Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1691/2011 ~ М-928/2011 от 06.04.2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Свердловский районный суд в составе:

председательствующего судьи Сенченко А.С.

при секретаре Лазаревой Г.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трофимовой Ларисы Александровны к Иванову Максиму Станиславовичу о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным,

                    УСТАНОВИЛ:

ИП Трофимова Л.А. обратилась в суд с иском к Иванову М.С. о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Трофимовой Л.А. (продавец) и Ивановым М.С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. Из п.1.1. данного договора следует, что стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи части нежилого помещения, общей площадью 313 кв.м., на первом этаже, трехэтажного здания, расположенного по адресу: <адрес> Данное определение предмета договора, по мнению истца, не удовлетворяет требованиям о надлежащем согласовании сторонами условий о предмете договора. Так, из текста предварительного договора невозможно точно установить, какая именно часть нежилого помещения подлежит передаче покупателю. Вывод о предмете договора невозможно сделать, основываясь лишь на данных о месте нахождения имущества и его площади, не позволяющих индивидуализировать его и выделить из ряда однородных. В договоре продажи недвижимости, считает истец, должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, его предмет считается неопределенным, а сам договор считается незаключенным. Кроме того, в момент заключения оспариваемого предварительного договора, спорный объект недвижимости находился в залоге у АКБ «Кедр» по условиям договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного истицей в обеспечение обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ Поэтому в силу закона залогодатель вправе был отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя, на что последний своего согласия не давал.

В судебное заседание Трофимова Л.А. не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила в суд явку представителя Колот М.А., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя Скубей Е.В., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которые заявленные требования поддержали по вышеизложенным основаниям, суду пояснили, что в предварительном договоре стороны не определили предмет, в связи с чем, согласно ст. 554 ГК РФ, он считается незаключенным.

Ответчик Иванов М.С. в судебном заседании иск не признал, просил отказать в его удовлетворении, поскольку спорный объект недвижимости сторонами был определен еще на стадии предварительного согласования сделки, поскольку расчет практически полностью им был проведен с продавцом при заключении предварительного договора. Основная сделка не состоялась по вине продавца Трофимовой Л.А., которая должна была до заключения основанного договора купли-продажи провести выдел спорного помещения из всего объекта и оформить соответствующую ему техническую документацию.

Представитель ответчика Иванова М.С. - Фурсик И.В., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала, суду пояснила, что по оспариваемому истицей предварительному договору решением суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с Трофимовой Л.А. была взыскана в пользу Иванова М.С. сумма неосновательного обогащения в размере 5 033 200 руб. В судебном заседании проверялась законность заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, Трофимова Л.А. данное решение не оспаривала. Кроме того, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Представитель третьего лица ЗАО КБ «Кедр» -Ледяев М.В., доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признал, суду пояснил, что при заключении сторонами предварительного договора купли-продажи спорного нежилого помещения, находящегося в тот момент в залоге у Банка, согласия залогодержателя не требовалось, поэтому оснований считать такой договор незаключенным не имеется.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, третьего лица, суд находит, что в удовлетворении исковых требований Трофимовой Л.А. следует отказать по следующим правовым основаниям.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: предварительный договор порождает юридическую связанность сторон, каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст.164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

    Вместе с тем, содержание предварительного договора составляют те условия, которые позволяют определить его предмет и иные существенные условия основного договора. В том случае, если эти требования не соблюдаются, предварительный договор считается незаключенным.

    В силу ст.ст. 454, 554 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условие о предмете (недвижимом имуществе) является существенным условием договора продажи недвижимости. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить.

Данное правило призвано однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества,

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

Более того, в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ даже основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следовательно, отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Ивановым М.С. и ИП Трофимовой Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ИП Трофимова Л.А. обязалась в будущем передать в собственность Иванову М.С. по договору купли-продажи часть нежилого помещения, общей площадью 313 кв.м., находящегося на первом этаже, трехэтажного здания, расположенного по адресу: <адрес> обозначенного в выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства № от ДД.ММ.ГГГГ комнатой №: приложение № к настоящему договору (п.1.1. договора). Стоимость помещения по договоренности между сторонами составила 4 999 990 рублей, в обеспечение заключения основного договора Иванов М.С. выплатил Трофимовой Л.А. в качестве аванса сумму в размере 4 500 000 рублей в момент подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.2). Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что при заключении ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи нежилого помещения сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости – части нежилого помещения, общей площадью 313 кв.м., находящегося на первом этаже, трехэтажного здания, расположенного по адресу: <адрес> обозначенного в выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства № от ДД.ММ.ГГГГ комнатой №. Характеристики и расположение объекта определены в договоре, указан номер помещения, этаж, общая площадь. Эти данные позволяют выделить спорный объект в составе другого недвижимого имущества – нежилого помещения №, общей площадью 1037,70 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (лит.В66,В131,В132). Таким образом, содержание предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю Иванову М.С. по предварительному договору.

Содержание предварительного договора позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, цену объекта, порядок расчета, в связи с чем, суд не усмотрел оснований считать договор незаключенным по мотиву несогласованности существенных условий.

Исходя из положений п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 8 ГК РФ, а также учитывая, что правовых норм, запрещающих сторонам осуществлять все расчеты или их часть до заключения основного договора при наличии предварительного, не имеется, достигнутая сторонами договоренность о расчетах в рамках предварительного договора до заключения основного, соответствует свободе договора (ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор содержит все существенные условия основного договора, который стороны обязались заключить в будущем.

Доводы стороны истца на то, что предварительный договор не содержал условий, позволяющих определить его предмет, являются несостоятельными, поскольку противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Так, в материалах дела имеется договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в обеспечение обязательства по погашению суммы кредита перед ЗАО КБ «Кедр» Трофимовой Л.А. в залог Банку передано нежилое помещение №, общей площадью 1037,70 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (лит.В66,В131,В132). Указанный объект недвижимости на момент заключения договора об ипотеке принадлежал на праве собственности Трофимовой Л.А. По сведениям БТИ указанное помещение № в настоящее время разделено на помещения № (л.д.32-42). Согласно данным технической инвентаризации спорное нежилое помещение, являющееся предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 313 кв.м. имеет адрес: <адрес>

Указанные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что при оформлении предварительного договора стороны точно определили предмет сделки, поскольку подлежащее продаже помещение установлено как часть нежилого помещения №, общей площадью 313 кв.м., находящееся на первом этаже, трехэтажного здания, расположенного по адресу: <адрес> где явно видны данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, а именно всего помещения №, принадлежащего истице Трофимовой Л.А.

Отсутствие в момент оформления предварительного договора купли-продажи технических документов у продавца на выделенные впоследствии из нежилого помещения № объекты, включая нежилое помещение №, по мнению суда, не является основанием для признания предмета предварительной сделки неопределенным сторонами, поскольку из текста предварительного договора следует, что передаче покупателю подлежит именно та часть нежилого помещения №, которая имеет общую площадь 313 кв.м., что является индивидуализирующим признаком предмета сделки и указывает на его нахождение в составе другого недвижимого имущества.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Трофимовой Ларисы Александровны к Иванову Максиму Станиславовичу о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным,- отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Свердловский районный суд города Красноярска в течение десяти дней с момента изготовления мотивированного текста судебного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 июня 2011 г.

Судья                                А.С. Сенченко