Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-216/2022 (2-3195/2021;) ~ М-2964/2021 от 19.11.2021

УИД 63RS0№-75

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2022 года <адрес>

Красноглинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зинкина В.А.,

при секретаре судебного заседания Зацепиловой А.С.,

с участием представителя истца Осипова А.В.,

представителя ответчика Кораблиной Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ (2-3195/2021) по исковому заявлению Киценко В. В. к Семиной В. Б. о взыскании задатка, процентов за пользование чужими средствами,

УСТАНОВИЛ:

Киценко В. В. обратился в Красноглинский районный суд <адрес> с указанным исковым заявлением по тем основаниям, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны должны были в определенный срок, до <дата>, заключить на согласованных условиях договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Обязательство было обеспечено задатком и покупатель при подписании предварительного договора передал продавцу во исполнение своих обязательств по п. 1.5.1. предварительного договора задаток в размере <данные изъяты> рублей.

Стороны согласовали цену сделки в размере <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей покупатель был обязан выплатить в момент заключения основного договора купли-продажи. Порядок размещения денег в банковской ячейке покупатель уточнил <дата> в переписке в ответ на запрос продавца, основном договоре.

Покупатель был намерен совершить сделку, об активной позиции покупателя свидетельствует факт составления и согласование описи имущества, остающегося в квартире, а также факт уточнения <дата> порядка оплаты.

При этом истцом указано, что ответчик до <дата> (в срок, согласованный сторонами в п. 4.4, и п. 1.1, за 2 рабочих дня до <дата>) не исполнил обязательств по согласованию текста и по уведомлению о сделке и не подтвердил покупателю своей готовности к сделке. Так, ответчик не предоставил покупателю: согласованного текста основного договора по п. 4.4.; уведомления о сделке по п. 4.4.; справок по п. п. 2.1.1.-2.1.3.; согласий супругов (заявления об отсутствии супругов) по п.4.3.

Также истец указывает, что продавец не привел предмет сделки в соответствие с требованиями п. 2.1.2 предварительного договора о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных в данном объекте лиц до заключения основного договора купли-продажи и <дата> выдвинул новые условия, в соответствии с которыми довел до сведения покупателя, что в объекте недвижимости зарегистрированы Мовсисян А. Р., Мовсисян Л. А., Мовсисян Д. А., <дата> г.р, Мовсисян Н. В., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней после перехода права собственности на квартиру. Истец полагает, что наличие среди зарегистрированных лиц несовершеннолетнего существенно затрудняет переход прав и в нарушение предварительного договора значительно откладывает эту процедуру по времени.

<дата> ответчик досрочно, задолго до <дата>, добровольно возвратил покупателю 1/2 часть задатка в размере <данные изъяты> рублей из положенных <данные изъяты> рублей. В тексте расписки покупатель сослался на вину продавца в срыве сделки, на что продавец возражений не указал.

<дата> наступил срок полной выплаты остатка по п. 3.5. предварительного договора, однако ответчик пропустил срок, в связи с чем возникла задолженность в 100 000 рублей и <дата> истец обратился к ответчику с досудебным требованием о возврате задолженности в размере <данные изъяты> рублей, на которую получил отказ, в связи с чем истцом рассчитаны проценты по статье 395 ГК РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность в размере <данные изъяты> рублей, проценты на основании статьи 395 ГК РФ за период с <дата> по <дата> в размере 308,22 рублей, проценты со дня, следующего за днем вынесения решения о взыскании до дня фактического исполнения обязательства, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3206 рублей, почтовые расходы в размере 174 рубля, комиссию в размере 59 рублей.

Представитель истца Осипов А.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить. Пояснил, что ответчик ответственен за неисполнение договора, поскольку в предусмотренный предварительным договором срок не обеспечил снятие всех лиц с регистрационного учета. После представленного истцом проекта основного договора ответчик не представил иных предложений, вернул часть задатка. На доводы истца о вине продавца, изложенные в расписке, ответчик возражений не указал.

Представитель ответчика Кораблина Ю.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснила, что вина ответчика в незаключении основного договора отсутствует, основной договор не заключен в связи с несогласованием сторонами сделки его условий, вина продавца отсутствует. Условие о снятии семьи Мовсисян с регистрационного учета в течение 10 дней после перехода права собственности на квартиру было предложено в связи с опасениями невозможности приехать Мовсисяна Д.А. из учебного заведения в <адрес> для снятия с регистрационного учета до заключения основной сделки. При этом полагают, что несогласие покупателя с предложенным условием не могло быть препятствием к заключению основного договора, поскольку до <дата> Мовсисян Д.А. мог приехать в <адрес> для снятия с регистрационного учета, которое осуществляется непосредственно в день обращения. При этом указала, что изменение условий предварительного договора о порядке оплаты не было согласовано продавцом, поскольку порядок оплаты имел существенное значение для продавца, так как продавцу было необходимо приобретение другого жилья в связи с продажей спорной квартиры. Истцу было известно о дате сделке по приобретению другого жилья - <дата>, о чем ответчик предварительно сообщил истцу и указал данную дату для заключения основного договора в направленном истцу проекте. Использование банковской ячейки предполагает получение продавцом денежных средств не в день подписания основного договора, а после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, что, в свою очередь, делает невозможным использование денежных средств, причитающихся продавцу от продажи квартиры, для оплаты вновь приобретаемого жилья <дата>. Ответчик не заявлял о своем отказе от заключения основного договора на условиях предварительного договора, но так как согласовать порядок оплаты у сторон не получилось, истец настоял на возврате задатка, сумма которого была получена им от ответчика <дата> в полном объеме.

Сторонам уже <дата> после переговоров стало очевидно, что <дата> сделка купли-продажи не состоится, в связи с чем ответчик был вынужден искать заемные денежные средства для расчетов по запланированному на <дата> договору купли-продажи, в котором он выступал в качестве покупателя, а если бы сделка сорвалась из-за невозможности произвести оплату, ответчик был бы вынужден выплачивать задаток в двойном размере по данному договору. При этом истец пришел в квартиру ответчика за получением задатка и отказался от подписания соглашения о возврате задатка, самостоятельно составив расписку в подтверждение факта получения 100 000 рублей, необоснованно указав, что данная сумма является частичным возвратом задатка «в связи с неисполнением продавцом взятых на себя обязательств и отказом от основной сделки по продаже квартиры». Полагают, что поведение истца явно не свидетельствовало о намерении продолжить переговоры с ответчиком и заключить основной договор до истечения срока, указанного в предварительном договоре. Просили учесть, что поведение истца после получение задатка и сам факт его получения до истечения срока, установленного предварительным договором для заключения основного договора, свидетельствует об отсутствии у истца интереса к заключению основного договора. После получения задатка истец не направлял каких-либо предложений ответчику, сторонами основной договор не обсуждался. Заявленные требования просила оставить без удовлетворения.

Выслушав в судебном заседании представителей сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между Семиной В. Б. (продавец) и Киценко В. В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (далее – предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязуются заключить не позднее <дата> основной договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего продавцу на праве собственности (п.п. 1.1, 1.2 предварительного договора).

В соответствии с пунктами 1.2-1.5 предварительного договора стороны согласовали цену объекта в размере <данные изъяты> рублей, а также следующий порядок оплаты: задаток <данные изъяты> рублей при подписании предварительного договора и <данные изъяты> рублей при подписании основного договора купли-продажи объекта.

Пунктом 2.2.2 предварительного договора предусмотрена оплата наличными денежными средствами в момент подписания основного договора, с учетом внесенного задатка.

В соответствии с пунктом 2.1.2 предварительного договора продавец принял на себя обязательство снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в данном объекте лиц до заключения основного договора купли-продажи, о чем предоставить соответствующую подтверждающую справку.

Согласно п. 4.4 предварительного договора продавец не позднее, чем за 2 рабочих дня, обязан письменно согласовать текст основного договора купли-продажи объекта и уведомить покупателя о дате, времени и месте его заключения.

Пунктами 3.1 – 3.6 предварительного договора сторонами согласовано условие о задатке, а также последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. В случае не заключения сделки купли-продажи объекта по вине покупателя задаток покупателю не возвращается. В случае не заключения сделки купли-продажи объекта по вине продавца, в том числе, но не ограничиваясь, не соблюдение условий по п. 2.1 настоящего договора, задаток возвращается продавцом покупателю в двойном размере не позднее <дата>.

Передача задатка подтверждается распиской от <дата>.

Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрено, что указанные в нем условия основного договора купли-продажи могут быть изменены только по соглашению сторон, оформленному в письменном виде. Изменение указанных условий основного договора купли-продажи в одностороннем порядке не допускается.

Установлено, что <дата> представитель ответчика - Иванова Екатерина направила представителю истца - Кузнецовой Людмиле проект основного договора на адрес электронной почты, что не оспаривалось сторонами в процессе рассмотрения дела. Проект договора датирован <дата>.

Из пункта 5 проекта основного договора купли-продажи, подготовленного стороной продавца, следует, что ответчиком предложено изменить условия предварительного договора о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных в данном объекте лиц до заключения основного договора и доведено до сведения покупателя, что в квартире зарегистрированы Мовсисян А. Р., Мовсисян Л. А., Мовсисян Д. А., <дата> г.р, Мовсисян Н. В., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней после перехода права собственности на квартиру.

<дата> представитель истца - Кузнецова Людмила направила по электронной почте проект основного договора на иных условиях, что не оспаривалось сторонами.

Так из пункта 3 проекта основного договора, подготовленного стороной покупателя, следует, что покупателем предложено изменить условие предварительного договора о порядке оплаты: «Окончательный расчет в размере 7 400 000,00 (семь миллионов четыреста тысяч) рублей будет произведен между «Сторонами» в течение 3 (трех) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к «Покупателю» в следующем порядке:

- в день подписания между «Продавцом» и «Покупателем» настоящего договора в простой письменной форме «Покупатель» в присутствии «Продавца» помещает в банковскую ячейку в Отделении Сбербанка России (<адрес>) денежную сумму равную 7 <данные изъяты>) рублей;

- после получения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> «Покупателем» настоящего договора купли-продажи, Выписки из ЕГРН о государственной регистрации, подтверждающей переход права собственности на квартиру к «Покупателю», а также выполнение условий, изложенных в п. 7 настоящего договора, «Продавец» вправе изъять из банковской ячейки денежную сумму, равную <данные изъяты>) рублей.

С момента изъятия «Продавцом» денежной суммы в размере <данные изъяты> (семь миллионов четыреста тысяч) рублей и подписание «Продавцом» расписки в простой письменной форме, подтверждающей получение указанной суммы, расчеты между «Продавцом» и «Покупателем» по настоящему договору считаются исполненными в полном объеме.

Расходы за услуги по аренде банковской ячейки несет «Покупатель».

Также в соответствии с пунктом 5 проекта основного договора покупателя предложено изложить условие о регистрационном учете в следующей редакции: «На момент заключения настоящего договора в квартире никто не зарегистрирован и не проживает».

Стороной истца указано, что виновным в незаключении договора является продавец, который, в том числе, не выполнил условие предварительного договора о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц.

Стороной ответчика указано, что основной договор не заключен в связи с несогласованием сторонами сделки его условий, вина продавца отсутствует. Полагает, что стороной продавца могло быть обеспечено снятие всех зарегистрированных в квартире лиц до <дата>, при этом сторонами не было согласовано условие о порядке оплаты, поскольку получение денежных средств в день заключения основного договора - <дата> имело существенное значение для продавца в связи с заключением <дата> сделки по приобретению другого жилья для дочери Мовсисян Н.В., о чем истцу было известно и что впоследствии повлекло необходимость использования заемных денежных средств. Полагают, что поведение истца после получение задатка и сам факт его получения до истечения срока, установленного предварительным договором для заключения основного договора, свидетельствует об отсутствии у истца интереса к заключению основного договора и прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Сторонами не оспаривается, что иных письменных предложений о заключении основного договора и иных проектов основного договора, помимо изложенных, сторонами не направлялось.

<дата> истец получил от ответчика задаток в сумме 100000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской Киценко В.В., в которой истцом также было указано, что задаток получен в связи с неисполнением продавцом взятых на себя обязательств и отказом от основной сделки по продаже квартиры.

<дата> истцом направлена претензия о возврате задатка в двойном размере, которая оставлена ответчиком без удовлетворения по аналогичным основаниям, изложенным в ответе на претензию.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из показаний допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля Ивановой Е.Е., выступавшей риэлтором Семиной В.Б. и Мовсисян Н.В., следует, что <дата> она направила стороне покупателя проект основного договора. <дата> стороной продавца представлен проект договора на иных условиях, предусматривающих получение денежных средств через банковскую ячейку после регистрации перехода права собственности на квартиру. Подтвердила, что при показе квартиры, на встречах, а также при подписании предварительного договора истцу сообщалось о необходимости расчета наличными денежными средствами в связи с приобретением квартиры для дочери Семиной В.Б. - Мовсисян Н.В. По телефону истец отказался от оплаты наличными денежными средствами и 04.10.2021г. при встрече истец принес расписку в готовом виде и забрал задаток, после чего предъявил претензию. Пояснила, что в связи с отказом от сделки со стороны истца ответчику в период с <дата> до <дата> пришлось собирать денежные средства и брать займ для заключения сделки по приобретению квартиры на <адрес> для Мовсисян Н.В.

У суда отсутствуют основания сомневаться в показаниях свидетеля, поскольку данные показания согласуются с представленными по делу доказательствами, в том числе электронной перепиской сторон, в которой упоминается изменение покупателем условий предварительного договора в части расчета и использования банковской ячейки, а также условиями основного договора в редакции покупателя, договором купли-продажи от <дата> и сведениями ЕГРН о приобретении Мовсисян Н.В. квартиры по адресу: <адрес>А, <адрес>, распиской от <дата> о получении от Мовсисян Н.В. денежных средств за приобретенную квартиру в сумме 3800000 рублей, распиской от <дата> о получении Филяковым А.В. от Мовсисян Н.В. возврата займа в размере 2000000 рублей.

Исследовав представленные доказательства в совокупности, в том числе проекты основных договоров, направленных сторонами друг другу, выслушав показания свидетеля, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что у сторон возникли неустранимые путем переговоров противоречия в условиях основного договора.

Так, продавцом выдвинуты условия сделки, связанные с необходимостью оплаты квартиры при подписании основного договора, что было связано с заключением сделки дочерью ответчика – Мовсисян Н.В., зарегистрированной в спорном жилом помещении, по приобретению жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес>. Условия договора, представленного покупателем, об оплате стоимости квартиры путем изъятия денежной суммы из банковской ячейки после получения в Управлении Росреестра по <адрес> выписки о переходе права собственности на квартиру противоречат условиям предварительного договора об оплате объекта при подписании договора (п.1.5.2) и не позволяли получить денежные средства для заключения сделки по покупке указанной квартиры Мовсисян Н.В.

При этом покупателем выдвинуты условия о необходимости снятия с регистрационного учета семьи Мовсисян, однако в условиях договора, предоставленного продавцом, содержится условие о снятии указанных лиц с регистрационного учета в течение 10 дней после подписания договора, что связано с проживанием одного из зарегистрированных в квартире лиц в другом городе, что также противоречит условиям предварительного договора.

У суда не имеется оснований сомневаться в указанных доводах как истца, так и ответчика, поскольку данные доводы согласуются с условиями предварительного договора, а также проектами основного договора, которыми обменялись стороны.

Получение покупателем и передача продавцом задатка до истечения срока действия предварительного договора свидетельствует об отсутствии интереса сторон в заключении сделки по указанным основаниям. При этом указание истцом в расписке на вину ответчика в незаключении основного договора оценивается судом в совокупности со всеми представленными по делу доказательствами и не свидетельствует о безусловной вине ответчика в незаключении договора. Истец не направлял иных предложений о заключении основного договора до истечения предварительного договора, не обращался в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора, а забрал задаток до истечения срока действия предварительного договора без требования уплаты задатка в двойном размере.

На основании изложенного, учитывая, что после обмена предложениями в заключении основного договора стороны не смогли согласовать его окончательные условия и фактически отказались от заключения сделки при возврате задатка, суд приходит к выводу, что отсутствует вина сторон в незаключении договора и ответчик не подлежит привлечению к гражданско-правовой ответственности в виде уплаты двойной суммы задатка, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194–199 ГПКРФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Киценко В. В. к Семиной В. Б. о взыскании задатка, процентов за пользование чужими средствами - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено <дата>.

Судья: В.А. Зинкин