Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1925/2015 ~ М-1902/2015 от 12.08.2015

                                                  РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ессентуки                                                                    12 октября 2015 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Хетагуровой М.Э.,

при секретаре Пилипенко С.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агаркова С.В. к Ковалеву Г.А., Кузовкиной Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Агарков С.В. обратился в суд с иском к Ковалеву Г.А., Кузовкиной Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи ***, общей площадью ***.м, заключенного между Ковалевым Г.А. и Кузовкиной Л.А., прекращении права собственности за Кузовкиной Л.А. на указанную квартиру, прекращении за Кузовкиной Л.А. записи о регистрации права собственности на указанную квартиру в ЕГРП.

В обоснование заявленных требований истцом указано следующее.

В *** между Ковалевым Г.А. и Кузовкиной Л.А. был заключен договор купли-продажи ***, общей площадью *** кв.м. Право собственности на спорную квартиру за Кузовкиной Л.А. зарегистрировано в органах государственной регистрации права ***., № регистрации ***.

Ранее *** общей площадью *** кв.м, принадлежала Ковалеву Г.А. на основании решения Ессентукского городского суда от ***.

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда решение Ессентукского городского суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ковалева Г.А. к Агаркову С.В. о признании действительным договора купли-продажи ***, общей площадью *** кв.м, заключенного между Ковалевым Г.А. и Агарковым С.В. от ***. и о признании права собственности за Ковалевым Г.А. на ***, общей площадью *** кв.м, отказано.

Одним из оснований отмены решения Ессентукского городского суда от ***, явилось то обстоятельство, что на момент заключения сделки- договора купли-продажи спорной квартиры от ***. продавец Агарков С.В. не был собственником отчуждаемого в пользу покупателя Ковалева Г.А. недвижимого имущества.

В установленном законом порядке право собственности на спорную квартиру за Агарковым С.В. не зарегистрировано.

Так, по смыслу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в том числе, и договора купли-продажи.

Не являясь собственником спорной квартиры, ***. Агарков С.В. заключил договор купли-продажи спорного объекта недвижимости с Ковалевым Г.А., который в силу закона является ничтожной сделкой.

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

        Вместе с тем, согласно п.2 ст.558 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения сделки- договора купли-продажи квартиры от 01.03.2012г., договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в п.2 ст.558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ).

Ввиду того, что спорный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, он по форме не мог быть признан судом законным и заключенным.

Лицо, обратившееся в суд с иском о признании договора купли- продажи спорной квартиры от ***. действительным, и признании за ним права собственности на спорную квартиру, изначально не имело на то никаких правовых оснований, т.к. указанный договор купли-продажи квартиры от 01.03.2012г. не был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что не отвечало требованиям п.2 ст.558 ГК РФ, действующим в 2012г. на момент заключения сделки и обращения в суд.

Таким образом, из ничтожной сделки не может возникнуть право собственности за Ковалевым Г.А. на спорную квартиру.

Более того, спорная ***, общей площадью *** кв.м, расположена на *** этаже многоквартирного жилого дома, самовольно возведенного на земельном участке с кадастровым номером ***, с целевым назначением - земли населенных пунктов -под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство, общей площадью *** кв.м., принадлежащем Агаркову С.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ***

Разрешительная документация на строительство многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке по *** в ***, соответствующими компетентными органами Агаркову С.В. не выдавалась и указанный дом возведен с нарушением норм градостроительного, земельного законодательства, в частности, с нарушением целевого назначения земельного участка. Также, Агарков С.В. не давал согласие на строительство какому-либо застройщику на возведение многоквартирного жилого дома на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, предназначенном для ИЖС.

В связи с незаконным самовольно возведенным строением - многоквартирного жилого *** в *** на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, он не имеет возможности распорядиться земельным участком, по собственному усмотрению.

Истец Агарков С.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представил.

Суд, с согласия лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца.

Представитель истца Агаркова С.В. по доверенности Бобкова А.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просила суд признать недействительным договор купли-продажи ***, общей площадью *** кв.м, заключенный между Ковалевым Г.А. и Кузовкиной Л.А., прекратить право собственности за Кузовкиной Л.А. на указанную квартиру, прекратить за Кузовкиной Л.А. запись о регистрации права собственности на указанную квартиру в ЕГРП.

Ответчик Кузовкина Л.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных Агарковым С.В. исковых требований, пояснив, что в соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. По смыслу указанных норм, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Истцом не представлено доказательств, что данная сделка нарушает его права и затрагивает интересы. Считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. 301, 302 ГК РФ.

Ей не было известно об отмене решения Ессентукского городского суда от ***, на момент заключения сделки продавец был собственником квартиры, право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 п.2 ГК РФ). Форма и содержание договора купли-продажи позволяет идентифицировать продаваемое недвижимое имущество и его стоимость (ст. 549,550,555 ГК РФ).

Договор содержит все условия, предусмотренные ст. ст. 454, 549 ГК РФ, сторонами подписан, зарегистрирован в установленном законом порядке. Стороны произвели расчет в полном объеме до подписания договора.

Таким образом, правовые последствия, которые влечет договор купли-продажи в силу ст. 454 ГК РФ наступили, что исключает возможность его признания ничтожной сделкой.

Более того, согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Агарковым С.В. требование о возврате сторон в первоначальное положение и возврате ей продавцом денежных средств не заявлено. При удовлетворении заявленных требований она будет фактически лишена своего имущества.

Представитель ответчика Шумаковой З.А. по доверенности Яцевич А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных Агарковым С.В. исковых требованиям по основаниям, изложенным Кузовкиной Л.А.

Ответчик Ковалев Г.А., его представитель по доверенности Костюченко С.Н. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Представитель 3-го лица Администрации города Ессентуки по доверенности Дусев В.С. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя, отказать в удовлетворении исковых требований Агаркова С.В. в полном объеме.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя, вынести решение на усмотрение суда.      

Суд, с согласия лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Агаркова С.В. по следующим основаниям.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из представленных материалов, *** между Ковалевым Д.Г. и Агарковым С.В. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв.м, кадастровый ***, назначение - земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, по адресу: *** и объекта незавершенного строительства - жилого дома площадью застройка *** кв.м, *** готовности, назначение - нежилое здание, расположенное на земельном участке площадью *** кв.м, кадастровый ***. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением администрации г. Ессентуки *** от *** присвоен почтовый адрес: *** земельному участку площадью *** кв.м, кадастровый ***, принадлежащему Агаркову С.В.

*** Агарков С.В. продал Ковалеву Г.А. *** в *** общей площадью *** кв.м, жилая площадь ***.м.

Решением Ессентукского городского суда от *** признан действительным договор купли-продажи от *** ***, в ***, заключенный между Агарковым С.В. и Ковалевым Г.А. За Ковалевым Г.А. признано право собственности на *** в ***, общей площадью *** кв.м, жилой площадью *** кв.м. Решение явилось основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы Отдела по г. Ессентуки.

*** между Ковалевым Г.А. и Кузовкиной Л.А. заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью *** кв.м, по адресу: ***. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации *** от ***.            

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от *** решение Ессентукского городского суда от *** отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ковалева Г.А. о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности, отказано.

Из указанного апелляционного определения следует, что Ковалев Г.А., обратившийся в суд с иском о признании договора купли-продажи спорной квартиры от ***. действительным, и признании за ним права собственности на спорную квартиру, изначально не имел на то никаких правовых оснований, т.к. указанный договор купли-продажи квартиры от ***. не был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что не отвечало требованиям п.2 ст.558 ГК РФ, действующим в 2012г. на момент заключения сделки и обращения в суд. За Агарковым С.В. не зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности на спорную квартиру, а потому суд не вправе был признавать законным переход прав собственника. Кроме того, в деле отсутствовали и достоверные доказательства наличия у Агаркова С.В. статуса надлежащего застройщика, не установлено и правоотношений долевого строительства.

Таким образом, признание договора купли-продажи квартиры от *** ничтожной сделкой, вызвало необходимость обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст.209 ГК РФ только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, а также право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (ст. 166 ГК РФ - в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами вышеназванного договора).

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами вышеназванного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами вышеназванного договора) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Соответственно, поскольку у Ковалева Г.А. не возникло права собственности на спорную квартиру, постольку договор купли-продажи спорной квартиры от ***, заключенный между ответчиками Ковалевым Г.А. и Кузовкиной Л.А., является недействительной сделкой, нарушающей требования закона, и нарушает права и охраняемые интересы истца Агаркова С.В., так как согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельству о государственной регистрации права от ***, Агарков С.В. является правообладателем земельного участка, площадью *** кв.м, расположенного по ***.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В связи с этим, самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота (поскольку правомочие по распоряжению вещью вправе осуществлять только ее собственник). Сделки с самовольной постройкой запрещены.

Анализ всех обстоятельств свидетельствует о доказанности истцом своих требований, поскольку предметом договора купли-продажи от ***, заключенного между Ковалевым Г.А. и Кузовкиной Л.А., являлось самовольное строение, что не соответствует требованиям закона и свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования Агаркова С.В. о признании недействительным договора купли-продажи ***, общей площадью *** кв.м, от ***, заключенного между Ковалевым Г.А. и Кузовкиной Л.А., подлежат удовлетворению. Право собственности на *** признается прекращенным, запись о государственной регистрации права собственности ***, исключается.

Кроме того, как предусмотрено пунктом 1 статьи 302 ГК Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Лишь сторона, к которой перешли права и обязанности покупателя по сделке, может считаться добросовестным приобретателем.

Суд приходит к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи спорной квартиры между Ковалевым Г.А. и Агарковым С.В. является ничтожной сделкой, постольку он и не породил юридических последствий для Кузовкиной Л.А.

При этом, суд считает необходимым отметить то, что Кузовкина Л.А. не лишена права на обращение в суд с иском о взыскании денежной суммы, полученной от покупателя продавцом по договору купли-продажи имущества, признанного впоследствии недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Агаркова С.В. к Ковалеву Г.А., Кузовкиной Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру- удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи ***, общей площадью ***.м, от ***, заключенный между Ковалевым Г.А. и Кузовкиной Л.А..

Прекратить за Кузовкиной Л.А. право собственности на ***, общей площадью *** кв.м.

Прекратить за Кузовкиной Л.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности *** от *** на ***, общей площадью ***.м.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2015 года.

Председательствующий: