Решение по делу № 2-1413/2019 от 11.07.2019

Дело № 2-1413/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2019 года     г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи     Шнайдер О.А.,

при секретаре Кандараковой Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Б.В.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке, встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Б.В.И. об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Б.В.И. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «<данные изъяты>» (далее – «СИБСОЦБАНК» ООО) с требованиями о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки, на объекте недвижимого имущества – квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Б.В.И., погашении регистрационной записи об ипотеке. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай за истцом признано право собственности на спорную квартиру. Запись о зарегистрированном ограничении права собственности в виде ипотеки на основании договора залога (требования прав) от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ответчика остается не погашенной и нарушает права истца на полноценное владение квартирой. Договор залога заключен между «СИБСОЦБАНК» ООО и ООО «ГАСК». Б.В.И. приобрел квартиру у ООО «ГАСК». При приобретении квартиры Б.В.И. не знал и не мог знать о том, что квартира находится в залоге «СИБСОЦБАНК» ООО. Арбитражным судом Республики Алтай ООО «ГАСК» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве ООО «ГАСК», Арбитражный суд Республики Алтай рассмотрел заявление «СИБСОЦБАНК» ООО об установлении требований в размере 32 586 119 руб. 29 коп. и включении их в реестр требований кредиторов, как обеспеченных залогом имущества должника, в том числе на квартиру, собственником которой является Б.В.И. ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику досудебную претензию, ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал в удовлетворении досудебной претензии, ввиду того, что не погашена задолженность по кредитному договору, обеспеченному залогом квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принято встречное исковое заявление «СИБСОЦБАНК» ООО к Б.В.И. об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру №, площадью 33,3 кв.м., кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 498 500 руб. 00 коп.; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. Требования встречного искового заявления мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между «СИБСОЦБАНК» ООО и ООО «ГАСК» заключен кредитный договор №. В обеспечение обязательств по кредитному договору между сторонами был заключен договор залога (прав требования) от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога по которому, в том числе являются имущественные права требования на спорную квартиру. На основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ГАСК» и Б.В.И., имущественные права требования, обремененные залогом в пользу «СИБСОЦБАНК» ООО, перешли к Б.В.И. (п. 1.5 договора). Б.В.И., подписав указанный договор, согласился с условиями, и соответственно знал о заключенной между «СИБСОЦБАНК» ООО и ООО «ГАСК» сделке по залогу. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ООО «ГАСК» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 199 269 руб. 95 коп., до настоящего времени задолженность не погашена, в связи с чем имеются основания для обращения взыскания на предмет залога.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ Б.В.В. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Представитель Б.В.И. – Ч.Р.К. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, с требованиями встречного искового заявления не согласилась, просила отказать в полном объеме.

Представитель «СИБСОЦБАНК» ООО М.Л.В. полагал требования Б.В.И. не подлежащими удовлетворению, требования встречного иска поддержал, просил удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, всесторонне, полно и объективно исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании ч.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 3 ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

В силу ст. 77 Федерального Закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке", имущество считается находящимся в ипотеке с момента внесения записи об ипотеке в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К договору залога недвижимого имущества применяются нормы Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" согласно п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение же правил о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества влечет его недействительность, такой договор является ничтожным. Это указано в п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке. Право залога на недвижимое имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Абзац 2 пункта 5 ст. 5 Закона об ипотеке устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ОАО «Катуньгэсстрой» и участником долевого строительства ООО «<данные изъяты>» (далее – ООО «ГАСК») заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный 5-ти этажный жилой дом с надстраиваемым мансардным этажом, по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства квартиру №, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1 115 040 руб. (пункт 4.1).

Расчет с застройщиком по уплате денежных средств участник долевого строительства осуществляет в срок до ДД.ММ.ГГГГ любыми способами не противоречащими действующему законодательству РФ (пункт 5.1).

Участник долевого строительства вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика (пункт 7.5).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между «СИБСОЦБАНК» ООО и ООО «ГАСК» заключен кредитный договор № о представлении кредита в виде открытой кредитной линии в сумме 15 000 000 руб. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с установлением ставки процентов за пользование кредитом – 15% годовых. К указанному кредитному договору заключены дополнительные соглашения: от ДД.ММ.ГГГГ №, №, от ДД.ММ.ГГГГ №; от ДД.ММ.ГГГГ; от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым изменялись условия договора о процентной ставке и порядке расчетов.

В качестве обеспечения обязательств по данному кредитному договору, ДД.ММ.ГГГГ между залогодержателем «СИБСОЦБАНК» ООО и залогодателем ООО «ГАСК» подписан договор залога (прав требования), согласно п. 1.1 которого залогодатель передает в залог залогодержателю имущественные права: в том числе, имущественные права требования на 1-но комнатную квартиру №, в первом подъезде, проектной общей площадью 32,32 кв.м, расположенную на мансардном этаже в многоквартирном 5-ти этажном жилом доме с надстраиваемым мансардным этажом, по <адрес>, принадлежащие залогодателю на основании договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «КГЭС» и ООО «ГАСК».

Как следует из материалов дела, государственная регистрация указанного договора залога произведена Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №, о чем свидетельствует регистрационная надпись на договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГАСК» и Б.В.И. заключен договор уступки прав требования, согласно которому ООО «ГАСК» уступило права и обязанности на основании договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома Б.В.И., а именно право требования передачи однокомнатной квартиры №, расположенной на мансардном этаже 5-ти этажного жилого дома по <адрес>.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, сформированных с момента регистрации договора участия в долевом строительстве, представленных по запросу суда Управлением Росреестра по <адрес> усматривается, что государственная регистрация договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не производилась.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГАСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО «ГАСК» утвержден М.В.И.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Республики Алтай требования «СИБСОЦБАНК» ООО в общей сумме 32 586 119 руб. 29 коп., в том числе по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12 726 382 руб. 30 коп., признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов ООО «ГАСК» в четвертую очередь удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай за Б.В.И. признано право собственности на квартиру, общей площадью 33,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Право собственности Б.В.И. на спорную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу «СИБСОЦБАНК» ООО на основании договора залога (прав требования) от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обременение в виде ипотеки спорной квартиры в пользу «СИБСОЦБАНК» ООО зарегистрировано в ЕГРП спустя почти 4 года, после государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ и спустя почти 2 года после приобретения ее Б.В.И.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Закон N 367-ФЗ) предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В силу подпунктов 1 и 3 статьи 3 Закона N 367 и разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики (вопрос N 4) Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после ДД.ММ.ГГГГ, к сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Поскольку договор уступки права требований заключен с Б.В.И. ДД.ММ.ГГГГ, к правоотношениям сторон подлежат применению положения подпункта 2 пункта 1 статьи 352 в редакции Закона N 367-ФЗ. В связи с этим юридически значимым обстоятельством является установление факта добросовестности (недобросовестности) покупателя Б.В.И. в смысле осведомленности применительно к рассматриваемой ситуации об обстоятельствах обременения спорной квартиры, установленного ранее в пользу «Сибсоцбанк» ООО.

Таким образом, на момент заключения договора уступки прав по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома у Б.В.И. не было оснований для возникновения сомнений относительно добросовестности ее приобретения.

В силу п. 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Неисполнение обязательств ООО «ГАСК» о погашении имеющихся обременениях по уступаемой квартире, не могут приводить к нарушению прав Б.В.И., надлежащим образом исполнившего обязательства по договору уступки прав требований, что в соответствии с положением подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ является основанием для прекращения залога.

На момент совершения ДД.ММ.ГГГГ сделки уступки прав по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома запись о наличии обременения в отношении приобретаемого имущества отсутствовала, что исключало для Б.В.И. возможность узнать о притязаниях на предмет залога.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека и иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании обременения на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество, а обременение прекратилось.

Поскольку истец является владеющим собственником квартиры № по <адрес>, то его нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. В этой связи Б.В.И. избран правильный способ защиты своего нарушенного права.

При таких обстоятельствах исковое требование Б.В.И. к «СИБСОЦБАНК» ООО о признании обременения отсутствующим подлежит удовлетворению, так как обременение в виде ипотеки квартиры, площадью 33,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, считается прекращенным в силу закона (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, у суда нет оснований считать спорное недвижимое имущество: квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Б.В.И., находящимся в ипотеке в силу закона либо договора, следовательно, требования «СИБСОЦБАНК» ООО об обращении взыскания на указанное имущество являются безосновательными и не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Б.В.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» удовлетворить.

Признать существующее ограничение (обременение) права ипотеки в силу договора залога (прав требований), выдан ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, прекращенным (отсутствующим).

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Б.В.И. об обращении взыскания на квартиру №, площадью 33,3 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 1 498 500 руб. 00 коп. для реализации с публичных торгов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья О.А. Шнайдер

Мотивированное решение составлено 23.08.2019 года.