Решение по делу № 2-800/2013 от 13.02.2013

Дело № 2-800/13 03 июня 2013 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Мороз А.В.,

при секретаре Букшенковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карасевича А.И, к Сорокиной О.А, Сорокину А.А., Сорокиной И.А., Алчакову М.И., Крутовой М.А, о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении прав и обязанностей покупателей, прекращении права собственности покупателей, признании истца покупателем по договору купли-продажи с передачей ему прав и обязанностей покупателя, обязании сторон исполнить договор купли-продажи, взыскав с истца в счет оплаты по договору стоимость продаваемой доли, передав продавцам стоимость продаваемых долей в сроки, установленные договором, признании за истцом права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Карасевич А.И. обратился в суд с иском к Сорокины О.А.. А.А., И.А. Алчакову М.И, Крутовой М.А. указывая на то, что он является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, собственниками остальных долей (по 1/4 доли каждый) являлись Сорокины О.А, .А,А. и.И.А. ., ДД.ММ.ГГГГ при ознакомлении с поступившим по запросу суда по делу № ответом из Управления Росреестра по СПб и ЛО истцу стало известно, что Сорокины О.А. . А.А. и..И.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продали принадлежащие им 3/4 доли в праве общей долевой собственности на указанное выше жилое помещение Алчакову М.И. и Крутовой М.А. однако уведомлений о предстоящей продаже 3/4 долей Сорокины О.А. А.А, и И.А.. истцу не направляли, истец был уведомлен только о продаже 2/4 долей, полагает свои права нарушенными, в связи с чем, уточнив исковые требования, просил суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, прекратить права и обязанностей покупателей Алчакова М.И, и Крутовой М.А, прекратить право собственности покупателей Алчакова М.И. на 3/8 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> и Крутовой М.А, . на 3/8 доли в праве общей долевой собственности на то же жилое помещение, признать истца покупателем по договору купли-продажи с передачей ему прав и обязанностей покупателя, обязать стороны исполнить договор купли-продажи, взыскав с истца в счет оплаты по договору купли-продажи стоимость продаваемой доли, передав продавцам стоимость продаваемых долей в сроки, установленные договором, признании за истцом права собственности на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>.

Истец в судебное заседание явился, иск поддержал.

Ответчики Сорокины О.А. и А.А. Крутова М.А, в судебное заседание явились, иск не признали.

Ответчики Сорокина И.А.. и Алчаков М.И, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо Управление Росреестра по СПб и ЛО, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, не сообщило суду об уважительных причинах неявки, в связи с чем на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев материалы дела №, приходит к следующим выводам.

Спорным объектом недвижимости являются 3/4 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>

Из материалов дела следует, что Карасевич А.И, . и Сорокины О.А. И.А., и А.А. . на основании договора № передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ являлись собственниками <адрес>, каждому из них принадлежало по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение. Право общей долевой собственности собственности данных лиц было зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Сорокиным О.А., И.А. и А.А. (продавцами) и Алчаковым М.,И. и Крутовой М.А, (покупателями) был заключен договор, согласно которому продавцы обязались передать в общую долевую собственность покупателей 3/4 доли в праве общей долевой собственности (по 1/4 доли каждый) на <адрес>, а покупатели обязались принять их в общую долевую собственность по 3/8 доли каждый и уплатить установленную договором цену. Отчуждаемые доли оценены сторонами в сумма руб. (пункт 4 договора).

Договор купли-продажи и право общей долевой собственности Алчакова М.И, и Крутовой М.А. зарегистрированы в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ

Обращаясь в суд с иском, Карасевич А.И. указывал на то, что, по его мнению, ответчиками было нарушено его право преимущественной покупки спорного объекта недвижимости, поскольку он уведомление в письменной форме о намерении продать 3/4 доли от бывших собственников не получал, был уведомлен ими о предстоящей продаже 2/4 долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

Суд полагает данный довод недоказанным истцом в связи со следующими обстоятельствами.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки, о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления.

Выдача свидетельства является самостоятельным нотариальным действием, подтверждающим факт передачи информации определенному лицу. В свидетельстве указывается содержание переданного заявления, а также, в необходимых случаях, содержание и дата поступившего ответа на это заявление либо сведения о том, что ответ в установленный срок не поступил.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу * поступило заявление Сорокиных И.А.. О.А., несовершеннолетнего Сорокина А.А, действовавшего с согласия матери Сорокиной О.А. для передачи Карасевичу А.И, содержащее извещение о продаже принадлежащих им на праве общей долевой собственности 3/4 долей в праве собственности на <адрес> по цене сумма руб. Карасевичу А.И. было предложено в месячный срок с момента получения заявления приобрести доли квартиры по указанной выше цене, а также разъяснено, что в случае неприобретения им данного имущества в установленный срок, оно будет продано любым лицам.

Указанное заявление было направлено нотариусом * Карасевичу А.И, заказным письмом с уведомлением по месту его регистрации по адресу: <адрес>

Данное почтовое отправление было вручено Карасевичу А.И, ДД.ММ.ГГГГ

Указанные выше обстоятельства подтверждаются свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ, составленным нотариусом *

В свидетельстве также сообщено, что после получения истцом извещения о намерении продать доли, им в адрес нотариуса было направлено заявление, адресованное Сорокиным И.А., А.А., и О.А,., в котором он предлагал им вместе продать квартиру по цене, которая их устроит, при одном ограничении: его доля в цене продажи квартиры составляет сумма руб., вся остальная сумма – это их доход, на который они могут купить большее и лучшее жилье, чем, если он купит у них их доли за сумма руб. В данном заявлении Карасевич А.И.. установил продавцам срок на принятие решения до ДД.ММ.ГГГГ, но не менее 1 месяца с даты получения его письма.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом * в адрес Карасевича А.И,. были направлены уведомление и заявление Сорокиной О.А., и И.А,. о намерении продать 2/4 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> по Верейской <адрес> за сумму сумма руб. Истцу было предложено в течение месяца со дня получения заявления отказаться от покупки или приобрести продаваемые доли, а также разъяснено, что по истечении установленного срока доли могут быть проданы любым лицам.

Данные уведомление и заявление были вручены Карасевичу А.И. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении, представленным нотариусом суду.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о доказанности ответчиками Сорокиными О.А.. А.А. и И.А. соблюдения ими порядка отчуждения долей в праве общей собственности, поскольку нотариусом *. Карасевичу А.И. было направлено извещение продавцов о намерении продать принадлежащие им доли, которое было получено истцом. Согласия приобрести данные доли у продавцов Карасевич А.И. не выразил. Спорное имущество было продано Сорокиным О.А., А.А,, и И.А. Алчакову М.И. и Крутовой М.А, именно по той цене, которая было указана в извещении.

Закон не обязывает продавцов вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки, и не указывает в качестве препятствий в заключении договора купли-продажи отсутствие согласия участника общей долевой собственности на продажу долей либо выдвижение им встречного предложения.

Также действующим законодательством не установлен какой-либо срок для реализации продавцами после извещения других участников общей долевой собственности своего намерения продать принадлежащие им доли. Обратное толкование норм права может повлечь за собой нарушение прав Сорокины О.А. И.А. и А.А. как участников долевой собственности, обладающих правом по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им долями в праве, а также злоупотребление истцом своим правом, тем более, что в данном случае последним не отрицается, а, напротив, подтверждается факт наличия между ним Сорокиными О.А. А.А. и И.А. . конфликтных отношений.

Направление ответчиками Сорокиными О.А,. И.А.. и .А.А, Карасевичу А.И, до заключения договора купли-продажи двух уведомлений, содержащих информацию о намерении продать 3/4 доли и 2/4 доли, не препятствовало им после истечения установленных в уведомлении сроков и при отсутствии согласия истца приобрести данные доли, продать принадлежащие им доли другим лицам. В ГК РФ отсутствует норма права, предусматривающая, что каждое последующее извещение участников общей долевой собственности продать принадлежащие им доли отменяет предыдущее.

Довод Карасевича А.И. о том, что уведомление о намерении продать 3/4 доли нельзя признать законным, поскольку Сорокин А.А, на момент направления уведомления являлся несовершеннолетним, не имеет правового значения, так как из текста свидетельства, составленного нотариусом * ДД.ММ.ГГГГ, следует, что Сорокин А.А, действовал с согласия матери Сорокиной О.А, что соответствует требованиям пункта 1 статьи 26 ГК РФ.

Таким образом, судом не установлено, а истцом не доказано наличие нарушений преимущественного права покупки при заключении ответчиками договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем требование Карасевича А.И. о признании его покупателем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с передачей ему прав и обязанностей покупателя, обязав его исполнить договор купли-продажи, передав продавцам стоимость продаваемых долей, прекращении прав и обязанностей покупателей удовлетворению не подлежит.

В ходе судебного разбирательства ответчики заявляли о пропуске истцом срока на обращение в суд с настоящим иском.

Карасевич А.И, обратился в суд с заявлением о восстановлении срока на подачу иска, ссылаясь на то, что он узнал о заключении ответчиками договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и нарушении своего права преимущественной покупки ДД.ММ.ГГГГ при ознакомлении с поступившим по запросу суда по делу № ответом из Управления Росреестра по СПб и ЛО.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно абзацу 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление) исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В ходе рассмотрения дела судом ответчики поясняли суду, что ДД.ММ.ГГГГ Алчаков М.И, находясь в <адрес>, показал Карасевичу А.И,. копию свидетельства о регистрации права на 3/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Истец не оспаривал данное обстоятельство, однако пояснил, что он доверяет только оригиналам документов, поэтому копии значения не придал.

В связи с этим, суд полагает обоснованным довод ответчиков о том, что Карасевичу А.И, должно было стать известно о совершении сделки не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем срок для подачи иска истекал ДД.ММ.ГГГГ. Истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть пропустил срок исковой давности по данной категории споров. Вместе с тем, согласно представленному истцом листку нетрудоспособности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец находился на стационарном лечении в СПБ ГБУЗ + в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – на амбулаторном лечении в СПБ ГБУЗ ++ В такой ситуации, учитывая временную нетрудоспособность истца, в том числе нахождение в стационаре в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что истцом пропущен срок по уважительной причине, в связи с чем подлежит восстановлению.

Согласно абзацам третьему и четвертому пункта 14 Постановления в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Учитывая указанные разъяснения, суд полагает, что требования Карасевича А.И. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ответчиками, недействительным, прекращении права собственности покупателей, удовлетворению не подлежат.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в подпункте «в» пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска в порядке статьи 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Между тем, указанное условие истцом исполнено не было, доказательств обеспечения оплаты спорных долей жилого помещения Карасевич А,И. суду не представил.

Таким образом, суд полагает необходимым отказать Карасевичу А.И. в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 144, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Карасевича А.И. к Сорокиной О.А., Сорокину А.А,, Сорокиной И.А., Алчакову М.И., Крутовой М.А. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении прав и обязанностей покупателей, прекращении права собственности покупателей, признании истца покупателем по договору купли-продажи с передачей ему прав и обязанностей покупателя, обязании сторон исполнить договор купли-продажи, взыскав с истца в счет оплаты по договору стоимость продаваемой доли, передав продавцам стоимость продаваемых долей в сроки, установленные договором, признании за истцом права собственности отказать.

Меры, принятые апелляционном определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в виде ареста 3/8 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащих Крутовой М.А. , и 3/8 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащих <адрес>, путем запрета отчуждения и обременения указанных долей, отменить по вступлении настоящего решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца.

Судья А.В.Мороз

Резолютивная часть решения суда оглашена 03.06.2013

Мотивированное решение суда составлено 06.06.2013

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>