Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7078/2020 от 19.02.2020

Судья Сидоров П.А.                                                  дело № 33-7078/2020

50RS0039-01-2019-003373-97

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Алибердовой Н.А.,

судей: Смольянинова А.В., Никифорова И.А.

с участием прокурора Ищенко Е.И.

при помощнике судьи Волковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 01 июня 2020 года гражданское дело по иску Кожина Алексея Николаевича к Бондаренко Ирине Викторовне, Бондаренко Николаю Владимировичу, Бондаренко Веронике Николаевне о прекращении проживания по договору (условиям) коммерческого найма, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учёта и погашении задолженности за проживание по договору (условиям) коммерческого найма, по апелляционной жалобе Бондаренко Ирине Викторовне на решение Раменского городского суда Московской области от 06 июня 2019 года,

заслушав доклад судьи Смольянинова А.В.,

объяснения представителя ответчиков Бондаренко И.В., Бондаренко В.Н., Бондаренко Н.В. по доверенности адвокат Дорошенко В.А.; представителя истца Кожина А.Н. по доверенности Хаметовой Ю.В.

УСТАНОВИЛА:

Кожин А.Н. обратился в суд с иском к Бондаренко И.В., Бондаренко Н.В., Бондаренко В.Н. о прекращении проживания по договору (условиям) коммерческого найма, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учёта и погашении задолженности за проживание по договору (условиям) коммерческого найма. В обоснование своих требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: <данные изъяты>, в котором проживают ответчики, но не производят за него плату.

30.06.2017г. истец направил ответчикам предупреждение о выселении из жилого помещения, однако, в срок до 29.06.2017г. ответчики добровольно не освободили спорное жилое помещение, а 15.07.2017г. ответчики направили истцу ответ с предложением безвозмездной передачи им занимаемого ими жилого помещения в собственность в порядке приватизации.

В рамках спора между теми же лицами по иному гражданскому делу апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16.05.2018г. установлено: «На момент заключения указанной сделки спорные жилые комнаты были обременены наличием права на них у ответчиков по первоначальному иску, которые, по существу, пользуются этими помещениями на условиях коммерческого найма и их право предыдущими собственниками не прекращалось».

07.11.2018г. истцом ответчикам направлено предложение о заключении договора коммерческого найма, однако ответа от ответчиков не поступило, плата за пользование жилым помещением ответчиками не производится.

Помимо этого, Главным управлением Московской области Государственной жилищной инспекции Московской области установлено, что ответчиками совершено самовольное переоборудование жилого помещения, что является основанием для прекращения их проживания и пользования жилым помещением на условиях коммерческого найма.

11.01.2019г. истцом ответчикам направлено предупреждение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении, снятии с регистрационного учета и погашении задолженности за проживание по условиям коммерческого найма. Данное требования также оставлено ответчиками без внимания.

Истцом произведена оценка рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование 1кв.м в спорных жилых помещениях, в результате чего установлено, что ежемесячная арендная плата составляет 16 101,40 рублей.

Фактическое проживание и пользование жилыми помещением ответчиками с 03.10.2017г. по 08.04.2019г. составило 18 месяцев 6 дней.

Таким образом, задолженность за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за период с 03.10.2017г. по 08.04.2019г. составляет сумму 292 941,60 рублей.

Представитель истца исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчики Бондаренко И.В., Бондаренко Н.В., Бондаренко В.Н. в судебное заседание не явились, извещены.

Бондаренко И.В. представлен письменный отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчиков в удовлетворении исковых требований просила отказать, представила письменный отзыв.

Представитель третьего лица Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Московской области не явился, извещен.

Решением суда исковые требования удовлетворены, а именно:

- прекращено пользование и проживание Бондаренко Ирины Викторовны, Бондаренко Николая Владимировича, Бондаренко Вероники Николаевны, на условиях договора коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> (по техническому паспорту БТИ от 2004г., по техническому паспорту БТИ от 1993г. комнаты 29,30).

- с Бондаренко Ириной Викторовной, и членами её семьи Бондаренко Николаем Владимировичем, Бондаренко Вероникой Николаевной расторгнут договор коммерческого найма жилого помещения №2/2018 от 07.11.2018г.

- Бондаренко Ирина Викторовна, Бондаренко Николай Владимирович, Бондаренко Вероника Николаевна выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> (по техническому паспорту БТИ от 2004г., по техническому паспорту БТИ от 1993г. комнаты 29,30).

- с Бондаренко Ирины Викторовны, Бондаренко Николая Владимировича, Бондаренко Вероники Николаевны солидарно в пользу Кожина Алексея Николаевича взысканы денежные средства, подлежащие к оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за неоплаченный период с 03.10.2017г. по 08.04.2019г., что составляет 18 месяцев 6 дней, в размере 292 941,60 рублей.

- Бондаренко Ирина Викторовна, Бондаренко Николай Владимирович, Бондаренко Вероника Николаевна сняты с регистрационного учета по адресу: <данные изъяты> (по техническому паспорту БТИ от 2004г., по техническому паспорту БТИ от 1993г. комнаты 29,30).

В апелляционной жалобе ответчики просили решение суда отменить, вынести новое решение по делу, которым а удовлетворении исковых требований отказать.

     Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 сентября 2019 года решение Раменского городского суда Московской области от 6 июня 2019 года изменено в части периода взыскания оплаты за проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма, а также ее размера. Взысканы с ответчиков солидарно в пользу истца денежные средства, подлежащие к оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за период с 16 мая 2018 года по 8 апреля 2019 года в размере 173 339 рублей.

     Не согласившись с решением суда апелляционной инстанции, ответчики обратились с кассационной жалобой на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16.09.2019г.

     В кассационной жалобе ответчики ставили вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений как незаконных.

     Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 января 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 сентября 2019 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Московский областной суд.

     Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции, обсудив доводы апелляционной жалобы, кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с доводами и возражениями участвующих в деле лиц по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 209, 288, 304, 445, 674, 675, 682, 687 ГК РФ), статей 30, 35 ЖК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцу Кожину А.Н. на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: <данные изъяты>, в котором проживают ответчики Бондаренко И.Н., Бондаренко Н.В., Бондаренко В.Н., но не производят за него плату.

30.06.2017г. истец направил ответчикам предупреждение о выселении из жилого помещения, однако, в срок до 29.06.2017г. ответчики добровольно не освободили спорное жилое помещение, а 15.07.2017г. ответчики направили истцу ответ с предложением безвозмездной передачи им занимаемого ими жилого помещения в собственность в порядке приватизации.

07.11.2018г. истец направил ответчикам предложение о заключении договора коммерческого найма, однако ответа от ответчиков не поступило, плата за пользование жилым помещением ответчиками не производится.

Помимо этого, Главным управлением Московской области Государственной жилищной инспекции Московской области установлено, что ответчиками совершено самовольное переоборудование жилого помещения, что является основанием для прекращения их проживания и пользования жилым помещением.

    В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

     Согласно абз.3 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

     В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

     В соответствии со ст.ст. 209 и 288 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

     В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

     В силу ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

     В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

     Таким образом, учитывая вышеприведенные нормы закона и обстоятельства дела, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что исковые требования о прекращении проживания и выселении ответчиков из жилого помещения, а также о снятии ответчиков с регистрационного учёта заявлены обоснованно и правомерно удовлетворены.

     Согласно ч.2 ст.288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

     В силу статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

11.01.2019г. истцом ответчикам направлено предупреждение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении, снятии с регистрационного учета и погашении задолженности за проживание по условиям коммерческого найма. Данное требования оставлено ответчиками без внимания.

Истцом произведена оценка рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование 1 кв.м. в спорных жилых помещениях, в результате чего истцом установлено, что ежемесячная арендная плата составляет 16 101,40 рублей.

