Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-149/2012 (2-8609/2011;) ~ М-8764/2011 от 18.10.2011

                                       Дело № 2-149/12

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Благовещенск                                         ***

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Исаченко М.В.,

при секретаре Островской Р.В.,

с участием истца Мурланова И.В., представителя истца Мурланова И.В. - Федорашко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мурланова Игоря Викторовича к Кармановой Наталье Александровне, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» о признании ограничения (обременения) права отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Мурланов И.В. обратился в суд с указанным иском к Управлению Росреестра по Амурской области, Кармановой Н.А., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» в обоснование указал, что *** Благовещенским городским судом вынесено решение об отказе в признании недействительным договора купли - продажи квартиры по адресу ***, о признании недействительным зарегистрированного права собственности Кармановой Н.А. на квартиру по ***. Кассационным определением Амурского областного суда решение суда отменено, принято новое решение, которым признаны недействительными договор купли-продажи квартиры по адресу г.Благовещенск, ***, зарегистрированное право собственности Кармановой Н.А. на указанную квартиру. Кармановой Н.А была выдана закладная, зарегистрированная в ЕГРП *** за ***. Данная запись должна быть исключена из реестра в связи с признанием договора купли - продажи недействительной. 1/2 доля в праве собственности принадлежала Мурланову И.В., 1/2 доля - АС. АС умерла *** Просит обязать Управление Росреестра по Амурской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись *** от *** об обременении права на квартиру *** по адресу г. Благовещенск ***, обязать Управление Росреестра по Амурской области зарегистрировать право собственности Мурланова Игоря Викторовича на квартиру *** расположенную по адресу г. Благовещенск ***.

В процессе рассмотрения дела истец изменил предмет иска, указав требования к Кармановой Н.А., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Кармановой Н.А. на квартиру *** по адресу г. Благовещенск ***, признании отсутствующим зарегистрированного обременения (ипотека в силу закона) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись *** от *** отсутствующим, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись *** от *** об обременении права на квартиру *** по адресу: г. Благовещенск ***.

Определением Благовещенского городского суда от *** производство по делу прекращено в части требований Мурланова И.В. к Кармановой Н.А., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» о признании зарегистрированного права собственности Кармановой Н.А. на квартиру *** расположенную по адресу г. Благовещенск *** отсутствующим.

В судебном заседании истец Мурланов И.В., его представитель Федорашко В.С. на исковых требованиях настаивали, истец пояснил, что проживает в спорной квартире никогда не выезжал из нее, несет бремя содержания имущества, лицевой счет открыт на него, решение суда об обращении взыскания на квартиру не исполнено.

