площадью 307,61 кв.м составляет:

1339,14 руб./кв.м (удельный показатель кадастровой стоимости земель) х 307,61 кв.м = 411 932,86 руб. – кадастровая стоимость земельного участка.

411 932,86 руб. (КС) х 0,0238 (К1) х 4,7 (К2) = 46 078,81 руб. – такова арендная плата в год.

Поскольку доказательств оплаты арендных платежей за период с 12 августа 2015 года по 31 декабря 2017 года (данная дата определена истцом, что является его правом) ответчиком с учетом правил ст. 56 ГПК РФ в суд не представлено, суд пришел к выводу об их взыскании исходя из следующего расчета:

С 12.08.2015 по 31.12.2015 – 142 дня.

46 078,81 руб. / 365 х 142 дня = 17 926,55 руб.

За 2016 год – 46 078,81 руб.

За 2017 год – 46 078,81 руб.

Всего: 17 926,55 руб. + 46 078,81 руб. + 46 078,81 руб. = 110 084,17 руб.

Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (за неуплату арендной платы), исходя из правил ст. 395 ГК РФ. Данное требование истца суд находит обоснованным.

Суд руководствуется средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01 августа 2016 года - ключевой ставкой Банка России.

С 17 ноября 2015 года средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц по Сибирскому федеральному округу 9%, с 15 декабря 2015 года – 7,18%, с 25 января 2016 года – 7,81%, с 19 февраля 2016 года – 9%, с 17 марта 2016 года – 8,81%, с 15 апреля 2016 года – 8,01%, с 19 мая 2016 года – 7,71%, с 16 июня 2016 года – 7,93%, с 15 июля 2016 года по 31 июля 2016 года – 7,22%.

С 01 августа 2016 года ключевая ставка Банка России 10,5%, с 19 сентября 2016 года – 10,0%, с 27 марта 2017 года – 9,75%, с 02 мая 2017 года – 9,25%, с 19 июня 2017 года – 9%, с 18 сентября 2017 года - 8,5%, с 30 октября 2017 года – 8,25%, с 18 декабря 2017 года – 7,75%.

С 17.11.2015 по 14.12.2015 = 28 дней

17 926,55 руб. (арендная плата за 2015 год по жилому помещению №, подлежала оплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ, истец начисляет проценты, начиная с 17 ноября 2015 года, что является его правом) х 9% / 365 х 28 дней = 123,77 руб.

С 15.12.2015 по 31.12.2015 = 17 дней

17 926,55 руб. х 7,18% / 365 х 17 дней = 59,95 руб.

С 01.01.2016 по 24.01.2016 = 24 дня

17 926,55 руб. х 7,18% / 366 х 24 дня = 84,40 руб.

С 25.01.2016 по 18.02.16 = 25 дней

17 926,55 руб. х 7,81% / 366 х 25 = 95,63 руб.

С 19.02.2016 по 16.03.2016 = 27 дней

17 926,55 руб. х 9% / 366 х 27 дней = 119,02 руб.

С 17.03.16 по 14.04.16 = 29 дней

17 926,55 руб. х 8,81% / 366 х 29 дней = 125,14 руб.

С 15.04.16 по 18.05.16 = 34 дня

17 926,55 руб. х 8,01% / 366 х 34 дня = 133,39 руб.

С 19.05.16 по 15.06.16 = 28 дней

17 926,55 руб. х 7,71% / 366 х 28 дней = 105,74 руб.

С 16.06.16 по 14.07.16 = 29 дней

17 926,55 руб. х 7,93% / 366 х 29 дней = 112,64 руб.

С 15.07.16 по 31.07.16 = 17 дней

17 926,55 руб. х 7,22% / 366 х 17 дней = 60,12 руб.

С 01.08.16 по 15.09.16 = 46 дней

17 926,55 руб. х 10,5% / 366 х 46 дней = 236,57 руб.

15 сентября 2016 года подлежала уплате половина арендных платежей за 2016 год 23 039,41 руб.

17 926,55 руб. + 23 039,41 руб. = 40 965,96 руб.

С 16.09.16 по 18.09.16 = 3 дня

40 965,96 руб. х 10,5% / 366 х 3 дня = 35,26 руб.

С 19.09.16 по 15.11.16 = 58 дней

40 965,96 руб. х 10,0% / 366 х 58 дней = 649,19 руб.

15 ноября 2016 года подлежала уплате вторая половина арендных платежей за 2016 год 23 039,41 руб.

40 965,96 руб. + 23 039,41 руб. = 64 005,37 руб.

С 16.11.16 по 31.12.16 = 46 дней

64 005,37 руб. х 10,0% / 366 х 46 дней = 804,44 руб.

С 01.01.17 по 26.03.17 = 85 дней

64 005,37 руб. х 10,0% / 365 х 85 дней = 1 490,54 руб.

С 27.03.17 по 01.05.17 = 36 дней

64 005,37 руб. х 9,75% / 365 х 36 дней = 615,50 руб.

С 02.05.17 по 18.06.17 = 48 дней

64 005,37 руб. х 9,25% / 365 х 48 дней = 778,59 руб.

С 19.06.17 по 15.09.17 = 89 дней

64 005,37 руб. х 9% / 365 х 89 дней = 1 404,61 руб.

15 сентября 2017 года подлежала уплате половина арендных платежей за 2017 год по помещению № в размере 8 329,42 руб. (16 658,83 руб. / 2 = 8 329,42 руб.) и по помещению № в размере 23 039,41 руб.

64 005,37 руб. + 8 329,42 руб. + 23 039,41 руб. = 95 374,20 руб.

С 16.09.17 по 17.09.17 = 2 дня

95 374,20 руб. х 9% / 365 х 2 дня = 47,03 руб.

С 18.09.17 по 29.10.17 = 42 дня

95 374,20 руб. х 8,5% / 365 х 42 дня = 932,84 руб.

С 30.10.17 по 15.11.17 = 17 дней

95 374,20 руб. х 8,25% / 365 х 17 дней = 366,47 руб.

15 ноября 2017 года подлежала уплате вторая половина арендных платежей за 2017 год по помещению № 2 в размере 8 329,42 руб. и по помещению № 8 в размере 23 039,41 руб.

95 374,20 руб. + 8 329,42 руб. + 23 039,41 руб. = 126 743 руб.

С 16.11.17 по 17.12.17 = 32 дня

126 743 руб. х 8,25% / 365 х 32 дня = 916,72 руб.

С 18.12.17 по 31.12.17 = 14 дней

126 743 руб. х 7,75% / 365 х 14 дней = 376,76 руб.

59,95 руб. + 84,40 руб. + 95,63 руб. + 119,02 руб. + 125,14 руб. + 133,39 руб. + 105,74 руб. + 112,64 руб. + 60,12 руб. + 236,57 руб. + 35,26 руб. + 649,19 руб. + 804,44 руб. + 1490,54 руб. + 615,50 руб. + 778,59 руб. = 1404,61 руб. + 47,03 руб. + 932,84 руб. + 366,47 руб. + 916,72 руб. + 376,76 руб. = 9 550,55 руб.

Таким образом, всего проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 9 550,55 руб. Данная сумма подлежит также безусловному взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Исковые требования КУМС удовлетворены в размере 136 293,55 руб.

Государственная пошлина с 136 293,55 руб. составляет 3 925,87 руб. (3 200 руб. + 2% суммы, превышающей 100 000 руб.). Данная госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска к Шевляковой Л.А. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Шевляковой Л.А. в пользу Муниципального образования «город ЛЕСОСИБИРСК» в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска задолженность по арендной плате в размере 126 743 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 550 руб. 55 коп., а всего 136 293 руб. 55коп.

Взыскать с Шевляковой Лилии Анатольевны в доход местного бюджета госпошлину в размере 3 925 руб. 87 коп.

В удовлетворении остальной части иска Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд путем подачи жалобы в Лесосибирский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Т.В.Рыжова