Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-8052/2015 от 08.04.2015

Судья – Свириденко В.И. Дело № 33-8052/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«16» апреля 2015 года город Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Бекетовой В.В., Малахай Г.А.

при секретаре Кононковой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Валиева Р.А. по доверенности Артамоновой Е.А. на решение Адлерского районного суда города Сочи от 22 января 2015 года.

Заслушав доклад судьи Бекетовой В.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Валиев < Ф.И.О. >11 обратился в суд с иском к ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры.

Валиев < Ф.И.О. >12 обратился в суд с иском к ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде машино-места.

Валиев < Ф.И.О. >13 обратился в суд ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры.

В судебном заседании представитель Валиева Р.А., Валиева Б.А. по доверенности Колоскова Н.А. на исковых требованиях настаивала.

Представитель ООО «Энбиэм–Стройсервис Недвижимость» в судебное заседание не явился.

Представитель ЗАО «Инвестиционно–строительная компания «Энбиэм» в судебное заседание не явился.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда города Сочи от 22 января 2015 года в удовлетворении исковых требований Валиева < Ф.И.О. >14, Валиева Булата Азатовича к ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости отказано.

В удовлетворении иска Валиеву < Ф.И.О. >15 в признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте недвижимости, машино-место общей проектной площадью - <...> кв.м., условный номер на этаже 21, расположенного на этаже - <...> в подземном гараже стоянке по адресу: Адлерский район, г. Сочи, <...> и взыскании с ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно - строительная компания ЭНБИЭМ» в пользу Валиева < Ф.И.О. >16 судебных расходов в виде государственной пошлины в размере <...> рублей отказано.

В удовлетворении иска Валиеву < Ф.И.О. >17 в признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте недвижимости, которая после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире общей площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - <...> кв.м., номер на этаже 2 (два), расположенной на 12 этаже, в секции/подъезде 2 (два) жилого дома по адресу: Адлерский район, г. Сочи, <...> и взыскании с ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» в пользу Валиева Рината Азатовича судебных расходов в виде государственной пошлины в размере <...> рублей отказано.

В удовлетворении иска Валиеву < Ф.И.О. >18 в признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте недвижимости, которая после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатное квартире общей площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв. м., номер на этаже 2 (два), расположенной на 14 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. Ленина, д. 219а и взыскании с ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» в пользу Валиева < Ф.И.О. >19 судебных расходов в виде государственной пошлины в размере <...> рублей отказано.

В апелляционной жалобе представитель Валиева Р.А. по доверенности Артамонова Е.А. ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового судебного акта, ссылаясь на неправильное применение судом закона, подлежащего применению, неверное определение юридически значимых по делу доказательств.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Валиева Б.А. по доверенности Артамонову Е.А., представителя администрации города Сочи по доверенности Перекрестова П.А., судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.08.2008 между Валиевым Р.А. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» заключен агентский договор № <...>, предметом которого явились обязательства ООО «ЭСН» совершить от имени Валиева Р.А. юридические и иные действия по приобретению Валиевым Р.А. в собственность машино-места, соответствующего ориентировочным требованиям - адрес: Адлерский район, г. Сочи, ул<...> гараж подземный, гараж-стоянка; общая площадь машино-места <...> кв. м.; стоимость машино-места - <...> рублей 00 копеек.

Согласно условиям указанного договора (п. 2.1.4.1; п. 2.1.5; п. 2.4.1; п.3.5) оплата по договору купли-продажи машино-места осуществляется Валиевым Р.А. ООО «ЭСН».

08.08.2008 года между Валиевым Р.А. и ЗАО «Инвестиционно- строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен договор поручительства, по которому ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» поручилось перед Валиевым Р.А. за надлежащее исполнение ООО «ЭСН» обязательств по оплате по договору купли-продажи машино-места общей проектной площадью - <...> кв.м., условный номер на этаже 21, расположенного в подземном гараже стоянке по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>

Валиев Р.А. осуществил платеж ООО «ЭСН» за машино-место на основании агентского договора от 08.08.2008 года в размере <...> рублей 00 копеек по приходному кассовому ордеру № <...> от 11 августа 2008 г., также Валиев Р.А. осуществил оплату вознаграждения по агентскому договору в размере <...> рублей 00 копеек по приходному ордеру № <...> от 11 августа 2008 г.

08.08.2008 года между Валиевым Р.А. и ООО «ЭСН» подписан акт об исполнении поручения по поиску и подбору машино-места по агентскому договору №<...> от 08.08.2008 года, согласно которому ООО «ЭСН» подобрал для приобретения в собственность Валиева Р.А. машино-место общей проектной площадью <...> кв.м., условный номер на этаже 21, расположенного в подземном гараже стоянке по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. Ленина, д. 219 а; стоимость машино-места составляет <...> рублей 00 копеек.

