Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2127/2017 ~ М-2092/2017 от 29.09.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«20» ноября 2017 года                                                                                         с. Красный Яр

Красноярский районный суд Самарской области в составе судьи Козлова А.Н.,

при секретаре Вертянкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к Кальяновой ФИО5 и Кальянову ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в Красноярский районный суд <адрес> с иском к Ответчикам и просит суд:

-Взыскать солидарно с Ответчиков Кальяновой ФИО5 и Кальянова ФИО6 сумму задолженности по кредитному договору №-ин от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 502 298 руб. 48 коп., в том числе:

- 2 391 152,92 руб. - задолженность по основному долгу;

-543 348,26 руб. - задолженность по процентам;

-567 797,30 руб. - задолженность по пени.

-Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилой дом,
находящийся по адресу: <адрес>., назначение: жилой дом; этажность (этаж) 3; состоящий из 10 комнат; общей площадью 289,8 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: № и на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, назначение объекта (категория земель): земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства; площадью 4009,00 кв.м.; кадастровый (условный)номер объекта: №, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 3 911 200 руб. 00 коп.

-Взыскать с Ответчиков расходы по оплате госпошлины в сумме 31
711 руб. 49 коп.

       Свои требования Истец мотивирует следующим: 27.11.2009г. между Кальяновой ФИО5., Кальяновым ФИО6. и ОАО Коммерческий банк «Инвестрастбанк» был заключен кредитный договор №-ин, в соответствии с условиями которого Заемщикам был предоставлен кредит в размере 3 000 000,00 рублей, сроком на 180 месяцев, под 11,64% годовых, для приобретения в общую совместную собственность жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>.

        В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются Заемщиком аннуитетными платежами, размер платежа 35 460,75 руб.

        На основании Договора купли-продажи жилого помещения № б/н от 27.11.2009г. зарегистрировано право собственности Заемщиков на жилой дом на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2009г. сделаны записи регистрации.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщиков является залог (ипотека) в силу закона жилого дома и земельного участка, при этом, права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, а Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита производили с задержкой и в неполном объеме. Истцом в соответствии с условиями кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 06.07.2016г, которое Ответчиками выполнено не было, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд. Задолженность Ответчиков по состоянию на 17.07.2017г составляет 3 502 298 руб. 48 коп.,

       Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя банка, заявленные требования поддерживает.

       Ответчики Кальянова ФИО5. и Кальянов ФИО6. в судебное заседание не явились по неизвестной причине, извещались надлежащим образом по последнему известному месту жительства и регистрации, что подтверждается сообщениями ОВМ ОМВД России по <адрес>, и почтовыми уведомлениями о вручении судебных извещений. Об отложении рассмотрения дела либо о рассмотрении дела в их отсутствие суд не просили, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в силу положений ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ - договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. При этом письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 статьи 438 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 434 ГК РФ ).

В силу п.п. 2, 3 ст. 438 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а так же путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Судом установлено, что 27.11.2009г. между Кальяновой ФИО5., Кальяновым ФИО6. (далее - «Заемщики», «Залогодатели») и ОАО Коммерческий банк «Инвестрастбанк» (далее - «Первоначальный кредитор», «Первоначальный залогодержатель») был заключен кредитный договор №-ин, в соответствии с условиями которого Заемщикам был предоставлен кредит в размере 3 000 000,00 рублей, сроком на 180 месяцев, под 11,64% годовых, для приобретения в общую совместную собственность жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом имеет назначение: жилой дом; этажность (этаж) 3; состоит из 10 комнат; имеет общую площадь 289,8 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта: №; земельный участок имеет назначение объекта (категория земель): земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства; площадь 4009,00 кв. м.; кадастровый (условный) номер объекта: №.

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от 17.07.2017г.

       В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются Заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п.3.3.7.), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п.ДД.ММ.ГГГГ. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 35 460,75 руб.

На основании Договора купли-продажи жилого помещения № б/н от 27.11.2009г. Управлением Росреестра по <адрес> было зарегистрировано право собственности Ответчиков (Заемщиков) на жилой дом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2009г. сделана запись регистрации №, а также зарегистрировано право собственности Ответчиков (Заемщиков) на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2009г. сделана запись регистрации №, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от 31.08.2017г, № от 31.08.2017г.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее - Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») указано, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с п. 1.4. Кредитного договора, ст.77 Закона об ипотеке, является залог (ипотека) в силу закона Жилого дома и Земельного участка, при этом права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной (п. 1.6. Кредитного договора), составленной Ответчиками как Должниками и Залогодателями и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> первоначальному залогодержателю - ОАО Коммерческий банк «Инвестрастбанк» (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществе и сделок с ним произведена 03.12.2009г. за № (на жилой дом); 03.12.2009г. за № (на земельный участок).

14.12.2009г права (требования) по закладной были переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») ; затем владельцем закладной был ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2»; 25.05.2016г права требования по закладной были вновь переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»), являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Частью второй ст. 811 ГК РФ установлено, что если кредитным договором предусмотрено возвращение займа (кредита) по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа (кредита), заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа (кредита) с причитающимися процентами.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Однако, Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ производили с нарушением условий Кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с условиями п. 5.2., 5.3 Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2 % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением Заемщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, Истцом в соответствии с п.4.4.1. кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 06.07.2016г. Указанные требования Ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

В соответствии со ст.ст.334, 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно представленному расчету задолженность Ответчиков перед Истцом по состоянию на 17.07.2017г составляет 3 502 298 руб. 48 коп., в том числе:

- 2 391 152,92 руб. - задолженность по основному долгу;

-543 348,26 руб. - задолженность по процентам;

-567 797,30 руб. - задолженность по пени.

       Не доверять представленному расчету у суда оснований не имеется.

        Согласно ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

         На основании изложенного, суд приходит к выводу, что Ответчиками было допущено существенное нарушение условий кредитного договора, в связи с чем, была начислена неустойка, и с них подлежит взысканию сумма задолженности по кредитному договору в размере 3 502 298 рублей 48 копеек. В связи с тем, что оба ответчика являются заемщиками по кредитному договору, то суд приходит к выводу, что указанная задолженность в соответствии со ст. 322 ГК РФ подлежит взысканию с Ответчиков в солидарном порядке.

         Представленный расчет Ответчиками не оспаривался, не доверять расчету у суда оснований не имеется, поскольку он составлен в соответствии с условиями кредитного договора, и с заявлением о снижении неустойки в соответствие со ст. 333 ГКРФ Ответчики не обращались, своего варианта разрешения спора не предлагали.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

         Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В связи с неисполнением требования истца во внесудебном порядке, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 6.2.4.2 Закладной и п. 4.4.2 Кредитного договора, истец имеет право требования обращения взыскания на заложенное по договору имущество.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По состоянию на 02.06.2017г предмет ипотеки был оценен в размере 4 889 000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика - Отчетом № об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества, изготовленном ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр».

Учитывая изложенное, начальная продажная цена жилого дома и земельного участка должна быть установлена в размере 80 % от рыночной стоимости, т.е. в размере 3 911 200 рублей.

Соотношение суммы неисполненных должником обязательств по кредитному договору (3 502 298,48 руб.) к рыночной стоимости предмета ипотеки - квартиры (4 889 000,00 руб.) составляет 71,64%, чтобольше 5%,предусмотренных п.З ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ.

На основании изложенного, анализируя представленные доказательства, суд считает, что требование Истца об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, принадлежащие Ответчикам Кальяновой ФИО5. и Кальянову ФИО6., путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости 3 911 200 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В процессе подготовки к судебному разбирательству истцом были понесены судебные издержки в виде оплаты государственной пошлины в размере 31711,49 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, которые подлежат возмещению в пользу истца путем взыскания с каждого из ответчиков в равных долях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

        Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кальяновой ФИО5 и Кальянову ФИО6 удовлетворить.

Взыскать солидарно с Ответчиков Кальяновой ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Кальянова ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» сумму задолженности по Кредитному договору №-ин от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 502 298 (три миллиона пятьсот две тысячи двести девяносто восемь) рублей 48 копеек.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилой дом,
находящийся по адресу: <адрес>, ул.
<адрес> назначение: жилой дом; этажность (этаж) 3; состоящий из 10 комнат, общей площадью 289,8 кв.м.; кадастровый (или условный) номер объекта:
№; и на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>., назначение объекта (категория земель): земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства; площадью 4009,00 кв. м.; кадастровый(условный)номер объекта: №

       Определить способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установить начальную продажную стоимость в размере 3 911 200 (три миллиона девятьсот одиннадцать тысяч двести) рублей.

Взыскать с Ответчиков Кальяновой ФИО5 и Кальянова ФИО6 в пользу АО«Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате госпошлины в сумме по 15855 (пятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят пять) рублей 75 копеек с каждого.

        Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноярский районный суд <адрес> в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

         Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

        Судья-                                                                              Козлов А.Н.