Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-121/2017 (2-3934/2016;) ~ М-3073/2016 от 18.10.2016

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 февраля 2017 года г. Канск

Канский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Аксютенко А.Н.

при секретаре Козловой Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назаревич ЕН к Зайцеву АП о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежный средств,

УСТАНОВИЛ:

Назаревич Е.Н. обратилась в суд с иском к Зайцеву А.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежный средств, мотивируя тем, что 06.07.2016 года между ней (покупателем) и Зайцевым А.П. (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с привлечением средств ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости. Согласно договору продавец обязуется передать покупателю жилой дом, земельный участок, находящиеся в границах поселения г. Канска. Стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1500000 руб. и оплачивается за счет средств ипотечного кредита. 06.07.2016г. она передала ответчику денежные средства в размере 30000 руб. Несмотря на ее требования о предоставлении ответчиком правоустанавливающих документов, необходимых для получения кредита в банке, указанные документы до настоящего времени не переданы ответчиком. В августе 2016г. она самостоятельно ознакомилась с приобретаемым имуществом и обнаружила, что дом не является жилым, находится на острове за пределами г. Канска, расположен в садовом обществе, границы земельного участка не были установлены и строение было расположено на двух земельных участках, а не на одном, как указано в договоре. После осмотра она уведомила ответчика о том, что помещение и земельный участок не соответствуют условиям договора и потребовала расторжения договора и возврата денежных средств. 09.09.2016г. ею была направлена претензия ответчику, ответа на которую она не получила. В связи с тем, что ей своевременно не были предоставлены правоустанавливающие документы, передач товара ненадлежащего качества является существенным нарушением договора, просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 06.07.2016г. и взыскать с ответчика денежные средства в размере 30000 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., расходы по оплате госпошлины 1100 руб. в дальнейшем требования были уточнены, просит взыскать задаток в двойном размере, признать условия договора нарушающими права покупателя в связи с недобросовестным поведением продавца.

Истица Назаревич Е.Н. в судебное заседание не явилась, представитель истца Ширяев Д.А. по доверенности исковые требования поддержал частично, просил взыскать денежные средства в сумме 30 000 рублей, уплаченные в качестве задатка, поскольку каждая из сторон не исполнила условия предварительного договора, который фактически прекратил свое действие по истечении срока для заключения основного договора. Зайцев продал дом другому покупателю, Назаревич приобрела другой дом, отвечающий ее потребностям. Остальную часть требований не поддержал.

Ответчик Зайцев А.П. в судебное заседание не явился, его представитель Долгополова И.В. на основании доверенности исковые требования не признала, пояснив, что истец отказался от совершения сделки купли-продажи, так как нашел другой вариант. Ответчик в настоящее время дом продал за цену, превышающую оговоренную с истцом. Указание в предварительном договоре купли-продажи объекта – жилой дом, и дальнейшие действия по снятию его с кадастрового учета и постановки с другим адресом и площадью, стали возможны в результате непрофессиональных действий юриста.

Третье лицо Масюта Т.И. в судебном заседании пояснила, что оказывала риэлтерские услуги Назаревич Е.Н., помогала подобрать дом. Назаревич смотрели несколько домов, дом в садовом обществе «Остров-Сад» о. Старикова г. Канска Назаревич понравился. Документы на дом она не смотрела, так как не является юристом. В дальнейшем Назаревич и Зайцевы были направлены к ИП Приходько для оформления документов. О том, что дом не является жилым, ей никто не говорил, обсуждалось, что дом будет приобретаться за счет заемных средств.

Суд, выслушав участвующих лиц, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в целях ее исполнения.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В судебном заседании установлено, что 06 июля 2016 года между Зайцевым А.С., с одной стороны, и Назаревич Е.Н., с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. По условия договора, продавец Зайцев А.С. обязался передать, а покупатель Назаревич Е.Н. обязалась принять в собственность земельный участок общей площадью 676 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, кадастровый номер 24:51:0101214:625, и расположенный на данном участке двухэтажный жилой дом общей площадью 70 кв.м, по адресу: <адрес>, и оплатить указанную в п.4 договора цену – 1500000 руб.

Согласно п. 2 предварительного договора земельный участок принадлежит продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочно (постоянного) пользования землей от 10.06.1993г. №22778. Жилой дом принадлежит продавцу на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 15.10.2013г., свидетельства на право собственности на землю, бессрочно (постоянного) пользования землей от 10.06.1993г. №22778. Право собственности продавца на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, свидетельства 24ЕЛ№034730, 24ЕЛ№034745.

Согласно п. 5 предварительного договора, покупатель в счет сделки купли-продажи дома и земельного участка передает продавцу в качестве задатка 30000 руб., оставшуюся цену 1 470 000 руб. перед гос. регистрацией сделки, а продавец обязуется полностью подготовить пакет документов на вышеупомянутые объекты недвижимости, необходимые для регистрации сделки, и произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого и дома и земельного участка с покупателем в срок до 06.11.2016г. (п.10).

Согласно расписке от 06.07.2016г. Зайцев А.П. получил от Назаревич Е.Н. сумму 30000 руб. в качестве задатка за проданные им земельный участок и дом по адресу: <адрес>, что подтверждается распиской Зайцева А.П. от 06.07.2016г. и не оспаривается ответчиком. Денежную сумму 20 000 рублей, исходя из пояснений представителя ответчика, Зайцев передал в счет оплаты оформления документов на объект, которые в дальнейшем использовал при продаже дома другому лицу, 10 000 рублей израсходовал по собственному усмотрению.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.10.2013г. №24ЕЛ№034730 Зайцев А.П. на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 15.10.2013г. и свидетельства на право собственности на землю, бессрочно (постоянного) пользования землей от 10.06.1993г. №22778 является собственником нежилого задания, 2-этажного, общей площадью 70 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер 24:51:0101214:739, что подтверждается также и кадастровым паспортом задания от 20.07.2016г., в котором указано назначение задания – нежилое здание, общая площадь 70 кв.м, адрес: <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2005.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.10.2013г. 24ЕЛ№034745 Зайцев А.П., на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочно (постоянного) пользования землей от 10.06.1993г. №22778 является собственником земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, общей площадью 676 кв.м по адресу: <адрес> кадастровый №.

Как следует из акта о прекращении существования объекта капитального строительства от 23.11.2016 г. нежилое здание по адресу: <адрес> кадастровым номером 24:51:0101214:739, являющееся предметом сделки, указанным в предварительном договоре купли-продажи, по данным полученным в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости от 23.11.2016г., с учетом сведений государственного кадастра недвижимости от 23.11.2016г. объект отсутствует.

Согласно декларации об объекте недвижимого имущества Зайцев А.П. является правообладателем объекта недвижимого имущества по адресу: <адрес>, общей площадью 68 кв.м., года создания 2006, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:51:0101214:625, право зарегистрировано 10.08.2016 года.

Из межевого плана от 22.09.2016г. следует, что кадастровые работы по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 24:51:0101214:625 были проведены по адресу: <адрес>, площадь земельного участка 676 кв.м., на земельном участке зарегистрировано здание с кадастровым номером 24:51:0101214:762.

Согласно кадастровому паспорту здания от 22.08.2016г. с кадастровым номером 24:51:0101214:762 объектом недвижимого имущества является жилой дом, общей площадью 68 кв.м., год ввода в эксплуатации. 2006, адрес: <адрес>, правообладателем является Зайцев А.П, что также подтверждается выпиской из ЕГРП от 12.08.2016г., дата регистрации права 10.08.2016г.

Сторонами не оспаривается и подтверждено показаниями свидетелей Степашиной     Е.М. и Козловой В.С., что спорный дом находится на садовом участке Зайцева и не сносился и заново не возводился. При этом фактически дом по адресу <адрес> является одним и тем же объектом. При этом характеристик объекта недвижимости свидетели пояснить не смогли.

Суд, исследовав представленные сторонами доказательства, приходит к выводу, что исковые требования Назаревич Е.Н. о взыскании 30 000 рублей являются обоснованными.

Согласно условиям предварительного договора между сторонами заключена сделка купли-продажи жилого <адрес> общей площадью 70 кв.м по адресу: <адрес>, садоводческое общество «Остров-сад», <адрес> основной договор не мог быть заключен на условиях предварительного, поскольку фактически данный объект недвижимости является нежилым, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности Зайцева А.П. на указанное строение. Кроме того, нежилой <адрес> был расположен в дачном массиве в садовом обществе «Остров сад». Согласно акта от 23 ноября 2016г. нежилое здание № расположенное по ул. 2 –я Текстильная, с/о «Остров- сад» прекратило свое существование. Зайцеву принадлежал жилой дом по адресу ул. <адрес>, площадью 68 м2, который он 29.12.2016 года продал.

Поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, предложений о внесении изменений в данный договор, в связи с изменением технических характеристик, адреса предмета сделки от сторон не поступило, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор на новых условиях, фактически стороны отказались от совершения сделки купли-продажи, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены и дополнительного решения о расторжении этого договора не требуется.

В связи с этим денежные средства в сумме 30 000 рублей, полученные в качестве задатка, должны быть возвращены в одинарном размере продавцом покупателю в соответствии со ст. 381 ГК РФ. Оснований для взыскания двойной суммы задатка суд не находит.

В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 150 ГК РФ к нематериальным благам, охраняемым законом относятся жизнь и здоровье, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона.

Поскольку действиями ответчика по невозврату задатка истцу причинен материальный ущерб, доказательств причинения истцу ответчиком нравственных и физических страданий не предоставлено, более того, требования о компенсации морального вреда не поддержаны представителем истца в судебном заседании, эти требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 1100 руб. в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

    Исковые требования Назаревич ЕН о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежный средств удовлетворить частично.

Взыскать с Зайцева АП в пользу Назаревич ЕН 30000 руб., внесенные в счет приобретения объекта недвижимости, 1100 руб. в счет расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Канский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья                          А.Н. Аксютенко

<данные изъяты>