Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4239/2013 ~ М-3947/2013 от 13.08.2013

Р ЕШ Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 ноября 2013 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области, в составе: председательствующего Соболевой Ж.В.

с участием прокурора Фаниной О.М.,

при секретаре Дураевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Клешнина ФИО29 Клешниной ФИО30 к Месропяну ФИО31 Месропян ФИО32, Месропяну ФИО33, Месропяну ФИО34 о признании договора аренды недействительным, выселении,

у с т а н о в и л:

Первоначально истцы обратились в суд с иском к Месропяну Б.С., Месропян А.Г., в котором просили выселить их без предоставления другого жилого помещения из квартиры, расположенной по <адрес>

В ходе судебного заседания истцы уточнили требования, просили признать недействительным договор аренды жилого помещения, расположенного по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Месропяном Б.С. и Клешниными П.Г. и Т.И., выселить Месропяна Б.С., Месропян А.Г., Месропяна А.Б., Месропяна А.Б. без предоставления другого жилого помещения из квартиры, расположенной по <адрес>

К участию в деле в качестве ответчиков привлечены Месропян А.Б., Месропян А.Б.

В судебном заседании представители истцов Козик В.В., Баженов О.В., действующие по доверенностям, уточненные исковые требования поддержали. Суду пояснили, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели у ответчиков за 2 050 000 рублей (из которых 1 305 000 рублей личные средства истцов, 745 000 рублей полученные по кредитному договору) квартиру, расположенную по <адрес> Одновременно, ДД.ММ.ГГГГ истцы под влиянием обмана были вынуждены заключить с ответчиком Месропяном Б.С. договор аренды жилого помещения, так как он стал отказываться от сделки по продаже квартиры, поскольку считал, что он получит на 50 000 рублей меньше, чем предполагалось, а поскольку истцы выплатили ответчику 1 305 000 рублей, они вынуждены были подписать договор аренды, по условиям которого Месропяны имели право проживать в спорной квартире до февраля 2014 года, а платой за аренду будут недополученные ими 50 000 рублей, при этом в договоре аренды, то есть ДД.ММ.ГГГГ дата заключения договора отсутствовала. ДД.ММ.ГГГГ истцам был предоставлен кредит в сумме в 745 000 рублей, и эта сумма была переведена на счет ответчика в полном объеме. После чего Месропян Б.С. ДД.ММ.ГГГГ написал расписку о получении денежных средств и обязался выселиться из спорной квартиры до ДД.ММ.ГГГГ года, однако до настоящего времени ответчик Месропян Б.С. и его члены семьи из спорной квартиры не выехали. Представители истцов просят удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Месропяна Б.С. – Рудниченко Т.И., действующая по доверенности, иск не признала. Суду пояснила, что ответчики проживают в спорном жилом помещении на законных основаниях – на основании договора аренды, заключенного между сторонами. Договор аренды был составлен в двух экземплярах, но так как стороны не могли прийти к соглашению, он переписывался несколько раз. Основанием для заключения договора аренды послужило то, что изначально стоимость квартиры составляла 2 150 000 рублей, на квартиру было несколько покупателей. Однако истцы предложили заплатить на 100 000 рублей меньше, но при этом ответчики могли оставаться проживать в спорной квартире, поэтому квартира была продана за 2 050 000 рублей. Расписка о получении Месропяном Б.С. ДД.ММ.ГГГГ денежных средств и обязанности выехать из квартиры ДД.ММ.ГГГГ была написана для банка, поскольку в противном случае истцам не был бы предоставлен кредит. В случае выселения ответчиков из спорной квартиры, истцы должны заплатить им 100 000 рублей. В удовлетворении иска просит отказать.

Ответчики Месропян А.Г., Месропян А.Б., Месропян А.Б. о дне слушания дела извещены, в судебное заседание не явились, письменно просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полгавшего иск в части выселения подлежащим удовлетворению, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 3 ст. 179 ГК РФ).

По смыслу ст.179 ГК РФ под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

<данные изъяты> Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Месропяном Б.С., Месропян А.Г., с одной стороны, и Клешниным П.Г., Клешниной Т.И., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> Стоимость квартиры сторонами определена в размере 2 050 000 рублей, из которых 1 305 000 рублей Месропяны получили до подписания договора за счет собственных денежных средств Клешниных, сумму в размере 745 000 рублей Месропяны получат в течение пяти банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности к Клешниным в государственном регистрирующем органе и предоставления договора в Самарское отделение № ОАО «Сбербанк России, из средств кредита, предоставляемого Клешниным по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (п.3 договора). Договор купли - продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ года. Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ выдано Клешниным ДД.ММ.ГГГГ года. Данные обстоятельств подтверждаются копиями кредитного договора № 595261, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и Клешниными, по условиям которого банк предоставил заемщикам 745 000 рублей на покупку квартиры, по <адрес>; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года; свидетельством о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ года; распиской Месропяна Б.С. от ДД.ММ.ГГГГ о получении от Клешнина П.Г. денежной суммы в размере 1 305 000 рублей в качестве частичной оплаты за продаваемую квартиру; распиской Месропяна Б.С. от ДД.ММ.ГГГГ о получении от Клешнина П.Г. денежной суммы в размере 745 000 рублей за проданную квартиру и обязанности освободить квартиру ДД.ММ.ГГГГ года. Сторонами указанные обстоятельства не оспаривались.

Также судом установлено, что между этими же сторонами был заключен договор аренды жилого помещения – квартиры, расположенной по <адрес>, датированный ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого, Клешнины, действующие на основании свидетельств о праве собственности, передали Месропяну Б.С. во временное пользование жилое помещение, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. П.6.6 договора содержит условие о том, что ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение продано Месропяном Б.С. за 2 050 000 рублей Клешниным, на 50 000 рублей меньше чем просил Месропян Б.С. В связи с этим стороны договорились, что Месропян со своей семьей будет занимать квартиру по договору аренды сроком на шесть месяцев (с ДД.ММ.ГГГГ -ДД.ММ.ГГГГ г) и оплачивать эти шесть месяцев только всю сумму, указанную выше по квартплате жилого помещения. В случае, если Клешнины попросят досрочно освободить данное жилое помещение они должны будут оплатить Месропяну 100 000 рублей в течение суток, с момента предложения освободить жилое помещение. В случае неуплаты 100 000 рублей в указанный срок взыскивается пеня в размере 0,5 % от 100 000 рублей за каждый день неуплаты.

Представители истцов пояснили, что Клешнины намерений сдавать в аренду жилое помещение не имели, однако вынуждены были подписать ДД.ММ.ГГГГ договор аренды. Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, определена стоимость жилого помещения - 2 050 000 рублей. У истцов в наличии имелись деньги в сумме 1 305 000 рублей, эта сумма была перечислена ответчику после подписания ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора на получение кредита в сумме 745 000 рублей, для оплаты оставшейся суммы за квартиру. ДД.ММ.ГГГГ в день подписания договора купли-продажи квартиры Месропян отказался подписывать договор, мотивировав это тем, что банк при выдаче истцам кредита удержит денежную сумму в размере 50 000 рублей, и соответственно Месропян получит оставшуюся сумму за квартиру в меньшем размере. Поскольку у истцов указанной суммы с собой не было, и, находясь под давлением Месропяна и его риэлтора, они подписали заполненный договор аренды на указанных условиях, и только после этого договор купли-продажи квартиры был подписан, и со всеми документами был сдан на регистрацию. При подписании договора аренды дата заключения договора не была проставлена, о том, что договор аренды датирован ДД.ММ.ГГГГ истцы узнали вечером ДД.ММ.ГГГГ из телефонного разговора с ответчиком. Истцам экземпляр договора аренды не был передан, поэтому они не смогли ознакомиться с его условиями. Также, ДД.ММ.ГГГГ с риэлтором ответчика пыталась связаться подруга истицы относительно даты договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ Клешниными были получены свидетельства о праве собственности на квартиру, и в этот же день Месропяну была перечислена оставшаяся сумма в размере 745 000 рублей, о чем была написана расписка. Истцы полагали, что подписанный ими договор аренды является формальным, и ответчики выселятся из принадлежащей им квартиры до ДД.ММ.ГГГГ года, как это указано в расписке о получении денег.

Пояснения представителей истцов подтверждаются распечаткой SMS – сообщений, предоставленных ОАО «Вымпелком» Тольяттинский филиал, из которых видно, что ДД.ММ.ГГГГ с номера № принадлежащего ФИО12, на номер 89272144883, принадлежащий риэлтору ответчика ФИО13 в 21.16 ч было отправлено SMS сообщение. Из представленной суду расшифровки видно, что SMS сообщение содержало текст ФИО35, Почему в договоре аренды <адрес> Вы поставили неправильную дату подписания договора? Подписали договор сегодня 25 июля, а Вы поставили ДД.ММ.ГГГГ. Позвоните мне. Своим молчанием Вы вынуждаете меня обратиться за помощью к юристу по жилищным вопросам».

Свидетель ФИО14 в судебном заседании пояснила, что помогала Клешниной Т.И. в подборе квартиры, подготовке документов. Продажей спорной квартиры занимался риэлтор фирмы «Атланта» - ФИО36 Продавцами была установлена стоимость квартиры 2 050 000 рублей, стороны договорились, что часть суммы покупатель заплатит наличными, часть после получения ипотеки. Была проведена оценка, согласно которой стоимость квартиры составила 2 050 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор на эту же сумму. ДД.ММ.ГГГГ истица подписала кредитный договор, в договоре купли-продажи также была указана сумма 2 050 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ через час после подписания кредитного договора позвонила истица и сказала, что Месропян хочет продать квартиру дороже, на что она сказала, что это неважно, поскольку предварительный договор уже заключен. ДД.ММ.ГГГГ они все вместе встретились в банке, расположенном на <адрес>, для передачи продавцу части денег, которая у истицы была наличными. Месропян получил денежные средства, но почему-то перечислил их на счет своего сына. По их просьбе ответчик на обратной стороне квитанции, выданной в банке, написал, что деньги были переведены на счет сына. Затем они пришли в МФЦ, но она почти сразу ушла оплачивать гос.пошлину за оформление документов, когда она вернулась документы на регистрацию были сданы, выдана расписка о их получении. Также ей (свидетелю) стороны сказали, что заключили договор аренды, однако ответчик договор не дал, пояснив, что договор есть у истицы, но как потом выяснилось ей этого договора также не дали. Вечером этого же дня ей позвонила истица и сказала, что договор аренды датирован ДД.ММ.ГГГГ года, хотя на самом деле он был подписан ДД.ММ.ГГГГ года. Она (свидетель) сразу отправила риэлтору Иевлевой SMS - сообщение, по поводу незаконности данного договора, она спрашивала, почему в договоре поставили дату ДД.ММ.ГГГГ года, а не ДД.ММ.ГГГГ года. Риэлтор ей сообщила, что это не имеет никакого значения. ДД.ММ.ГГГГ истица получила документы на квартиру, обзвонила всех, и договорилась о встрече в банке, ответчик написал расписку о получении им всей суммы за квартиру и о том, что он обязуется выселиться из квартиры. Квартира покупалась истцами для сына, который проживает на съемной квартире, и поэтому необходимости в заключении договора аренды не было, так как тогда бы истица оплачивала кредит и съемную квартиру, а это двойные расходы.

Свидетель ФИО15 - ведущий специалист по взаимодействию с правоохранительными органами в компании «Вымпелком» пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ с номера 9608490205, абонента компании Билайн ФИО14 было отправлено SMS сообщение. Текст SMS сообщений в их базе не сохраняется и не отражается. При этом в телефоне задним числом SMS сообщение создать невозможно.

Представитель ответчика, оспаривая доводы истцов, пояснила, что изначально стоимость квартиры была определена в размере 2 150 000 рублей, о чем истцам было сообщено в устной форме. Истцы могли заплатить на 100 000 рублей меньше, но при этом ответчик мог остаться проживать в спорной квартире. Поэтому ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды. Никаких действий, имеющих намерение обмануть истцов и ввести в заблуждение относительно условий договора аренды, Месропян не совершал, поскольку истцы добровольно подписали договор на указных в нем условиях.

Суд отклоняет доводы представителя ответчика, поскольку из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ четко видно, что Месропяном квартира истцам была продана на 50 000 рублей меньше. Представителем ответчика имеющиеся разночтения в сумме не были устранены, доказательств, что первоначальная стоимость спорной квартиры была определена в размере 2 150 000 рублей, не представлено. Суд считает, что Клешнины заключили договор аренды под влиянием обмана, поскольку ответчик под предлогом невыплаты банком всей суммы по кредитному договору, и, зная, что на момент подписания договора купли-продажи у истцов отсутствовала необходимая денежная сумма, ввел их в заблуждение относительно характера договора аренды, его условий, предмете. Из пояснений свидетеля ФИО14 видно, что истцами квартира покупалась для сына, поскольку он жил на съемной квартире, оплачиваемой Клешниными. Для покупки квартиры истцами был заключен кредитный договор. В связи с этим, необходимости в заключение договора аренды на крайне невыгодных условиях, при которых Клешнины не могли пользоваться принадлежащим им имуществом в течении шести месяцев, а в случае предъявления требования Месропяну освободить спорое жилое помещение, они обязаны были выплатить ему 100 000 рублей, а в случае неуплаты на эту сумму начисляется пеня в размере 0,5 %, у истцов не имелось. Поэтому доводы представителя ответчика об осведомленности истцов об условиях договора аренды несостоятельны, поскольку если бы истцы изначально были ознакомлены с условиями договора аренды, они не стали бы его подписывать. В связи с этим суд приходит к выводу, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был подписан истцами под влиянием недобросовестных действий ответчика, заключающихся в умышленном создании у истцов ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Доводы представителя ответчика относительно даты заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ суд считает несостоятельными, поскольку право собственности Клешниных было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, о чем стало известно ДД.ММ.ГГГГ года, при получении истицей свидетельства о государственной регистрации права. Поэтому договор аренды не мог быть заключен ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку на эту дату свидетельства о праве собственности истцами не были получены, а в договоре аренды прямо указано, что арендодатели действуют на основании свидетельств о праве собственности. Доказательств достоверно свидетельствующих о том, что стороны встречались ДД.ММ.ГГГГ и между ними был заключен договор аренды, ответчиком суду не представлено. Вместе с тем, доводы истцов о заключении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ подтверждаются расшифровкой SMS сообщения от ДД.ММ.ГГГГ посланного ФИО14 на телефон Иевлевой, показаниями свидетеля ФИО14, пояснившей суду, что ДД.ММ.ГГГГ она направляла риэлтору ответчика SMS сообщение с просьбой разъяснить причину указания в договоре аренды дату заключения ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцы не являлись собственниками жилого помещения, право собственности зарегистрировано не было, поэтому суд считает договор аренды ничтожным (ст.168 ГК РФ.)

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет прав владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования.

Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основания, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Истцами обязательства по договору купли-продажи квартиры, заключенному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ года, исполнены, что подтверждается распиской ДД.ММ.ГГГГ года. Из текста данной расписки следует, что Месропян Б.С. обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить квартиру, расположенную <адрес> Право собственности истцов на спорное жилое помещение было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года.

Судом установлено, что ответчики добровольно освободить спорное жилое помещение отказываются, истцы не согласны на проживание ответчиков в принадлежащем им жилом помещении.

В связи с чем, суд считает, что ответчики пользуются жилым помещением, им не принадлежащим, чем нарушены права истца, предусмотренные п. 2 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Таким образом, поскольку у ответчиков право пользования спорным жилым помещением прекращено, а они продолжают проживать в спорном жилом помещении, и тем самым, нарушая права истцов как собственников по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, поэтому ответчики должны быть, выселены из жилого помещения, расположенного по <адрес>

Руководствуясь ст.ст.12, 153,167, 168,179 ГК РФ, 30,35 ЖК РФ, 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Иск Клешнина ФИО20 Клешниной ФИО21 удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды жилого помещения, расположенного по <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Месропяном ФИО22 и Клешниным ФИО23, Клешниной ФИО24

Выселить без предоставления другого жилого помещения Месропяна ФИО25, Месропян ФИО26, Месропяна ФИО27, Месропяна ФИО28 из квартиры, расположенной по <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский облсуд через Центральный райсуд г. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Соболева Ж.В.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