Решение по делу № 2-1536/2017 ~ М-1608/2017 от 21.08.2017

Дело № 2-1536/2017

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Курганинск                                                                                                   09 октября 2017 года

Курганинский районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего - судьи Коробкина С.А.,

при секретаре Васинской М.А.,

с участием:

истца Зинчук А.Д.,

представителя истца Логинова А.А.,

представителя ответчика Коцарева В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зинчук А.Д. к ЗАО «Воздвиженское» о признании права аренды на земельный участок отсутствующим,

установил:

Истец Зинчук А.Д. обратилась в суд с иском к ответчику признании права аренды на земельный участок отсутствующим по тем основаниям, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок, сельскохозяйственного назначения, площадью 28305 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, что подтверждается выпиской из (ЕГРП) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

04 августа 2006 года между собственником земельных долей, находящихся в массиве земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», и ЗАО «Воздвиженское» был заключен договор аренды этого земельного участка, сроком на пять лет, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 августа 2006 года сделана запись регистрации за №.

Процедура выделения в счет земельных долей собственникам земельных долей в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" из исходного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», инициирована в 2014 году, производством которой, явилось постановка на государственный кадастровый учет земельного участка площадью № кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, и последующая регистрация права в регистрирующем органе.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 5.1. стороны договора определили, что договор вступает в силу и становиться обязательным, для сторон со дня его подписания, и заключен сроком на пять лет.

Пунктом 6.1. Договора стороны определили, что действие договора аренды прекращаются по истечении срока аренды земельного участка.

Договор аренды прекратил свое действие 24.08.2011 года.

27.05.2014 года дополнительным соглашением к договору аренды от 24.08.2006 года земельного участка сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности кадастровый №, в вязи с изменениями происшедшими за период действия договора аренды стороны решили изменить условия аренды и прияли решение принять его новую редакцию (пункт 1 дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение, в отношении которого идет речь, прошло государственную регистрацию.

Сопоставляя дату договора аренды, срок его действия и дату последующего дополнительного соглашения, указывают на то, что дополнительное соглашение к договору аренды от 24.08.2006 года принято за пределами действия договора, иными словами принято к несуществующему договору.

С учетом приведенных обстоятельств обоснованно следует исходить из того, что договор аренды земельного участка кадастровый № между сторонами заключен на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ), поскольку арендатор ЗАО «Воздвиженское» продолжало пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора (24.08.2011 года).

По смыслу нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ закон не связывает факт прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельствами получения соответствующего уведомления другой стороной, поскольку из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить сторону о намерении прекратить договор.

Таким образом, законом установлен специальный порядок расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, для соблюдения которого необходимым и достаточным является односторонний отказ любой стороны от исполнения договора и извещение об этом другой стороны.

Письмом от 15.01.2015 г. Зинчук А.Д. уведомила Арендатора ЗАО «Воздвиженское», о расторжении договора аренды земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, на письме имеется отметка о вручении его адресату.

Принимая во внимание истечение с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора более трех месяцев, имеются все основания в удовлетворении исковых требований.

Согласно п. 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Обязанности, предусмотренные названной статьей о письменном уведомлении истцов (арендодателей) о намерении заключить договор аренды на новый срок с обществом ЗАО «Воздвиженское» не соблюдены, следовательно, арендатор ЗАО «Воздвиженское» утратило преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

С момента окончания срока действия договора аренды (24.08.2011 г.) по государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.05.2014 года к договору аренды от 24.08.2006 года, юридическим лицом ЗАО «Воздвиженское» договоров аренды на принадлежащий истцам земельный участок не заключалось.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона.

Из приведенных норм выше названого материального закона, наличия между истцом и ответчиком ЗАО «Воздвиженское» договора аренды земельного участка заключенного в период с 24.08.2011 года по 27.05.2014 года, не имеется, такой договор не заключался, следовательно, дополнительное соглашение от 27.05.2014 года к договору аренды от 24.08.2006 года, прошедшее государственную регистрацию, не влечет правовых последствий.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с Законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" произведен выдел земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское».

Осуществлена постановка на государственный кадастровый учет выделенного земельного участка площадью № кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, и государственная регистрация права.

Аренда установлена дополнительным соглашением от 27.05.2014 года к договору аренды от 24.08.2006 года, прошедшим государственную регистрацию.

Как следует из текста дополнительного соглашения, на основании решения общего собрания (протокола №4 от 15.09.2013 года, протокола №5 от 24.05.2014 года) истец (собственник) и иные собственники земельных долей (арендодатели) передали в аренду на условиях настоящего договора земельный участок, находящийся в общей долевой собственности общей площадью № кв.м., кадастровый №, по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское».

Своего согласия ЗАО «Воздвиженское» на заключение договора аренды на принадлежащие истцу земельные доли истец не давал.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Просит суд признать право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, установленное в пользу ЗАО «Воздвиженское», отсутствующим и исключить запись о существующих ограничениях (обременениях) права указанного земельного участка.

В судебном заседании истец Зинчук А.Д. и её представитель исковые требования поддержали полностью.

Представитель ответчика Коцарев В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать по тем основаниям, что земельный участок с кадастровым номером № был сформирован из земельной доли величиной 4/3344 на земельном участке общедолевой собственности с кадастровым номером № и данная земельная доля принадлежала О. ЗАО «Воздвиженское». ЗАО «Воздвиженское» арендовало данный земельный участок на основании договора от 04.08.2006 г., срок договора аренды истек 24.08.2011 г. На основании решения собрания участников общедолевой собственности от 15.04.2013 г. было оформлено дополнительное соглашение 27.05.2014 г. к договору аренды от 04.08.2006 г., со сроком аренды земельного участка с кадастровым номером № на 5 (пять) лет. С 2006 г. по 2016 г. О. получала арендную плату за принадлежащую ей и находящуюся в аренде ответчика земельную долю, таким образом, ответчик выполнял договорные обязательства, договор аренды был заключенным и фактически исполнялся. Выдел земельного участка, принадлежащего О. и находящегося в собственности истца, производился после проведения общего собрания участников общей долевой собственности 15.09.2013 г. Таким образом, Зинчук А.Д. приобрела не только право собственности на земельный участок, но и обязанность в виде наличия его аренды ЗАО «Воздвиженское».

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществами и после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункта 6.3 договора аренды при возобновлении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за семь дней.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 04.08.2006 г. между собственниками долей, в том числе и О.., в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., расположенный в границах ЗАО «Воздвиженское» (арендодателем), с одной стороны, и ЗАО «Воздвиженское» (арендатором) с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в коллективно-долевой собственности, согласно условий которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., расположенный в границах ЗАО «Воздвиженское» Договор заключен сроком на 5 (пять) лет. Согласно пункта 6.1 договора договор прекращает свое действие по окончании его срока.

Согласно пункта 4.1.5 договора арендатор, надлежаще выполнявший обязанности по настоящему договору, имеет преимущественное право на перезаключение настоящего договора на согласованных сторонами условиях.

Дополнительным соглашением от 27.05.2014 года продлен срок аренды земельного участка на 5 (пять) лет. В соответствии с п. 3.3. дополнительного соглашения арендодатели имеют право произвести отчуждение земельной доли в соответствии с действующим законодательством.

05.08.2014 г. О. уполномочила доверенностью № Зинчук А.ДЛ. управлять принадлежащей ей 4/3344 долей земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью № кв.м., расположенного в границах ЗАО «Воздвиженское».

15.01.2015 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия о прекращении аренды в части земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с Законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" О. произведен выдел земельной доли из исходного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское».

24.09.2015 г. осуществлена постановка на государственный кадастровый учет выделенного земельного участка площадью № кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», бригада 1, поле 9, участок 1, и государственная регистрация права.

Согласно договорам купли-продажи от 24.08.2016 г. и 05.09.2016 г. собственником земельного участка площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, стала Зинчук А.Д.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

О., Зинчук А.Д. к арендатору ЗАО «Воздвиженское» с заявлением о продлении действия договора не обращались.

Установленное законом и договором преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок само по себе не предполагает обязанности арендодателя продлевать действие договора на новый срок.

Законодательство предусматривает лишь гарантии такого права арендатора в случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок и заключении договора аренды с другим лицом.

В силу абзаца 3 пункта 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По общему правилу право аренды прекращается с истечением срока договора (ст.ст. 425, 606, 610 ГК РФ).

В то же время пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Положения пункта 2 ст. 621 ГК РФ подлежат применению в том случае, когда до истечения срока действия договора сторонами в установленной законом форме не достигнуто соглашение о продлении действия договора, но после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Для продления действия договора на указанный арендатором срок предложение арендатора об этом должно быть принято арендодателем в установленной законом форме. Такое соглашение до истечения срока действия договора сторонами не достигнуто.

Само по себе волеизъявление арендатора о намерении продлить срок аренды при отсутствии встречного волеизъявления арендодателя о согласии с таким предложением не свидетельствует о продлении срока действия данного договора.

Гражданское законодательство и договор аренды земельного участка, заключенный сторонами, не устанавливают безусловной обязанности арендодателя продлевать действие договора по требованию арендатора, в том числе и в случае добросовестного исполнения арендатором своих обязанностей. Закон лишь устанавливает возможность защиты этого права на случай, если предмет договора аренды будет в течение года со дня истечения срока договора аренды передан в аренду другому лицу.

В силу абзаца 2 пункта 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку такое уведомление ЗАО «Воздвиженское» как арендатором земельного участка было получено 15.01.2015 года, в силу приведенных выше положений закона договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, установленное в пользу ЗАО «Воздвиженское» считается расторгнутым с 15.04.2015 г.

Руководствуясь ст. ст. 606, 610, 621, 622 ГК РФ, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Зинчук А.Д. к ЗАО «Воздвиженское» о признании права аренды на земельный участок отсутствующим - удовлетворить.

Признать право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, установленное в пользу ЗАО «Воздвиженское», - отсутствующим.

Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Курганинский отдел исключить запись о существующих ограничениях (обременениях) права - аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, в границах ЗАО «Воздвиженское», <адрес>, установленное в пользу ЗАО «Воздвиженское».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Курганинский районный суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда, то есть с 13 октября 2017 года.

Судья (подпись) С.А. Коробкин