Фактическое проживание и пользование жилыми помещением ответчиками с 03.10.2017г. по 08.04.2019г. составило 18 месяцев 6 дней.

Таким образом, по расчетам истца, задолженность за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за период с 03.10.2017г. по 08.04.2019г. составляет сумму 292 941,60 рублей.

Однако, как следует из ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судебная коллегия полагает, что юридически значимыми и подлежащими выяснению обстоятельствами по данному делу являются условия договора найма с предыдущим собственником жилого помещения и факт изменения условий договора найма в части размера платы за жилое помещение. При этом следует учитывать, что изменение собственником жилого помещения в одностороннем порядке размера платы за жилое помещение не допускается.

     Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 288, 304, 445, 674, 687 ГК РФ, статей 30, 35 ЖК РФ, исследовав представленные доказательства, исходил из того, что ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, принадлежащем истцу, однако оплату по договору коммерческого найма жилого помещения № 2/2018 от 7 ноября 2018 год не производят более 2 месяцев, что является нарушением условий указанного договора, в связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объёме.

     Однако, данный вывод сделан судом без учета вышеприведенных положений статей 452, 675 и 682 ГК РФ о порядке изменения размера платы по договору найма жилого помещения, по смыслу которых изменение платы в договоре найма жилого помещения может быть осуществлено только путем заключения соглашения об изменении условий договора, либо в судебном порядке, при этом изменение собственником жилого помещения в одностороннем порядке размера платы за жилое помещение не допускается.

     Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой дистанции о наличии оснований для удовлетворения иска в части взыскания платы за проживание в жилом помещении, не может согласиться в размером взыскиваемой суммы, а также считает неверным вывод суда первой дистанции о том, что условия договора найма о размере платы за жилое помещения были изменены на основании направленного в адрес ответчиков проекта договора коммерческого найма жилого помещения № 2/2-018 от 17.11.2018г., поскольку в силу положений статьи 675 ГПК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма

     Занимаемые ответчиками помещения и их право пользования помещениями, предыдущими собственниками не прекращалось.

     Условия договора найма с предыдущим собственником жилого помещения ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции, не устанавливались.

     Как следует из представленных в деле материалов и пояснений сторон следует, что жилое помещение по адресу: <данные изъяты>, в котором проживали ответчики Бондаренко И.Н., Бондаренко Н.В., Бондаренко В.Н., ранее принадлежало ЗАО «Текстильный комбинат «Спартак», затем перешло в собственность ООО «Релакс» и далее перешло в собственность истца Кожина А.Н.

     Из пояснений ответчиков следует, что предыдущий владелец дома - ООО «Релакс» вообще не выставлял ответчикам каких-либо счетов к оплате за жилое помещение, что не опровергнуто стороной истца.

     Как усматривается из письменного отзыва Бондаренко И.В. на исковое заявление Кожина А.Н., а также подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам и кассовых чеков, Бондаренко И.В. осуществляла оплату найма комнат в кассу ЗАО «Текстильный комбинат «Спартак» в следующем размере: 26.09.2000г. - 300,00 руб. (за проживание в общежитии); 30.10.2000г. - 218,00 руб. (за проживание в общежитии); 21.11.2000г. - 218,00 руб. (за проживание в общежитии); 14.12.2000г. - 138,00 руб. (за проживание в общежитии); 26.01.2001г. -218,00 руб. (за квартплату); 28.02.2001г. - 246,00 руб. (за проживание в общежитии); 26.03.2001г. - 246,00 руб. (за квартплату); 26.03.2001г. - 246,00 руб. (квартплата); 03.05.2001г. - 246,00 руб. (за квартплату); 05.09.2001г. - 189,00 руб. (квартплату за май); 05.09.2001г. - 278,00 руб. (квартплата за июнь); 20.12.001г. - 993,00 руб. (квартплата за июль-сентябрь 2001г.); 18.06.2002г. - 1522,00 руб. (квартплата за январь-апрель 2002г.); 07.08.2002г. - 1499,00 руб. (квартплата за май-август 2002г.); 22.01.2003г. - 580,00 руб. (за общежитие за октябрь 2002 г.); 30.01.2003г. - 1080,00 руб. (за общежитие за сентябрь, ноябрь); 06.02.2003 г. - 2100 руб. (за общежитие); 24.02.2004г. - 562 руб. (квартплата за общежитие); 07.04.2004г. - 397 руб. (квартплата плата за общежитие); 18.08.2004г. - 4 548 руб. (квартплата за коммунальные услуги); 10.11.2004г.- 3500 руб. (квартплата и коммунальные услуги); 16.11.2004г. - 4000 руб. (квартплата и коммунальные услуги); 03.05.2005г. - 5000 руб. (квартплата и коммунальные услуги); 28.06.2005г. - 3000 руб. (квартплата и коммунальные услуги).