11.08.2008 года между Валиевым Р.А. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 14/Сг. Предметом договора в соответствии с п. 3.1. являются обязательства сторон заключить в будущем, после окончания строительства гаража и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» на машино-место, но не позднее 30.06.2010 г., договора купли-продажи машино-места общей проектной площадью <...> кв.м., условный номер на этаже 21, расположенного на этаже 3.600 в подземном гараже стоянке по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>

15.03.2011 года заключено дополнительное соглашение №1 к предварительному договору №<...> от 11.08.2008 года, в котором стороны установили новый срок заключения договора купли-продажи - не позднее 30.06.2014 года.

23.06.2014 г. истец обратился к ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» с просьбой о заключении с ним основного договора купли-продажи машино-места по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>. Однако договор сторонами не подписан. Спорный объект не введен в эксплуатацию.

18.01.2008 года между Валиевым Р.А. и ООО «ЭНБИЭМ- Стройсервис Недвижимость» заключен агентский договор №59/С. Предметом данного договора являются обязательства ООО «ЭСН» совершить от имени Валиева Р.А. юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Валиевым Р.А. в собственность квартиры, соответствующей следующим ориентировочным требованиям: адрес: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>, характеристики дома: - монолитный жилой дом; характеристика квартиры: общая площадь квартиры - <...> кв. м.; этаж 12; количество комнат 2.

Ориентировочная стоимость квартиры установлена в размере <...> рубля.

Согласно условиям указанного договора (п. 2.1.4.1; п. 2.1.5; п. 2.4.1; и.3.5) оплата по договору купли-продажи квартиры осуществляется Валиевым Р.А. ООО «ЭСН».

18.01.2008 года между Валиевым Р.А. и ЗАО «Инвестиционно- строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен договор поручительства №<...>, по которому ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» поручается перед Валиевым Р.А. за надлежащее исполнение ООО «ЭСН» обязательств по оплате по договору купли-продажи за двухкомнатную квартиру, общей проектной площадью - <...> кв.м., номер на этаже 2, расположенной на 12 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>

Валиев Р.А. осуществил платеж ООО «ЭСН» за квартиру на основании агентского договора №<...> от 18.01.08 года по приходному кассовому ордеру №<...> от 29.01.2008 года в размере <...> рубля 37 копеек, также Валиев Р.А. осуществил оплату вознаграждения по агентскому договору №<...> от 18.01.08 года в размере <...> рубля 04 копеек по приходному кассовому ордеру №65 от 18.01.2008 г. и в размере <...> рублей 99 копеек по приходному кассовому ордеру №145 от 29.01.2008 г.

19.01.2008 года между Валиевым Р.А. и ООО «ЭСН» подписан акт об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры по агентскому договору №<...> от 18.01.2008 г., согласно которому ООО «ЭСН» подобрал для приобретения в собственность Валиеву Р.А. квартиру общей проектной площадью - <...> кв.м., номер на этаже 2, расположенной на 12 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>; стоимость квартиры определена в сумме <...> рубля 37 копеек.

29.01.2008 года между Валиевым Р.А. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №<...>; предметом договора в соответствии с п.3.1. являются обязательства сторон заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» на квартиру, но не позднее 31.12.2010 года, договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью <...> кв.м., номер на этаже 2, расположенной на 12 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>

12.07.2010 года заключено дополнительное соглашение №1 к предварительному договору №<...> от 29.01.2008 года, в котором стороны установили новый срок заключения договора купли-продажи - не позднее 30.06.2014 года.

23.06.2014 года Валиев Р.А. обратился к ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» письменно с предложением о заключении с ним основного договора купли- продажи квартиры. Однако договор сторонами не подписан, дом не введен в эксплуатацию.

18.01.2008 года между Валиевым Б.А. и ООО «ЭСН» заключен агентский договор №58/С, предметом которого являлись обязательства ООО «ЭСН» совершить от имени Валиева Б.А. юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Валиевым Б.А. в собственность квартиры, соответствующей следующим ориентировочным требованиям: Адлерский район, г. Сочи, <...>; монолитный жилой дом; общая площадь квартиры - <...> кв. м.; этаж 14; количество комнат 2; ориентировочная стоимость квартиры - <...> рублей.

Согласно условиям договора оплата по договору купли-продажи квартиры осуществляется Валиевым Б.А. ООО «ЭСН».

