Решение от 18.04.2019 по делу № 2-1076/2019 от 04.04.2019

Дело №2-1076/2019

УИД 23RS0003-01-2019-001930-25

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

18 апреля 2019 года                                                       город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                         Грошковой В.В.,

при секретаре    Делиболтоян А.Э.,

с участием представителя истца Козей Е.К.,

представителя ответчика Лычагиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зириновой Н. А. к Кансузьян В. С. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л :

Зиринова Н. А. обратилась в суд с иском к Кансузьян В. С. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что 25.02.2019 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Анапа, пр. Революции, <адрес>. Согласно п. 2.1 данного договора цена проданных помещений составила 3 500 000 руб за помещение с кадастровым номером №; 9 000 000 руб за помещение с кадастровым номером №; 31 000 000 руб за помещение с кадастровым номером №556 и 89 370 000 руб за помещение с кадастровым номером №.

В разделе 3 договора купли-продажи указано, что помещения правами третьих лиц не обременены, в споре (под арестом) не состоят.

Однако истцу стало известно, что 1.12.2018 года ответчик заключила договоры аренды проданных помещений с АО «Ленстрой» на помещение с кадастровым номером №; с Частной компанией с ограниченной ответственностью «СВИФТ ТЕКНИКАЛ ФИО6» (Нидерланды) в отношении части помещения с кадастровым номером №. Таким образом в настоящее время и до 31.10.2019 года истец не может использовать эти помещения по своему усмотрению ввиду обременения их арендаторами.

В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 166, 167, 179 ГК РФ, истец просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости от 25.02.2-019 года, заключенный между Зириновой Н.А. и Кансузьян В.С. в отношении нежилых помещений по адресу: г. Анапа, пр. Революции, <адрес>; применить последствия недействительности сделки путем прекращения права частной собственности Зириновой Н.А. в отношении указанных в договоре купли-продажи помещений; восстановить Кансузьян В.С., зарегистрировав за ней в ЕГРН право частной собственности в отношении вышеуказанных нежилых помещений, являющихся предметом договора купли-продажи от 25.02.2019 года; обратить решение суда к немедленному исполнению.

В судебном заседании представитель истца Зириновой Н.А. – Козей Е.К., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям. Одновременно суду указал, что фактически договорные отношения прекращены, так как имущество возвращено продавцу, а уплаченные по договору денежные средства возвращены продавцом покупателю. Также просил суд обратить решение к немедленному исполнению, ссылаясь на то, что ввиду наличия в ЕГРН записи о переходе права собственности арендаторы помещений не знают кому платить арендную плату, в связи с чем ответчик, которая в настоящее врем фактически владеет помещениями, может понести убытки в виде недополученной аренды, которые потом может возложить на истца.

Представитель ответчика Кансузьян В.С. – Лычагина М.В., действующая на основании доверенности, согласилась с заявленными требованиями, суду пояснила, что действительно договорные отношений прекращены, имущество возвращено ответчику, истцу вернули денежные средства. При заключении договора купли-продажи о наличии арендаторов покупателю не сообщалось, в договоре данное обстоятельство также отражено не было. Против обращения решения суда к немедленному исполнению не возражала.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 25.02.2019 года между Кансузьян В.С. (Продавец) и Зириновой Н.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Анапа, пр. Революции, <адрес>:

- помещение площадью 94,4 кв.м. с кадастровым номером № (подвал №), помещение №,

- помещение площадью 225,1 кв.м. с кадастровым номером № (этаж №), помещение №,

- помещение площадью 701,4 кв.м. с кадастровым номером № (этаж №, этаж №), помещение №,

- помещение площадью 1608 кв.м. с кадастровым номером № (этаж №,этаж №), помещение №.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи цена указанных помещений установлена в размере 3 500 00 руб за помещение с кадастровым номером №; 9 000 000 руб за помещение с КН №; 31 000 000 руб за помещение с КН № и 89 370 000 руб за помещение с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 3.1 и 3.2 договора купли-продажи указанные в договоре помещения правами третьих лиц не обременены, в споре (под запетом) не состоят, ограничений в пользовании не имеют.

