Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-918/2020 от 20.03.2020

Судья Семенова Г.В. Дело № 33-918/2020

№ 2-1-140/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 июля 2020 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Коротченковой И.И., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Власовой Л.И.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело
по иску Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области к Иванову Роману Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области на решение Ливенского районного суда Орловской области от 28 января 2020 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., объяснения представителя Управления муниципального имущества администрации г. Ливны по доверенности Яшиной Г.И., поддержавшую апелляционную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Управление муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области обратилось в суд с иском к Иванову Р.И. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требований указало, что 04 сентября 2017 г. между сторонами был заключен договор № аренды земельного участка сроком до <дата>

По условиям договора Иванову Р.И. был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 155 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия и коммунально-складские организации 3-5 классов вредности, расположенный по адресу: <адрес>

Арендная плата по договору составляет 9 336,67 руб. в месяц и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание – пилорама, принадлежащее ответчику на праве собственности.

Ссылалось, что в нарушение условий договора Иванов Р.И. не вносил в полном объеме арендную плату за земельный участок, в связи с чем с 04 сентября 2017 г. по 31 мая 2019 г. образовалась задолженность.

Решением Орловского областного суда от 15 октября 2019 г. пересмотрена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка и установлена в размере рыночной стоимости 926 403 руб. по состоянию на 08 июня 2017 г.

Отмечало, что поскольку в решении Орловского областного суда постановлено считать датой подачи заявления Иванова Р.И. о пересмотре кадастровой стоимости 10 сентября 2019 г., то с 01 января 2019 г. расчет арендной платы произведен исходя из пересмотренной кадастровой стоимости земельного участка 926 403 руб.

На основании изложенного, с учетом уточнения иска Управление муниципального имущества администрации <адрес> просило суд взыскать в свою пользу с Иванова Р.И. задолженность по арендной плате с 04 сентября 2017 г. по 31 мая 2019 г. в размере 65 863,15 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06 октября 2017 г. по 05 июня 2019 г. в размере 6 547,25 руб., продолжив взыскание процентов с 06 июня 2019 г. по день фактической уплаты задолженности по арендной плате, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Управление муниципального имущества администрации <адрес> ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Считает, что утверждение постановлением администрации <адрес> от <дата> № схемы расположения земельных участков, в соответствии с которой из земельного участка площадью 3 155 кв.м образовано два земельных участка, площадью 622 кв.м и 2 532 кв.м, не является основанием для внесения изменений в договор аренды.

Отмечает, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о вновь образованных земельных участках.

Полагает недоказанным вывод суда об использовании Ивановым Р.И. земельного участка площадью 2 532 кв.м. после утверждения схемы расположения земельных участков.

Указывает, что ответчиком встречный иск об оспаривании условий договора не предъявлялся, соглашения между сторонами не заключались и изменения в договор аренды в части площади арендуемого земельного участка не вносились.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушения норм материального права были допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3 155 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> образован из земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком - администрация <адрес>.

На основании постановления администрации <адрес> от <дата> № между Управлением муниципального имущества администрации <адрес> и Ивановым Р.И. был заключен без проведения торгов договор аренды земельного участка.

Договор аренды заключен сроком на 49 лет (с 04 сентября 2017 г. по 04 сентября 2066 г.).

Арендная плата по договору за календарный месяц составляет 9 336,67 руб. и рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

На арендованном земельном участке расположен нежилой объект - пилорама, площадью 94,6 кв.м, с кадастровым номером 57:26:0010404:136, находящийся в собственности Иванова Р.И.

Право собственности на пилораму за Ивановым Р.И. зарегистрировано 02 октября 2014 г. №, о чем содержатся соответствующие сведения в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановлением администрации <адрес> от <дата> № утверждена схема расположения земельных участков в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 155 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельные участки ЗУ1 площадью 622 кв.м и ЗУ2 площадью 2 532 кв.м.

В пункте 5 постановления от <дата> № указано на необходимость отделу архитектуры и градостроительства администрации <адрес> в течение пяти рабочих дней направить данное постановление с приложением схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес>.

27 февраля 2019 г. Иванов Р.И. обратился в администрацию <адрес> и Управление муниципального имущества администрации <адрес> с заявлением о принятии мер для регистрации права муниципальной собственности на образованные в результате раздела земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>. В этом же заявлении просил об исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости о границах исходного земельного участка с кадастровым номером №

В ответ на данное заявление письмом Управления муниципального имущества администрации <адрес> от <дата> №-о/з, Иванову Р.И. направлена информацию о мероприятиях, связанных со снятием с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, который препятствует разделу земельного участка с кадастровым номером №

Также судом установлено, что в нарушение условий договора аренды № от <дата> Иванов Р.И. арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером № в полном объеме не вносил, в связи с чем с 04 сентября 2017 г. по 31 мая 2019 г. образовалась задолженность.

Решением Ливенского районного суда Орловской области от 01 августа 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 09 октября 2019 г., исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области удовлетворены частично, с Иванова Р.И. взыскана задолженность по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами.

Вступившим в законную силу решением Орловского областного суда от 15 октября 2019 г. удовлетворено административное исковое заявление Иванова Р.И. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Указанным судебным актом установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 155 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия и коммунально-складские организации 3-5 классов вредности; расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 926 403 руб. по состоянию на 08 июня 2017 г. Датой подачи заявления Иванова Р.И. о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 10 сентября 2019 г.

Поскольку арендная плата за пользование земельного участка, предоставленного в аренду Иванову Р.И., рассчитывается исходя из величины его кадастровой стоимости, то Иванов Р.И. обратился в суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Ливенского районного суда Орловской области от 01 августа 2019 г.

Определением Ливенского районного суда от 24 декабря 2019 г. решение Ливенского районного суда Орловской области от 01 августа 2019 г. о взыскании с Иванова Р.И. задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что с момента заключения договора аренды (04 сентября 2017 г.) Иванов Р.И. пользовался земельным участком площадью 3 155 кв.м, а после утверждения схемы расположения земельных участков (11 октября 2018 г.) он стал пользоваться земельным участком площадью 2 532 кв.м. Также суд учел, что в судебном порядке была пересмотра кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, которая определена в размере его рыночной стоимости 926 403 руб. по состоянию на 08 июня 2017 г.

Принимая решение, суд первой инстанции принял за основу расчет задолженности по арендной плате и процентов, произведенный стороной ответчика, по которому размер арендных платежей за период с 04 сентября 2017 г. по 10 октября 2018 г. необходимо рассчитывать исходя из ежемесячного арендного платежа в сумме 3 262,68 руб. (с учетом площади земельного участка 3 155 кв.м. и кадастровой стоимости 926 403 руб.), а за период с 11 октября 2018 г. по 31 мая 2019 г. – исходя из ежемесячного арендного платежа 2 618,41 руб. (с учетом площади земельного участка 2 532 кв.м и кадастровой стоимости 743 471,44 руб.), поэтому пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате и процентов, указав, что с учетом нерегулярно вносимых Ивановым Р.И. по договору платежей, у последнего имеется переплата.

При этом суд отклонил расчет задолженности, представленный Управлением муниципального имущества г. Ливны Орловской области.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (часть 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 2).

В части 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из материалов дела видно, что 04 сентября 2017 г. между Управлением муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области и Ивановым Р.И. был заключен без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 155 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия и коммунально-складские организации 3-5 классов вредности, расположенный по адресу: <адрес>

Данный договор прошел государственную регистрацию.

Договор аренды имеет силу передаточного акта, при его заключении какие-либо разногласия между сторонами отсутствовали, предоставляемый Иванову Р.И. в аренду земельный участок ограждений не имел.

Постановлением администрации г. Ливны Орловской области от <дата> № утверждена схема расположения земельных участков в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 155 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельные участки ЗУ1 площадью 622 кв.м и ЗУ2 площадью 2 532 кв.м.

В суде апелляционной инстанции установлено, что сведения о вновь образованных земельных участках условно обозначенных ЗУ1 и ЗУ2, площадью 622 кв.м и 2 532 кв.м соответственно, полученных путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, в Единый государственный реестр недвижимости не вносились.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на <дата>, земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 3 155 кв.м.

Как следует из материалов дела и подтверждено пояснениями представителя Управления муниципального имущества администрации <адрес> Яшиной Г.И., со дня заключения договора аренды и до момента разрешения настоящего спора, между сторонами соглашения не заключались и изменения в договор аренды земельного участка, как это предусмотрено п. 6.1 договора, не вносились.

При рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции Иванов Р.И., настаивая на том, что с 11 октября 2018 г. он фактически пользуется земельным участком площадью 2 532 кв.м, однако, каких-либо доказательств в подтверждение своей позиции не представил.

Акт выноса в натуру границ земельного участка от 16 июля 2019 г., составленный по заказу Иванова Р.И., по которому последний фактически пользуется земельным участком площадью 2 532 кв.м, не свидетельствует о пользовании Ивановым Р.И. арендуемым земельным участком указанной площади в период взыскиваемой задолженности.

Вопреки положениям ст. 137 ГПК РФ, ответчик не реализовал свое право, на предъявление встречного иска о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части уменьшения площади.

Судебная коллегия полагает неверным расчет задолженности арендной платы и процентов, произведенный стороной ответчика и принятый судом первой инстанции, как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Напротив, заслуживающим внимания является расчет задолженности арендной платы и процентов, произведенный Управлением муниципального имущества администрации <адрес>.

Как отмечалось выше, арендная плата по договору составляет 9 336,67 руб. в месяц и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

10 сентября 2019 г. Иванов Р.И. подал в суд заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которое было удовлетворено. Решением суда кадастровая стоимость арендуемого земельного участка была пересмотрена в размере его рыночной стоимости 926 403 руб. по состоянию на 08 июня 2017 г.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу абзаца 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Так как Иванов Р.И. обратился в уполномоченный орган с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в 2019 году, то установленная по решению суда кадастровая стоимость участка подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 01 января 2019 г.

Соглашаясь с расчетом арендных платежей ответчика и отклоняя расчет задолженности, представленный истцом, суд первой инстанции не учел, что до настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, переданном в аренду Иванову Р.И. площадью 3155 кв.м, после утверждения схемы раздела данного земельного участка, земельный участок площадью 2 532 кв.м, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, изменения в договор аренды земельного участка в части уменьшения площади не вносились, договор аренды Иванов Р.И. в части площади земельного участка не оспаривал, кадастровая стоимость земельного участка, площадью 2 532 кв.м не определялась, тогда как кадастровая стоимость земельного участка, площадью 3155 кв.м, установленная по решению суда, подлежит применению для целей определения арендной платы с 01 января 2019 г.

Учитывая, что арендатор Иванов Р.И. не исполняет надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы за пользование арендуемым земельным участком, у суда первой инстанции не было оснований для освобождения ответчика от уплаты задолженности по арендной плате, рассчитанной истцом исходя из действовавшей в спорные периоды кадастровой стоимости земельного участка и площади земельного участка равной 3 155 кв.м.

Исходя из установленных обстоятельств, задолженность Иванова Р.И. по арендной плате, с учетом вносимых платежей, за период с 04 сентября 2017 г. по 31 мая 2019 г., составляет 65 863,15 руб.

Причем при расчете задолженности истцом учтены произведенные Ивановым Р.И. арендные платежи в октябре, ноябре, декабре 2017 г., январе, марте 2018 г. каждый в размере 9 336,37 руб., а также 24 мая 2019 г. в размере 37 300 руб., 10 июля 2019 г. в размере 14 920 руб. (том 1 л.д. 244).

Договором аренды предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты арендных платежей в соответствии со ст. 395 ГК РФ арендатор выплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами (пункт 5.2 договора).

Учитывая, что Иванов Р.И. несвоевременно производил оплату арендных платежей, то с него следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06 октября 2017 г. по 05 июня 2019 г., размер которых составляет 6 547,25 руб.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение не соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ и в силу ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества администрации г. Ливны к Иванову Р.И. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области удовлетворить, решение Ливенского районного суда Орловской области от 28 января 2020 г. – отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области к Иванову Роману Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.

Взыскать в пользу Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области с Иванова Романа Ивановича задолженность по арендной плате с 04 сентября 2017 г. по 31 мая 2019 г. в размере 65 863,15 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06 октября 2017 г. по 05 июня 2019 г. в размере
6 547,25 рублей.

Взыскать с Иванова Романа Ивановича в пользу Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области проценты с 06 июня 2019 г. по день фактической уплаты задолженности по арендной плате исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Председательствующий

Судьи