18.01.2008 года между Валиевым Б.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен договор поручительства №58/С, по которому ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» поручилось перед Валиевым Б.А. за надлежащее исполнение ООО «ЭСН» обязательств по оплате по договору купли-продажи за двухкомнатную квартиру, общей проектной площадью - <...> кв.м., номер на этаже 2, расположенной на 14 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>

Валиевым Б.А. осуществлен платеж ООО «ЭСН» за квартиру на основании агентского договора №58/С от 18.01.2008 года в размере 9921 225 рублей 96 копеек, а именно по приходному кассовому ордеру №64 от 18.01.2008 года на сумму 339 642, 40 рублей и по приходному кассовому ордеру №144 от 29.01.2008 года на сумму 9581 583, 56 рублей, также Валиевым Б.А. осуществлена оплата вознаграждения по агентскому договору №58/С от 18.01.08 года в размере 306 842 рубля 04 копеек по приходному кассовому ордеру №142 от 29.01.2008 года.

19.01.2008 года между Валиевым Б.А. и ООО «ЭСН» подписан акт об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры по агентскому договору №<...> от 18.01.2008 г., согласно которому ООО «ЭСН» подобрал для приобретения в собственность Валиеву Б.А. двухкомнатную квартиру, общей проектной площадью <...> кв. м., номер на этаже 2, расположенную на 14 этаже, в секции/подъезде; (два) жилого дома по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>; стоимость квартиры - <...> рублей 96 копеек.

29.01.2008 г. между Валиевым Б.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №<...>, предметом которого в соответствии с п. 3.1. явились обязательства сторон заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности ответчиком на квартиру, но не позднее 31.12.2010 года, договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью <...> кв.м., номер на этаже 2, расположенной на 14 этаже, в секции подъезде 2 жилого дома по адресу: Адлерский район, г. Сочи, ул. <...>

12.07.2010 года заключено дополнительное соглашение №1 к предварительному договору №<...> от 29.01.2008 года, в котором стороны установили новый срок заключения договора купли-продажи - не позднее 30.06.2014 года.

23.06.2014 г. Валиев Б.А. обратился к ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» с предложением о заключении с ним основного договора купли-продажи квартиры. Однако договор не был подписан, дом не введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что он является стороной по сделке – договору участия в долевом строительстве, поэтому имеются основания для признания права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Однако в материалы дела истцом не представлен договор о долевом участии в строительстве на объекты недвижимости.

Предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества не могут являться договорами о долевом участии в строительстве, так как не содержат необходимых существенных условий договоров данного вида.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В нарушение данной нормы, представленные истцами предварительные договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества не содержат необходимых существенных условий о сроке передачи ответчиком объекта долевого строительства (объекта недвижимого имущества), сведений о гарантийном сроке объекта долевого строительства (гарантийном сроке объекта недвижимого).

Согласно ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

Доказательств регистрации договоров в материалы дела не представлено.

Кроме того, Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусмотрено признание права на долю в объекте незавершенного строительства.

Более того, предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества не содержат условия о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Предварительные договоры порождают для сторон обязательство о заключении в будущем основного договора на определенных сторонами условиях.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.5 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истцы не обращались к ЗАО «Инвестиционно- строительная компания «ЭНБИЭМ», в суд с заявлением о понуждении заключить основные договоры купли- продажи недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор не является основанием для возникновения права собственности истцов на объекты недвижимости, так как его предметом является обязательство по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры. При этом предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества, поэтому он не может служить основанием приобретения права собственности на имущество в силу закона.

С учетом приведенных положений закона, регулирующего спорные правоотношения, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Валиева Р.А. правомерен.

Доводы апелляционной жалобы представителя Валиева Р.А. по доверенности Артамоновой Е.А. о том, что суд не дал квалификации фактически сложившимся между сторонами правоотношениям, не могут быть приняты во внимание, поскольку данный вопрос был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где ему дана правая оценка, в том числе указано, что истец ошибочно предполагает, что наличие предварительного договора влечет возможность признания за ним права собственности в судебном порядке.

Ссылка на то, что наличие предварительных договоров предполагает возможность признания права собственности, что следует из судебной практике сложившейся по аналогичной категории дела, не может быть принята во внимание, так как при рассмотрении спора суд руководствуется нормами действующего законодательства. В частности, предварительный договор, по которому стороны обязались заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного, у суда отсутствовали основания для признания права собственности.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит предусмотренных законом оснований для отмены судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Адлерского районного суда города Сочи от 22 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Валиева Р.А. по доверенности Артамоновой Е.А. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи краевого суда: