Решение по делу № 2-905/2018 ~ М-807/2018 от 11.09.2018

К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2018 года Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Ожева М.А.,

при секретаре Карапетьян Р.Г.,

с участием:

представителя истца Тебера Й. - Шхалтуг М.Н.,

представителя ответчика МУ «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» - Семеновой О.А.,

ответчика Исмаил Б.,

представителя ответчика Исмаил Б. - Хакуз А.М.,

представителя третьего лица администрации МО «Кировское сельское поселение» - Локтионовой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Тебера Йасина к МУ «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и Исмаилу Бакизе об устранении препятствий в пользовании земельным участком, о признании договора аренды земельного участка недействительным и о его расторжении, об исключении сведений о государственной регистрации права,

третье лицо без самостоятельных требований - администрация муниципального образования «Кировское сельское поселение»,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, пояснив следующее. На основании постановления администрации Главы муниципального образования «Кировское сельское поселение» № от ДД.ММ.ГГГГ, между Тебер Йасин и администрацией муниципального образования «Кировское сельское поселение» был заключен Договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее – Договор). По условиям Договора администрация МО «Кировское сельское поселение» передала истцу в аренду земельный участок общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, с целью использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года. Не смотря на то, что Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, был подписан сторонами, администрация МО «Кировское сельское поселение» не выдала Истицу его экземпляр договора. В администрации МО «Кировское сельское поселение» пояснили истцу, что все экземпляры Договора необходимо направить в Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» для заключения дополнительного соглашения к Договору, в связи с заменой арендодателя. После чего истец более двух лет не мог получить свои экземпляры договора, ответчик то ссылался на то, что экземпляры Договора остались в администрации МО «Кировское сельское поселение», то вовсе на то, что они утеряны и на их восстановление понадобится какое-то время. Указанные обстоятельства и отсутствие экземпляра Договора не мешали истцу добросовестно пользоваться земельным участком, истец осуществлял подготовку арендованного участка к строительству, ежегодно производил покос травы. ДД.ММ.ГГГГ владельцы соседних участков сообщили истцу о том, что неизвестные люди со специальной техникой вторглись на территорию арендованного истцом земельного участка для проведения строительных работ. Так как Истец осуществляет свою трудовую деятельность в Тюменской области, истец поручил своему представителю выяснить, на каком основании и кем на арендованном земельном участке проводятся работы. Как стало известно истцу, Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район», не расторгнув с истцом Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, передал в аренду указанный земельный участок третьему лицу. Так, Договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» передал гражданину Исмаил Бакизу земельный участок общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №, с целью использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком на двадцать лет. Истец считает, что действия Комитета имущественных отношений администрации МО «<адрес>» незаконны по следующим основаниям. Согласно пункту 2.2 Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор вступает в силу с момента его подписания, и подлежит государственной регистрации в Майкопском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, подписан сторонами и вступил в законную силу. В соответствии с п. 2.1 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договор действует сроком до ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ никем не оспаривался и не был расторгнут в установленном законом порядке. Незаконными действиями по непредставлению экземпляров Договора ФИО1 лишил истца возможности осуществлять свои права и обязанности по условиям Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик не направил истцу письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, более того, ответчик не направлял уведомления о досрочном расторжении договора аренды или об основаниях его расторжения. Передача земельного участка в аренду соответчику без расторжения договора аренды с истцом является нарушением закона и противоречит основам равенства и справедливости. Пользуясь своим преимуществом, ответчик с первого дня заключения Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, действовал незаконно и недобросовестно, всячески причиняя препятствия в пользовании арендованным земельным участком. Истец просил суд: устранить препятствия в пользовании Тебер Йасин арендованным земельным участком общей площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, а<адрес>, <адрес>, с кадастровым номером: №; признать Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от 14.03. 2018 года, заключенный между Комитетом имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» и гражданином Исмаил Бакиз, незаконным; расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом имущественных отношений администрации МО «Майкопский Район» и гражданином ФИО1; исключить из государственной регистрации в Майкопском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея запись о праве аренды на земельный участок общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером: №, на основании Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, за Бакиз Исмаил.

Представитель истца Тебера Йасина - Шхалтуг М.Н. в судебном заседании исковые требования уточнил и просил суд: устранить препятствия в пользовании Тебер Йасином арендованным земельным участком общей площадью № кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером: №; признать Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и Исмаил Бакизой недействительным в связи с его несоответствием требованиям закона; расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и Исмаил Бакизой; исключить из государственной регистрации в Майкопском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея запись о праве аренды на земельный участок общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а<адрес>, ул. Республики, 58, с кадастровым номером: №, на основании Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, за Бакиз Исмаил. Он также пояснил, что его доверитель является репатриантом из Турции. На формирование земельного участка, прокладку к нему дороги, истец изначально затратил около 17000 рублей. После подписания ДД.ММ.ГГГГ договора аренды истцу не выдали его экземпляр в администрации Кировского сельского поселения, пояснив, что вследствие изменений в законодательстве договор передадут в Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района, откуда он сможет забрать свой экземпляр договора. После чего истец неоднократно обращался в Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района, где ему поясняли, что договор из администрации Кировского сельского поселения им не передавали. Затем истец несколько раз обращался в администрацию Кировского сельского поселения, где ему поясняли, что не могут найти договор. Летом 2018 года к нему обратился истец с просьбой оказать юридическую помощь в связи с тем, что на арендованном им земельном участке появилась строительная техника посторонних людей. После чего, по его настойчивой просьбе, в администрации Кировского сельского поселения ему выдали два экземпляра договора аренды земельного участка, а один экземпляр остался в администрации Кировского сельского поселения. Как следует из договора аренды (пункт 8), договор составлен в трех экземплярах, что подтверждает доводы истца о том, что договор экземпляр договора ему не выдавался и в Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района не направлялся. Кроме вышеуказанных нарушений закона, которые, по его мнению, влекут признание недействительным договора аренды между Комитетом имущественных отношений и Исмаил Бакиз, он обращает внимание суда на то обстоятельство, что его доверитель предлагал Исмаил Бекиз возместить их расходы, связанные с оформлением документов и уплатой арендной платы, однако она с их предложением не согласилась. Земельный участок, выделенный Исмаил Бекиз, находится между земельными участками, ранее выделенными родителям истца Тебера Йасина и его брату. Истец специально выбирал этот участок, чтобы жить рядом со своими ближайшими родственниками. Он просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик Исмаил Бакиза в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель ответчика Исмаил Бакизы - Хакуз А.М. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что согласно пункту 2.2 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Тебер Йасином и МО «Кировское сельское поселение», договор, как заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его подписания и подлежит государственной регистрации в Майкопском районном отделе Управления Росреестра по РА. Однако истец, в нарушение условий договора аренды, не зарегистрировал свое право в регистрационной службе. Доводы истца о том, что у того не было такой возможности, ничем не подтверждены. Также по условиям договора аренды (пункт 4.4.8) истец обязан был осуществлять арендную плату, однако не осуществлял ее. Его доверитель также является репатриантом, ею также понесены расходы по оформлению документов на право аренды земельного участка. Он просит суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика МУ «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» - Семенова О.А. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что согласно Федеральному закону №171-ФЗ от 23.06.2014 года распоряжение земельными участками с ДД.ММ.ГГГГ осуществляется органом местного самоуправления муниципального района. В связи с чем Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района с указанного времени стал заключать с гражданами, ранее заключавшими договора аренды земельных участков с администрациями сельских поселений, дополнительные соглашения к договорам аренды, в которых арендодателем указывался Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района не передавался, сведений о регистрации прав граждан на земельный участок по ул. Республики, 58 в ауле <адрес> в Управлении Росреестра не было, в связи с чем, после проведения установленной законом процедуры, Комитет имущественных отношений администрации <адрес> заключил договор аренды данного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с Исмаил Бакиз. Исковые требования они полагают не подлежащими удовлетворению, поскольку согласно ст. 131 ГК РФ истец обязан был зарегистрировать договор аренды в Управлении Росреестра.

Представитель третьего лица администрации МО «Кировское сельское поселение» - ФИО7 в судебном заседании по существу обоснованности исковых требований полагалась на усмотрение суда и пояснила следующее. После проведения процедуры, предусмотренной законодательством (опубликование в газете «Маяк» от ДД.ММ.ГГГГ информации о приеме заявлений на предоставление в аренду земельного участка), ДД.ММ.ГГГГ между МО «Кировское сельское поселение» и Тебер Йасином был заключен договор аренды № земельного участка площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> сроком на три года. Перед заключением договора аренды администрация поставила земельный участок на кадастровый учет, путем межевания определив его границы. С ДД.ММ.ГГГГ полномочия по предоставлению земельных участок в аренду перешли из ведения администраций сельских поселений к муниципальным районам, в связи с чем арендаторы заключали дополнительные соглашения с новым арендатором (Комитетом имущественных отношении администрации Майкопского района). Администрация Кировского сельского поселения не препятствовала истцу в заключении дополнительного соглашения с Комитетом. Почему истец сразу после заключения договора не получил свой экземпляр договора для его регистрации в Управлении Росреестра, им не известно. В 2018 году по просьбе представителя истца администрация Кировского сельского поселения выдала ему два экземпляра вышеуказанного договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а один экземпляр договора остался в сельской администрации.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Как следует из пояснений сторон и материалов дела, на основании постановления Главы муниципального образования «Кировское сельское поселение» № от ДД.ММ.ГГГГ, между Тебер Йасином и администрацией муниципального образования «Кировское сельское поселение» был заключен Договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - Договор).

По условиям Договора МО «Кировское сельское поселение» передало истцу в аренду земельный участок общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, аул Мафэхабль, ул. Республики, 58, с кадастровым номером: 01:04:2400001:180, с целью использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года.

Договор был составлен в трех экземплярах, однако администрация МО «Кировское сельское поселение» не выдала истцу его экземпляр договора. При этом истцу в администрации было разъяснено, что все экземпляры Договора им необходимо направить в Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» для заключения дополнительного соглашения к Договору, в связи с заменой арендодателя.

Согласно Федеральному закону №171-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с ДД.ММ.ГГГГ осуществляется органом местного самоуправления муниципального района. В связи с чем МУ Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» с указанного времени стал заключать с гражданами, ранее заключавшими договора аренды земельных участков с администрациями сельских поселений, дополнительные соглашения к договорам аренды, в которых была осуществлена замена арендодателя на Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района.

Несмотря на эти обстоятельства, Договор так и не поступил в Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район», а истец более двух лет не мог получить свои экземпляры договора.

Данный факт подтвержден и пояснениями представителя третьего лица администрации МО «Кировское сельское поселение», согласно которым в 2018 году по просьбе представителя истца администрация Кировского сельского поселения выдала ему два экземпляра Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а один экземпляр договора остался в сельской администрации. При этом согласно сведениям в Договоре, он был составлен в трех экземплярах.

Летом 2018 года истцу стало известно о том, что на арендованном им земельном участке появились неизвестные ему люди и намерены проводить на нем строительные работы.

Впоследствии было установлено, что Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район», не расторгнув с истцом Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключил Договор аренды этого же земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для индивидуального жилищного строительства, сроком на двадцать лет, с ответчиком Исмаил Бакизой.

Действительно, согласно пункту 2.2 Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор вступает в силу с момента его подписания, и подлежит государственной регистрации в Майкопском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, подписан сторонами и вступил в законную силу.

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договор действует сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор не оспаривался и не был расторгнут в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Несмотря на указанные нормы закона, арендодатель не направлял истцу письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, и уведомления о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с требованиями ч.3 ст. 433 ГК РФ, договор подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации,

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Однако истец был лишен возможности зарегистрировать договор в Управлении Росреестра, поскольку ему его экземпляр Договора был выдан лишь в августе 2018 года, уже после того, как Комитет заключил новый договор аренды с Исмаил Бекиз ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Согласно п. 3, п. 4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Ст.ст. 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Передача земельного участка в аренду ответчику Исмаил Б. без расторжения договора аренды с истцом является нарушением закона.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок. Действия, нарушающие права на землю граждан, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд может применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительны с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон должна возвратить другой стороне все полученное по сделке.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемая истцом сделка, как нарушающая требования закона, является недействительной и не порождающей правовых последствий.

Исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить исковые требования Тебера Йасина к МУ «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и Исмаил Бакизе об устранении препятствий в пользовании земельным участком, о признании договора аренды земельного участка недействительным и о его расторжении, об исключении сведений о государственной регистрации права.

Устранить препятствия в пользовании Тебер Йасином арендованным земельным участком общей площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером: №.

Признать Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и Исмаил Бакизой недействительным.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и Исмаил Бакизой.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права аренды Исмаил Бакизы на земельный участок общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером: №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись

Копия верна: судья Ожев М.А.