Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-988/2019 ~ М-660/2019 от 19.04.2019

№

№

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

17 июня 2019 года    в гор. Кисловодске

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Джерештиевой Р.А. с участием истца Гаппоева Р.Н., его представителя адв. Рогова Е.И. и представителя ответчика Койчуевой В.А. Щин В.В. рассмотрел дело №

по иску Гаппоева Рустама Нюрлюевича к Койчуевой Виктории Александровне об устранении препятствий в пользовании арендуемым недвижимым имуществом

у с т а н о в и л:

сторонами, арендодателем Койчуевой В.А., в лице её представителя Щин В.В., и арендатором Гаппоевым Р.НДД.ММ.ГГГГ. заключён возмездный договор аренды жилого дома и гаража. Предметом договора является индивидуальный жилой дом и гараж, расположенные в <адрес> срок аренды сторонами установлен до ДД.ММ.ГГГГ

    Гаппоев обратился в суд с указанными требованиями, в обоснование которых пояснил, что продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя и её представителя Щин В.В. в силу чего договор считается возобновлённым на указанных в нём условиях на неопределённый срок. Свои обязанности по оплате аренды исполняет своевременно. Поскольку изначально Щин В.В. предлагала ему выкупить дом, он ДД.ММ.ГГГГ. передал собственнику <данные изъяты> рублей, а ДД.ММ.ГГГГ. ещё <данные изъяты> рублей (переводом на банковскую карту Койчуевой В.А.). В ДД.ММ.ГГГГ. Щин В.В. потребовала от него ещё <данные изъяты> рублей аванса, но от заключения договора купли-продажи отказалась из-за этого он передавать <данные изъяты> отказался. Щин В.В., имея свои ключи от дома, стала приходить и устраивать скандалы, провоцировать его, требуя освободить дом. ДД.ММ.ГГГГ. Щин направила ему письменную претензию, в которой сообщила, что в силу расторжения ДД.ММ.ГГГГ. договора аренды, постоянно меняющихся авансовых платежей по покупке жилья и невнесения оплаты аренды за ДД.ММ.ГГГГ. она (арендодатель) меняет режим оплаты проживания на посуточный в размере <данные изъяты> рублей и посылает запросы службам города об отключении света, газа и воды. На эту претензию им ДД.ММ.ГГГГ. дан ответ почтой и на телефон о том, что он в счёт внесённых и не возвращаемых ему ответчиком <данные изъяты> рублей проживает в доме до ДД.ММ.ГГГГ. после чего освобождает его помещения. Также выяснилось, что арендуемый им жилой дом не может быть продан из-за его обременения в пользу банка на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ. в доме ответчиком произведено отключение подачи воды и электроэнергии, что незаконно и нарушает его права арендатора жилого помещения. Просит устранить препятствия в пользовании арендуемым недвижимым имуществом путём обязания ответчика восстановить подачу в индивидуальный жилой дом по <адрес> электроэнергии и воды.

Полномочный представитель ответчика Койчуевой В.А. Щин В.В. исковые требования не признала и суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ года собственником Койчуевой В.А. и истцом заключен договор аренды жилого помещения индивидуального жилого дома по <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость арендной платы согласно п. 3.1 договора <данные изъяты> рублей в месяц, оплата коммунальных услуг должна осуществляться арендатором дополнительно к арендной плате. Взятые на себя обязательства истец выполняет недобросовестно, имел задолженность по оплате в ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ с истцом вели переговоры о возможном приобретении им домовладения и в счет оплаты им переданы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. В связи с ненадлежащим выполнением истцом своих обязательств по внесению арендной платы, а также отсутствием каких-либо договоренностей по купле-продаже недвижимости денежные средства в размере <данные изъяты> рублей зачтены в счет задолженности истца по арендной плате (ст. 410 Г"К РФ). В ДД.ММ.ГГГГ было судебное разбирательство с банком в отношении принадлежащего мне дома и земельного участка, в результате которого регистрационные записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок были погашены. Истец проживает в доме с ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ должен был оплатить <данные изъяты> рублей, нооплатил только <данные изъяты> рублей и долг по аренде составляет <данные изъяты> рублей, а задолженность по коммунальным услугам <данные изъяты> рублей. С ДД.ММ.ГГГГ истец отказывается предоставлять показания счетчиков и коммунальные услуги не оплачивает, препятствует посещению дома и добровольно выселяться отказывается. В связи с наличием у истца непогашенной задолженности принято решение об ограничении электроснабжения жилого дома. Что касается водоснабжения, то истцом были повреждены линии водоснабжения в связи с чем началась течь воды и ее подача прекращена по предписанию «Водоканала». Истец нанес ущерб самому помещению, которое в настоящий момент требует ремонта (замена обоев и ламината, восстановление фасада здания) в связи с содержанием в доме двух собак крупных пород, сумма ремонта превышает <данные изъяты> рублей, полученных с истца в качестве обеспечительного платежа. Действия истца, имеющего непогашенную задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, свидетельствуют о его отказе от их погашения, а у арендодателя отсутствует обязанность предоставления ему бесплатного проживания и бесплатного пользования коммунальными услугами в доме.Истец злоупотребляет своим правом, продолжая проживание в доме и требуя в судебном порядке предоставления коммунальных услуг, от оплаты которых он отказывается. В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом     характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

    Правоотношения сторон возникли из заключённого ДД.ММ.ГГГГ. договора аренды жилого помещения (дома и гаража) в соответствии с которым Койчуева В.А. - собственник индивидуального жилого дома и гаража, расположенных в <адрес> предоставила их в аренду до ДД.ММ.ГГГГ. Гаппоеву Р.Н. Последний, по этому договору принял на себя обязательство ежемесячной оплаты арендуемого имущества и, кроме того, отдельно от арендной платы обязался ежемесячно оплачивать потребляемые коммунальные услуги. Условия оплаты стороны изложили в разделе 3 договора.

