Решение по делу № 3а-236/2017 (3а-1003/2016;) от 28.12.2016

Дело № 3а-236/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 марта 2017 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области Чеховой Ю.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Соколовой ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Волгодонска,

у с т а н о в и л :

Соколова Е.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 14 февраля 2014 года, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость участка, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога, в связи с чем административный истец просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 февраля 2014 года в размере ... рублей (в соответствии с отчетом независимого оценщика ИП ... №... от 23 декабря 2016 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Волгодонска.

Соколова Е.А. и её представитель по доверенности Солопова И.А. в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания, от представителя административного истца Солоповой И.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, в котором также указано, что с заключением эксперта ООО «...» № ... от 17 февраля 2017 года и выводом о размере рыночной стоимости земельного участка, определенном в экспертном заключении, не согласны и просят вынести решение на основании размера рыночной стоимости, определенного в отчете оценщика.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности Чехова Ю.Э. в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска, основанного на выводах отчета ИП ... №... от 23 декабря 2016 года, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на основании выводов экспертного заключения ООО «...» № ... от 17 февраля 2017 года.

Представители Администрации г. Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что Соколова ... является собственником земельного участка площадью ... квадратных метров с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование согласно кадастровому паспорту – ...), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24 июля 2014 года (л.д. 10) и выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок от 23 ноября 2016 года (л.д. 17-18).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с данными характеристиками площади и разрешенного использования 14 февраля 2014 года (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости – согласно кадастровому паспорту – л.д. 14).

Согласно кадастровой справке от 22 ноября 2016 года (л.д. 13) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости согласно кадастровой справке определен по состоянию на 14 февраля 2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано и вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" утверждены по состоянию на 1 января 2014 года средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам согласно приложению N 1, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) согласно приложению N 2, группы видов разрешенного использования земельных участков населенных пунктов согласно приложению N 3.

В пункте 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, указано, что в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет (февраль 2014 года) и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, поэтому кадастровая стоимость должна быть определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В обоснование своих требований истец представила отчет независимого оценщика ИП ... № ... от 23 декабря 2016 года (л.д. 22-92). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 14 февраля 2014 года составила ... рублей.

Возражая против иска и представленного административным истцом отчета, Правительство Ростовской области указало на следующие недостатки отчета: оценщиком подобрано недостаточное количество объектов-аналогов, что снижает достоверность определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом в связи с малым количеством возможных сравнений с объектом оценки; объекты-аналоги, подобранные оценщиком, не совпадают с объектом оценки по виду разрешенного использования, что является нарушением п. 5 ФСО № 3, в соответствии с которым информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки должна быть подтверждена и не допускать неоднозначного толкования. Неприменение корректировки при имеющихся различиях привело к искажению стоимости объекта оценки; в объявлениях о продаже всех объектов-аналогов отсутствует год размещения объявлений, что означает, что информация об объектах-аналогах не может быть использована при сравнительном анализе при определении стоимости объекта оценки, что также является нарушением п. 5 ФСО № 3; при объяснении корректировки на местоположение оценщик указывает, что объект оценки и один объект-аналог находятся в идентичных районах, а два объекта-аналога - в районе с менее развитой инфраструктурой, однако оценщиком не проанализировано расположение аналогов относительно центральной части города, тогда как объект оценки, расположен практически в центре города, все объекты-аналоги находятся на значительном удалении от центра и на удалении от объекта оценки. Не проанализирован такой важный фактор, влияющий на стоимость участка, как транспортная доступность, которая различна в связи с различным местоположением аналогов и объекта-оценки. Необоснованное применение корректировки в данных обстоятельствах привело к искажению стоимости объекта оценки; при применении корректировки на коммуникации оценщик искажает информацию об объектах-аналогах, имеющуюся в объявлениях на страницах 64-66 отчета, что является нарушением п. 5 ФСО № 3. Из примененных оценщиком семи корректировок, три корректировки необоснованно не применены, одна применена необоснованно. Кроме того, имеются основания, по которым информация о представленных оценщиком объектах-аналогах не может быть использована при сравнительном подходе. Указанные ошибки свидетельствуют о том, что оценщик в качестве объектов-аналогов принял земельные участки, которые имеют существенные отличия от оцениваемого объекта по своим характеристикам, а также наименьшую цену, в связи с чем не могут быть использованы при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации г.Волгодонска относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14 февраля 2014 года (дата внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости) в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключение эксперта № ... от 17 февраля 2017 года). Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 14 февраля 2014 года составила ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в г. Таганроге, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на условия продажи (скидка на уторгование), величину общей площади участков, наличие инженерных коммуникаций на участках и на дату предложения. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Возражения административного истца против выводов заключения судебной оценочной экспертизы не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с имеющимися в материалах дела возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности требований вышеназванных федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 14 февраля 2014 года согласно выводам заключения эксперта ООО «...» № ... от 17 февраля 2017 года в размере ... рублей в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Датой подачи заявления следует считать дату обращения Соколовой Е.А. с заявлением в суд, т.е. 28 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 18 января 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. Представленной в материалы дела копией чека-ордера от 19 января 2017 года (л.д. 130) подтверждается, что Соколова Е.А. внесла на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов по данному делу.

ООО «...» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере ... рублей (л.д. 134, 135).

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной оценочной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости участка, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении требований согласно представленному отчету оценщика, а суд по результатам рассмотрения заявления соглашается с позицией Правительства Ростовской области и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении ООО «...», то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, денежная сумма в размере ... рублей, внесенная Соколовой Е.А. на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «...» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу, а также с административного истца подлежит взысканию остаток денежной суммы в размере ... рублей в пользу ООО «...», исходя из определенной экспертным учреждением стоимости проведенного исследования.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 февраля 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 28 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от Соколовой ... в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей на расчётный счёт ООО «...» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-236/2017 (заключение эксперта № ... от 17 февраля 2017 года).

Взыскать с Соколовой ... в пользу ООО «...» ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-236/2017 (заключение эксперта № ... от 17 февраля 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 13 марта 2017 года.

Судья                         И.В. Порутчиков