Решение по делу № 2-2709/2017 (2-18694/2016;) от 11.08.2016

Дело № 2-2709/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2017 года                                                                                                   г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего - судьи Михайловой О.В.,

при секретаре Бабаевой А.Т.,

а также с участием представителя истца Бочарова О.В., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» к Азоян ФИО11, Азоян ФИО12 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора,

установил:

Истец АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчикам Азоян Х.О., Азоян А.С. о взыскании задолженности в размере 2748234 рублей 81 копейки, начиная с 27.06.2015 года и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,7% годовых, обращении взыскания на квартиру, состоящую из 2 комнат, общей площадью 67,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от 28.07.2011 года, определения способа реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры размере 2 948 800 рублей, расторжении кредитного договора №-ин от 25.07.2011 года, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 29 653 рублей, указав, что 25.07.2011 года между ОАО «Коммерческий Банк Инвестрастбанк» и Азоян Х.О., Азоян А.С. был заключен кредитный договор №-ин. В соответствии с условиями кредитного договора ОАО «Коммерческий Банк Инвестрастбанк» предоставил кредит в сумме 2 499 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в общую долевую собственность квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 67.7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Ответчики обязались вернуть полученные денежные средства и уплатить начисленные проценты на них в размере 12,7 % годовых. Кредит в сумме 2 499 000 рублей был предоставлен 25.07.2011 года, что подтверждается банковским ордером №. Права кредитора по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством (п. 1.5). В соответствии с п.4.4.4 кредитор вправе передать свои права по закладной, указанной в п.1.5. договора №-ин другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. 1 ст. 48 от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. Начиная с 01.04.2013 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиками не производились. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и Закладной. В адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Представитель истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Бочаров О.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики Азоян Х.О., Азоян А.С., извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица ОАО «КБ Инвестрастбанк» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, представителя третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом, в силу ст. 310 ГК РФ, не допускается одностороннего отказа от исполнения обязательства.

На основании ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Исходя из требований ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно с изъятиями, установленными законом. При этом, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ч.1 ст. 341 ГК РФ).

В силу ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он не отвечает (ч.1). В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ч.2).

В соответствии со ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Статьей 48 указанного Закона (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) предусмотрено, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно ст. 50 Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).

В соответствии со ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

Как установлено судом:

25.07.2011 года между ОАО «Коммерческий Банк Инвестрастбанк» и Азоян Х.О., Азоян А.С. был заключен кредитный договор №. В соответствии с условиями кредитного договора ОАО «Коммерческий Банк Инвестрастбанк» предоставил кредит в сумме 2 499 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в общую долевую собственность квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 67.7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Ответчики обязались вернуть полученные денежные средства и уплатить начисленные проценты на них в размере 12,7 % годовых. Кредит в сумме 2 499 000 рублей был предоставлен 25.07.2011 года, что подтверждается банковским ордером № от 25.07.2011 года.

В соответствии с условиями кредитного договора (п.1.1) процентная ставка по кредиту составляет 12,70% годовых, действующая со дня, следующего за днем предоставления кредита по дату фактического возврата кредита (включительно).

Права кредитора по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством (п. 1.5).

В соответствии с п.4.4.4 кредитор вправе передать свои права по закладной, указанной в п.1.5. договора №-ин другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. 1 ст. 48 от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Согласно п. 4.1 кредитного договора заемщик обязуется возвратить полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить суммы неустойки (при ее возникновении), осуществить возврат кредита в порядке и сроки, досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы неустойки (в случае ее наличия) не позднее 30 календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по договору.

В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом и суммы неустойки, в том числе, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течении 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; с п. 4.4.2 обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований кредитора в перечисленных случаях.

Из выписки по платежам следует, что начиная с 01.04.2013 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиками не производились.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и Закладной. В адрес ответчиков 14.05.2013 года было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор, полученное лично 20.05.2013 года. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Из расчета задолженности следует, что размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на 26.06.2015 года составляет 2 832 361 рубль 20 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2 444 627 рублей 04 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 253 607 рублей 77 копеек, начисленные пени в размере 134 126 рублей 39 копеек. Истец считает возможным снизить сумму взыскиваемых штрафных санкций (пени) до 50 000 рублей. Таким образом, задолженность ответчиков составляет: 2 444 627 рублей 04 копейки (основной долг) + 253 607 рублей 77 копеек (сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом) + 50 000 рублей (начисленные пени) = 2 748 234 рубля 81 копейка.

Согласно выписке из домовой книги и финансово-лицевого счета от 19.08.2015 года Азоян А.С. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в указанном жилом помещении на регистрационном учете состоит супруг собственника Азоян Х.О.

Оценивая представленные суду доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд принимает во внимание, что ОАО «КБ Инвестранстбанк» принятые на себя обязательства исполнил надлежащим образом, предоставив ответчикам кредит в сумме 2 499 000 рублей под 12,7% годовых сроком на 240 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения в собственность жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, стоимость 3 570 000 рублей, тогда как ответчики обязанность по своевременному возврату кредита, а также процентов надлежащим образом не исполняют, что подтверждается материалами дела и не оспорено ответчиками в судебном заседании, тогда как в силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание, что в связи с передачей прав на закладную истец приобрел все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Квартира № в <адрес> в <адрес> стоимостью 3 570 000 рублей приобретена в собственность Азоян А.С. за счет собственных средств и заемных средств, полученных по кредитному договору №-ин от 25.07.2011 года.

Кредитным договором предусмотрено, что квартира является находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, в случае нарушения Заемщиком условий возврата кредита взыскание обращается на предмет залога.

Как следует из материалов дела, ответчиками регулярно допускается нарушение сроков внесения периодических платежей в счет выплаты кредита, что подтверждается материалами дела и не оспорено ответчиками в судебном заседании.

Принимая во внимание, что в связи с передачей прав на закладную истец приобрел все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по погашению займа, что с достоверностью подтверждается материалами дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению и полагает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору №-ин от 25.07.2011 года в размере 2 444 627 рублей 04 копейки (основной долг) + 253 607 рублей 77 копеек (сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом) + 50 000 рублей (начисленные пени) = 2 748 234 рубля 81 копейка, согласно расчету истца, который проверен судом и признан верным.

Учитывая, что срок и порядок возврата полученного кредита, размер и порядок уплаты кредитору процентов являются существенными условиями, подлежащими согласованию сторонами договора, при ненадлежащем исполнении ответчиками кредитного договора истец лишен возможности получить те суммы, которые он рассчитывал получить, заключая договор купли-продажи закладной, учитывая факт нарушения ответчиками обязательств по кредитному договору, что с достоверностью установлено в судебном заседании, суд находит указанные нарушения существенными, и приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о расторжении кредитного договора займа №-ин от 25.07.2011 года, заключенного между ОАО «КБ Инвестранстбанк» и Азяон Х.О., Азоян А.С.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Таким образом, положения статей 809 ГК РФ и 54 Федерального закона "Об ипотеке" позволяют производить начисление процентов за пользование кредитом до момента фактического возврата суммы долга.

Соответствующее разъяснение об этом содержится и в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 года N 13/14.

С учетом изложенного суд находит подлежащими удовлетворению требования истца об определении, начиная с 27.06.2015 года и по день вступления решения в законную силу, подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,7% годовых на сумму остатка основного долга в размере 2 444 627 рублей 04 копейки.

Оценивая отчет об оценке № от 21.11.2016 года, выполненное ООО «Крайоценка» по определению Советского районного суда г. Красноярска от 18.10.2016 года, суд считает необходимым при определении стоимости недвижимого имущества, руководствоваться отчетом об оценке № от 21.11.2016 года, выполненным ООО «Крайоценка» по определению Советского районного суда г. Красноярска от 18.10.2016 года, согласно которого определена стоимость недвижимого имущества на дату проведения оценки, указанное заключение суд принимает как относимое и допустимое доказательство по делу, поскольку экспертиза назначалась судом в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ, проводилась компетентной организацией, данные о заинтересованности эксперта в исходе дела отсутствуют, эксперт, составивший заключение, имеет высшее образование, соответствующую специальность и квалификацию, экспертиза проведена в соответствии с методиками для такого рода исследований, соответствует требованиям, установленным ст. 86 ГПК РФ, оформлена надлежащим образом, эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Каких-либо оснований не доверять и сомневаться в объективности данного заключения по результатам проведения судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Учитывая положения ст. 349 ГК РФ, ст.50, 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), то, что правовой режим залогового имущества в силу действующего гражданского законодательства является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель (истец) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами; принимая во внимание наличие значительной задолженности, не погашенной Заемщиком перед истцом до настоящего времени, суд полагает необходимым обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену квартиры в размере 2 598 400 рублей (исходя из расчета начальной продажной цены заложенного имущества с учетом положений закона ст.54 ФЗ «Об ипотеке»: 3 248 000 рублей (согласно отчета, выполненного ООО «Крайоценка» по определению Советского районного суда г. Красноярска от 18.10.2016 года) х 80% = 2 598 400 рублей).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежит возврат государственной пошлины в сумме 29 653 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ взысканию с ответчиков в солидарном порядке подлежит государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 4 288 рублей 17 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» к Азоян ФИО13, Азоян ФИО14 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №-ин от 25.07.2011 года, заключенный между ОАО «КБ Инвестранстбанк» и Азоян ФИО15, Азоян ФИО16

Взыскать в солидарном порядке с Азоян ФИО17, Азоян ФИО18 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору №-ин от 25.07.2011 года в размере 2 748 234 рублей 81 копейки, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 653 рублей, а всего в размере 2 777 887 рублей 81 копейки.

Обратить взыскание на заложенное имущество - <адрес> в <адрес>, определив начальную продажную цену заложенного имущества – <адрес> в <адрес> при ее реализации на публичных торгах в размере 2 598 400 рублей.

Определить, начиная с 27.06.2015 года и по день вступления решения в законную силу, подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,7% годовых на сумму остатка основного долга в размере 2 444 627 рублей 04 копейки.

Взыскать в солидарном порядке с Азоян ФИО19, Азоян ФИО20 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 4 288 рублей 17 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                                                                                        О.В. Михайлова