Решение по делу № 33-4085/2015 от 18.02.2015

Судья – Трахов Р.А. Дело № 33-4085/2015 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 февраля 2015 года г. Краснодар

суд апелляционной инстанции по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Бекетовой В.В., Мантул Н.М.,

при секретаре Кононковой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ТСЖ «Замок» и ООО УК «Доверие» - Березиной Р.Г. на решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 24 декабря 2014 года.

Заслушав доклад судьи Блинникова Л.А., суд

УСТАНОВИЛ:

Никитенко Л.Л., Данилова Т.С., Хаджалова Б.Г., Рачковская В.И., Беберашвили М.Г., Трунина В.Г. обратились в суд с иском к ООО «УК Доверие» о признании недействительными договоров на обслуживание многоквартирного дома, незаконными выставленных счетов, обязании произвести возврат полученных денежных средств.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 24 декабря 2014 года исковое заявление удовлетворено.

Признан недействительными договор на временное обслуживание и содержание многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева/Монтажников, 138/3//2 от 01 мая 2014 г. и договор на обслуживание и содержание многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева/Монтажников, 138/3//2 от 02 июня 2014 г. заключенных между ТСЖ «Замок» и ООО «УК Доверие».

Выставленные ООО «УК Доверие» квитанции - счета по оплате за содержание, ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева/Монтажников, 138/3//2 признаны незаконными.

ООО «УК Доверие» обязан произвести возврат полученных на основании выставленных счетов-квитанций по оплате за содержание, ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг денежных средств собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу г. Краснодар, ул. Тургенева/Монтажников, 138/3//2, совершившим оплату.

В апелляционных жалобах и дополнениях к ним представитель ТСЖ «Замок» и ООО УК «Доверие» - Березина Р.Г. просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на проведение с 22 мая 2014 года по 30 мая 2014 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым было принято решение о заключении договора с ООО «УК Доверие».

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя ТСЖ «Замок» и ООО УК «Доверие» - Березину Р.Г., просившую об отмене решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Как следует из материалов дела, Никитенко Л.Л., Данилова Т.С., Хаджалова Б.Г., Рачковская В.И., Беберашвили М.Г., Трунина В.Г. являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева/ Монтажников д. 138/3//2 (именуемый далее - «МКД»), а именно квартир №№ 2, 61, 6, 47, 48, 96, 49. Единственной формой управления в жилом доме с 2006 г. по апрель 2014 г. была управляющая организация ООО «Замок», выбранная общим собранием собственников помещений, с которой были заключены договоры на управление многоквартирного дома. В течение всего времени до мая 2014 г. ООО «Замок» непрерывно оказывало услуги по управлению многоквартирным домом, выполняло работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставляло коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома, ежемесячно выставляло счета за оказанные услуги, а собственники и наниматели помещений в многоквартирном доме принимали указанные услуги и оплачивали их, что подтверждается оплаченными счетами-квитанциями в приложении № 5 к настоящему иску. 30 марта 2014 г. ООО «Замок» уведомило собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора управления с 01 мая 2014 г.

Судом установлено, что в 2009 г. в многоквартирном доме было создано ТСЖ «Замок», запись о регистрации которого внесена в ЕГРЮЛ 7 июля 2009 г. Создание ТСЖ было произведено с нарушениями: в частности на собрании собственников отсутствовал кворум, в связи с чем решение собрания фактически неправомочно и не распространяет свое действие на всех собственников помещений многоквартирного дома. В дальнейшем ТСЖ не приступило к управлению домом, никакую деятельность по управлению не осуществляло, счета не выставляло, продолжали действовать договоры на управление домом, заключенные собственниками с управляющей организацией ООО «Замок», которое и осуществляло фактическое управление многоквартирным домом до мая 2014 г. Таким образом, форма управления домом - ТСЖ не была реализована, и на момент рассмотрения дела, ТСЖ «Замок» также не производило управление домом - договоры управления между ТСЖ и собственниками не заключены, решение о выборе способа формирования и хранения фонда капитального ремонта, принятое на общем собрании членов ТСЖ, что подтверждается Протоколом от 02 июня 2014 года, не было реализовано - накопительный счет не был создан, счета на оплату взносов на кап. ремонт выставляются от имени НКО «Фонд капитального ремонта МКД».