     Согласно расчетам ответчика Бондаренко И.В., из указанных платежей усматривается, что средняя ежемесячная сумма найма жилого помещения, установленная между собственником - ЗАО «Текстильный комбинат «Спартак» и Бондаренко И.В., составляла: в 2000г. - 218,5 руб., в 2001г. - 221,83 руб., в 2002 г. - 377,63 руб., в 2003 г. - 553,33 руб., в 2004-2005г.г. оплата осуществлялась единой суммой с жилищно-коммунальными платежами. Таким образом, средняя сумма оплаты, произведенная ответчиками за найм жилого помещения по состоянию на апрель 2003 года составила 553,33 рублей,

     Согласно представленному в отзыве ответчика Бондаренко И.В. расчету, произведенному с учетом коэффициента инфляции на основе индексов потребительских цен в соответствии со сведениями Федеральной службы государственной статистики, определенная между Бондаренко И.В. и правопредшественником истца сумма за найм жилого помещения по состоянию на ноябрь 2018 года составила 1924,97 рублей, на декабрь 2018 года составила 1916,20 рублей, по состоянию на апрель 2019 года составила 2071,54 рублей.

Доказательств, опровергающих расчеты ответчика, стороной истца не представлены, в связи с чем, учитывая положения статьи 675 ГК РФ, судебная коллегия соглашается с представленными ответчиком расчетами, а также учитывая, то фактическое проживание и пользование жилым помещением ответчиками осуществлялось в период с 03.10.2017г. по 08.04.2019г. и составило 18 месяцев 6 дней, при том, что плата за этот период не осуществлялась, судебная коллегия считает, что взысканию с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию 37 840,13 рублей (37287,72 рублей + 552,41 рублей).

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Раменского городского суда Московской области от 06 июня 2019 года в части взыскания с Бондаренко Ирины Викторовны, Бондаренко Николая Владимировича, Бондаренко Вероники Николаевны денежных средств, подлежащих к оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за неоплаченный период – изменить.

Взыскать с Бондаренко Ирины Викторовны, Бондаренко Николая Владимировича, Бондаренко Вероники Николаевны солидарно в пользу Кожина Алексея Николаевича денежные средства, подлежащие к оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за неоплаченный период с 03.10.2017г. по 08.04.2019г., что составляет 18 месяцев 6 дней, в размере 37 840 рублей 13 копеек.

В удовлетворении исковых требований Кожина Алексея Николаевича к Бондаренко Ирине Викторовне, Бондаренко Николаю Владимировичу, Бондаренко Веронике Николаевне о взыскании с Бондаренко Ирины Викторовны, Бондаренко Николая Владимировича, Бондаренко Вероники Николаевны солидарно в пользу Кожина Алексея Николаевича денежные средства, подлежащие к оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за неоплаченный период с 03.10.2017г. по 08.04.2019г., в размере, превышающем размер взысканной суммы – отказать.

    В остальной части решение Раменского городского суда Московской области от 06 июня 2019 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи