Решение по делу № 2-47/2015 (2-1451/2014;) ~ М-1224/2014 от 17.07.2014

Дело № 2-47/2015

Поступило в суд 17.07.2014 г.

<данные изъяты>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

                                05 марта 2015 года            г.Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Лихницкой О.В., при секретаре Уваровой Ю.В., с участием представителя истца Ковалевского Д.Г., представителя ответчика Поповой О.В., представителя третьего лица Коржовой В.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фалалеевой А. Ф. к Администрации муниципального образования г.Бердска Новосибирской области о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение,-

У с т а н о в и л :

Фалалеева А.Ф. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования г.Бердска Новосибирской области, о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение, общей площадью 264,7 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. В обоснование иска указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также нежилого помещения общей площадью 221,6 кв.м. по указанному адресу. В 2013 году истцом был возведен пристрой к существующему нежилому помещению со стороны хозяйственного двора. При обращении в администрацию МО г.Бердска за разрешением на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, истцом был получен отказ по той причине, что объект уже построен без разрешения на строительство. Пристрой отвечает требованиям строительных норм и правил, а также санитарных норм и правил, что подтверждается Актом проверки Роспотребнадзора.

Истец Фалалеева А.Ф. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя по доверенности.

Представитель истца Ковалевский Д.Г., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что Администрация МО г.Бердска не является собственником земельного участка, расположенного под <адрес>. Землей могут распоряжаться только собственники. Реконструкция и строительство пристроя осуществлено в границах земельного участка, за исключением участка, над которым раньше располагался балкон, принадлежащий Фалалеевой А.Ф. Среди собственников жилого <адрес> было проведено общее собрание в виде очного голосования, которые дали согласие на строительство пристроя и на использование части земельного участка. Решение общего собрания не оспорено.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования г.Бердска, действующая на основании доверенности О.В. Попова, в судебном заседании иск не признала. В возражениях пояснила, что основанием для отказа в иске согласно судебной практике, является непринятие истцом мер к легализации постройки. Разрешение на строительство пристроя истцом в установленном порядке получено не было. Протокол общего собрания собственников дома является недопустимым доказательством, поскольку в голосовании принимали участие не все собственники. Кроме того, истцом нарушены нормы Градостроительного Кодекса РФ, так как объект выходит за границы градостроительного плана.

Представитель третьего лица ЖСК-17 - Коржова В.К. считает исковые требования подлежащими удовлетворению. Пояснила, что раньше на месте пристроя находилась помойка. Сейчас собственник все облагородил, возле дома наведен порядок. Кроме того, проводилось общее собрание собственников <адрес>, истцом был представлен проект пристройки и истцу было дано согласие на то, чтобы оставить пристрой в том виде, в котором он имеется, а также на использование части земельного участка. Решение общего собрания никем не оспаривалось.

Заслушав представителя сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании договора купли-продажи от 10.02.2005 года истцу принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 1311 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.4).

Кроме того, на основании договора купли-продажи от 10.02.2005 года Фалалеевой А.Ф. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 221,6 кв.м., номера на поэтажном плане: 10, 11, 13-19, 21, 30, 40. Этаж: 1, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 августа 2013 года (л.д.6).

20 ноября 2013 года Фалалеева А.Ф. обращалась в Администрацию МО <адрес> с просьбой выдать разрешение на реконструкцию нежилого помещения (Кафе «Смайл Сити»), расположенного на 1 этаже <адрес> (л.д.36-38).

Уведомлением от 22 ноября 2013 года истцу было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию на основании ст. 51 п.13 ГрК РФ, в связи с несоответствием представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а именно, параметры проектируемой пристройки выходят за границы градостроительного плана земельного участка (л.д.7).

Несмотря на отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, в 2013 году Фалалеевой А.Ф. осуществлен пристрой к нежилому помещению Кафе, что подтверждается техническим паспортом, выданным ОГУП «Техцентр НСО» 08 мая 2014 года (л.д.49-52), в результате чего, площадь нежилого помещения увеличилась до 264,7 кв.м.

Представителем ЖСК-17 представлен протокол № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому Фалалеевой А.Ф. было разрешено оставить пристроенное нежилое помещение в том виде, в котором оно построено, а также согласовано использование Фалалеевой А.Ф. части земельного участка жилого <адрес> для размещения этого пристроя к нежилому помещению, согласно проекта.

В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку истец лишена возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на принадлежащее ей имущество – избранный ею способ защиты права является единственным способом восстановить право. Однако, учитывая отсутствие разрешения на строительство, вышеуказанный пристрой является самовольной постройкой. Лишь при исследовании доказательств соответствия самовольной постройки необходимым нормам, правилам и отсутствием нарушений суд может признать право собственности на недвижимое имущество.

В рамках данного гражданского дела судом назначалась судебная строительная экспертиза (л.д.93-94).

Согласно заключению эксперта ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ», при строительстве пристроя к существующему нежилому помещению (здание кафе), общей площадью 221,6 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, требования строительных норм и правил соблюдены. Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» общее техническое состояние исследуемого пристроя соответствует исправному состоянию (л.д.96-112).

Кроме того, согласно Акта проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя от 06 марта 2014 года, выданного Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новосибирской области, все ранее выявленные нарушения в работе кафе устранены, а именно, проведена шумоизоляция вентиляционных коробов, заменен частотный регулятор на вентиляции, проведено техническое обслуживание вентиляционной системы (л.д.31-34).

В соответствии с п.14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

В соответствии с Ведомственными строительными нормативами ВСН-61-89 «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утв. Приказом Госкомархитектуры от 26.12.1989г. №250, под реконструкцией жилого дома понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, пристроек, а при наличии оснований – частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замена изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории. К реконструктивным работам относятся: устройство отдельного входа, устройство тамбура-входа, устройство козырьков и навесов, создание и ликвидация оконных и дверных проемов, изменение материалов и пластики внешних конструкций и другие работы по фасаду здания.

Исходя из проектной документации, представленной истцом, суд приходит к выводу, что произведенные истцом работы являются реконструктивными работами (л.д.8-28).

В соответствии со ст.290 ч.1 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч.1 ст.246, ч.1 ст.247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 1 ст.36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу ч. 4 ст.36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Из обстоятельств дела установлено, что устройством пристроя в той части, где ранее находился балкон, принадлежащий истцу, фактически изымается из общего пользования часть земельного, поскольку он будет использоваться только в интересах собственника Фалалеевой А.Ф.

Однако, согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу пункта 2 статьи 44 ЖК РФ, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 1 ст.46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с требованиями закона, истцом представлены доказательства получения согласия необходимого количества собственников дома на проведение работ по реконструкции нежилого помещения и использование части земельного участка, то есть уменьшения размера общего имущества.

При рассмотрении дела не установлено обстоятельств, перечисленных в ч.3 ст.222 ГК РФ, являющихся основанием для отказа в удовлетворении настоящих требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Иск Фалалеевой А. Ф. удовлетворить.

Признать за Фалалеевой А. Ф. право собственности на реконструированное нежилое помещение, общей площадью 264,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления полного текста решения, с подачей жалобы через Бердский городской суд.

    Судья                                                                       О.В. Лихницкая

<данные изъяты>