Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-828/2015 ~ М-453/2015 от 04.02.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 марта 2015 года г. Сызрань

Сызранский городской суд Самарской области в составе

председательствующего судьи Ерёминой И.Н.

при секретаре Товарновой Д.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-828/15 по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество,

У с т а н о в и л :

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору №00 ФР от **.**.**** г. в размере №00 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – №00 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – №00 рублей, начисленные пени в размере №00 рублей, а также начиная с **.**.**** г. и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере №00% годовых, обращении взыскания на квартиру, принадлежащую ФИО2, ФИО3 на праве общей совместной собственности, расположенную по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ, запись о регистрации права собственности от **.**.**** г. за №№00, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере №00 рублей, расторжении кредитного договора №00 ФР от **.**.**** г. года, а также взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере №00 рублей, ссылаясь на то, что в соответствии с условиями кредитного договора №00 от **.**.**** г. заемщикам ФИО2, ФИО3 ОАО «Первый Объединенный Банк» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме №00 рублей на срок №00 месяца для приобретения в общую совместную собственность ответчиков квартиры, состоящей из №00 комнат, общей площадью №00 кв.м., расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ. Кредит в сумме №00 рублей зачислен **.**.**** г. на счет ответчика ФИО2, что подтверждается выпиской из лицевого счета. По состоянию на **.**.**** г. квартира была оценена в размере №00 рублей, что подтверждается отметкой в закладной.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному
ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и
залогодателем, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю (далее -
Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним произведена **.**.**** г. за №00.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам пункта 1 статьи 48 от **.**.**** г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество обремененное ипотекой.

Ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиками производились ненадлежащим образом. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Письмом от **.**.**** г. №00 в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на **.**.**** г. года составляет №00 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - №00 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - №00 рублей, а также начисленные пени в размере №00 рублей. Кроме того, начиная с **.**.**** г. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Кредитного договора и Закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере №00 процентов годовых.

Согласно отчету оценщика №00 от **.**.**** г. рыночная стоимость квартиры составляет №00 рублей. Таким образом, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80 % от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме №00 рублей.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ. В связи с существенным нарушением условий кредитного договора ответчиками, что явилось основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и взыскании долга, и в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, считает необходимым расторгнуть кредитный договор со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебное заседание представитель истца в лице ФИО5 не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела без его участия, исковые требования поддерживает.

В судебном заседании ответчики ФИО2 и ФИО3 исковые требования признали в части взыскания задолженности в размере №00 рублей, расторжении кредитного договора от **.**.**** г. №00 взыскания расходов по уплате госпошлины в размере №00 рублей, просили суд предоставить отсрочку реализации с публичных торгов квартиры, расположенной по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ со дня вступления решения суда в законную силу сроком на №00 год, в связи с тем, что данная квартира является единственным жильем их семьи в т.ч. несовершеннолетнего сына ФИО1, **.**.**** г. года рождения, пояснили, что намерены в ближайшее время добровольно погасить имеющуюся задолженность.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав ответчиков, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, предусмотренном договором.

В силу требований ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором предусмотрено возвращение займа в рассрочку, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что **.**.**** г. между ОАО «Первый Объединенный Банк» и ответчиками ФИО2, ФИО3 был заключен кредитный договор №00, согласно условиям которого заемщикам предоставлен кредит на сумму №00 рублей сроком на №00 месяца, процентная ставка по кредиту установлена №00 % годовых.

Кредит предоставлен заемщикам для приобретения в общую совместную собственность ФИО2, ФИО3 квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью №00 кв.м., в том числе жилой – №00 кв.м., расположенной по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ.

В соответствии с п.1.2 кредитного договора заемщики обязались вернуть сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке и сроки, установленные кредитным договором.

В частности, согласно п. 4.1.2 кредитного договора заемщики обязуются возвратить кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при ее возникновении).

Кроме того, п. 5.2 кредитного договора предусматривалась уплата неустойки, при нарушении сроков возврата кредита в размере 0,1 % от суммы просроченнного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме путем перечисления **.**.**** г. суммы кредита в размере №00 рублей на счет ответчика ФИО2, что подтверждается выпиской из лицевого счета. Однако заемщики не исполняют надлежащим образом принятые на себя обязательства по договору, начиная с **.**.**** г. года ежемесячные платежи по кредиту не вносят, проценты за пользование денежными средствами не уплачивают, в связи с чем, за ними образовалась задолженность.

По состоянию на **.**.**** г. задолженность составляет №00 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - №00 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - №00 рублей, начисленные пени в размере №00 рублей, что подтверждается расчетом задолженности. Расчет задолженности произведен согласно условиям кредитного договора, в связи с чем, судом признается верным.

В соответствии с п.4.4.1, 4.4.3 кредитного договора кредитор имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Истцом в адрес ответчиков **.**.**** г. года, направлялось письменное требование о досрочном погашении задолженности перед истцом, однако ответчики на данное требование не отреагировали.

В соответствии со ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В судебном заседании ответчики ФИО2 и ФИО3 признали заявленные исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежат удовлетворению, с ответчиков ФИО2, ФИО3 необходимо взыскать в пользу истца солидарно задолженность по кредитному договору в сумме №00 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - №00 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - №00 рублей, начисленные пени в размере №00 рублей.

На основании п. п.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым расторгнуть кредитный договор №00 заключенный **.**.**** г. между ОАО «Первый Объединенный Банк» и ФИО2, ФИО3 в связи с существенным нарушением заемщиками своих обязательств по кредитному договору.

Вместе с тем, требования истца в части взыскания процентов за пользование кредитом по ставке №00 % годовых, начиная с **.**.**** г. по день вступления решения суда в законную силу удовлетворению не подлежат, поскольку в силу ст. 809 ГК РФ проценты начисляются на сумму кредита за период фактического пользования кредитом, таким образом, взыскание процентов на будущее время невозможно в силу закона.

Кроме того, по смыслу ст. 198 ГПК РФ решение суда должно быть конкретным и четким, чтобы не вызывать сомнений при его исполнении, содержать точную сумму, подлежащую взысканию с ответчика. В то время как определить дату вступления решения в законную силу не представляется возможным, в связи с чем, невозможно произвести точный расчет подлежащих взысканию на будущее время денежных средств.

Судом установлено, что **.**.**** г. ФИО2 и ФИО3 приобрели на основании договора купли-продажи в общую совместную собственность за счёт собственных средств, а также кредитных денежных средств, предоставленных ОАО «Первый Объединенный банк» трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от **.**.**** г. года, выпиской из ЕГРП от **.**.**** г. года.

В соответствии с п. 1.4.1 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков является ипотека квартиры в силу закона.

Как усматривается из материалов дела, права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной.

**.**.**** г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки квартиры в силу закона.

В настоящее время права по закладной принадлежат ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается материалами дела.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 настоящего Федерального Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно отчета ООО «Бюро оценки бизнеса»№00 от **.**.**** г. рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ составляет №00 рублей.

Доказательств об иной стоимости указанной квартиры ответчиками суду не представлено.

Таким образом, сумма неисполненного ответчиками обязательства составляет более №00% от размера оценки предмета ипотеки, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца – соразмерным стоимости заложенного имущества.

Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

На основании п.4 ч.2 ст. 54 названного закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая вышеизложенное и то, что ответчиками не исполнены обязательства по кредитному договору в полном объеме, выразившиеся в нарушении сроков внесения платежей, суд полагает необходимым удовлетворить требования истца об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость квартиры в размере восьмидесяти процентов ее рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, то есть в размере №00 рублей.

В ходе судебного разбирательства ответчики ходатайствовали об отсрочке реализации заложенного имущества, ссылаясь на то, что намерены добровольно погасить образовавшуюся задолженность по кредитному договору, а также на то, что квартира является их единственным местом жительства и несовершеннолетнего ребенка.

Согласно пункту 3 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности, суд по его заявлению при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и (или) в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Учитывая, что заключенный с заемщиками кредитный договор расторгнут, сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества не может быть увеличена, сумма требований залогодержателя не превышает стоимости заложенного имущества, суд полагает возможным удовлетворить заявленное ответчиками ходатайство и отсрочить реализацию заложенного имущества на один год со дня вступления решения суда в законную силу.

При этом суд исходит из того, что обстоятельств, исключающих предоставление отсрочки, предусмотренных в п. 4 ст. 54 Закона не усматривается.

В то же время, в силу п.3 ст.56 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца следует взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере №00 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору №0700249-05981ФР от **.**.**** г. в размере №00 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – №00 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – №00 рублей, начисленные пени в размере №00 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере №00 рублей с каждого.

Расторгнуть кредитный договор №0700249-05981ФР заключенный **.**.**** г. между ОАО «Первый Объединенный Банк» и ФИО2, ФИО3.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО3, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ размере №00 рублей.

Отсрочить реализацию с публичных торгов квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ сроком на №00 год со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде.

Судья: Ерёмина И.Н.

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2015 года.

Судья: Ерёмина И.Н.