Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-789/2015 (2-5566/2014;) ~ М-5103/2014 от 09.12.2014

                                                                                                           Дело №2-789/15

                         Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) года Коминтерновский районный суд <адрес>

в составе:

председательствующего судьи Ятленко В.В.,

при секретаре Ткаченко М.И.,

с участием представителя (Госорган2) <адрес> Алексеевой Ю.В., ответчика Кузнецова Г.Г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску (Госорган2) <адрес> к Кузнецову Г. Г. о признании ипотеки права аренды земельного участка отсутствующим, погашении записей,

УСТАНОВИЛ:

(Госорган2) <адрес> обратился в суд с иском к Кузнецову Г.Г. и с учетом уточнений исковых требования просил о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: <адрес>, а также в отношении объекта незавершенного строительством лит. (№), расположенного по адресу: <адрес> просил погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи об ипотеке объекта незавершенного строительством лит(№) по адресу: <адрес>, (№) от (ДД.ММ.ГГГГ).; в отношении залога права аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, (№) от (ДД.ММ.ГГГГ); о государственной регистрации договора об уступке прав по договору долевого участия в строительстве жилья (№) от (ДД.ММ.ГГГГ)

В обоснование иска указано, что между администрацией <адрес> (арендодателем) и ООО (Наименование1) (арендатором) заключен договор аренды (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до (ДД.ММ.ГГГГ) года.

В соответствии с договором перенайма от (ДД.ММ.ГГГГ) право аренды по договору (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) передано обществу с ограниченной ответственностью (Наименование2)

Решением Арбитражного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) разрешение на строительство (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) жилого дома <адрес> было признано недействительным.

Решением Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (Г.<адрес>) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) о регистрации права собственности ООО (Наименование2) на объект незавершенного строительства готовностью 40%. площадь застройки <данные изъяты> кв.м. инвентарный номер (№). Литер (№).

Решением арбитражного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) года по иску (Госорган2) <адрес> расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> заключенный с ООО (Наименование2)

Поскольку права бывшего застройщика ООО (Наименование2) на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращены, основания для залога права аренды земельного участка и соответствующего объекта недвижимости в пользу ответчика, как участника долевого строительства, отсутствуют. Государственная регистрация обременения в виде залога в пользу ответчика, основания для которой на сегодняшний день отсутствуют, препятствует осуществлению полномочий департамента по распоряжению данным земельным участком.

В судебном заседании представитель истца Алексеева Ю.В., действующая на основании доверенности (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) года, поддержала заявленные исковые требования.

Ответчик Кузнецов Г.Г. признал иск.

Третьи лица: (Госорган3) по <адрес>, арбитражный управляющий ООО (Наименование2) (ФИО2) в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении иска.

Установлено, что застройщиком жилого дома по адресу <адрес>, являлся ООО (Наименование2) на основании договора аренды (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до (ДД.ММ.ГГГГ) (Арендодатель - администрация <адрес>, арендатор - ООО (Наименование1)), Соглашения (№) об уступке права по договору аренды от (ДД.ММ.ГГГГ)г., согласно которому право аренды по договору (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) передано обществу с ограниченной ответственностью (Наименование2) Постановления главы <адрес> (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) об изменении разрешенного использование указанного земельного участка на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями.

ООО (Наименование2) было предписано в течение 2 лет с даты выхода постановления разработать проект на строительство жилого дома и согласовать его в установленном порядке, после получения разрешения на строительство в течение 3 лет осуществить строительство и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке.

В дальнейшем на основании соглашения от (ДД.ММ.ГГГГ) права и обязанности арендодателя были переданы (Госорган1) <адрес> в соответствии с <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе <адрес>», которое Указом губернатора <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) преобразовано в (Госорган2) <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.3 положения о (Госорган2) <адрес>, утвержденного постановлением правительства <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) (№), Департамент является правопреемником (Госорган1) <адрес>, к его полномочиям отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе <адрес> (пункт 3.1.4).

Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в срок, установленный постановлением администрации <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) и договором аренды, построен не был, что послужило основанием для принятия (Госорган2) <адрес> приказа от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) о продлении срока действия договора аренды земельного участка (№) (ДД.ММ.ГГГГ) до (ДД.ММ.ГГГГ) года и заключению соглашения к нему.

(ДД.ММ.ГГГГ) заключено соглашение уступки прав (цессии) (№) между ООО (Наименование3) и Кузнецовым Г.Г. по Договору долевого участия в строительстве (№) от (ДД.ММ.ГГГГ), дополнительному соглашению (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) и дополнительному соглашению (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) г., заключенным между ООО (Наименование2) и ООО (Наименование3), в отношении <адрес> на 2 этаже в строящемся доме по адресу: <адрес>

(ДД.ММ.ГГГГ) года Кузнецов Г.Г.уступил (ФИО1) права требования в отношении указанной квартиры по соглашению об уступке прав (цессии).

(ДД.ММ.ГГГГ) года (ФИО1) уступил Кузнецову Г.Г. требования в отношении указанной квартиры по соглашению об уступке прав (цессии).

Решением Арбитражного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) разрешение на строительство (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) жилого дома <адрес> было признано недействительным.

Решением Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) удовлетворены исковые требования Кузнецова Г.Г. об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) о регистрации права собственности ООО (Наименование2) на объект незавершенного строительства готовностью 40%, площадь застройки <данные изъяты> кв.м. инвентарный номер (№)

(ДД.ММ.ГГГГ) решением арбитражного суда <адрес> (вступило в законную силу (ДД.ММ.ГГГГ)) по иску (Госорган2) <адрес> расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с ООО (Наименование2), на последнее возложена обязанность возвратить земельный участок (Госорган2) <адрес>.

Таким образом, права ООО (Наименование2) на объект незавершенного строительства (право собственности) и земельный участок (право аренды) были прекращены.

     Определением Арбитражного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) завершено конкурсное производство в отношении ООО (Наименование2), признанного несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) (132-138).

Согласно п.3 ст.149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч.ч. 1-3 ст.13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

В соответствии с названными нормами закона на объект незавершенного строительства Лит.(№) по адресу: <адрес>, с момента государственной регистрации права собственности на него за ООО (Наименование2) у участников долевого строительства возникло право залога. С момента государственной регистрации соглашений об уступке права требования по договорам долевого участия, заключенных гражданами с ООО (Наименование3), у них возникло право залога в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, принадлежащего застройщику на праве аренды. Согласно сведениям, поступившим из (Госорган3) по <адрес>, в ЕГРПН внесены сведения о регистрации права залога в силу закона (ипотека) права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта готовностью 40%, находящихся по адресу <адрес>, в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 325 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса.

Учитывая, что предметом залога в пользу участников долевого строительства являлось право аренды земельного участка и право собственности на незавершенный строительством объект застройщика и эти права были прекращены, то в силу закона прекращается и обременения этих прав. Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что зарегистрированное право аренды земельного участка и зарегистрированное право на объект незавершенного строительства у застройщика ООО (Наименование2) прекращены, сам застройщик ликвидирован, то основания для сохранения залога права аренды земельного участка и соответствующего объекта недвижимости в пользу ответчика отсутствуют.

В пунктах 52 и 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Таким образом, право залога ответчика - участника долевого строительства в отношении права аренды земельного участка и объекта долевого строительства по адресу: <адрес> подлежит признанию отсутствующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. В силу ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.). Учитывая, что обязательства ООО (Наименование2) в отношении ответчика – участника долевого строительства по передаче ему объекта долевого участия, предметов заключенных договоров долевого участия, соглашений об уступке права требования по ним, прекращены, должны быть погашены как записи о регистрации права залога, так и записи о государственной регистрации договоров долевого участия.

В целях защиты прав и законных интересов граждан Российской Федерации - участников строительства многоквартирных домов на территории <адрес>, перед которыми лицами, осуществлявшими строительство указанных домов с привлечением денежных средств граждан, не исполнены обязательства в соответствии с заключенными договорами по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность и создания условий для осуществления права указанных граждан на жилище принят закон <адрес> от 06.11.2013 N 163-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории <адрес>, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность". Законом предусмотрено, что проблемный объект - многоквартирный дом, строительство которого не завершено застройщиком в установленные договорами участия в строительстве сроки и включенный в соответствующий реестр по основаниям, установленным статьей 5 настоящего Закона <адрес>; пострадавший участник строительства - гражданин Российской Федерации - участник строительства многоквартирного дома на территории <адрес>, перед которым недобросовестным застройщиком не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче жилого помещения в собственность по договору участия в строительстве; новый застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, принявшее на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта и (или) обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства. Защита прав пострадавших участников строительства осуществляется путем привлечения средств новых застройщиков для завершения строительства проблемных объектов и (или) обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства; выполнения работ по завершению строительства проблемного объекта добросовестным подрядчиком. В целях реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства контролирующий орган ведет реестр проблемных объектов, содержащий сведения о проблемных объектах и недобросовестных застройщиках, и реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Решения о включении незавершенного строительством многоквартирного дома в реестр проблемных объектов и о включении пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории <адрес> в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, принимается контролирующим органом. В целях завершения строительства и обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства уполномоченный орган в соответствии с земельным законодательством проводит торги для предоставления на праве аренды новому застройщику земельного участка, указанного в части 1 настоящей статьи, по результатам которых заключается договор аренды этого земельного участка. В целях обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства исполнительный орган государственной власти, уполномоченный правительством <адрес>, проводит торги по определению нового застройщика, по результатам которых заключается соглашение, в соответствии с которым последний принимает на себя обязательства по обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства.

Решением инспекции государственного строительного надзора <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) строительный объект, расположенный по адресу: <адрес>, включен в реестр проблемных объектов по основаниям, предусмотренным законом <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) До вступления в силу закона учет граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, осуществлялся рабочей группой правительства <адрес>, куда была передана информация об участниках долевого строительства по адресу: <адрес>, в том числе о Кузнецове Г.Г. в отношении квартиры (№)

Доводы истца о том, что ввиду наличия обременения в виде залога права аренды земельного участка и объекта незавершенного строительством, принадлежащего первоначальному застройщику, в пользу участников долевого строительства объекта возводимого на данном земельном участке, (Госорган2) <адрес> не имеет возможности осуществить свои правомочия по распоряжению данным земельным участком и предоставить его в аренду добросовестному застройщику, заслуживают внимания. Заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии со ст. 173 ГПК РФ

1. Заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

2. Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

3. При отказе истца от иска и принятии его судом или утверждении мирового соглашения сторон суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу. В определении суда должны быть указаны условия утверждаемого судом мирового соглашения сторон. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

4. В случае непринятия судом отказа истца от иска, признания иска ответчиком или неутверждения мирового соглашения сторон суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу.

Ответчик Кузнецов Г.Г. в судебном заседании заявил о признании иска.

Признание иска ответчиком занесено в протокол судебного заседания, ответчику разъяснены последствия признания иска, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ.

Суд считает возможным принять признание иска ответчиком, поскольку признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, с обстоятельствами изложенными истцом, ответчик согласился.

         Руководствуясь ст. ст. 56, 67, 194-198, 235-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования (Госорган2) <адрес> к Кузнецову Г. Г. о признании ипотеки права аренды земельного участка отсутствующим, погашении записей, удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение – право залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: <адрес>, а также в отношении объекта незавершенного строительством Лит(№) и (№) расположенного по адресу: <адрес>, возникшее на основании договоров участия в долевом строительстве (регистрационные записи (№),(№), (№), (№), (№)

Настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРПН регистрационной записи (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) об ипотеке объекта незавершенного строительством Лит.(№) и (№), расположенного по адресу: <адрес>; регистрационной записи (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) в отношении залога права аренды земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: <адрес> а также записи (№) о государственной регистрации договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                     В.В. Ятленко