Решение по делу № 2-3353/2012 от 24.01.2012

                 дело № 2-3354/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Рожновой О.Е.,

при секретаре                  Самойленко Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волкова Д.А. к ООО «ответчик1», ЗАО «ответчик2» о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, третьи лица ОАО «3-е лицо1», ООО «3-е лицо2», ЗАО «3-е лицо3», ЗАО «3-е лицл4», ДПК «3-е лицо5»,

с участием представителя истца адвоката Глазова Д.В., представителя ответчика ООО «ответчик1» Почерняева В.В.,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным выше иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком при посредничестве агента ООО «3-е лицо2» был заключен предварительный договор купли-продажи № № земельного участка площадью 1995 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый №, и жилого дома, расположенного на нем. По условиям договора договор купли-продажи участка и дома должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору по п.2.1.2. предварительного договора истец обязуется принять объект и уплатить за него цену в размере 8 984 400 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 1 795 500 руб., стоимость дома – 7 188 900 руб. Одновременно с предварительным договором между истцом и ДПК «3-е лицо5» был заключен договор № № от ДД.ММ.ГГГГ об условиях и порядке пользования имуществом общего пользования, принадлежащего ДПК «3-е лицо5», на территории дачного поселка «3-е лицо5». Предметом данного договора является присоединение истца, как будущего собственника земельного участка и жилого дома на нем, к договору по финансированию расходов по приобретению земель общего пользования, по благоустройству территории поселка, созданию имущества общего пользования на территории поселка. Стоимость присоединения составила 4 000 000 руб. На момент обращения истца в суд ответчик строительство дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан, однако, состояние дома позволяет оценить его как объект незавершенного строительства. Истец обратился к ответчику ООО «ответчик1» с предложением о заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ1г., ответчик отказался от заключения договора, мотивируя отказ неготовностью жилого дома и отсутствием документов на него, предоставить истцу разрешение на строительство и проектную документацию на дом отказался, что препятствует истцу произвести регистрацию права собственности на незавершенный строительством дом.

Таким образом, истец выполнил по всем договорам финансовые обязательства в полном объеме, действия ответчика ООО «ответчик1» препятствуют принятию истцом в собственность объектов недвижимости. В связи с изложенным истец просил суд признать за ним право собственности на указанные выше земельный участок и жилой дом (л.д.8-10).

Впоследствии истец уточнил исковые требования, в уточненном заявлении указывает, что ответчиком ООО «ответчик1» в ходе рассмотрения дела зарегистрировано право собственности на спорный объект незавершенного строительства на основании декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Истец считает, что ответчик умышленно своими действиями создавал затруднения, влекущие невозможность принятия решения по ранее заявленным требования. Кроме этого, в ходе разбирательства дела установлен факт обременения спорного земельного участка на основании договора ипотеки, заключенного между ООО «ответчик1» и ЗАО «ответчик2» от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего последнее привлечено к участию в деле в качестве соответчика. При заключении предварительного договора ООО «ответчик1» не ставил истца в известность об имеющемся обременении реализуемого участка. Поскольку основным препятствием передачи прав на спорные объекты истцу наличие обременения в пользу ЗАО «ответчик2», учитывая, что сумма имущественных претензий Банка к ответчику в виде залоговой стоимости объекта известна и составляет 5 079 348 руб., и учитывая, что в результате действий ответчика, уклоняющегося от передачи прав на спорные объекты недвижимости, у истца возникают убытки, то ООО «ответчик1» обязано совершить действия по освобождению спорного имущества от ограничений (обременений) на него и выплатить в пользу ЗАО «ответчик2» залоговую стоимость спорного земельного участка. Также истец полагает, что имеются основания сомневаться в идентичности объектов недвижимости. Сформулировав требования в окончательной редакции, истец просит суд: аннулировать регистрационную запись в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ООО «ответчик1» на жилой дом общей площадью 256 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, в районе АДРЕС, условный номер №; признать право собственности истца на указанный выше жилой дом; признать право собственности истца на земельный участок общей площадью 1995 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, с кадастровым №; обязать ООО «ответчик1» предпринять все необходимые меры по освобождению указанного имущества от ограничений (обременений) на него прав (ипотеки) и взыскании с ООО «ответчик1» в пользу ЗАО «ответчик2» залоговой стоимости указанного выше земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, в размере 5 079 348 руб.; обязать ООО «ответчик1» и ЗАО «ответчик2» произвести необходимые регистрационные действия в Управлении Росреестра по ..... по погашению ограничения (обременения) права (ипотеки) в ЕГРП, возникшей в силу договора об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись №, части ипотеки указанного выше земельного участка, и жилого дома, расположенного на указанном земельном участке; взыскать с ООО «ответчик1» в пользу истца судебные расходы в размере 210 000 руб., из которых 60 000 руб. – расходы по оплате госпошлины, 150 000 руб. – расходы по оплате услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца полностью поддержал исковые требования

Представитель ответчика ООО «ответчик1» в судебном заседании иска не признал, пояснил, что в настоящее время отсутствует возможность заключить основной договор и передать дом и участок в собственность истца, т.к. данное имущество находится в залоге у ЗАО «ответчик2», который согласия на это не дает.

Ответчик ЗАО «ответчик2» (далее также Банк) в судебное заседание представителя не направил, просит дело рассматривать в отсутствие его представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителя указанного ответчика. Согласно отзыву на иск, Банк иск полагает не подлежащим удовлетворению, в связи с тем, что в силу п.4 ст.340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное.

Третье лицо ОАО «3-е лицо1» в судебное заседание представителя не направило, просит дело рассматривать без участия представителя данного третьего лица, иск полагает не подлежащим удовлетворению. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ОАО «3-е лицо1».

Другие участвующие в деле лица в суд не явились, представителей не направили, извещались судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, дело рассмотрено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ответчик1» (ответчиком), от имени которого на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ действовало ООО «3-е лицо2», и Волковым Д.А. был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, в соответствии с условиями которого стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 1995 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, в районе АДРЕС, К№ (далее земельный участок), а также расположенного на нем жилого дома, площадью 302,6 кв.м (подлежащей уточнению). Стороны определили стоимость объекта в сумме 9 500 000 руб. По условиям договор покупатель в обеспечение исполнения обязательств по договору по заключению основного договора вносит на расчетный счет продавца обеспечительный платеж (п.3.1) в сумме 9 500 000 руб., установив, что платеж, является в соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ способом обеспечения исполнения обязательства покупателя, и не является ни задатком, ни авансом. В случае надлежащего исполнения покупателем обязательств по заключению основного договора, обеспечительный платеж может быть принят в качестве оплаты цены объекта по основному договору. Покупатель принял на себя обязательства до момента регистрации права на объект не производить на объекте каких-либо работ или иной деятельности, в т.ч. работ по внутренней отделке жилого дома, возведению иных объектов недвижимости на участке, каких-либо работ по качественному изменению инженерных сетей (л.д.13-19). Договор действует в редакции доп.соглашения № (л.д.20), которым уточнен размер обеспечительного взноса, составляет 8 984 400 руб.

Истец выполнил обязательства по оплате обеспечительного платежа, что подтверждается материалами дела.

Ответчик ООО «ответчик1» в установленный срок основной договор не заключил, что не оспаривается ответчиком. Истец обращался к указанному ответчику по поводу заключения договора (л.д.46).

В ходе рассмотрения дела право собственности на жилой дом (л.д.208), общей площадью 256 кв.м, на указанном выше земельном участке зарегистрировано за ответчиком ООО «ответчик1», зарегистрировано также обременение в виде ипотеки на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №. Основанием для регистрации права собственности ответчика на дом послужили декларация об объекте недвижимого имущества, решение учредителя, договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, постановление администрации ... района № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.86-90, 241). Право собственности на земельный участок также зарегистрировано (л.д.209).

Между ЗАО «ответчик2» и ОАО «3-е лицо1» ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о предоставлении кредита №, обеспеченное залогом в силу договора об ипотеке №, заключенного между Банком и ООО «ответчик1». По условиям договора об ипотеке ООО «ответчик1» передает Банку в залог приведенное в договоре имущество, в числе которого земельный участок с К№ (л.д.124-206).

Договор ипотеки зарегистрирован в установленном порядке (л.д.206).

В силу п.1.8 договора ипотеки в случае регистрации в период срока действия договора права собственности залогодателя на объекты недвижимости (завершенные или незавершенные строительством), расположенные на земельных участках, данные объекты переходят в залог залогодержателю в силу закона.

По условиям договора ипотеки залогодатель принял на себя также обязательства не обременять предмет залога другими способами (залогом третьим лицам) без согласия залогодержателя (п.2.1).

В силу п.2.2 договора ипотеки задогодатель не вправе совершать какие-либо сделки с предметом залога без предварительного согласия залогодержателя до истечения срока действия договора.

В силу п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, залогом.

В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п.2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно п.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закона) по договору о залоге недвижимости имущества одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п.1 ст. 64 Закона).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 39 Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.1 ст. 37 Закона, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой с обращением взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Судом установлено, что условиями договора установлен запрет на совершение залогодателем без согласия залогодержателя сделок, влекущих возникновение прав третьих лиц на предметы залога.

Согласие Банка на заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома суду не представлено.

Ответчиком нарушены условия принятых обязательств перед Банком, т.к. имущество, находящееся в залоге у Банка, могло быть передано по сделке только при согласии Банка.

С учетом установленных судом обстоятельств, возникновения в силу закона обременения на имущество, право собственности на которое просит суд признать истец, суд оснований для удовлетворения исковых требований не усматривает. Не находит суд оснований также для понуждения сторон по договору об ипотеки к совершению действий по освобождению спорного имущества от ограничений (обременений) на него, обязании ООО «ответчик1» выплатить в пользу ЗАО «ответчик2» залоговую стоимость имущества, обремененного залогом, поскольку истец не праве определять порядок, размер и сроки исполнения обязательств между сторонами по договору, стороной по которому он не является. Доводы, на которые ссылается истец в обоснование исковых требований, не могут служить основанием для удовлетворения иска. Факт оплаты истцом обеспечительного платежа, вступления в члены ДПК, подтверждающихся материалами дела (л.д.29-34), иные, не влияет на выводы суда. Суд учитывает при этом, что истец не лишен права иным способом защитить нарушенное право.

Поскольку суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований, отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца понесенных последним судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Волкова Д.А. к ООО «ответчик1», ЗАО «ответчик2» об аннулировании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ООО «ответчик1» на жилой дом общей площадью 256 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, в районе АДРЕС, условный номер №; признании права собственности Волкова Д.А. на указанный выше жилой дом; признании права собственности Волкова Д.А. на земельный участок общей площадью 1995 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, в районе АДРЕС, с кадастровым №; обязании ООО «ответчик1» предпринять все необходимые меры по освобождению указанного имущества от ограничений (обременений) на него прав (ипотеки) и взыскании с ООО «ответчик1» в пользу ЗАО «ответчик2» залоговой стоимости земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, общей площадью 1 995 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, в районе АДРЕС, с кадастровым номером №, в размере 5 079 348 руб.; обязании ООО «ответчик1» и ЗАО «ответчик2» произвести необходимые регистрационные действия в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..... по погашению ограничения (обременения) права (ипотеки) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникшей в силу договора об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись №, части ипотеки земельного участка, общей площадью 1995 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, в районе АДРЕС, с кадастровым №, и жилого дома, расположенного на указанном земельном участке; взыскании с ООО «ответчик1» в пользу Волкова Д.А. судебных расходов в размере 210 000 руб., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья