Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-226/2021 (3а-1771/2020;) ~ М-908/2020 от 02.11.2020

Дело №3а-226/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2021 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-226/2021 по административному исковому заявлению Лукьянова Д.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Лукьянов Д.В. (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 сентября 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Гаджиев К.М. поддержал административные исковые требования, согласился с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности Нестеров Д.В. в судебное заседание явился, выразил несогласие с выводами эксперта.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом. В заявлении, поступившем в материалы дела, выражал несогласие с результатами экспертизы, приложив письменные замечания относительно проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца Гаджиева К.М., представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, показания эксперта Берзиной Е.Б., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 12313,1 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания на дату оценки – 4 сентября 2019 г. составляет 734 437 557,15 рублей, утверждена Актом об утверждении кадастровой стоимости от 05 сентября 2019 года № 218.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №01/02/2020, выполненный ООО «А-Финанс Групп», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 04.09.2019 года составляет 523 451 243 руб.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «СБС», эксперту Берзиной Е.Б.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 521 474 000 рублей на 04.09.2019 года.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом Берзиной Е.Б. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Берзина Е.Б. подтвердила свое заключение и опровергла доводы возражений, представленные представителями ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных отношений Московской области.

Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт в судебном заседании пояснила, что объект оценки по внешним признакам (дизайн и отделка здания) мог бы быть отнесен к более высокому классу зданий, но фактически оцениваемое здание - это городской рынок (фотографии это отражают), с пустующими значительными площадями, оригинальной и неудобной для практического применения планировкой. Постоянные арендаторы - это эконом-сегмент представителей торговой недвижимости, сетевые компании в аренду площади не берут. Таким образом, эксперт подтвердила, что объект оценки относится к недвижимости С класса.

Также эксперт пояснила, что в данном случае определение рыночной стоимости объекта оценки производится на ретроспективную дату, аналоги для расчета должны быть актуальны на дату оценки. Согласно п. 11 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Интернет-портал http://www.realto.ru/ содержит архив недвижимости, предложенной к аренде и продаже с 2008 года. Информация, размещенная в архиве, проверена на соответствие с анализом рынка, сверено местоположение, произведена идентификация аналогов. Любой пользователь Интернет-портала имеет возможность доступа к этой информации. Копии использованных страниц приложены к Заключению. Кроме того, все приведенные в расчете аналоги приняты по данным объявлений БД «Реалто» и подтверждены иными источниками информации, копии страниц которых также приведены в заключении эксперта.

Таким образом, эксперт подтвердила соответствие своего заключения требованиям п. 11 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», для расчета использовалась информация из открытого источника информации, сведения содержат необходимые для оценки данные, а также подтверждают дату публикации этих данных.

Дополнительно эксперт пояснила, что под временем ликвидности (сроком экспозиции объекта) объекта понимается время его продажи и превращения в денежный эквивалент стоимости, переходящий из рук продавца в руки покупателя. Исходя из того, что срок экспозиции торговой недвижимости находится в диапазоне до 5-9 месяцев, все объекты-аналоги выставлены на рынок на дату оценки, в связи с чем корректировка на дату не требуется. Указаний в объявлениях с предложениями объектов-аналогов на изменение цены предложения со временем, не указано. Таким образом, эксперт верно указывает на отсутствие необходимости использовать временную корректировку.

Эксперт указала, что в заключении, согласно методу сравнения продаж, подробно исследован рынок торговой недвижимости с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, определила основные показатели и элементы сравнения, которые позволяют смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен предложений объектов-аналогов. Основные элементы сравнения учитывают местоположение объекта оценки, аналогов посредством введения поправок на местоположение. В данном случае в качестве аналогов выбраны объекты в Московской области, в удаленности от 10 км от МКАД до ММК (А-107) в северо-восточном направлении от МКАД по Ярославскому шоссе, в сопоставимых по привлекательности с объектом оценки районах для расположения магазина, в одной ценовой зоне, поэтому корректировка не вводится. Также экспертом учитывается расположение объектов относительно красной (1-й) линии квартала. Все объекты для сравнения расположены, как и объект оценки, на первой линии кварталов, на центральных улицах городов, поэтому поправка также не вводится. Таким образом, эксперт в данном случае полностью проанализировала местоположение объекта и ввела все необходимые, достаточные поправки.

Кроме того, эксперт пояснила, что во всех обзорах рынка исследуются объекты коммерческой недвижимости, выставленные на открытый рынок без учета корректировок на торг, назначение площадей, техническое состояние. В указанные цены также включена стоимость земельных участков под застройкой объектов. Особенностью объекта оценки является его значительная площадь относительно предложений на рынке (12 тыс кв.м). Цены предложений аналогов составляют от 42 до 55 тыс.р./кв.м. именно эти данные входят в указанный диапазон цен в анализе рынка (северо-восточное направление удаленность от 10 км от МКАД до ММК от 25,4 до 144 тыс.р./кв.м). Итоговая рыночная стоимость объекта оценки составляет округленно 43 000 руб./кв.м, что также попадает в интервал значений для торговых площадей северо-восточного направления на удаленности от 10 км от МКАД до ММК (от 25 400 руб./кв.м) даже с учетом введения корректировок и без учета стоимости земельного участка. Таким образом, эксперт полноценно проанализировала стоимость объектов-аналогов, используя данные объявлений.

Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт в судебном заседании пояснила, что на стр. 33-35 заключения приведен справочно-аналитический обзор стоимости земельных участков, использующий данные финансово-экономического обоснования Закона Московской области, подготовленный в 2020 году. Однако, в данном документе составители опираются на исследования, выполненные в период до 2020 года. Данные указанной главы заключения экспертом в расчетах не используются, приведены справочно, что соответствует правилам оценки.

Эксперт указала, что классификация рынка, приведенная на стр. 27 заключения, является общеприменяемой оценщиками в России, благодаря своей удобной структуре и наглядности. Эксперт имеет право пользоваться в рамках подготовки заключения материалами, помогающими в определении сегмента рынка и классификации объектов недвижимости. Таким образом, эксперт для составления заключения использовала допустимую информацию.

Из пояснений эксперта следует, что в рассматриваемом случае объектом исследования является здание существенной для рынка торговой недвижимости площади. Для расчета исследовался рынок торговой недвижимости Московской области, северо-восточного направления удаленностью в 10 км от МКАД. Доступные оценщику рыночные данные об объектах - аналогах приведены на стр. 37 Заключения, копии интернет страниц приведены также в приложении к Заключению.

Дополнительно эксперт пояснила, что для оценки объекта-аналога № 2, эксперт применяет данные из БД «Реалто» для избежания занижения рыночной стоимости на дату оценки, так как объект выставлен на дату оценки по более высокой цене и до сих пор находится в продаже.

Также эксперт отметила, что объект-аналог № 1 частично сконструирован как корт, но указано, что есть возможность его реконструкции, в связи с чем во внимание принимается состояние объекта требующее косметический ремонт, поэтому экспертом вводится повышающая поправка в размере 16%. Местоположение объектов по мнению эксперта сопоставимо, корректировка не вводится. Аналог №2 находится в г. Пушкино, на оживленной трассе, местоположение объектов принято сопоставимым, поправка не требуется и не вводится. Аналог №3 является действующим торговым центром на дату оценки, как и объект оценки. В указанном торговом центре выполнен стандартный ремонт, что и указано в описании аналога и учитывается в расчете. Таким образом, эксперт всесторонне и полноценно исследовала информацию относительно объектов-аналогов.

В рамках доходного подхода по методу капитализации эксперт отметила, что необходимо рассчитать потенциальный валовый доход, который определяется как произведение наиболее вероятной ставки арендной платы объекта и полезной площади объекта оценки. Экспертом была собрана аналитическая информация, размещенная в открытых источниках информации, приведенная в главе обзора рынка (в среднем рыночная ставка по данным направлению и удаленности от МКАД составляет 12 600 руб./кв.м/год), и самостоятельно проанализированы на дату оценки предложения по сдаче в аренду торговых площадей в г. Щелково и сопоставимых с ним городах, подтверждающие данные приведенной аналитики. В оцениваемом здании на момент осмотра множество торговых и подсобных помещений, по которым арендные ставки различаются и не являются регулярными или типичными для торговой недвижимости. Фактически информация о доходе от объекта оценки является закрытой. В связи с вышеуказанными факторами, чтобы избежать занижения итоговой стоимости оцениваемого объекта, принято решение применять среднюю рыночную ставку по данному направлению и удаленности от МКАД. Таким образом, эксперт обоснованно применяет среднюю рыночную ставку.

Также эксперт еще раз обратила внимание, что оцениваемый объект не является высококлассным, обладает явными недостатками и преимуществами. Эксперт подтверждает необходимость применения ставки капитализации как для торгового объекта С класса в среднем размере из указанного диапазона - 12,8%. Город Москва и г. Щелково сопоставимы при определении ставки капитализации, тем не менее центр города Москвы не сравнивается, он не сопоставим с городом Щелково.

В расчетах при определении стоимости доли земельного участка в БОН экспертом проанализировано три возможных подхода к расчету земельного участка. Вариант расчета через кадастровую стоимость земельного участка позволяет исключить занижение итоговой величины рыночной стоимости здания.

Также эксперт пояснила, что она является действительным членом НП «СРО АРМО», подтверждающие полностью квалификацию оценщика соответствующей деятельности эксперта, согласно действующему законодательству РФ, в том числе данные проверки, проведенной в феврале 2021 года. Вынесенное же предупреждение Дисциплинарного комитета НП «СРО АРМО» было отменено 27.10.2020 г.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать административное исковое заявление административного истца, поданное 02 ноября 2020 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Лукьянова Д.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 2 ноября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 12313,1 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 сентября 2019 года, в размере 521 474 000 (пятьсот двадцать один миллион четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2021 года.