Ответчик Карманова Н.А., представители Управления Росреестра по Амурской области, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр», ОАО «Далькомбанк», извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, при таких обстоятельствах и на основании правил ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Из письменного отзыва ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» следует несогласие с иском в связи со следующим, указанная квартира выступала в качестве залога в обеспечении обязательств Кармановой Н.А. по договору займа, вследствие чего на данную квартиру была оформлена Закладная. Залогодержателем и соответственно кредитором по договору займа является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В связи с неисполнением Кармановой Н.А. своих обязательств по договору займа решением Благовещенского районного суда от *** по иску ОАО «АИЖК» на указанную квартиру обращено взыскание, определен способ реализация данной квартиры путем продажи с публичных торгов. ОАО «АИЖК» был выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство. К настоящему моменту были организованы первичные и вторичные публичные торги данной квартиры, где указанная квартира реализована не была и в соответствии с законом, взыскателю было предложено оставить данное имущество за собой. ОАО «АИЖК» принял решение оставить квартиру за собой, подготовлены документы для регистрации права собственности на указанную квартиру, но ОАО «АИЖК» не может произвести регистрацию по причине наложенного на квартиру ареста. В гражданском процессе по делу *** судом в числе прочего выяснены обстоятельства выдачи Закладной, регистрации залога (ипотеки), законности обращения взыскания на заложенную квартиру. Установленные судом обстоятельства имеют преюдициальное значения для настоящего гражданского процесса, являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Мурланова И.В. В случае признания требований Мурланова И.В. будут нарушены права добросовестных участников гражданских правоотношений при отсутствии виновных действий с их стороны, нарушаются права ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в части регистрации права собственности принадлежащей ему по закону заложенной квартиры. Согласно ч.ч. 1,2 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Управление Росреестра по Амурской области не может выступать в качестве ответчика в настоящем гражданском деле. Управление является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества. Деятельность Управления, в силу его статуса, является публичной. Статья 2 Федерального закона от *** *** «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит исчерпывающий перечень, по которым регистрирующий орган может быть привлечен к ответственности в судебном порядке: за незаконный отказ в государственной регистрации права или сделки, либо отказ (уклонение) в предоставлении информации из Единого государственного реестра прав. Данная категория споров, за исключением трудовых споров и споров, возникающих из гражданско-правовых сделок, участником которых является настоящий государственный орган, подлежит рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ, в рамках публичных правоотношениях. В заявлении истец не выдвигает требований к Управлению. Никакие действия (бездействия) Управления как органа государственной власти истцом не обжалуются. Управление не является субъектом оспариваемого права, поэтому реального спора о праве с Управлением у истца не возникло и возникнуть не может. Законным владельцем Закладной, кредитором и залогодержателем является ОАО «АРИЖК». Суд должен руководствоваться нормами предусмотренными законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»». В рассматриваемом случае, специальными нормами, направленными на защиту интересов залогодержателя и обеспечения стабильности экономических отношений, предусмотрены специальные последствия ничтожности ипотеки, если сделка недействительна ввиду отсутствия у залогодателя прав на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 354 ГК РФ и ст. 42 Закона об ипотеке, основанием прекращения ипотеки является истребование имущества у залогодателя (виндикация), а не исключительное признание права собственности на него за другим лицом. В связи с этим ипотека на заложенную спорную квартиру не может быть признана прекращенной. Действующим законодательством предусмотрено, что в данном случае залог (ипотека) порождает у залогодержателя право обращения взыскания на заложенное имущество, если только собственник в установленном федеральным законом порядке, т.е. путем предъявления виндикационного иска, не изымет его у залогодателя. При предъявлении указанного иска разрешаются вопросы о том, каким образом имущество выбыло из владения собственника (ст. 302 ГК), имеются ли основания для применения последствий истечения срока исковой давности, если об этом заявлено ответчиком. Залогодержатель имеет права участвовать в деле об истребовании предмета залога и выдвигать против иска все те возражения, которые мог бы выдвинуть залогодатель, на случай, если у залогодателя отсутствует интерес в предъявлении возражений против иска и заявлении о пропуске исковой давности. Из содержания Закона об ипотеке следует, что виндикационный иск в отношении заложенного имущества должен предъявляться в отступление от общего правила, даже в том случае, когда владение залогодателем не осуществляется, и фактически перешло от него к собственнику. Иначе не может быть достигнута основная цель, заложенная в указанных специальных нормах - защита интересов залогодержателя, что в свою очередь вступало бы в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизировало гражданский оборот, подрывало доверие его участников друг к другу, ставило под угрозу стабильность и предсказуемость гражданского оборота, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства. Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Амурской области, следует, что Управление Росреестра по Амурской области полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению. В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от *** *** "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда (в нашем случае), арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Таким образом, данной статьей прямо предусмотрен способ защиты нарушенного права путем предъявление в суд требования о прекращении ипотеки, что соответствует абз. 11 ст. 12 ГК РФ. В этой связи именно залогодержатель в настоящем случае ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является ответчиком по иску с указанными требованиями. Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ ***, Пленума ВАС РФ *** от *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими п. 52 пленума. В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** *** "О судебном решении" суду при принятии решения следует учитывать постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле. В соответствии с п. 53 Пленума ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ. Таким образом, государственный регистратор не является ответчиком по искам о правах на недвижимое имущество, он может быть привлечен к участию в таких делах только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Указанная позиция в полной мере соответствует п. 5 ст. 2 Федерального закона *** от *** «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» который содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым Управление может быть привлечено в качестве ответчика в связи с проведением государственной регистрации, а именно: при обжаловании отказа в государственной регистрации либо уклонения в государственной регистрации права, и в случае обжалования отказа в предоставлении запрашиваемых сведений из ЕГРП. Деятельность Управления в силу его статуса является публичной, в этой связи, в случае привлечения Управления к ответственности в судебном порядке, данная категория споров, за исключением трудовых споров и споров, возникших из гражданско-правовых сделок, участником которых является Управление, подлежит рассмотрению по правилам главы 23 ГПК РФ. В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, в частности относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он
незаконно привлечен к ответственности. Заявленные истцом к Управлению требования главой 23 ГПК РФ не предусмотрены, какие - либо действия Управления также не обжалуются, Управление не нарушало законных прав и интересов истца. В этой связи, Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку оно не нарушало права и законные интересы истица, кроме того, им выбран не предусмотренный действующим законодательством способ защиты нарушенного права. Просит суд отказать в заявленных к Управлению требованиях в полном объеме.

Выслушав пояснения участников процесса и исследовав материалы дела, материалы гражданского дела ***, *** суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что на основании договора купли- продажи от ***, заключенного между АС, АИ (продавцы) и Кармановой Н.А. (покупатель) за Кармановой Натальей Александровной зарегистрировано право собственности на квартиру *** г. Благовещенск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права *** от ***.

Из материалов дела известно, что продавцы квартиры проинформированы покупателем, что квартира приобретается за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» согласно договору займа *** от *** Займ предоставляется заемщику в размере *** руб., за пользование займом заемщик уплачивает проценты из расчета процентной ставки 13,75 % годовых, при этом аванс в размере *** руб. уплачивается за счет средств покупателя до даты подписания настоящего договора, при этом подтверждением такой оплаты будет служить предоставление продавцу расписки в получении соответствующей суммы.

*** Кармановой Н.А. (заемщик) и ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» (займодавец) заключен договор займа ***, которым Кармановой Н.А. предоставлен заем в размере *** руб. сроком на 180 месяцев от даты фактического предоставления кредита для целевого использования, для приобретения квартиры по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, *** стоимостью *** руб. Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору является, в том числе ипотека в силу закона квартиры. Заем предоставляется Заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на счет заемщика Кармановой Н.А. в ФКБ «Далькомбанк» в срок не позднее 10 дней с даты подписания договора купли-продажи квартиры. Денежные средства, зачисленные на счет Кармановой Н.А. по распоряжению заемщика в наличной форме для последующей оплаты по договору купли-продажи квартиры. После осуществления Кармановой Н.А. оплаты, заёмщик обязуется предоставить заимодавцу расписку продавца, подтверждающую факт получения денежных средств в размере *** рублей. Заем предоставляется при условии оплаты Заемщиком разницы между вышеуказанной стоимостью квартиры и суммой предоставляемого займа из собственных средств заемщика в размере *** руб. и предоставлении документа, подтверждающего получение продавцом указанных денежных средств.

*** Пугачёвой А.С., Мурлановым И.В. написаны расписки о получении от НИ *** рублей каждому в качестве частичной оплаты - аванса за продаваемую квартиру ***, г.Благовещенска.

*** Пугачёвой А.С., Мурлановым И.В. написаны расписки о получении от НИ *** рублей каждому в качестве оплаты за проданную 1/2 доли в квартире *** г.Благовещенска

Из материалов регистрационного дела на квартиру *** усматривается, что *** Мурланов И.В., Пугачёва А.С. и Карманова Н.А. обратились в УФРС по Амурской области с совместными заявлениям о регистрации сделки по договору купли-продажи *** г. Благовещенска и перехода права собственности указанной квартиры на основании договора купли-продажи квартиры от *** (ипотека в силу закона).