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи от 21.02.2019 года переход права собственности на спорные помещения от Кансузьян В.С. к истцу Зириновой Н.А. зарегистрирован в ЕГРН 28.02.2019 года, что подтверждается отметками о регистрации на договоре купли-продажи и выписками из ЕГРН от 4.03.2019 года.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п.2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Из пояснений представителя истца, а также представленных в материалы дела копий договоров аренды следует, что 01.12.2018 года между ИП Кансузьян В.С. и АО «Ленстрой» был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого ответчик передала в аренду часть нежилого помещения общей площадью 113,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Анапа, пр. Революции, <адрес> сроком действия до 31.10.2019 года.

Кроме того 01.12.2018 года между ИП Кансузьян В.С. и Частной компанией с ограниченной ответственностью «СВИФТ ТЕКНИКАЛ (Россия) ЛИМИТЕД» был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого ответчик передала в аренду часть нежилого помещения общей площадью 19,3 кв.м., находящегося в здании по адресу: г. Анапа, пр.Революции, <адрес>, помещение №18, сроком до 31.10.2019 года.

Также между ИП Кансузьян В.С. и Частным обществом с ограниченной ответственностью «САУТ СТРИМ ТРАНСПОРТ Б.В.» был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого в аренду было передано часть нежилого помещения общей площадью 182 кв.м., находящееся в здании №<адрес> по пр. Революции, помещение №18, сроком до 31.10.2019 года.

Таким образом на момент заключения между истцом и ответчиком 25.02.2019 года договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по пр. Революции, <адрес> г. Анапа, часть проданного ответчиком истцу имущества была обременена правом аренды с другими лицами сроком до 31.102019 года, при том в договоре купли-продажи о данном обременении указано не было, о наличии арендаторов истцу также сообщено не было, что в силу ст.ст. 166,167, 179 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана со стороны продавца.

В судебном заседании представители сторон не отрицали тот факт, что приобретенные по договору купли-продажи от 25.02.2019 года нежилые помещения возвращены истцом ответчику, а ответчик вернул истцу полученные по договору купли-продажи денежные средства в добровольном порядке, что дает суду основания полагать, что последствия недействительности сделки в виде возврата полученного сторонами по сделке сторонами применены и исполнены, за исключением погашения в ЕГРН записи о переходе права собственности на спорное недвижимое имущество.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании договора купли-продажи недвижимости от 25.02.2019 года и применении последствий его недействительности в виде прекращения права собственности истца на спорное имущество и восстановления на него права собственности ответчика подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным.

По общим правилам, установленным ст. 131 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности на объекты недвижимого имущества возникает с момента такой регистрации права в ЕГРН.

Из выписок из ЕГРН от 4.03.219 года на нежилые помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи от 25.02.2019 года, следует, что собственником данных помещений является истец Зиринова Н.А., в силу гражданского законодательства при переходе права собственности право аренды сохраняется, соответственно в данном случае именно истец Зиринова Н.А. является лицом, имеющим право взимать арендную плату с переданного в аренду по договорам от 1.12.2018 года аренды недвижимого имущества. Учитывая, что спорное недвижимое имущество фактически передано ответчику, однако право собственности истца на него в ЕГРН не аннулировано и не прекращено, принимая во внимание, что условиями договоров аренды от 1.12.2018 года предусмотрена ежемесячная арендная плата, суд приходит к выводу о том, что замедление исполнения настоящего решения может привести к убыткам ответчика, который лишен права на получение арендной платы от сданных в аренду по договорам аренды от 1.12.2018 года помещений.

В связи с чем настоящее решение подлежит обращению к немедленному исполнению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 212 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 25.02.2019 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░. ░., ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░. ░░░░░, ░░. ░░░░░░░░░, <░░░░░>

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 25.02.2019 ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░. ░░░░░, ░░. ░░░░░░░░░, <░░░░░>:

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 94,4 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № (░░░░░░ №1), ░░░░░░░░░ №269-275,

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 225,1 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № (░░░░ №1), ░░░░░░░░░ №18,

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 701,4 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № (░░░░ №1, ░░░░ №2), ░░░░░░░░░ №2,

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 1608 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № (░░░░ №1,░░░░ №2), ░░░░░░░░░ №3.

░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░. ░░░░░, ░░. ░░░░░░░░░, <░░░░░>:

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 94,4 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № (░░░░░░ №1), ░░░░░░░░░ №269-275,

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 225,1 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № (░░░░ №1), ░░░░░░░░░ №18,

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 701,4 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № (░░░░ №1, ░░░░ №2), ░░░░░░░░░ №2,

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 1608 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № (░░░░ №1,░░░░ №2), ░░░░░░░░░ №3.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ :

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18.04.2019 ░░░░.