Решение по делу № 2-718/2021 ~ М-827/2021 от 17.09.2021

Гражданское дело ...

...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

... ...

Луховицкий районный суд ... в составе: председательствующего судьи Борзова Д.С.,

при секретаре Абрамовой Е.С.,

с участием представителя истца Судакова А.В., представителя ответчика Администрации городского округа ... Гориной И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Д.И. к Администрации городского округа ... о понуждении заключения договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Г.Д.И. обратился в Луховицкий районный суд ... с иском, в котором просит обязать ... ... заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... площадью ... кв.м., на условиях договора аренды ...-ж от ..., сроком ... лет. В обосновании своих требований указал, что договор аренды был заключен на срок с ... до ..., согласно условий договора, а именно п. ... истец имел право возводить на данном участке здания, строения, сооружения на основании разрешения на строительство, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время, истцом выполнены работы на ... % от общего объема строительства, возведен ленточный заглубленный фундамент, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ... об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером ..., а также истцом закуплен дальнейший материал для дальнейшего строительства. В установленный срок Г.Д.И. не смог завершить строительство жилого дома, в связи с чем, ему необходимо повторно заключить договор аренды земельного участка площадью ... кв.м., фактически используемого для строительства и дальнейшего проживания.

Истец в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя Судакова А.В., который заявленные требования поддержал и просил удовлетворить их, ссылаясь на вышеизложенное.

Представитель ответчика Администрации г.о. ... Горина И.Ю., в удовлетворении заявленных требований просила отказать в полном объеме, по следующим основаниям, что Г.Д.И. является собственником жилого дома с кадастровым номером ..., степень готовности которого составляет ... %, данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН, истец в обосновании своих требований ссылается на п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Максимально предельные сроки договоров аренды земельных участков определены п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав мнение сторон, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен ст. 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от ... ...-Ж, Г.Д.И. был представлен земельный участок во временное владение и пользование, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, по адресу: ... Настоящий договор аренды был заключен сроком на ... года с ... по ..., что подтверждается п. ... договора аренды. В соответствии с ч. 3 данного договора арендатор должен вносит арендную плату ежемесячно/ежеквартально, в полном объеме, в размере установленном в приложении ... к установленному договору, не позднее ... числа текущего месяца включительно.

В подтверждение исполнения обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы истцом в суд представлены платежные документы (л.д...).

Факты своевременного и в полном объеме внесения арендной платы Г.Д.И. и нахождения на арендуемом им земельном участке объекта незавершенного строительством ответчиком не оспариваются.

Также из представленных документов усматривается, что на земельном участке, по адресу: ... возведен заглубленный ленточный фундамент, степень готовности объекта ...%, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец Г.Д.И. обратился в ..., просил повторно предоставить земельный участок в аренду под объектом незавершённого строительства. Решением от ... за № ... Администрация приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги, а именно «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Г.Д.И. было разъяснено, что заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок не представляется возможным, так как отсутствуют основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, предусмотренные п.п. 1-30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Объект незавершенного строительства соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Истечение срока ранее заключенного договора аренды земельного участка и отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства препятствием для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов не является по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от ... № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ... или такой земельный участок предоставлен до ... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Указанные положения введены в действие Федеральным законом от ... № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступили в силу с ....

Вместе с тем, действующим законодательством, предусмотрены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, которые установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был, расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, только в случае если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Из обстоятельств дела следует, что после истечения срока действия договора аренды истец продолжает пользоваться указанным земельным участком по назначению с целью осуществления строительства индивидуального жилого дома.

Кроме того, строительство истцом осуществляется в период действия разрешения на строительство данного объекта, выданного истцу в установленном законом порядке. Разрешение на строительство на земельном участке, расположенном по адресу: ..., истцом было получено сроком до ... (л.д....).

Как следует из материалов дела, истцом в установленном законном порядке были предприняты необходимые действия, направленные на строительство объекта недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке, что не оспорено и не опровергнуто ответчиком, однако в силу затрудненного финансового положения в периодом пандемии, а также наличием на иждивении двух малолетних детей, что подтверждается свидетельствами о рождении (л.д...), в установленный срок истец не смог завершить строительство.

Технический план объекта незавершенного строительства, а также актуальная выписка из ЕГРН свидетельствуют о расположении на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., площадью ... кв.м., объекта, а именно ленточного заглубленного фундамента.

Договор аренды земельного участка ...-ж от ... свидетельствует о том, что он заключался с истцом на аренду земельного участка площадью ... кв.м. сроком на ... года для индивидуального жилищного строительства и был использован по целевому назначению.

Из чего следует, что законодатель предусмотрел, что владельцу незавершенного строительства на арендованном земельном участке по договору аренды, предоставляется право на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке.

Требование об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке, Администрация к Г.Д.И. не предъявляла, заключить договор аренды земельного участка с Г.Д.И. отказалась.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает требование Г.Д.И. о понуждении заключения договора аренды, подлежат частичному удовлетворению.

Таким образом, следует обязать Администрацию г.о. ... заключить с Г.Д.И. договор аренды земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... для индивидуального жилищного строительства по адресу: ..., на три года.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Суд полагает, что установление месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу по принятию мер для заключения договора аренды между истцом и ответчиком является разумным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Г.Д.И. к Администрации городского округа ... о понуждении заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить частично.

Обязать Администрацию городского округа ... в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Г.Д.И. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:35:0040103:1803, расположенный по адресу: ..., площадью ... кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Луховицкий районный суд ... в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ....

Cудья Д.С. Борзов