Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2139/2020 ~ М-1839/2020 от 09.06.2020

63RS0№-57

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 августа 2020 <адрес> районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Наточеевой М.А.,

при секретаре Дружининой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Варданяна Р.О. к Департаменту градостроительства г.о. Самара и ГСК «Сервиссвязьинформ» о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Варданян Р.О. обратился в суд с иском к Департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности на нежилое помещение указав, что 01.10.2005 между ним и ООО СК «Спектр-Плюс» был заключен договор № 1/05/10 инвестирования строительства нежилого (офисного) помещения. В соответствии с п. 2.1, 3.1, договора инвестирования он обязался передать ООО СК «Спектр-Плюс» денежные средства в сумме 8 149 575 руб. для осуществления строительства гаражного комплекса с офисными помещениями, а ООО СК «Спектр-Плюс» по завершении строительства и сдачи объекта в эксплуатацию обязалось передать ему в собственность нежилое помещение гаражного комплекса (офис), находящийся по адресу: <адрес> угол <адрес> на 4-м этаже, общей площадью 817 кв.м. Согласно п. 5.1. договора срок передачи нежилого помещения определен IV кварталом 2007 года. Свои обязательства по инвестированию строительства нежилого помещения он выполнил надлежащим образом, оплатил установленную договором стоимость объекта в размере 8 149 575 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 42 от 10.10.2005 г. и письмом ООО СК «Спектр-Плюс» № 24 от 10.10.2005г. По окончанию строительства 02.11.2006 ООО СК «Спектр-Плюс» передало ему нежилое помещение по акту приема-передачи, однако в регистрации права собственности ему было отказано, поскольку отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем, данное разрешение получено быть не может, поскольку застройщик определением Арбитражного суда был признан банкротом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит признать за ним право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523002:1714, площадью 816,9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Матвеев Д.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, при этом пояснил, что Варданян Р.О. поставил нежилое помещение на технический и государственный кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый номер №. В настоящее время право собственности на другие гаражные боксы, расположенные в том же здании, признается в судебном порядке, поскольку в связи с банкротством застройщика отсутствует иная возможность.

Представитель ответчика Департамента градостроительства г.о. Самара Грошев Я.Д., действующий на основании доверенности, в удовлетворении иска просил отказать, при этом пояснил, что заключения, подтверждающие надежность и безопасность эксплуатации здания уполномоченным органом не выдавались.

Представитель ответчика ГСК «Сервиссвязьинформ» председатель Казакова С.В. поддержала иск Варданяна Р.О., просила его удовлетворить, указав, что строительство здания, в котором расположено спорное нежилое помещение, осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданного ООО СК «Спектр-Плюс». В настоящее время здание является оконченным строительством, не представляет опасности для граждан, что подтверждается соответствующими заключениями экспертов. Поскольку застройщик после окончания строительства был признан банкротом, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным. В связи с этим, регистрация права собственности Варданяна Р.О. и иных лиц, заключивших с застройщиком договоры инвестирования и оплативших стоимость гаражных боксов, проводится лишь на основании судебных решений.

Представитель третьего лица Администрации г.о. Самара Горшков М.А., действующий на основании доверенности в удовлетворении иска просил отказать, поскольку отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположено спорное нежилое помещение.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из п.2 ст. 35 Конституции РФ следует, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что постановлением Главы города Самары № 355 от 01.04.1996г. ГСК «Сервиссвязьинформ» был предоставлен в аренду сроком на 1 (один) год земельный участок площадью 0,1682 га по <адрес> около существующего здания А№ и разрешено проектирование на нем гаражей для индивидуального автотранспорта сотрудников ГТС. (л.д. 29-30).

Постановлением № 60 от 09.02.1998 г. ГСК «Сервиссвязьинформ» на период строительства сроком на 2 (два) года был предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,239 га по <адрес> и разрешено строительство 3-х этажного гаража на земельном участке, расположенном по <адрес> (л.д. 31).

На основании постановления № 60 от 09.02.1998г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Арендодатель) и ГСК «Сервиссвязьинформ» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 30330 от 11.03.1998 сроком с 09.02.1998г. по 09.02.2000г. Дополнительным соглашением от 10.11.2005г. в договор аренды № от 11.03.1998г. были внесены изменения, в том числе, изменяющие срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по 08.02.2006г. (л.д. 33-37).

