Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-456/2014 ~ М-468/2014 от 07.10.2014

Дело № 2-456(2014)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Беловой О.В.,

при секретаре ФИО4,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО7,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ЗАО «Агрофирма «АНК», филиалу ФГБУ « Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> об отклонении возражений по выделу земельного участка в счет земельной доли и понуждении поставить на кадастровый учет земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Октябрьский районный суд с настоящими требованиями к ЗАО «Агрофирма «АНК», филиалу ФГБУ « Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес>. Указал, что в соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>4 (реестровый № 2744), ему принадлежит 1/17 доля земельного участка с кадастровым номером 28:19:011906:42, расположенного по адресу: <адрес>, северо-западная часть кадастрового квартала, предоставленный для производства сельскохозяйственной продукции. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г.

Земельный участок с кадастровым номером 28:19:011906:42, расположенный по адресу: <адрес>, северо-западная часть кадастрового квартала, предоставленный для производства сельскохозяйственной продукции, сдан в аренду ЗАО "Агрофирма "АНК" на основании Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ г., сроком на 15 лет.

В результате межевания исходного земельного участка был образован земельный
участок сельскохозяйственного назначения площадью 147000 кв.м.

С целью выполнения требований, предусмотренных статьями 13 и 13.1 Федерального закона № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", кадастровым инженером в газете "Амурская правда" № от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания и о необходимости согласования проекта межевания земельного участка площадью 2499000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, северо-западная часть кадастрового квартала, разрешенное использование - для производства сельскохозяйственной продукции.

Арендатором земельного участка с кадастровым номером №, действующим на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного сроком на 15 лет, ЗАО "Агрофирма "АНК", в адрес кадастрового инженера направлены возражения относительно выделения указанного земельного участка, что повлекло отказ в постановке выделяемого земельного участка на кадастровый учет. Считает, что возражения представителя арендатора ЗАО "Агрофирма "АНК" Генерального директора Управляющей организации ООО "АНК-холдинг" ФИО6 подлежит отклонению, поскольку не содержит объективного обоснования причин несогласия с местоположением границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка площадью 147000 кв.м. Кроме того, кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Агрофирма "АНК" по электронной почте отправлялся проект межевания земельного участка, выделяемого в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером № кв.м со схемой, содержащей местоположение выделяемого земельного участка. Выделение земельного участка в счет принадлежащей истцу 1/17 доли не может служить препятствием в использовании арендатором земельного участка по целевому назначению. Также не обоснованы возражения в части невозможности выдела земельного участка в период действия договора аренды. Истец намерен изменить (расторгнуть) договор аренды, в связи с тем, что его отец ФИО1 выражал несогласие с передачей в аренду принадлежащей ему земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Истец не согласен с кабальными (невыгодными) условиями договора аренды и размером арендной платы.

Считает, что у него имеется право на выдел земельного участка. Процедура выдела
земельного участка, предусмотренная положениями Федерального закона № 101-ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения соблюдена.

    В судебном заседании истец ФИО2 поддержал исковые требования в полном объеме.

    Представитель ответчика - адвокат ФИО7 поддержал доводы своего доверителя. Пояснил, что он не согласен с возражениями представителя ответчика ЗАО "Агрофирма "АНК" о том, что в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", законодатель предусмотрел только проведение общего собрания участников долевой собственности, для определения местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения. Он полагает, что представитель арендатора ЗАО "Агрофирма "АНК" не правильно трактует закон. ФИО2 для выдела земельного участка в счет земельных долей заключил договор с кадастровым инженером, который подготовил проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельных долей. Кадастровым инженером в газете "Амурская правда" № от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания и о необходимости согласования проекта межевания земельного участка. Также считает, что срок, в течении которого не согласный с заключенным договором аренды участник общей долевой собственности может выделить свой земельный участок, Федеральным законом не установлен, поэтому выдел может произойти в течении срока аренды. Кроме того, ФИО1 выражал несогласие с передачей в аренду принадлежащей ему земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, он был не согласен с кабальными условиями договора аренды и размером арендной платы. Считает, что его доверитель сделал все необходимые действия для выделения земельного участка.

Представитель ответчика ФИО5 действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ с исковыми требованиями не согласна, пояснила, что ЗАО «Агрофирма АНК» является собственником доли в праве 11/17 на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, также ЗАО «Агрофирма АНК» является арендатором данного земельного участка по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному на 15 лет. Решение о передаче вышеуказанного земельного участка в аренду было принято на общем собрании, что подтверждается протоколом общего собрания владельцев земельных долей ТОО «Новотруднинское» от ДД.ММ.ГГГГ. Собственник земельной доли ФИО1, на общем собрании выражал согласие на передачу своей земельной доли в аренду ЗАО «Агрофирма АНК» на условиях указанных в протоколе общего собрания владельцев земельных долей ТОО «Новотруднинское» от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует его подпись на Приложении к протоколу, имеющегося в материалах дела. За принятие решения голосовало 100 % от числа присутствующих на собрании, голосовавших против, либо воздержавшихся от голосования - установлено не было. Также ФИО1 была выдана доверенность ФИО8 на представление его интересов, связанных с выделением его доли в натуре, межеванием, проведением кадастрового учета, регистрацией права собственности, а также подписанием договора аренды земли с ЗАО «Агрофирма АНК» за цену и на условиях по своему усмотрению и регистрацией такого договора аренды в УФРС по <адрес>. Доверенность была удостоверена ведущим инспектором Николо-Александровского сельсовета <адрес>. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка, из которого при выделе образуются земельные участки. ФИО2 не обращался в ЗАО «Агрофирма АНК» за получением согласия арендатора на образование земельного участка. Считает, что истцом не был соблюден предусмотренный законом порядок выделения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в счет своих земельных долей. Кроме того, ведение сельского хозяйства характеризуется сезонностью производства, исключительной зависимостью от погодных условий и длительным циклом оборота капитала, в связи, с чем ЗАО «Агрофирма АНК», как арендатор земельного участка с кадастровым номером 28:19:011906:42, запланировало хозяйственную деятельность в пределах срока заключенного договора аренды земельного участка. Арендатор принимал в аренду земельный участок определенной площади и рассчитывал получить с него определенный урожай, а, следовательно, и доход. При уменьшении размера земельного участка, переданного в аренду, в связи с выделом одним сособственником своей земельной доли, имущественные права и интересы арендатора существенно будут нарушены. Поэтому стороны этого договора должны надлежащим образом исполнять свои обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В судебное заседание представитель ответчика - филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес>, извещенный надлежащим образом, не явился. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть иск в отсутствие представитель ответчика - филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес>.

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что ФИО1 обращался за консультацией с изучением документов к нему в конце декабря 2012 года. Он пояснил, что у него был в совместной собственности земельный участок, помнит, что собственников было около десяти, но он не помнит в каком районе, так как прошел уже длительный период времени. Насколько он помнит, ФИО1 был не согласен с решением об аренде земельного участка, с арендной платой, которая была выставлена, и спрашивал у него как можно обжаловать данное решение. Он говорил, что проходило собрание, где АНК предложило участникам арендовать земельный участок, где у этого гражданина была доля, но так как у участников была большая задолженность по налогу за этот участок, то он не возражал, чтобы АНК оплатила данный долг и поэтому им предложили низкую арендную плату. На собрании ему сказали, что все его возражения будут внесены в протокол общего собрания. Считает, что он допустил оплошность в этом вопросе, он ему предложил обратиться в суд о признании сделки кабальной, поскольку уже истекал срок исковой давности. На сегодняшний день ему ничего неизвестно обращался ли данный мужчина в суд или нет. Сейчас ему стало известно, что данный мужчина умер.

Свидетель ФИО10 суду пояснил, что он был знаком с ФИО1, так как ФИО2, его сын, его друг. Он был в гостях у ФИО2, и познакомился с его отцом. ФИО1 спрашивал у него об адвокате или юристе, который смог бы ему помочь в вопросе с земельным участком, так как он был не доволен низкой арендной платой и хотел расторгнуть договор аренды. Это было в 2008 или 2009 году, он говорил, что несколько собственников данного земельного участка были против такой низкой арендной платы. Они согласились на аренду, так как был большой долг за налог на землю. В результате данного разговора, он дал ему номер телефона адвоката ФИО9

Выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п.1 ст.12 Федерального закона N 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.13 и 14 настоящего Федерального закона.

На основании положений ст. 14 названного Закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п.п. 4-6 настоящей статьи.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется ( п.3).

Если указанное в п.3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п.4).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 настоящего Федерального закона (п.6).

Согласно ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Из материалов дела следует, что истец ФИО2 и ЗАО «Агрофирма «АНК» являются участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 2499000 кв. м, местоположение: <адрес> в северо-западной части кадастрового квартала. Данные обстоятельства подтверждаются Выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ года.

Из материалов дела также следует, что ФИО8, действующий от имени собственников земельных долей на основании доверенностей, в том числе и доверенности ФИО1 от 24 ноября 206 года, именуемый Арендодатель и ЗАО «Агрофирма «АНК» в лице генерального директора управляющей организации ФИО6, действующего на основании Устава и Договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации № от ДД.ММ.ГГГГ – Арендатор, был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей б\н, согласно которому в аренду был передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2499000 кв.м. с кадастровым номером 28:19:011906:42, расположенного в северо-западной части кадастрового квартала <адрес>. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 15 лет по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что в газете "Амурская правда" от ДД.ММ.ГГГГ № (27880) размещено объявление о необходимости согласования проекта межевания земельного участка в праве общей долевой собственности, общей площадью 14,7 га, а также о месте ознакомления с проектом межевания земельного участка.

Согласно возражения на извещение о необходимости согласования проекта межевания, ЗАО «Агрофирма «АНК» выступает против выделения заказчиком работ по подготовке проекта межевания земельного участка ФИО2 земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности из состава земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 14,7 га., поскольку в извещении неточно описаны границы выделяемого земельного участка, что делает невозможным определения его на местности. ЗАО «Агрофирма «АНК» является арендатором земельных долей сроком на 15 лет, выделение земельного участка в счет земельной доли общей долевой собственности будет являться препятствием в использовании земельного участка по целевому назначению, так как общество обрабатывает весь арендуемый земельный участок. Также Общество намерено выделить часть исходного земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей. Полагает, что ФИО2 не имеет право требовать выдела земельной доли перешедшей ему по наследству от ФИО1, поскольку наследодатель дал согласие при жизни на аренду своей доли на 15 лет и срок аренды не окончен.

В соответствии с ч.ч. 1,3 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации, то есть не потребляемые вещи.

На основании ч.1 ст. 432 ГК РФ, предмет является существенным условием договора. Площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь.

Следовательно, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон.

Поскольку выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Расторжение договора аренды земельного участка, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п.4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно п.6 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, при отсутствии согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, образование земельных участков возможно только на основании решения суда.

В силу п.4, п.6 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, наличие названной процедуры образования (раздела) земельных участков является обязательной в силу закона.

Из анализа названных норм материального права можно сделать вывод о том, что образование земельных участков возможно либо при наличии выраженного в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, либо при наличии решения суда.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Агрофирма «АНК» в установленный законом срок поданы возражения относительно местоположения границ выделяемых земельных участков. Доказательств обращения истцов в суд с требованиями об образовании земельных участков не представлено.

Суд не принимает во внимание, доводы истца и показания свидетелей о том, что ФИО1 выражал свое несогласие о передаче в аренду принадлежащей ему земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, поскольку считает, что надлежащих доказательств возражения наследодателя ФИО1 против передачи своей доли в аренду, а также против заключения договора аренды и его условий, либо при его пролонгации суду представлено не было, приобретенная истцом в порядке наследования доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обременена арендой, поэтому суд приходит к выводу о том, что образование отдельного земельного участка без согласия арендатора земельного участка нарушит права последнего.

Иные доводы истца и его представителя основаны на неправильной оценке обстоятельств и ошибочном толковании закона.

Таким образом, оценивая в совокупности доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об отклонении возражений по выделу земельного участка в счет земельной доли и понуждении поставить на кадастровый учет земельный участок сельскохозяйственного назначения, выделяемого в счет земельной доли, поскольку до истечения срока договора аренды земельного участка, его расторжения, или изменения истец лишен права выдела земельного участка без согласия арендатора.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ЗАО «Агрофирма «АНК», филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> об отклонении возражений по выделу земельного участка в счет земельной доли и понуждении поставить на кадастровый учет земельный участок, отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, через Октябрьский районный суд.

     Председательствующий О.В. Белова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