Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1562/2016 ~ М-1299/2016 от 24.05.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«26» июля 2016 года                                                                                               с. Красный Яр        

Красноярский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Фаттаховой Т.В.,

при секретаре Холкиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1562/2016 по исковому заявлению ООО «Самарский ипотечно-земельный банк» к ФИО3 о регистрации договора залога,

                                                                  УСТАНОВИЛ:

ООО «Самарский ипотечно-земельный банк» обратился в Красноярский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ФИО4 был заключен кредитный договор № с лимитом выдачи по кредитной линии в размере 2 500 000 рублей. В обеспечение указанного договора между истцом и ответчиком был заключен договор залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 1.3 договора залога недвижимости залогодатель заложил залогодержателю семь земельных участков в <адрес>, участки №.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Банком после обращений к ФИО3 с просьбой зарегистрировать залог направлено требование о явке на регистрацию обременения в виде ипотеки по указанному договору, однако на регистрацию в назначенное время ФИО3 не явился и полномочного представителя не направил.

Истец считает, что, ответчик уклоняется от регистрации договора залога недвижимости в Росреестре и его неявка является единственной причиной в отказе регистрации договора залога. Указанная причина лишает истца возможности подачи искового заявления на обращение взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст.ст. 131, 165, 309, 310 ГК РФ истец просит суд:

1. Вынести решение о регистрации Договора залога недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ и обременения - ипотеки на имущество, принадлежащее на нраве собственности ФИО3:

- Земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, который принадлежит Залогодателю на праве собственности.

- Земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, который принадлежит Залогодателю на праве собственности.

- Земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, который принадлежит Залогодателю на праве собственности.

- Земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, который принадлежит Залогодателю на праве собственности.

- Земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, который принадлежит Залогодателю на праве собственности.

- Земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, который принадлежит Залогодателю на праве собственности.

- Земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, который принадлежит Залогодателю на праве собственности.

2. Взыскать с ФИО3 в пользу Обществоа с ограниченной ответственность «Самарский ипотечно-земельный банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 (четыре тысяч) руб.

Указать, что решение является основанием для внесения записей об обременении в виде ипотеки (регистрации залога) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить. Пояснил, что истцом не пропущен срок исковой давности, поскольку введена процедура конкурсного производства.

Представитель ответчика в судебном заседании просила отказать в заявленных исковых требованиях, поскольку на заключение договора залога не было согласия супруги ответчика, договор от имени истца был подписан ненадлежащим лицом, кроме того, заявила ходатайство о применении срока исковой давности.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, однако конверт вернулся с отметкой «Истек срок хранения».

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом, причина неявки суду не известна, в адрес суда направил копию дел правоустанавливающих документов.

Выслушав в судебном заседании представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Общество с ограниченной ответственность «Самарский ипотечно-земельный банк» и ФИО4 был заключен кредитный договор № с лимитом выдачи по кредитной линии в размере 2 500 000 рублей.

В обеспечение указанного кредитного договора между ООО «Самарский ипотечно-земельный банк» и ответчиком ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога недвижимости №

В соответствии с п. 1.3 договора залога ответчик заложил истцу следующее недвижимое имущество:

- земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №;

- земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №;

- земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №;

- земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №;

- земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №;

- земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №;

- земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 1500,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №.

Принадлежность указанных земельных участков ФИО3 подтверждается выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 10 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанный договор подлежит государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации.

При этом установлено, что с момента заключения договора залога 29.07. 2014 г., истец впервые обратился за регистрацией указанного договора залога ДД.ММ.ГГГГ.

Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ было отказано в государственной регистрации указанного договора залога и ограничения (обременения) - ипотеки на указанные земельные участки.

В качестве оснований приостановления и отказа в регистрации Управлением Росреестра по Самарской области указано, в том числе, что за регистрацией обратилась только одна сторона договора, в связи с чем истец и обращается в суд с иском, посчитав, что уклонение второй стороны договора от регистрации договора залога, является единственным препятствием для его регистрации.

     На основании п. 1 ст. 16 Федерального Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При рассмотрении данного спора суду также необходимо установить все значимые обстоятельства, в том числе совершение сделки в надлежащей форме, содержание в договоре всех существенных условий договора, исполнение сделки обеими сторонами.

Однако судом установлено, что имеются иные основания для отказа в государственной регистрации ипотеки на указанные земельные участки, на что указано в сообщениях Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав, и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух и многосторонних сделках.

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем так же должно быть указано на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. В соответствии с п.2 указанной статьи, договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. В соответствии с п.3 указанного закона, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Установлено в судебном заседании, что 13.04. 2016 г. истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации ограничения в виде ипотеки на вышеуказанные земельные участки по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ №/З.

Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ и сообщения об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, на государственную регистрацию представлен договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО « Самарский ипотечно- земельный банк» в лице и.о. президента банка ФИО1, действующего на основании Устава и ФИО3.

На основании п.1 ст. 16оГражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Представленный договор подписан и.о. президента Банка ФИО1, действующего на основании Устава, однако представленный на регистрацию Устав, утвержденный ДД.ММ.ГГГГ информации о полномочиях и.о.президента Банка не содержит. Документы, подтверждающие полномочия ФИО1 на заключение и подписание договора залога, на государственную регистрацию представлены не были.

На основании статьи 55 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст. 12 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации ипотеки орган по государственной регистрации вносит в Единый государственный реестр прав сведения об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда в случае, если договор об ипотеке, договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержат такое условие или сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке при условии, что договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат данное условие, нотариально удостоверены.

Согласно пункта 2.3.6. представленных на государственную регистрацию договоров залога, стороны договорились что, залогодержатель имеет право реализовать заложенное имущество без обращения в судебные органы и удовлетворить свои требования по кредитному договору.

Однако, представленный на государственную регистрацию договор залога, предусматривающий внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, не удостоверен нотариально, а заключен в простой письменной форме.

На основании пункта 2.3.4. представленного на государственную регистрацию договора залога недвижимого имущества № от 29.07.2014г. залогодержатель имеет право в случае неисполнения заемщиком в срок своих обязательств по кредитному договору изъять из его владения предмет залога и хранить его у себя до выполнения обязательств по кредитному договору, застраховав его за счет залогодателя на срок, в течение которого предмет залога будет реализован, что противоречит. п. 2 ст. 235ГК РФ, согласно которой принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, установленных указанной статьей, а так же противоречит ст. 237 ГК РФ, согласно которой изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В соответствии с п.2 ст. 16 Федерального закона №122 - ФЗ от 21.07. 1997 г.» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Установлено судом, что при приобретении вышеуказанных земельных участков ФИО3 состоял в браке с ФИО2, что подтверждается свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ №, таким образом, данные участки являются совместно нажитым имуществом супругов.

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из копии дел правоустанавливающих документов на указанные участки следует что на заключение и регистрацию договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ согласие супруги ответчика предоставлено не было, а в материалах дел правоустанавливающих документов находится согласие супруги удостоверенное нотариусом <адрес> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ на заключение и регистрацию Договора залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е иного договора, что противоречит ст. 35 Семейного кодекса РФ. Из пояснений представителя ответчика следует, что супруга ответчика своего согласия на заключение и регистрацию договора залога находящихся в совместной собственности земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ не давала. Каких - либо доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, как и согласия супруги ответчика на заключение договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, суду не представлено.

Таким образом установлено, что основанием для отказа в регистрации договора залога земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ является не только неявка стороны ответчика на регистрацию, а имеются и иные причины препятствующие регистрации договора залога. Каких - либо доказательств о том, что на момент обращения в суд с указанным иском, указанные причины, препятствующие регистрации договора залога отпали, не представлено в судебное заседание.

Установлено, что представленная истцом на регистрацию сделка о залоге имущества ответчика совершена с нарушением закона, что препятствует суду признать ее как совершенную в надлежащей форме и признать ее состоявшейся.

При таких обстоятельствах, оснований для вынесения решения о регистрации сделки в связи с уклонением другой стороны от регистрации, у суда не имеется.

       Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Представитель истца с ходатайством о применении срока исковой давности не согласился, сославшись на то, что в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» срок исковой давности для конкурсного управляющего начинает течь с того момента, когда он узнал о наличии оснований для подачи иска в суд.

Судом установлено, что договор залога недвижимого имущества был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, подлежал государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Самарский ипотечно-земельный банк» был признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».

За госудасртвенной регистрацией договора истец в лице конкурсного управляющего обратился ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в силу п. 4 ст. 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в ст. 165 ГК РФ, составляет один год.

Срок исковой давности, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ применяется к правоотношениям, возникшим после вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ., т.е совершенным после 1. 09. 2013 г.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Уклонение от государственной регистрации может выражаться в отказе контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создание иных препятствий для такой регистрации. Каких - либо доказательств уклонения ответчика от регистрации сделки в течении года с момента ее совершения, суду не представлено, из представленных документов следует, что за государственной регистрацией договора истец обратился только ДД.ММ.ГГГГ, требование о явке на регистрацию сделки направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 14).

Однако в силу указанных положений закона течение срока исковой давности начинается не только со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права, но и с момента, когда оно должно было узнать о его нарушении.

Поскольку о том, что сделка не прошла регистрацию истцу должно было быть известно начиная с момента заключения сделки, то годичный срок исковой давности был пропущен истцом еще до признания организации банкротом и до открытия конкурсного производства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истом был пропущен срок исковой давности для предъявления данного искового заявления в суд, что в силу ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку судом не установлены основания для удовлетворения заявленных исковых требований, не имеется оснований и для взыскания с ответчика судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 165, 199 ГК РФ, ст. 35 СК РФ, Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

                                                          РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Самарский ипотечно-земельный банк» к ФИО3 о регистрации договора залога - отказать.

         Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                                                                Т.В. Фаттахова