    Суду не представлено сведений о том, что та или иная сторона договора предупреждала другую об отказе от него и/или о прекращении договора аренды - ч.2 ст. 610 ГК РФ. Не содержит такого предусмотренного законом заблаговременного (за 3 месяца) предупреждения и претензия, направленная 15.04.2019г. представителем арендодателя в адрес арендатора.

    Поэтому суд соглашается с доводами истца о том, что в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ по истечении срока аренды, (установленного в самом договоре до ДД.ММ.ГГГГ.) арендатор Гаппоев продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя Койчуевой, а потому их договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

     В данном деле договор аренды сторонами не оспаривается. Взаимные претензии сторон, изложенные в их объяснениях по расчётам и платежам, предметом спора в данном деле также не являются. Спор возник в связи с отключением ответчиком в апреле с.г. подачи воды и электроэнергии в арендуемый истцом жилой дом.

    Как следует из договора аренды, Гаппоев арендует у ответчика индивидуальный жилой дом с гаражом для проживания своей семьи со всеми коммунальными удобствами и, в частности, с водо- и электроснабжением, сроки и порядок оплаты которых специально оговорены сторонами в договоре (п. 3.5). Возможность лишения арендатора жилого помещения коммунальных услуг арендодателем в одностороннем порядке не предусмотрена ни договором, ни законом.

    Между тем из представленного суду АО «Горэлектросеть» (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.) заявления Щин В.В. (вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.) видно, что она потребовала отключить электроэнергию по адресу <адрес> в связи с самозахватом её недвижимости. В акте № от ДД.ММ.ГГГГ., подписанном Койчуевой В.А., зафиксировано отключение её дома от электроэнергии с опоры ВЛ по заявлению абонента.

    Из представленных суду ПТП Кисловодское филиала ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» - Предгорный «Межрайводоканал» (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.) материалов следует, что по заявлению представителя собственника дома по <адрес> Щин В.В. при наличии свищей в трубе произведено отключение водопроводного ввода в дом, что оформлено актом на отключение абонента от сети ВиК от 18.04.2019г., предложено установить колодец с отключающим вентилем.

Таким образом, до фактического и юридического окончания арендных отношений сторон, ответчик в одностороннем порядке в нарушение условий договора аренды жилого помещения, противоправно лишил арендатора коммунальных услуг: водо- и электроснабжения необходимых для нормального использования арендуемого имущества (жилого дома) по назначению и проживания его семьи, предоставление которых предусмотрено действующим договором аренды.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о виновном неисполнении условий договора аренды арендодателем Койчуевой и существенном нарушении ею прав арендатора Гаппоева на пользование недвижимым имуществом на условиях договора его аренды.

По общему правилу, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

Права владельца (в т.ч. арендатора) не являющегося собственником, подлежат защите согласно положений ст. 305 ГК РФ о том, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Собственник, а в данном случае арендатор Гаппоев Р.Н. может требовать, в том числе и от собственника-арендодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения - ст.ст. 304,305 ГК РФ.

Потому, при установленных судом обстоятельствах, права истца, нарушенные ответчиком, подлежат судебной защите, на основании названных и подлежащих применению в данном деле норм права и суд исковые требования Гаппоева к Койчуевой об устранении препятствий в пользовании арендуемым имуществом удовлетворяет с возложением на ответчика обязанности восстановить подачу электроэнергии и воды в жилой дом по ул. Главной, 64 гор. Кисловодска.

То обстоятельство, что при отключении водоснабжения дома по заявлению представителя абонента установлены и отражены в акте отключения абонента от сети ВиК от ДД.ММ.ГГГГ.: негодность водопроводного ввода в жилой дом по <адрес> (свищи, язвы труб) не должно влечь ухудшения положения арендатора Гаппоева, поскольку бремя содержания имущества лежит на собственнике (ст. 210 ГПК РФ) - арендодателе Койчуевой В.А. Последняя обязана в разумный срок своими силами и средствами выполнить предписанное ей в названном акте установление колодца с отключающим вентилем и подать воду в дом.

Суд, исходя из положений ст.ст. 204,210-212 ГПК РФ иобъёма необходимых работ не находит оснований для обращения решения по ходатайству стороны истца к немедленному исполнению, однако в условиях длящейся между сторонами конфликтной ситуации устанавливает разумный срок его исполнения - один месяц со дня вступления решения в законную силу.

Рассмотрев дело в соответствии со ст.ст. 12,56,195,196 ГПК РФ в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, на тех доказательствах, которые исследованы в состязательном судебном процессе, в котором каждая сторона доказывала те обстоятельства, на которые она ссылалась в обоснование своих требований и возражений, суд исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 211 ГПК РФ,

р е ш и л

исковые требования Гаппоева Рустама Нюрлюевича, предъявленные к Койчуевой Виктории Александровне - у д о в л е т в о р и т ь:

- о б я з а т ь Койчуеву Викторию Александровну не чинить Гаппоеву Рустаму Нюрлюевичу препятствий в пользовании арендуемым недвижимым имуществом - индивидуальным жилым домом и гаражом по <адрес>;

- о б я з а т ь Койчуеву Викторию Александровну восстановить водоснабжение и электроснабжение индивидуального жилого дома по <адрес> в течении одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

    Решение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2019г. и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца с этой даты.

        П р е д с е д а т е л ь с т в у ю щ и й,

судья Кисловодского городского суда    В.М. Супрунов