*** осуществлена регистрация права собственности на квартиру*** г.Благовещенска за Кармановой Н.А. на основании договора купли-продажи квартиры от *** вместе с ипотекой в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ***

На спорную квартиру оформлена закладная, первоначальным залогодержателем которой значится ОАО «Дальневосточный ипотечный центр».

Из решения Благовещенского районного суда от *** усматривается, что в связи с неисполнением своих обязательств по погашению по договору займа от *** с Кармановой Н.А. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по договору займа *** от *** взысканы сумма основного долга в размере *** рублей *** копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом по *** в размере *** рублей *** копеек, пени за просроченные платежи - *** рублей *** копеек, судебные расходы в сумме *** рублей *** копеек, расходы на проезд представителя в сумме *** рублей, а всего взыскано *** рублей 98 копеек. В счет погашения долга обращено взыскание на заложенное имущество - жилое помещение (квартиру) по адресу: Амурская область г.Благовещенск ***. Определен способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов, установлена первоначальная продажная стоимость данной квартиры в размере *** рублей.

Наличие обременения на квартиру в виде ипотеки в силу закона обусловлено фактом заключения между Кармановой Н.А. и ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» договора займа *** от ***, в обеспечение исполнения условий которого квартира *** г. Благовещенска передана в залог ОАО «Дальневосточный ипотечный центр».

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от *** *** в ЕГРП зарегистрировано ограничение права на недвижимое имущество - квартиру ***, расположенную по адресу: г. Благовещенск, *** залогодержатель - ОАО «Дальневосточный ипотечный центр», регистрационная запись *** от ***

Согласно свидетельству о смерти *** Пугачёва Анна Спиридоновна умерла ***.

В порядке ст.1152 ГК РФ Мурланов И.В. обратился с заявлением о принятии наследства, открывшегося после смерти АС

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от *** решение Благовещенского городского суда от *** по исковому заявлению Мурланова И.В. к Кармановой Н.А. о признании сделки недействительной, признании зарегистрированного права собственности Кармановой Н.А. на жилое помещение недействительным отменено, по делу принято новое решение, договор купли-продажи квартиры *** г. Благовещенска, заключенный *** между Мурлановым Игорем Викторовичем, АС и Кармановой Натальей Александровной признан недействительным, право собственности Кармановой Н.А. на указанную квартиру признано недействительным.

Поскольку договор купли-продажи от ***, на основании которого указанная квартира принадлежала Кармановой Н.А. на момент заключения ею договора займа *** с ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» с условием о залоге квартиры признан недействительным, признано недействительным зарегистрированное право собственности Кармановой Н.А. на указанную квартиру, истец полагает, что прекращено существующее ограничение права на квартиру в виде ипотеки в силу закона. Также истец указал на то, что такое ограничение прекратило свое действие и в силу ст. 167 ГК РФ.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, в силу ст. 209 ГК РФ, суд полагает установленным, что действие ранее существовавшего обременения квартиры *** г. Благовещенска в пользу ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» (впоследствии передавшему права по закладной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») может быть признано отсутствующим, так как заемщик, не являясь собственником имущества, не имела законных оснований для передачи его в залог.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от *** *** «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ *** от *** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Обстоятельства, установленные решением суда по делу ***, которым разрешен вопрос о взыскании с Кармановой Н.А. задолженности по кредиту, обращено взыскание на квартиру *** г. Благовещенска не имеют преюдициального значения для рассмотрения данного дела, так как истец не являлся стороной по указанному делу.

На основании изложенного, учитывая наличие выше установленных обстоятельств, указывающих на прекращение ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» в отношении принадлежащей АС и Мурланову И.В. квартиры ***, г. Благовещенска, заявленное Мурлановым И.В. требование подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Мурланова Игоря Викторовича - удовлетворить.

Признать существующее ограничение (обременение) права - (ипотека в силу закона) на квартиру *** расположенную по адресу г.Благовещенск ***, зарегистрированное в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись *** от ***) - отсутствующим.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в апелляционном порядке, предъявив апелляционную жалобу в срок 1 месяц с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                            М.В. Исаченко