Судебный акт #1 (Постановление) по делу № 4Г-371/2019 [44Г-10/2019] от 15.04.2019

Дело №44-Г-10/2019 †††††††††††††††††?††††††††††††††††††

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

27 июня 2019 года г. Орёл

Президиум Орловского областного суда в составе:

Председательствующего: Суворовой Е.Н.

членов президиума: Курганова А.Н., Сенина А.Н., Склярука С.А.

при секретаре: Минайчевой О.А.

рассмотрел гражданское дело по иску Смирновой Е.А. к Каминной С.Ф. о расторжении договора купли-продажи квартиры,

по кассационной жалобе Смирновой Е.А. на решение Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2019 года,

Заслушав доклад судьи областного суда Саниной Л.Л., Президиум областного суда

установил:

Смирнова Е.А. обратилась в суд с иском к Каминной С.Ф. о расторжении договора купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указала, что между ней и Каминной С.Ф. <дата> заключено соглашение о задатке, а <дата> - договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г<адрес>, стоимостью <...> руб.

После переезда в данную квартиру ей стало известно о том, что дом находится в аварийном состоянии. Летом <дата> в квартире появилась трещина. <дата> составлено заключение о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции, на основании которого постановлением администрации г.Орла от <дата> дом был признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Полагала, что нахождение дома в аварийном состоянии относится к числу существенных недостатков, значительно снижающих возможность использования жилого помещения, приобретенного по договору купли-продажи, по назначению, и если бы она знала о таком состоянии дома, то квартиру в нем не приобрела.

С учетом уточнения требований, Смирнова Е.А. окончательно просила суд по основаниям, предусмотренным статьями 178, 179, 450, 451 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), расторгнуть заключенные с Каминной С.Ф. договор купли-продажи от <дата> и соглашение о задатке от <дата>, взыскав с ответчика денежные средства, уплаченные в счет стоимости квартиры, а также признать недействительными договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке, применить последствия недействительности сделок в виде двусторонней реституции и взыскать с ответчика расходы за оказание юридической помощи в размере <...> руб.

Решением Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018 года Смирновой Е.А. отказано в удовлетворении заявленных исковых требований, с истца в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» взыскана государственная пошлина в размере <...> руб., в пользу Федерального <...> расходы на проведение судебной экспертизы в размере <...> руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2019 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных и необоснованных.

Указывает, что жители дома <адрес> с <дата> неоднократно обращались в администрацию Советского района г. Орла с претензиями по эксплуатации и обслуживанию жилого дома, в котором появились трещины, в связи с чем считает необоснованным вывод суда о том, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры жилое помещение отвечало предъявляемым требованиям. Ссылается на то, что данные обстоятельства были известны Каминной С.Ф. при заключении оспариваемого договора, однако она их не сообщила, что является существенным нарушением условий договора.

Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании в администрации Советского района г.Орла документации, подтверждающей обращение жителей дома по улучшению технического состояния во избежание его обрушения, которые имели место до заключения договора купли-продажи квартиры и признания дома аварийным.

Указывает на необоснованность отказа в удовлетворении ходатайства о проведении повторной строительно-технической экспертизы, поскольку при производстве экспертизы экспертами <...> не было учтено некачественное состояние общего имущества многоквартирного жилого дома, признанного аварийным, и не установлено препятствуют ли имеющиеся недостатки в доме использованию занимаемой ею квартиры по назначению.

Утверждает о наличии существенного недостатка товара – квартиры, что в силу статьи 475 ГК РФ влечет расторжение договора купли-продажи.

Выражает несогласие с оценкой суда представленных в материалы дела доказательств, что привело к неправильному его рассмотрению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Смирнову Е.А. и ее представителя ФИО 1, действующую по доверенности, поддержавших доводы жалобы, возражения на жалобу Каминной С.Ф. и ее представителей по доверенностям ФИО 2 и ФИО 3, президиум считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2019 года в части оставления без изменения решения Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018г. об отказе в иске Смирновой Е.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке подлежит отмене, а в остальной части состоявшиеся по делу судебные постановления – оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 ГК РФ).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абзац 1 пункта 2 статьи 469 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании свидетельства о регистрации права № от <дата> Каминной С.Ф. на праве собственности принадлежала квартира №, расположенная по адресу: г<адрес>.

<дата> между Смирновой Е.А. (покупатель) и Каминной С.Ф. (продавец) подписано соглашение о задатке (предварительный договор), по условиям которого они приняли на себя обязательство в срок до <дата> заключить договор купли-продажи квартиры № в доме <адрес> по цене <...> руб.

По условиям соглашения истец передала ответчику задаток в размере <...> руб., что подтверждается распиской от <дата>.

<дата> между Смирновой Е.А. и Каминной С.Ф. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в тот же день истцом была уплачена ответчику оставшаяся денежная сумма за квартиру в размере <...> руб.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи, покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке.

<дата> заключением межведомственной комиссии при администрации г.Орла № установлены основания для признания многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции, в связи с чем постановлением администрации г.Орла от <дата> № указанный многоквартирный жилой дом, в котором располагается квартира истца, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Администрация г.Орла направила в адрес Смирновой Е.А. письмо от <дата> с предложением переехать для временного проживания в жилое помещение маневренного фонда, а также требование о реконструкции многоквартирного жилого дома.

<дата> Смирнова Е.А. направила в адрес Каминной С.Ф. претензию с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств, которая возвращена почтовой организацией в адрес истца за истечением срока хранения.

Для правильного разрешения спора судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта от <дата> № на момент осмотра <дата> в квартире истца имеются повреждения в двух помещениях: в жилой комнате (зале) и коридоре. На потолке в жилой комнате имеется две трещины по шву плит перекрытия: одна трещина расположена на 0,8 м от стены со стороны квартиры №, другая волосяная трещина расположена в центре комнаты. В коридоре по шву плит перекрытия имеется волосяная трещина. На полу в коридоре возле входа в жилую комнату (зал) на двух керамических плитках также имеются повреждения.

В квартире поврежден штукатурный и окрасочный слой на швах между плитами. На плитах перекрытия трещин не наблюдается. Данные повреждения являются устранимыми. Необходимо произвести текущий ремонт в квартире. Квартиру можно использовать по ее назначению.

Появление трещин на швах плит перекрытия возможно из-за того, что долгое время в квартире не производился текущий ремонт. На керамической плитке пола возможны трещины от механического воздействия (падения какого-то предмета).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке, суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 450 ГК РФ, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о наличии совокупности условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ и необходимых для расторжения договора купли-продажи в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых обе стороны исходили при заключении договора, судом не установлено и доказательств в их подтверждение истцом не представлено. Отказ в иске о признании сделок недействительными по основаниям статей 178, 179 ГК РФ суд мотивировал тем, что истцом не представлено доказательств, в достаточной степени свидетельствующих об умышленном введении истца в заблуждение относительно существенных условий договора, а также того, что данная сделка совершена под влиянием обмана.

Решение районного суда и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда об отказе Смирновой Е.А. в иске о признании договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке недействительными по основаниям статьей 178,179 ГК РФ постановлены с соблюдением требований действующего законодательства, основаны на фактически установленных обстоятельствах дела и представленных в их подтверждение доказательствах. Поэтому судебные постановления в указанной части подлежат оставлению без изменения.

Между тем, вывод суда об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке является необоснованным и постановлен с нарушением норм материального права.

В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, при разрешении споров о расторжении договора купли-продажи товара ненадлежащего качества юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами, являются наличие у товара недостатков, препятствующих использованию товара по его назначению, и существенный характер таких недостатков.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пункта 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Судом установлено, что дом, в котором расположена квартира истца, признан аварийным и подлежащим реконструкции в установленном законом порядке после совершения сделки купли-продажи.

По заключению <...> от <дата> общее состояние многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> оценено как ограниченно работоспособное. Состояние отдельных конструкций оценено следующим образом: фундаменты находятся в ограниченно работоспособном состоянии; стены здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии, за исключением стен пятого подъезда, состояние которых оценено как аварийное; конструкции перекрытия и покрытия здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии, за исключением плит перекрытия пятого подъезда, состояние которых оценено как аварийное; полы, кровля и отмостка здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Выявленные дефекты и повреждения устранимы при проведении капитального ремонта здания. (т.1 л.д. 91-100)

При таких обстоятельствах судам надлежало установить, относятся ли указанные недостатки к той части общего имущества многоквартирного дома, которая необходима для эксплуатации приобретенной Смирновой Е.А. квартиры, препятствуют ли недостатки использованию квартиры по ее целевому назначению в качестве жилого помещения и могут ли они быть квалифицированы как существенные недостатки квартиры.

Между тем, судами указанные юридически значимые обстоятельства установлены не были и в удовлетворении ходатайства истца о назначении и проведении повторной строительно-технической экспертизы необоснованно отказано.

Вышеприведенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2019 года подлежит отмене.

Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012г. №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суду при новом рассмотрении дела следует учесть изложенное и разрешить заявленные требования в строгом соответствии с законом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум Орловского областного суда,

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 6 февраля 2019 года об оставлении без изменения решения Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018 года в части отказа в удовлетворении требований Смирновой Е.А. к Каминной С.Ф. о расторжении договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке отменить, дело в указанной части направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в ином составе судей.

В остальной части решение Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018г. и апелляционное определение Орловского областного суда от 6 февраля 2019г. оставить без изменения, жалобу Смирновой Е.А. – без удовлетворения.

Председательствующий Е.Н.Суворова