Актом рабочей комиссии от 30.06.1998 г. трехэтажное Здание ГСК было признано готовым для предъявления государственной приемочной комиссии для сдачи его в эксплуатацию (л.д.41-42).

Актом государственной приемочной комиссии от 09.11.2001 г. трехэтажное Здание ГСК было принято в эксплуатацию (л.д. 43-47).

Постановлением Главы города Самары № 4504 от 15.11.2004г. в Постановление Главы города Самары от 09.02.1998 № 60 были внесены изменения в части предоставления гаражно-строительному кооперативу «Сервиссвязьинформ» в аренду сроком на 8 (восемь) лет без права выкупа в собственность земельного участка площадью 2 390,00 кв.м., относящегося по категории к землям поселений, расположенного по адресу: <адрес> и разрешено строительство 5-ти этажного гаража с офисными помещениями» (л.д. 32).

В соответствии с договором аренды № 30330 от 11.03.1998 г. в редакции дополнительного соглашения от 10.11.2005 г. земельный участок предоставлен ГСК «Сервиссвязьинформ» для строительства 5-тиэтажного здания (л.д. 36-37).

Как следует из п. 1 договора № 11/05 от 26.09.2005 г., заключенного между ГСК «Сервиссвязьинформ» и ООО СК «Спектр-Плюс», ГСК «Сервиссвязьинформ» на период строительных и иных связанных со строительством работ, передал в пользование ООО СК «Спектр-Плюс» земельный участок площадью 2390 кв.м., на котором находится здание ГСК, под проектирование и строительство 2-х этажей офисных помещений (л.д. 25-29).

В соответствии с условиями договора № 11/05 от 26.09.2005 г. ГСК «Сервиссвязьинформ» приняло на себя обязательство получить акт об отводе границ земельного участка, заключить от своего имени договор аренды земельного участка с Комитетом по управлению имуществом г. Самара и произвести его государственную регистрацию, а также осуществить мероприятия по получению на своё имя Постановления Главы города Самара о разрешении строительства объекта, а ООО СК «Спектр-Плюс» приняло на себя обязательство в полном объеме осуществлять финансирование проектирования и строительства объекта с использованием собственных или привлеченных средств, заключать от своего имени договоры долевого участия в строительстве (инвестирования) с дольщиками – физическими или юридическими лицами без дополнительного согласования с Застройщиком, организовать поставку всех необходимых для строительства материалов и оборудования и т.д.

01.10.2005 г. между Варданяном Р.О. и ООО СК «Спектр-Плюс» был заключен договор № 1/05/10 инвестирования строительства нежилого (офисного) помещения (л.д. 16-21).

В соответствии с условиями п. 2.1. договора инвестирования Варданян Р.О. обязался передать ООО СК «Спектр-Плюс» денежные средства в сумме 8 149 575 руб. для осуществления строительства гаражного комплекса с офисными помещениями, а ООО СК «Спектр-Плюс» обязалось по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию передать Варданяну Р.О. нежилое помещение гаражного комплекса (офис), находящийся по адресу: <адрес> угол <адрес> на 4-м этаже, общей площадью 817 кв.м.

Пунктом 5.1. договора инвестирования установлен срок передачи ООО СК «Спектр-Плюс» нежилого помещения Варданяну Р.О. – IV квартал 2007 года.

Пунктом 3.1. Договора инвестирования определен размер инвестиций в размере 8 149 575 руб.

Свои обязательства по инвестированию строительства нежилого помещения в сумме 8 149 575 руб. Варданян Р.О. исполнил надлежащим образом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 42 от 10.10.2005 г. и письмом ООО СК «Спектр-Плюс» № 24 от 10.10.2005 г. (л.д. 22).

02.11.2006 г. ООО СК «Спектр-Плюс» передало Варданяну Р.О. нежилое помещение по акту приема-передачи. Из пункта 3 Акта приема-передачи от 02.11.2006 г. следует, что на основании данного акта у Варданяна Р.О. возникает право собственности на нежилое помещение (л.д. 24).

Нежилое помещение было поставлено на технический учет, что подтверждается техническим паспортом ГУП СО «ЦТИ» от 30.03.2011 г. (л.д. 138-147).

Земельный участок, на котором находится здание ГСК «Сервиссвязьинформ», 13.02.2013г. был поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, площадь 1028 кв.м., категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «занимаемый ГСК «Сервиссвязьинформ», адрес: <адрес> (л.д. 157-166).

16.10.2015г. спорное нежилое помещение было поставлено на государственный кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый №, что подтверждается кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 148-156).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц ООО СК «Спектр-Плюс» прекратило свою деятельность 19.04.2007 в связи с реорганизацией в форме слияния с ООО «Парис» (ОГРН 1074345021805). ООО «Парис» прекратило свою деятельность 07.05.2008 в результате реорганизации форме присоединения к ООО «Голем» (ОГРН 1071672002137). ООО «Голем» также прекратило свою деятельность 22.03.2011 в связи с реорганизацией в форме присоединения к ООО «Иксель» (ОГРН 1091650003390). ООО «Иксель» прекратило свою деятельность 31.01.2013 на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д. 57-135).

27.11.2015 Варданян Р.О. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, однако 11.01.2016 ему в этом было отказано, поскольку договор аренды земельного участка, подтверждающий право застройщика на земельный участок, предоставленный ГСК «Сервиссвязьинформ» для строительства на основании постановления Главы г. Самары № от ДД.ММ.ГГГГ, не прошел государственную регистрацию, а также отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию здания, расположенного по адресу: Самарская <адрес>, в котором находится нежилое помещение.

Судом установлено, что строительство здания, в котором расположено спорное нежилое помещение, осуществлялось на основании разрешительной документации, истец полностью оплатил стоимость объекта инвестирования, в настоящее время строительство объекта является оконченным, нежилое помещение передано Варданяну Р.О. по акту приема-передачи, поставлено на государственный и кадастровый учет, изготовлен его технический паспорт, который содержит описание испрашиваемого объекта недвижимости, что подтверждается приведенными выше доказательствами и не оспаривались сторонами в судебном заседании.

Испрашиваемое нежилое помещение конкретно определено, поскольку имеет точное описание в договоре инвестирования, в техническом плане, поставлено на государственный и кадастровый учет, что позволяет выделить испрашиваемый объект недвижимости из числа других и идентифицировать его. Испрашиваемое истцом нежилое помещение находится в работоспособном состоянии, не создает угрозы жизни и здоровья граждан, свободно от прав третьих лиц.

Данные обстоятельства подтверждаются техническим отчетом ООО Научно-производственного объединения «ЭкспертСтройПроект» № D/41-20.TO 2020 по обследованию технического состояния строительных конструкций нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская <адрес> (четвертый этаж)» кадастровый номер помещения 63:01:0523002:1714 согласно выводов которого, дефектов и повреждений, ведущих к снижению несущей способности конструкций на момент проведения обследования не выявлено, техническое состояние конструкций оценивается как работоспособное и допускающее нормальную эксплуатацию здания, в связи с чем не несет угрозу жизни и здоровью граждан; экспертным заключением Негосударственного частного учреждения науки Научно-Исследовательского института по обеспечению пожарной безопасности № 10-10/07-20 от 22.07.2020г. согласно которого установлено соответствие конструктивных решений испрашиваемого объекта недвижимости требованиям пожарной и строительной безопасности, действующим в РФ, экспертным заключением ООО «Поволжский центр санитарно-эпидемиологического аудита» № от 03.08.2020г., из которого следует, что нежилое помещение кадастровый № не противоречит требованиям ФЗ № 52-ФЗ от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», действующим государственным санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья людей в части санитарно-эпидемиологической безопасности и может использоваться по своему функциональному назначению, сведениями об отсутствии регистрации прав третьих лиц на данное нежилое помещение.

Земельный участок, на котором находится здание ГСК «Сервиссвязьинформ», 13.02.2013 был поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, площадь 1028 кв.м., категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «занимаемый ГСК «Сервиссвязьинформ», адрес: <адрес>.

Согласно сведениям, содержащимся в ИСОГД земельный участок с кадастровым номером 63:01:0523002:1499, на котором расположено здание ГСК «Сервиссвязьинформ», расположен в зоне Ц-3 - Зона предприятий обслуживания населения местного (районного) значения.

В соответствии с Правилами застройки и землепользования в г. Самаре, утвержденными Постановлением Самарской Г. Д. от ДД.ММ.ГГГГ №, «офисы» являются основными разрешенными видами использования земельных участков, находящихся в зоне Ц-3, «гаражи» - вспомогательными.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования - Занимаемый зданием ГСК «Сервиссвязьинформ», не находится в границах красных линий и на территории общего пользования.

В связи с этим, суд считает, что здание ГСК «Сервиссвязьинформ», состоящее из гаражных боксов на 1-3 этажах и офисных помещений на 4 и 5 этажах, соответствует целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 63:01:0523002:1499 и виду разрешенного использования земельного участка, было построено на участке, отведенном для его строительства, в красных линиях и на территории общего пользования не находится.

Таким образом, рассматриваемое здание ГСК «Сервиссвязьинформ» и нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523002:1714 соответствует градостроительным нормам и правилам и целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 63:01:0523002:1499.

Поскольку спорное нежилое помещение соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, права и интересы третьих лиц не нарушает, члены гаражно-строительного кооператива «Сервиссвязьинформ» не возражают против оформления Варданяном Р.О. права собственности на нежилое помещение, что подтверждается Протоколом заседания Правления ГСК № 5 от 01.10.2015 и отзывом ГСК «Сервиссвязьинформ» на исковое заявление и учитывая, что разрешение на ввод здания, в котором расположено помещение истца получено быть не может, поскольку застройщик ООО СК «Спектр-Плюс» признан банкротом, суд считает, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы представителя Департамента градостроительства г.о. Самары о том, что безопасность и работоспособность испрашиваемого нежилого помещения не проверялись, опровергаются выше приведенными заключениями специалистов, которые проводили обследование здания, спорного помещения и его конструкций. Указанные специалисты обладают специальными познаниями в исследуемой области, что подтверждается соответствующими сертификатами, оснований не доверять правильности выводов представленных заключений у суда не имеется, поскольку доказательств, их опровергающих сторонами представлено не было, ходатайства о проведении судебной экспертизы не заявлялись. В связи с этим суд считает, что необходимые исследования были проведены надлежащим образом.

Ссылки представителя третьего лица на то, что не был зарегистрирован надлежащим образом договор аренды земельного участка, на котором расположено здание с находящимся в нем нежилым помещением испрашиваемым истцом, не могут являться основанием для отказа Варданяну Р.О. в удовлетворении требований. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку участок, на котором расположено здание с находящимся в нем нежилым помещением истца был предоставлен в аренду для его строительства, ГСК «Сервиссвязьинформ» вносит регулярно арендные платежи, что подтверждается платежными поручениями об оплате арендной платы за использование земельного участка, на котором находится здание ГСК, суд считает, что отсутствие регистрации договора аренды не свидетельствует о прекращении арендных отношений. В связи с этим, заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также не могут быть приняты во внимание ссылки представителя Департамента градостроительства г.о. Самара на то, что отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию здания, в котором располагается нежилое помещение, испрашиваемое истцом. Как указано выше, ООО СК «Спектр-Плюс», осуществившее строительство 4 и 5 этажей здания ГСК «Сервиссвязьинформ», ликвидировано, в связи с чем ввод здания ГСК «Сервиссвязьинформ» в эксплуатацию не представляется возможным и Варданян Р.О. лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорное нежилое помещение во внесудебном порядке, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Поскольку истец полностью оплатил стоимость данного нежилого помещения, оно является работоспособным, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, свободно от прав третьих лиц, суд считает, что при указанных обстоятельствах отсутствие разрешения на ввод здания ГСК «Сервиссвязьинформ» в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в признании за Варданяном Р.О. права собственности на спорное нежилое помещение. К тому же, право собственности членов ГСК «Сервиссвязьинформ» на 64 гаражных боксов из 67 было признано вступившими в законную силу судебными решениями, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать за Варданяном Р.О. право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523002:1714, площадью 816,9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14.08.2020 г.

Судья /подпись/ Наточеева М.А.

Копия верна.

Судья.