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Таким образом, одновременное существование двух способов управления ТСЖ и управляющая организация противоречит жилищному законодательству. В связи с изложенным, учитывая, что собственники и наниматели помещений в МКД принимали оказываемые управляющей организацией ООО «Замок» услуги и оплачивали их на основании выставляемых ею счетов, суд пришел к правильному выводу, что в многоквартирном доме действовал способ управления в форме Управляющей организации, вследствие чего выбор нового способа управления должен производиться только на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно с п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ.

Учитывая, что форма управления многоквартирного дома - «Управляющая организация», и, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен был определяться на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, суд пришел к правильному выводу, что ООО «УК Доверие» самовольно установило тарифы на содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что общих собраний собственников помещений многоквартирного дома в соответствии со ст. 161 ЖК РФ по изменению формы управления с управляющей организации на ТСЖ не проводилось, в связи с чем ТСЖ «Замок» не правомочно на принятие каких-либо решений в отношении многоквартирного дома на заключение договоров в отношении многоквартирного дома, в том числе договоров на обслуживание и содержание многоквартирного дома.

Суд пришел к правильному выводу, что собственникам без их волеизъявления предоставляют услуги и предъявляют счета, выставленные компанией, в выборе которой они не принимали участие, по несогласованным ценам, что нарушает их жилищные права. Решение о заключении договора с ООО «УК Доверие» принято по вопросу, не относящемуся к компетенции ТСЖ «Замок». Решение о выборе управляющей организации может быть принято только общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ суд пришел к обоснованному выводу, что указанные договоры на обслуживание и содержание многоквартирного дома являются недействительными (ничтожными), поскольку были заключены с ООО «УК Доверие» с нарушением ч. 3 ст. 161 ЖК РФ и ст. 156 ЖК РФ и при этом посягают на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Суд пришел к правильному выводу о признании недействительными всех договоров, заключенных на основании указанных сделок, в том числе договор теплоснабжения № 752 от 01 мая 2014 г., заключенный между ООО «УК Доверие» и ОАО «Краснодартеплосеть».

В соответствии с п.п. 6, 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06имая 2011 г. N 354 основанием возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан должен быть именно договор, содержащий условия коммунального обслуживания. Однако судом установлено, что такой договор ни с ТСЖ «Замок, ни с ООО «УК Доверие» собственниками помещений многоквартирного дома не заключен, в связи с чем счета, выставляемые ООО «УК Доверие» собственникам помещений многоквартирного дома являются незаконными, т.к. выставляются в отсутствие договорных отношений, а у собственников отсутствует обязанность их оплачивать. Договоры, заключенные с ООО «УК Доверие» 01 мая 2014 г. и 02 июня 2014 г., не содержат обязательных условий, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, а именно не определен состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется обслуживание, а также отсутствует перечень работ и услуг, выполняемых ответчиком.

В соответствии с п.п. 3 п. 2. ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

Судом установлено, что в нарушение указанного требования договоры, заключенные ТСЖ «Замок», незаконно передают право распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме ООО «УК Доверие», в том числе сдавать в аренду, размещать оборудование, предоставлять в пользование и т.п.

Суд пришел к правильному выводу, что взимание платы за коммунальные услуги водоснабжения и водоотведения направлено на обогащение ООО «УК Доверие», поскольку судом установлено из письма ООО «Краснодар Водоканал № 04.01.03-9969 от 25 августа 2014 г., что с ООО «УК Доверие» не заключены договоры водоснабжения и водоотведения. Кроме того, из письма следует, что оплата за израсходованную воду и канализование ни ТСЖ «Замок», ни ООО «УК Доверие» не производится.

Согласно п. 8 правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. N 354 (далее - правила) в роли исполнителя коммунальных услуг может выступать управляющая компания, ресурсоснабжающая организация и товарищество либо кооператив. При этом период времени, в течение которого исполнитель обязан предоставлять коммунальные услуги потребителям и вправе требовать от них оплаты таких услуг, подлежит определению в соответствии с п.п. 14-14 правил.

Согласно п. 14 правил управляющая организация, выбранная для управления многоквартирного дома, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям многоквартирного дома не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

В силу п. 19 правил заключения договоров ресурсоснабжения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 № 124, поставка коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения, заключенному с управляющей организацией, осуществляется с даты, указанной в договоре ресурсоснабжения, значит, этот договор должен быть заключен.

Одновременно на основании п.п. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг в доме, в котором не выбран способ управления либо способ управления выбран, но не наступили события, указанные в п. п. 14 и 15 правил (например, не наступила дата начала поставки коммунального ресурса по договору с ресурсоснабжающей организацией), коммунальные услуги потребителям предоставляет ресурсоснабжающая организация. Таким образом, в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения управляющая организация не рассматривается как исполнитель коммунальных услуг, вследствие чего она не вправе взимать плату с потребителей, что влечет незаконность выставленных счетов на оплату коммунальных услуг.

Судом учтено, что договор на временное обслуживание и содержание многоквартирного дома, расположенного по спорному адресу от 01 мая 2014 г. заключен ТСЖ «Замок» в лице председателя правления ТСЖ Щъркова B.C. Однако на основании Протокола общего собрания членов ТСЖ «Замок» Щърков B.C. был выбран председателем правления только 02 июня 2014 г., что само по себе влечет недействительность заключенного договора и незаконность выставленных счетов за май 2014 г.

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Таким образом, одновременное существование нескольких форм управления противоречит жилищному законодательству. Однако в настоящее время многоквартирного дома фактически существуют три организации претендующие на управление домом: ТСЖ «Замок», ООО «УК Доверие», ООО «Замок», выставляющее счета на оплату электричества, что является неправомерным.

Как следует из материалов дела, ООО «УК Доверие» при выставлении счетов-квитанций в части оплаты за содержание и ремонт жилого помещения завышает стоимость оказанных услуг вследствие применения при расчете неправильных данных о площади жилых помещений собственников многоквартирного дома. Так, в квитанциях, выставленных на имя Даниловой Т.С., стоимость рассчитывается исходя из площади квартиры, равной 97,21 кв. м, в то время как действительная площадь жилого помещения Даниловой Т.С. - 87,05 кв. м, то есть разница составляет более 10 кв. м и, соответственно, более 300 рублей ежемесячно. Перерасчет до настоящего времени не проводился. Работы по содержанию и ремонту общего имущества фактически не производятся, состояние дома неудовлетворительное, не производится полив посадок на придомовой территории, что привело к их засыханию. Не производится уборка помещений многоквартирного дома, не работают камеры видеонаблюдения (в то время как обслуживание систем видеонаблюдения) по договору с ООО «УК Доверие» входит в тариф. ООО «УК Доверие» не оказывает услуг по содержанию и ремонту помещений многоквартирного дома, что подтверждают собственники помещений в данном многоквартирном доме. Собственники за период с мая 2014г. по настоящее время каких-либо услуг ООО «УК Доверие» не принимают и не оплачивают.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, что выставленные ООО «УК Доверие» счета-квитанции на оплату содержания, ремонт жилых помещений и коммунальных услуг незаконны, а полученные денежные средства от потребителей являются неосновательным обогащением ООО «УК Доверие», которое правомерно взыскано с ООО «УК Доверие» в силу ст. 1102 ГК РФ.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы жалоб о проведении с 22 мая 2014 года по 30 мая 2014 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым было принято решение о заключении договора с ООО «УК Доверие», несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку согласно протоколу от 02 июня 2014 г., представленному ответчиком, в указанный период времени проводилось собрание членов ТСЖ «Замок», которое фактически не правомочно принимать решения о порядке управления домом ввиду нелигитимности для многоквартирного дома формы управления - ТСЖ.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 24 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: