Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1278/2018 ~ М-1292/2018 от 08.11.2018

Дело № 2-1278/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 декабря 2018 года                                                                               г. Борисоглебск

Борисоглебский       городской       суд       Воронежской       области     в     составе:

председательствующего-судьи                             Оленина Д.С.,

при секретаре                                                      Гринцевич И.И.,

с участием:

представителя истца                                Костылевой Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Костылева Павла Анатольевича к Закрытому акционерному обществу «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» о признании действительным договора застройки, дополнительного соглашения, признании права собственности на квартиру,

установил:

истец обратился в суд с иском, указав, что между ним и ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» 16.03.1992 г. был заключен договор № 3678 на строительство индивидуального коттеджа в г. Борисоглебске Воронежской области. По условиям договора организация взяла на себя обязательство по отводу земельного участка, подготовке проектно-сметной документации на строительство коттеджа, организации строительства коттеджа – вариант № 3Б-4Б общей площадью 473,78 кв.м., жилой площадью 139,4,07 кв.м. В дальнейшем истец отказался от строительства коттеджа, изменив предмет договора. На основании дополнительного соглашения от 15.02.2009 г. Костылеву П.А. была выделена квартира в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Решением наблюдательного совета ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (протокол № 6) указанная квартира была передана истцу в собственность, что также подтверждается актом приема-передачи от 29.10.2018 г.

Истец утверждает, что все обязательства по договору на строительство индивидуального коттеджа сторонами исполнены, претензий не имеется.

В настоящее время истец намерен зарегистрировать право собственности на квартиру, однако, это не представляется возможным ввиду того, что у ответчика не зарегистрировано право собственности на проданный объект недвижимого имущества, а также не подтверждена легитимность ряда документов.

Кроме того, доводами отказа послужило то, что договор от 16.03.1992 г. № 3678 на строительство индивидуального коттеджа в г. Борисоглебск Воронежской области заключался с одной стороны, ТЭПЦК «ХОКО» в лице директора ФИО1 действующего на основании Устава и с другой стороны истцом – Костылевым П.А., то есть до вступления в законную силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 1997 г.

Согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ от 17.05.2014 г., выданной МИ ФНС № 3 по Воронежской области, полномочия ФИО1 можно подтвердить только с 20.02.1992 г., причем как директора ТЭПКЦ «ХОКО». С точки зрения регистратора Росреестра не подтверждаются полномочия лица, подписавшего договор, не указана в договоре организационно-правовая форма юридического лица, с которым был подписан договор застройки 1997 г.

Ссылаясь на ст.ст. 12, 218 ГК РФ, ст.ст. 131,132 ГПК РФ, истец Костылев П.А. просит суд: признать действительным договор № 3678 от 16.03.1992 г. на строительство индивидуального коттеджа вариант № 3Б-4Б общей площадью 473,78 кв.м. в г. Борисоглебске Воронежской области, признать действительным дополнительное соглашение от 15.02.2009 г. к договору № 3678 от 16.03.1992 г. на строительство квартиры в многоквартирном жилом доме в г. Борисоглебске Воронежской области, признать за Костылевым П.А. право собственности на квартиру общей площадью 75,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Истец Костылев П.А. в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Представитель истца Костылева Г.И. требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие и о признании иска.

Представитель администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, привлеченной судом к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. От представителя третьего лица поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования Костылева П.А. законными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 16.03.1992 г. между Костылевым П.А. и организацией ТЭПКЦ «ХОКО» был заключен договор на строительство индивидуального коттеджа в г. Борисоглебске Воронежской области № 3678, по которому ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязанность по строительству индивидуального коттеджа варианта № 3Б-4В общей площадью 473,78 кв.м., жилой – 139,40 кв.м., а истец принял на себя обязательство по оплате работ по строительству коттеджа.

15.02.2009 г. было заключено дополнительное соглашение между ТЭПКЦ «ХОКО», которым в вышеуказанный договор были внесены изменения, в том числе, в части корректировки стоимости работ с учетом инфляции, а также изменен и сам предмет договора: вместо коттеджа ТЭПКЦ «ХОКО» обязуется осуществить строительство квартиры.

На основании протокола № 6 наблюдательного совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» от 27 октября 2018 года во исполнение обязательств по договору и дополнительному соглашению Костылеву П.А. была передана в собственность трехкомнатная квартира общей площадью 75,1 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

В соответствии с Уведомлением от 23.10.2018 года, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорную квартиру.

То есть, право собственности ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок, расположенный в 1 квартале Восточного жилого района г. Борисоглебска, решением главы администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района № 906 от 18.07.1995 года был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование АО ТЭПКЦ «ХОКО». Право организации на пользование земельным участком зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством № 12377 от 06.02.1996 года.

Выстроенному многоквартирному жилому дому, расположенному в 1 квартале Восточного жилого района, Постановлением Администрации города Борисоглебска – района № 50 от 13.01.2004 года присвоен адрес: <адрес>.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома суду не представлено.

При оценке соблюдения требований строительно – технических и иных норм при его возведении суд учитывает следующее.

Согласно представленным документам, у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются:

государственная лицензия на осуществление строительной деятельности (серия ВВБ.51, № 000365.1000);

лицензия № ФЛЦ 36000343 от 08.04.1999 г. на осуществление проектных работ;

лицензия № ФЛЦ 36002807 от 10.09.2001 г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений;

лицензия № ФЛЦ 36001527 от 08.08.2000 г. на осуществление деятельности по инженерно-геодезическим изысканиям;

лицензия № ГС-1-36-02-22-0-3604011716-000649-2 от 26.04.2002 г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

лицензия № ФЛЦ 36000342 от 08.04.1999 г. на осуществление «п. 28. Контроль качества строительно-монтажных работ», «п. 31. Выполнение функций заказчика», «п. 42. Проектный, технологический и строительный инжиниринг».

Относительно строительства и благоустройства жилого <адрес> у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются следующие документы:

разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 10 всех видов на девять пятиэтажных домов, выданное Инспекцией государственного архитектурно – строительного надзора города Борисоглебск Воронежской области 15.08.1996 года;

технические условия № 91/09 на газоснабжение жилых домов № по <адрес>;

акт технического обследования подземного газопровода № 34 от 18.09.2009 г. жилых домов № по <адрес>;

акт приемки работ по герметизации вводов инженерных коммуникаций в существующую систему здания <адрес> от 21.09.2009 г.;

акт осмотра электроустановки № 446-Э от 26.11.2009 г.;

акт проверки расчетных приборов учета электрической энергии от 08.06.2015 г.;

разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки № 446-Э от 26.11.2009 г.;

предварительные технические условия 17/06 на газоснабжение 2-х пятиэтажных домов с мансардой № и № с установкой теплогенераторов с закрытой камерой сгорания по <адрес>;

заключение № 28 Минтопэнерго РФ ОАО «Воронежоблгаз» от 10.10.2009 г.;

акт о выполнении технических условий МУП «Борисоглебская горэлектросеть», согласно которому объект (<адрес>) готов для предъявления Государственному инспектору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), для получения разрешения на допуск в эксплуатацию электроустановки.

Кроме того в материалах дела имеется технический паспорт жилого помещения (квартиры) № в <адрес> от 16.02.2014 года, согласно которому, общая площадь данной квартиры составляет 75,1 кв.м.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия квартиры № в доме № расположенном по адресу: <адрес> строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

Заключением эксперта от 10 декабря 2018 года установлено следующее.

Квартира № в указанном жилом доме, завершённом строительством, эксплуатируется при 100 %-ной её готовности, в том числе: архитектурно-строительной, сантехнической и электротехнической частей.

Квартира № – трехкомнатная. В её составе 7 помещений, из них: 3 жилые комнаты – общая № 4 площадью 20,3 кв.м., спальня № 5 площадью 12,5 кв.м., спальня № 6 площадью 17,2 кв.м. и 4 подсобных с функциональным назначением – прихожая № 1 площадью 10,1 кв.м., ванная № 2 площадью 3,6 кв.м., кухня № 3 площадью 9,4 кв.м. и санузел № 7 площадью 2,0 кв.м. Всего: общей площадью 75,1 кв.м., из них жилой – 50,0 кв.м.

В планировке квартиры в соответствии с требованиями СНиП жилые комнаты и кухня изолированные, а санузлы раздельные. Согласно проектному решению выход из квартиры на лестничную площадку осуществляется изначально через общий коридор, рассчитанный для 4-х квартир. В составе помещений квартиры № отсутствует кладовая (или встроенный шкаф), в связи с чем, для хозяйственных целей в жилом доме предусмотрены помещения подвала.

Кухня оборудована кухонной мойкой и 4-х конфорочной газовой плитой для приготовления пищи; ванная комната – ванной и умывальником, туалет (санузел) унитазом.

Экспертом установлено, что габариты и площади всех помещений квартиры с учётом функционального назначения каждого из них, соответствуют требованиям строительных норм, а именно: площадь общей комнаты № 4 (с числом комнат в квартире две и более) составляет не менее 16,0 кв.м., площадь каждой спальни (для двух человек) – составляет не менее 10,0 кв.м. и площадь кухни № 3 составляет не менее 8,0 кв.м., а также все помещения с учетом требований эргономики соответствуют в части расстановки необходимого набора мебели и размещения кухонного, топочного и санитарно-бытового оборудования. Высота потолков всех помещений квартиры соответствует требуемой, равной не менее 2,5 м.

Окна в жилых комнатах, в том числе предназначенных для сна, расположены на высоте не более 1,0 м от уровня пола, что соответствует предъявленным требованиям. Габариты дверных проёмов соответствуют требуемым ГОСТам и требованиям норм пожарной безопасности, как эвакуационных путей зданий. Направление открытия дверей, входных в квартиру наружу, межкомнатных – не нормируется.

При визуальном осмотре никаких деформаций и разрушений строительных конструкций дома не выявлено.

На основании изложенного экспертом Конновой Г.А. сделан вывод о том, что квартира № общей площадью 75,1 кв.м., из них жилой – 50,0 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, соответствует строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, предъявляемым нормативными документами к зданиям жилым многоквартирным в области многоэтажного жилищного строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 420 ГКРФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

При этом, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, в редакции, действовавшей по состоянию на момент заключения договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Поскольку претензий по договору на строительство индивидуального коттеджа от 16.03.1992 г. и дополнительному соглашению к нему от 15.02.2009 г. стороны друг к другу не имеют, обязательства обоюдно выполнены, расчет произведен полностью, а также учитывая заявленное признание иска представителем ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО», суд полагает, что договор на строительство индивидуального коттеджа общей площадью 473,78 кв.м., жилой – 139,40 кв.м. в г. Борисоглебске Воронежской области № 3678, заключенный 16.03.1992 года между организацией ТЭПКЦ «ХОКО» и Костылевым П.А., и дополнительное соглашение к нему, заключенное 15.02.2009 года, следует признать действительными, а за Костылевым П.А. следует признать право собственности на переданный ему объект недвижимости – квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Костылева П.А. удовлетворить.

Признать договор на строительство индивидуального коттеджа общей площадью 473,78 кв.м., жилой – 139,40 кв.м., в г. Борисоглебске Воронежской области № 3678, заключенный 16.03.1992 года между организацией Акционерным обществом «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО», в лице директора ФИО1 и Костылевым Павлом Анатольевичем, действительным.

Признать дополнительное соглашение к договору на строительство индивидуального коттеджа № 3678 от 16.03.1992 года, заключенное 15.02.2009 года в городе Борисоглебске между организацией Закрытым акционерным обществом «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО», в лице директора ФИО1 и Костылевым Павлом Анатольевичем, действительным.

Признать за Костылевым Павлом Анатольевичем право собственности на квартиру общей площадью 75,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца.

Председательствующий: